Abschreibungsmethoden vergleichen und optimal nutzen

Bei einer vermieteten Immobilie ist die Abschreibung des Gebäudes oft der größte einzelne Steuerhebel. Sie mindert den steuerpflichtigen Überschuss Jahr für Jahr, ohne dass Geld abfließt. Welche Methode gilt, ist seit den jüngsten Gesetzesänderungen aber keine Selbstverständlichkeit mehr: Neben der klassischen linearen Abschreibung gibt es seit 2024 wieder eine degressive Abschreibung und eine Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau. Richtig kombiniert lassen sich daraus in den ersten Jahren erhebliche Beträge ziehen.

Was kann bei einer Immobilie überhaupt abgeschrieben werden?

Abschreibungen gibt es nur für das Gebäude, denn nur das Gebäude unterliegt einem Wertverzehr. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Schon beim Kauf entscheidet sich deshalb viel an der Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits: Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung.

Eine Besonderheit gilt für Betriebsvorrichtungen, die sich im Gebäude befinden. Für sie gelten nicht die typisierten Gebäudesätze des § 7 Abs. 4 EStG, sondern eigenständige, meist kürzere Abschreibungszeiträume. Die Abgrenzung richtet sich nach dem sogenannten Abgrenzungserlass der Länder. Eine saubere Aufteilung lohnt sich, weil Betriebsvorrichtungen oft deutlich schneller abgeschrieben werden können als das Gebäude selbst.

Wie funktioniert die lineare Gebäudeabschreibung?

Die Grundform ist die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG. Hier wird das Gebäude über die Jahre mit einem festen Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben. Der Regelsatz beträgt 2 Prozent. Für Gebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, hat der Gesetzgeber den Satz mit dem Jahressteuergesetz 2022 auf 3 Prozent angehoben (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 Buchst. a EStG). Ein höherer Satz bedeutet eine kürzere Abschreibungsdauer und damit eine schnellere Entlastung.

Die typisierten Sätze dürfen grundsätzlich nicht unterschritten werden, selbst wenn das Gebäude tatsächlich länger genutzt wird. Nach oben gibt es aber eine wichtige Ausnahme.

Wann lohnt sich der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer?

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes kürzer als die typisierte, darf nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ein entsprechend höherer Abschreibungssatz angesetzt werden. Das ist gerade bei älteren oder stark beanspruchten Objekten ein wirksamer Hebel, weil sich die Restnutzungsdauer dann auf wenige Jahrzehnte oder weniger verkürzen kann.

Wie dieser Nachweis zu führen ist, war lange umstritten. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) klargestellt, dass kein bestimmtes Bausubstanzgutachten verlangt werden darf; der Steuerpflichtige kann jede geeignete Darlegungsmethode wählen, solange sich die voraussichtliche Nutzungsdauer mit hinreichender Sicherheit schätzen lässt. Die Finanzverwaltung hat darauf mit dem Schreiben vom 22. Februar 2023 reagiert und sehr hohe Anforderungen aufgestellt. Diese hat der Bundesfinanzhof mit der Entscheidung vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) in zentralen Punkten wieder kassiert. Ein Versuch im Gesetzgebungsverfahren zum Jahressteuergesetz 2024, die Hürden gesetzlich zu verschärfen, wurde nicht umgesetzt. Wer ein qualifiziertes Gutachten vorlegt, hat damit weiterhin gute Chancen auf eine höhere Abschreibung.

Was bringt die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG?

Mit dem Wachstumschancengesetz, dem der Bundesrat am 22. März 2024 zugestimmt hat, ist für neue Wohngebäude eine degressive Abschreibung zurückgekehrt. Sie steht nach § 7 Abs. 5a EStG für Wohngebäude offen, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt; begünstigt ist auch der Kauf eines neuen Wohngebäudes, wenn der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen und das Gebäude noch im Jahr der Fertigstellung erworben wird.

Die Methode ist attraktiv, weil sie die hohen Abschreibungen nach vorn zieht. Im ersten Jahr lassen sich 5 Prozent der auf das Gebäude entfallenden Kosten absetzen, in den folgenden Jahren jeweils 5 Prozent des verbleibenden Restwerts. Weil sich die Bemessungsgrundlage Jahr für Jahr verringert, sinken die Beträge mit der Zeit, dafür ist die Entlastung am Anfang spürbar höher als bei der linearen Abschreibung. Wenn die degressive Abschreibung später unter die lineare fällt, kann zur linearen Abschreibung gewechselt werden, die dann vom Restwert vorgenommen wird.

Wie wirkt die Sonderabschreibung nach § 7b EStG, und lässt sie sich kombinieren?

