Wer seine operative Tätigkeit einstellt, muss nicht zwangsläufig die stillen Reserven aufdecken. Das Verpachtungswahlrecht hält den Gewerbebetrieb als „ruhenden Betrieb" am Leben — ohne Gewerbesteuer, ohne Aufgabegewinn. Wir zeigen, unter welchen Voraussetzungen das gelingt.

Was ist das Verpachtungswahlrecht und wann greift es?

Die Einstellung einer gewerblichen Tätigkeit bei gleichzeitiger Verpachtung oder Vermietung der Wirtschaftsgüter des Betriebsvermögens stellt eine Betriebsunterbrechung und keine Betriebsaufgabe dar, wenn der Betriebsinhaber beabsichtigt, seine gewerbliche Tätigkeit wieder aufzunehmen und fortzuführen. Es handelt sich um einen „ruhenden Gewerbebetrieb".

Nach § 16 Abs. 3b EStG liegt eine Betriebsaufgabe bei Verpachtung oder Unterbrechung erst dann vor, wenn der Steuerpflichtige die Aufgabe ausdrücklich gegenüber dem Finanzamt erklärt oder wenn dem Finanzamt Tatsachen bekannt werden, aus denen sich ergibt, dass die Voraussetzungen für eine Aufgabe nach § 16 Abs. 3 Satz 1 EStG erfüllt sind. Solange keine dieser beiden Bedingungen eintritt, bleibt der Betrieb steuerlich bestehen — die stillen Reserven werden nicht aufgedeckt.

Steuerlich erzielt der Verpächter weiterhin Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Diese unterliegen jedoch nicht mehr der Gewerbesteuer, da der Betrieb nicht mehr werbend tätig ist (R 2.2 GewStR). Die verpachteten Wirtschaftsgüter bleiben Betriebsvermögen; die in ihnen ruhenden stillen Reserven müssen nicht aufgedeckt werden. Die Gewinnermittlungsart bestimmt sich nach den allgemeinen Regelungen der §§ 140, 141 AO.

Welche sachlichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Das Wahlrecht greift nur, wenn mehrere Bedingungen zusammen erfüllt sind:

Verpachtung oder Vermietung eines lebenden Betriebs oder dessen unentgeltliche Überlassung

Entgeltliche Überlassung aller funktional wesentlichen Betriebsgrundlagen

Tatsächliche Fortführung des Betriebs durch den Pächter

Keine grundlegende und endgültige Umgestaltung der wesentlichen Betriebsgrundlagen durch den Pächter

Keine Mitunternehmerschaft nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG zwischen Pächter und Verpächter

Keine Betriebsaufspaltung

Keine gewerbliche Verpachtungstätigkeit

Bewirtschaftung des Betriebs vor der Verpachtung durch den Steuerpflichtigen oder dessen Rechtsvorgänger

Zu den funktional wesentlichen Betriebsgrundlagen gehören regelmäßig die Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die zur Erreichung des Betriebszwecks erforderlich sind und besonderes Gewicht für die Betriebsführung besitzen. Bei einem Handwerksbetrieb ist neben der Lage die persönliche Qualifikation des Handwerksmeisters und seiner Mitarbeiter entscheidend — dem engen Kundenkontakt, der handwerklichen Begabung und den entsprechenden Fähigkeiten kommt wichtige Bedeutung zu. Das eingesetzte, jederzeit wiederbeschaffbare Werkstattinventar spielt dagegen eine untergeordnete Rolle.

Im Rahmen der Betriebsverpachtung gilt — anders als bei § 16 EStG — ausschließlich die funktionale Betrachtungsweise. Die Höhe der in einzelnen Wirtschaftsgütern gebundenen stillen Reserven ist für die Wesentlichkeit unerheblich.

Welche persönlichen Voraussetzungen gelten?

Beim Verpächter muss es sich um eine natürliche Person, eine unbeschränkt steuerpflichtige Körperschaft nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 oder 5 KStG oder eine beschränkt steuerpflichtige Körperschaft nach § 2 Nr. 1 oder 2 KStG handeln.

Ein Betrieb kann vom Pächter nur dann fortgeführt werden, wenn der Verpachtungsgegenstand ein lebender Betrieb ist. Werden lediglich einzelne Wirtschaftsgüter verpachtet oder hatte der Verpächter vor Pachtbeginn keinen Betrieb mehr geführt, liegt keine Betriebsverpachtung vor — in diesen Fällen greift bereits im Zeitpunkt der Einstellung der gewerblichen Tätigkeit eine Betriebsaufgabe nach § 16 Abs. 3 EStG. Eine Aufgabeerklärung ist dann entbehrlich; die stillen Reserven sind bereits aufgedeckt.

Weitere Voraussetzung ist die Möglichkeit, dass der Verpächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses den Betrieb ohne wesentliche Änderung wieder aufnehmen kann. Diese Rückkehrfähigkeit muss bei Pachtbeginn objektiv bestehen. Wird die branchenfremde Verpachtung oder die Umgestaltung der gepachteten wesentlichen Betriebsgrundlagen durch den Pächter so weit getrieben, dass eine Wiederaufnahme ausgeschlossen ist, liegt eine Betriebsaufgabe vor.

Zusätzliche Voraussetzung ist, dass der Verpächter keine über die bloße Nutzungsüberlassung hinausgehenden Aktivitäten entfaltet, die für sich betrachtet zu einer gewerblichen Tätigkeit führen würden.

Welcher Vorrang gilt vor dem Wahlrecht?

