§ 35a und § 35c EStG: Steuerermäßigungen für haushaltsnahe Leistungen und energetische Sanierung im selbstgenutzten Eigenheim

Wer im eigenen Haushalt Dienstleister und Handwerker beauftragt oder sein Eigenheim energetisch saniert, kann die Einkommensteuer direkt mindern. Wir zeigen, welche Voraussetzungen gelten und welche Fallstricke die Ermäßigung blockieren.

Was begünstigt § 35a EStG und wie ist die Vorschrift strukturiert?

§ 35a EStG gewährt eine Steuerermäßigung, also einen direkten Abzug von der tariflichen Einkommensteuer, wenn im Haushalt des Steuerpflichtigen bestimmte Leistungen erbracht werden. Die Vorschrift unterscheidet drei getrennt geregelte Fallgruppen, die jeweils eigene Höchstbeträge haben und nebeneinander genutzt werden können.

Haushaltsnahe geringfügige Beschäftigung (§ 35a Abs. 1 EStG)

Wer im eigenen Haushalt eine Person im Rahmen einer geringfügigen Beschäftigung im Sinne des § 8a SGB IV (sogenannte Haushaltshilfe im Minijob-Verfahren) anstellt, kann die tarifliche Einkommensteuer — vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen — auf Antrag um 20 %, höchstens um 510 € der Aufwendungen senken (§ 35a Abs. 1 EStG). Die praktische Schwelle ist damit schnell erreicht: Bei 2.550 € Jahresaufwand für die Haushaltshilfe ist der Höchstbetrag ausgeschöpft.

Andere haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen (§ 35a Abs. 2 EStG)

Für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, die nicht unter Absatz 1 fallen, und für haushaltsnahe Dienstleistungen beträgt die Ermäßigung ebenfalls 20 %, hier jedoch mit einem Höchstbetrag von 4.000 € (§ 35a Abs. 2 EStG). Die maximale Bemessungsgrundlage liegt damit bei 20.000 € Aufwendungen pro Jahr. In diese Gruppe fallen typischerweise Reinigungskräfte, Gartenpflege, Fensterputzer oder Winterdienst, wenn die Leistung im räumlichen Bereich des Haushalts erbracht wird.

Die Ermäßigung greift nach § 35a Abs. 2 EStG auch für Pflege- und Betreuungsleistungen sowie für Aufwendungen, die wegen der Unterbringung in einem Heim oder zur dauernden Pflege entstehen, soweit darin Kosten für Dienstleistungen enthalten sind, die mit einer Hilfe im Haushalt vergleichbar sind. Das Heim oder der Ort der dauernden Pflege muss dabei in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegen (§ 35a Abs. 4 Satz 2 EStG). Für Fälle des § 35a Abs. 2 EStG sind ausschließlich die Arbeitskosten begünstigt, nicht die Materialkosten (§ 35a Abs. 5 Satz 2 EStG). Zudem ist Voraussetzung, dass der Steuerpflichtige eine Rechnung erhalten hat und die Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers erfolgt ist (§ 35a Abs. 5 Satz 3 EStG).

Handwerkerleistungen (§ 35a Abs. 3 EStG)

Für Handwerkerleistungen bei Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Haushalt ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer — vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen — auf Antrag um 20 %, höchstens aber um 1.200 €. Das entspricht einer Bemessungsgrundlage von maximal 6.000 €. Entscheidend: Die Ermäßigung gilt nicht für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden.

Wie in den Fällen des Absatzes 2 sind auch bei Handwerkerleistungen nur die Arbeitskosten begünstigt (§ 35a Abs. 5 Satz 2 EStG), und auch hier setzt die Ermäßigung eine Rechnung sowie eine unbare Zahlung auf das Konto des Leistungserbringers voraus (§ 35a Abs. 5 Satz 3 EStG).

Welche allgemeinen Voraussetzungen müssen für § 35a EStG erfüllt sein?

Die Vorschrift ist subsidiär. Sie greift nur, soweit die Aufwendungen nicht Betriebsausgaben oder Werbungskosten darstellen und nicht als Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt worden sind. Für Aufwendungen, die dem Grunde nach unter § 10 Abs. 1 Nr. 5 EStG (Kinderbetreuungskosten) fallen, ist eine Inanspruchnahme ebenfalls ausgeschlossen (§ 35a Abs. 5 Satz 1 EStG). Wer Kinderbetreuungskosten als Sonderausgaben ansetzt, kann für denselben Aufwand nicht zusätzlich § 35a EStG nutzen.