Für den Mietwohnungsneubau gibt es zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Sie erlaubt in den ersten vier Jahren eine zusätzliche Abschreibung von jeweils 5 Prozent, und zwar neben der regulären Abschreibung. Das Wachstumschancengesetz hat diese Förderung verlängert: Begünstigt sind nun Wohnungen, die aufgrund eines vor dem 1. Oktober 2029 gestellten Bauantrags oder einer Bauanzeige entstehen. Gleichzeitig wurden die Grenzen an die gestiegenen Baukosten angepasst. Die Baukostenobergrenze liegt jetzt bei 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, und die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung ist auf 4.000 Euro je Quadratmeter gedeckelt. Zusätzlich muss das Gebäude die Nachhaltigkeitsanforderungen eines Effizienzhauses 40 erfüllen.

Der eigentliche Vorteil liegt in der Kombination. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann nicht nur neben der linearen, sondern auch neben der degressiven Abschreibung in Anspruch genommen werden. Wer beide nutzt und die Baukostengrenze einhält, kommt bei einem neuen Wohngebäude in den ersten vier Jahren auf eine Abschreibung von nahezu 10 Prozent pro Jahr. Das verlagert einen erheblichen Teil der Abschreibung in die Anfangsphase, in der die Liquidität meist am knappsten ist.

Häufige Fehler in der Praxis

Drei Muster begegnen uns regelmäßig. Erstens wird beim Kauf der Gebäudeanteil zu niedrig angesetzt, sodass über die gesamte Haltedauer Abschreibungsvolumen verschenkt wird. Zweitens wird bei älteren Gebäuden gar nicht erst geprüft, ob sich über ein Gutachten eine kürzere Nutzungsdauer und damit ein höherer Satz begründen lässt. Drittens werden bei Neubauten die Voraussetzungen der degressiven Abschreibung und der Sonderabschreibung nicht zusammengedacht, obwohl gerade die Kombination den größten Effekt bringt.

Rechenbeispiel: linear gegen kombiniert beim Neubau

Eine neue Mietwohnung wird gebaut, auf das Gebäude entfallen 400.000 Euro Herstellungskosten, die Baukostengrenze des § 7b EStG ist eingehalten.

Bei rein linearer Abschreibung mit 3 Prozent ergeben sich 12.000 Euro pro Jahr. Werden stattdessen die degressive Abschreibung mit 5 Prozent und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kombiniert, lässt sich im ersten Jahr eine Abschreibung in der Größenordnung von rund 10 Prozent, also etwa 40.000 Euro, geltend machen, und Ähnliches in den drei Folgejahren. In den ersten vier Jahren steht damit ein Vielfaches der linearen Abschreibung zur Verfügung. Der Gesamtbetrag, der über die Lebensdauer abgeschrieben wird, bleibt zwar gleich, aber die frühe Entlastung verbessert die Rendite und die Liquidität in der kritischen Anfangsphase deutlich.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die normale Abschreibung für ein Mietgebäude?

Linear 2 Prozent pro Jahr, für ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellte Gebäude 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). Das entspricht einer typisierten Nutzungsdauer von 50 beziehungsweise rund 33 Jahren.

Kann ich schneller abschreiben, wenn das Gebäude alt ist?

Ja, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist und sich das nachweisen lässt (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Der Bundesfinanzhof lässt dafür jede geeignete Nachweismethode zu, nicht nur ein bestimmtes Gutachten.

Für wen gilt die degressive Abschreibung?

Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029, mit 5 Prozent im ersten Jahr und 5 Prozent des Restwerts in den Folgejahren (§ 7 Abs. 5a EStG).

Lassen sich degressive Abschreibung und Sonderabschreibung kombinieren?

Ja. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann neben der linearen oder der degressiven Abschreibung genutzt werden. Bei Einhaltung der Baukostengrenze sind in den ersten vier Jahren rund 10 Prozent pro Jahr erreichbar.

Unsere fachliche Einschätzung

Die Abschreibung ist kein Selbstläufer, sondern eine Entscheidung, die sich über Jahrzehnte auswirkt. Die jüngsten Gesetzesänderungen haben den Spielraum spürbar erweitert, aber auch unübersichtlicher gemacht. Der größte Hebel liegt fast immer am Anfang: bei der Kaufpreisaufteilung, bei der Prüfung einer kürzeren Nutzungsdauer und bei der Wahl der richtigen Methode für den Neubau.

Drei Schritte halten wir für entscheidend. Erstens sollte schon im Kaufvertrag auf eine belastbare und möglichst günstige Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude geachtet werden. Zweitens lohnt bei älteren Objekten die Prüfung, ob ein Gutachten zur kürzeren Nutzungsdauer einen höheren Satz trägt. Drittens sollte beim Neubau vor Baubeginn geklärt werden, ob die degressive Abschreibung und die Sonderabschreibung kombiniert werden können, weil sich das später nicht mehr nachholen lässt.

Rechtsstand: Juni 2026.