Zudem verlangt § 35a Abs. 4 Satz 1 EStG, dass die Leistung in einem in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegenden Haushalt des Steuerpflichtigen — bei Pflege- und Betreuungsleistungen: der gepflegten oder betreuten Person — ausgeübt oder erbracht wird. Eine Ferienwohnung in der Schweiz oder Großbritannien fällt damit nicht unter die Begünstigung.

Leben zwei Alleinstehende in einem Haushalt zusammen, können sie die Höchstbeträge insgesamt jeweils nur einmal in Anspruch nehmen. Bei unverheirateten Paaren, die gemeinsam wirtschaften, ist also nicht mit einer doppelten Ausschöpfung der Höchstbeträge zu rechnen — dieser Grundsatz muss bei der Liquiditätsplanung für größere Beauftragungen bedacht werden.

Weitere Ausführungen und zahlreiche Beispiele enthält das BMF-Schreiben vom 9.11.2016 (BStBl 2016 I S. 1213).

Wie funktioniert die Steuerermäßigung nach § 35c EStG?

§ 35c EStG fördert energetische Maßnahmen an einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Gebäude, Gebäudeteil oder einer Eigentumswohnung (sogenanntes begünstigtes Objekt; § 35c Abs. 2 EStG). Anders als § 35a EStG ist die Vorschrift strikt auf den selbstgenutzten Wohnraum zugeschnitten; Mietobjekte und Zweitwohnsitze, die vermietet werden, sind nicht erfasst.

Die Förderung ist über drei Jahre verteilt: Im Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahme und im darauffolgenden Kalenderjahr ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer um je 7 % der Aufwendungen, höchstens jedoch um je 14.000 €. Im übernächsten Kalenderjahr beträgt die Ermäßigung 6 % der Aufwendungen, höchstens 12.000 € (§ 35c Abs. 1 Satz 1 i. V. m. Abs. 5 EStG). Der Gesamthöchstbetrag der Steuerermäßigung beträgt 40.000 € je begünstigtem Objekt.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Gebäudealter: Das begünstigte Objekt muss im Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre sein (§ 35c Abs. 1 Satz 2 EStG).

Selbstnutzung: Das Gebäude muss zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden (§ 35c Abs. 2 EStG).

Kein Doppelansatz: Die Aufwendungen dürfen sonst in keiner Weise steuermindernd geltend gemacht werden (§ 35c Abs. 3 EStG). Wer die Kosten also bereits als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen angesetzt hat, verliert die Ermäßigung.

Keine öffentliche Doppelförderung: Die Ermäßigung ist ausgeschlossen, wenn für die Maßnahme zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse aus einem öffentlichen Förderprogramm in Anspruch genommen werden (§ 35c Abs. 3 EStG).

Weitere Voraussetzungen für die Inanspruchnahme sind in § 35c Abs. 1 Satz 6 und 7 sowie Abs. 4 EStG geregelt. Zu den Aufwendungen für einen Energieberater enthält § 35c Abs. 1 Satz 4 EStG eine eigenständige Regelung. Detaillierte Ausführungen und Anwendungshinweise sind im BMF-Schreiben vom 14.1.2021 (BStBl 2021 I S. 103) zusammengestellt.

Welche Maßnahmen sind begünstigt?

§ 35c Abs. 1 Satz 3 EStG enthält eine abschließende Aufzählung der energetischen Maßnahmen. Beispielhaft genannt werden die Wärmedämmung von Wänden und die Erneuerung der Heizungsanlage. Die Aufzählung ist abschließend — Maßnahmen, die nicht im Katalog stehen, können nicht gefördert werden. Vor Beauftragung empfiehlt sich daher der Abgleich mit dem Gesetzestext und dem BMF-Schreiben.

Wie wirkt sich § 35c EStG konkret aus — ein Rechenbeispiel?

Ein selbstnutzender Eigentümer lässt im Jahr 04 die Holzfenster seines 15 Jahre alten Einfamilienhauses durch moderne Kunststofffenster ersetzen. Der Fensterbauer stellt im Jahr 04 dafür 20.000 € in Rechnung, die der Eigentümer umgehend bezahlt. Alle Voraussetzungen für § 35c EStG sind erfüllt.

Die Steuerermäßigung verteilt sich dann wie folgt:

Jahr 04 (Abschluss der Maßnahme): 7 % von 20.000 € = 1.400 €

Jahr 05: 7 % von 20.000 € = 1.400 €

Jahr 06: 6 % von 20.000 € = 1.200 €

Summe: 4.000 € Ermäßigung über drei Jahre

Jede Jahresermäßigung liegt deutlich unter den jeweiligen Jahreshöchstbeträgen (14.000 €/14.000 €/12.000 €). Bei einer Einmalinvestition von beispielsweise 80.000 € in ein begünstigtes Objekt würde die volle Förderausschöpfung von 40.000 € erreicht, sofern genügend Einkommensteuer zur Verrechnung vorhanden ist.

Wie greifen § 35a und § 35c EStG ineinander?

Beide Normen sind als Steuerermäßigungen konstruiert, setzen also voraus, dass überhaupt eine tarifliche Einkommensteuer anfällt. Eine Steuerermäßigung wirkt nur, soweit die Steuer reicht — unverbrauchte Beträge gehen verloren. § 35a EStG knüpft an die persönliche Haushaltsführung an, § 35c EStG dagegen an ein konkretes, selbstgenutztes Gebäudeobjekt.

Ein praktisch bedeutsamer Abgrenzungspunkt ist die energetische Sanierung selbst. Wer eine Maßnahme unter § 35c EStG geltend macht, kann für denselben Aufwand nicht zusätzlich § 35a Abs. 3 EStG (Handwerkerleistung) in Anspruch nehmen — § 35c Abs. 3 EStG schließt eine anderweitige steuermindernde Geltendmachung aus. Umgekehrt kann es sinnvoll sein, einzelne Gewerke auf § 35a Abs. 3 EStG zu stützen, wenn die Voraussetzungen des § 35c EStG nicht erfüllt sind, etwa weil das Gebäude jünger als zehn Jahre ist oder die Maßnahme nicht im Katalog des § 35c Abs. 1 Satz 3 EStG steht. Eine parallele Inanspruchnahme für denselben Aufwand ist jedoch ausgeschlossen.

Welche Fallstricke treten in der Beratungspraxis am häufigsten auf?

Barzahlung: Handwerkerrechnungen und Rechnungen für haushaltsnahe Dienstleistungen müssen unbar — per Überweisung auf das Konto des Leistungserbringers — bezahlt werden (§ 35a Abs. 5 Satz 3 EStG). Barzahlungen sind vom Abzug vollständig ausgeschlossen, selbst wenn eine Rechnung vorliegt.

Fehlende Rechnung: Ohne Rechnung keine Ermäßigung. Das gilt auch, wenn die Zahlung an sich belegbar ist.

Materialkosten in der Bemessungsgrundlage: Für § 35a Abs. 2 und Abs. 3 EStG sind ausschließlich die Arbeitskosten begünstigt. Rechnungen, die Arbeits- und Materialanteil nicht getrennt ausweisen, verursachen Diskussionen mit dem Finanzamt und führen im Zweifel zu Schätzungen.

Doppelförderung bei § 35c EStG: Wer zur Fensterbau-Sanierung auch ein öffentliches Förderdarlehen mit Zinsverbilligung oder einen steuerfreien Zuschuss erhält, verliert die gesamte § 35c-Ermäßigung für diese Maßnahme (§ 35c Abs. 3 EStG). Vor der Antragstellung sollte die Entscheidung getroffen werden, welcher Förderweg finanziell günstiger ist.

Gebäudealter bei § 35c EStG: Das Zehn-Jahres-Kriterium ist objektbezogen und muss für den Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme erfüllt sein (§ 35c Abs. 1 Satz 2 EStG). Bei Neubauprojekten und Anbauten ist die Voraussetzung typischerweise nicht erfüllt.

Nicht begünstigte Maßnahmen: Der Maßnahmenkatalog des § 35c Abs. 1 Satz 3 EStG ist abschließend. Maßnahmen, die nicht genannt sind — etwa reine Anstrich- oder Designarbeiten im Zuge einer energetischen Sanierung — sind nicht gefördert.

Betriebsausgaben- oder Werbungskostenabzug: § 35a Abs. 5 Satz 1 EStG und § 35c Abs. 3 EStG schließen eine Inanspruchnahme aus, wenn die Aufwendungen bereits als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt sind. Das trifft insbesondere bei teilweise vermieteten Gebäuden, bei häuslichen Arbeitszimmern und bei Steuerpflichtigen mit teilweiser beruflicher Nutzung zu.

Höchstbeträge bei zwei Alleinstehenden: Leben zwei Alleinstehende in einem Haushalt zusammen, werden die Höchstbeträge insgesamt jeweils nur einmal gewährt. Die Aufwendungen können also nicht faktisch verdoppelt werden, indem beide Partner anteilige Rechnungen vorlegen.

Unsere fachliche Einschätzung

Für selbstnutzende Eigentümer ist § 35c EStG über einen Zeitraum von drei Jahren die wirtschaftlich bedeutendste Steuerermäßigung im privaten Gebäudebereich — mit einem potentiellen Gesamtvolumen von bis zu 40.000 € je Objekt. Bei größeren Sanierungsvorhaben lohnt sich die Gegenüberstellung der steuerlichen Förderung nach § 35c EStG mit den Konditionen eines öffentlichen Förderdarlehens oder eines steuerfreien Zuschusses — beide Wege schließen einander aus. Bei kleinteiligen Maßnahmen und bei Sanierungen unterhalb der Zehn-Jahres-Altersgrenze bleibt die Handwerkerermäßigung nach § 35a Abs. 3 EStG die relevante Alternative, auch wenn der Höchstbetrag von 1.200 € pro Jahr deutlich niedriger ausfällt. Wer in einem Jahr mehrere Gewerke beauftragt, sollte die Reihenfolge und den Abrechnungszeitpunkt mit Blick auf die drei getrennten Höchstbeträge des § 35a EStG planen.

Rechtsstand: Januar 2026. Die dargestellten Regelungen basieren auf dem aktuell geltenden Recht. Änderungen durch laufende Gesetzgebungsverfahren bleiben vorbehalten.

FAQ: Häufige Fragen zu § 35a und § 35c EStG

Gelten die Steuerermäßigungen auch für Ferien- oder Zweitwohnungen?

§ 35a EStG setzt einen Haushalt des Steuerpflichtigen in der EU oder im EWR voraus (§ 35a Abs. 4 Satz 1 EStG); darunter können auch Zweitwohnsitze fallen, solange sie als Haushalt des Steuerpflichtigen qualifizieren. § 35c EStG ist dagegen auf zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäude beschränkt (§ 35c Abs. 2 EStG); vermietete Ferienwohnungen scheiden aus.

Können Arbeits- und Materialkosten zusammen angesetzt werden?

Nein. Nach § 35a Abs. 5 Satz 2 EStG sind in den Fällen des § 35a Abs. 2 und Abs. 3 EStG nur die Arbeitskosten begünstigt. Rechnungen sollten daher Arbeits- und Materialanteil getrennt ausweisen.

Was passiert, wenn in einem Jahr die tarifliche Einkommensteuer geringer ist als die Ermäßigung?

Die Ermäßigung kann nur bis zur Höhe der tariflichen Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, greifen. Ein darüber hinausgehender Betrag geht verloren — ein Vortrag in Folgejahre ist für § 35a und § 35c EStG nicht vorgesehen.

Kann ich für dieselbe Sanierungsmaßnahme § 35c EStG und ein KfW-Förderdarlehen kombinieren?

Nein. § 35c Abs. 3 EStG schließt die Steuerermäßigung aus, wenn für dieselbe Maßnahme zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse aus einem öffentlichen Förderprogramm in Anspruch genommen werden. Vor der Entscheidung ist ein Vergleich der beiden Förderwege geboten.

Sind Rechnungen an eine Eigentümergemeinschaft (WEG) begünstigt?

Der Gesetzestext und die referenzierten Anwendungsschreiben sind hier nicht im Einzelnen dargestellt; in der Praxis ist für Eigentümergemeinschaften regelmäßig eine anteilige Zurechnung zu prüfen. Für belastbare Aussagen zu WEG-Konstellationen ist die Einzelfallprüfung erforderlich.

Wie wird die Ermäßigung beantragt?

Beide Steuerermäßigungen werden auf Antrag in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht (§ 35a Abs. 1 bis 3 EStG, § 35c Abs. 1 Satz 1 EStG). Die Belege — Rechnungen und Zahlungsnachweise — sind auf Anforderung des Finanzamts vorzulegen.