Zwei Konstellationen verdrängen das Verpachtungswahlrecht: die Mitunternehmerschaft zwischen Verpächter und Pächter und die Betriebsaufspaltung haben Vorrang vor der Betriebsverpachtung.

Praktische Konsequenz bei der Betriebsaufspaltung: Überlässt ein Gesellschafter einer GmbH ein betriebsnotwendiges Grundstück und kann er in beiden Unternehmen seinen geschäftlichen Betätigungswillen durchsetzen, liegt eine Betriebsaufspaltung vor. Das Verpachtungswahlrecht des § 16 Abs. 3b EStG steht ihm nicht zu — auch dann nicht, wenn er das Einzelunternehmen formell gegenüber der Gemeinde abgemeldet und dem Finanzamt die Einstellung der gewerblichen Tätigkeit mitgeteilt hat. Eine solche Aufgabeerklärung bleibt wirkungslos, solange die Verflechtungsvoraussetzungen der Betriebsaufspaltung erfüllt sind.

Umgekehrt kann das Verpachtungswahlrecht ein Rettungsanker bei Beendigung einer Betriebsaufspaltung sein: Werden bei Wegfall der sachlichen oder personellen Verflechtung alle wesentlichen Betriebsgrundlagen verpachtet, kann der Betrieb als ruhender Gewerbebetrieb fortgeführt werden (R 16 Abs. 2 Satz 6 EStR) — die stillen Reserven müssen nicht aufgedeckt werden.

Wie wirkt eine Betriebsaufgabeerklärung — und die Drei-Monats-Rückwirkung?

Der Verpächter kann die Betriebsaufgabe sowohl bei Pachtbeginn als auch zu jedem späteren Zeitpunkt während der Pachtdauer erklären. Erforderlich ist eine ausdrückliche Erklärung gegenüber dem Finanzamt, die erkennen lassen muss, dass sich der Steuerpflichtige für die endgültige Betriebseinstellung entschieden hat. Nicht ausreichend ist es, wenn die Pachteinnahmen lediglich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt werden.

Die Aufgabe ist für den gewählten Zeitpunkt anzuerkennen, wenn die Erklärung — für die keine besondere Form vorgeschrieben ist — innerhalb von drei Monaten nach diesem Zeitpunkt abgegeben wird. Andernfalls gilt die Aufgabe als mit dem Eingang der Erklärung bei der Finanzbehörde erklärt (§ 16 Abs. 3b Satz 3 EStG). Der Rückwirkungszeitraum von drei Monaten ist ein fester gesetzlicher Rahmen, keine Ermessensregelung.

Mit dem Wirksamwerden der Aufgabeerklärung werden die Wirtschaftsgüter des Betriebsvermögens, soweit möglich, in das Privatvermögen überführt. Auf diesen Zeitpunkt ist der Aufgabegewinn nach § 16 Abs. 3 EStG zu ermitteln. Ein Firmenwert ist dabei nicht anzusetzen, auch wenn er dem Pächter entgeltlich zur Nutzung überlassen wurde — der Firmenwert kann nicht in das Privatvermögen entnommen werden, sondern bleibt Betriebsvermögen. Nach der Aufgabeerklärung erzielt der Verpächter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 EStG.

Wichtig: Solange der Betrieb verpachtet ist, kann nach erklärter Betriebsaufgabe nicht wieder die Fortführung gewählt werden. Die Aufgabeerklärung ist endgültig.

Praxisbeispiel: Bäckerei in der Nachfolge

Ein 62-jähriger Bäckermeister betrieb bis zum Stichtag eine Bäckerei und ermittelte den Gewinn nach § 5 EStG. Ab dem Folgemonat verpachtet er seinen gesamten Betrieb an einen anderen Bäckermeister gegen eine monatliche Pachtzahlung von 6.000 € zuzüglich 19 % Umsatzsteuer. Der Pächter führt die Bäckerei unverändert fort. Der Verpächter erklärt gegenüber dem Finanzamt nicht die Betriebsaufgabe.

Steuerliche Folge: Es liegt keine Betriebsaufgabe nach § 16 Abs. 3 EStG vor, weil sämtliche wesentlichen Betriebsgrundlagen verpachtet werden und der Gewerbebetrieb nach Ablauf der Pachtzeit vom Eigentümer wieder fortgeführt werden könnte; der Pächter setzt den Betrieb tatsächlich fort (§ 16 Abs. 3b EStG). Der Verpächter erzielt weiterhin Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die ab dem Zeitpunkt der Verpachtung nicht mehr der Gewerbesteuer unterliegen (R 2.2 GewStR). Die verpachteten Wirtschaftsgüter bleiben Betriebsvermögen; die stillen Reserven sind nicht aufzudecken. Die Pachtzahlungen sind betriebliche Erträge.

Häufige Fehler und Fallstricke

Versehentliche Aufgabe durch V+V-Erklärung: Die bloße Angabe der Pachteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beendet den Betrieb zwar nicht automatisch — kann aber zusammen mit weiteren Tatsachen auf eine Betriebsaufgabe hindeuten.

Verpachtung nicht wesentlicher Teile: Wer nicht alle funktional wesentlichen Betriebsgrundlagen verpachtet, verliert das Wahlrecht — es liegt eine Betriebsaufgabe vor.

Betriebsaufspaltung übersehen: Bei beherrschender Beteiligung an einer Betriebs-GmbH und Überlassung einer wesentlichen Betriebsgrundlage greift die Betriebsaufspaltung mit Vorrang; das Verpachtungswahlrecht entfällt.

Umgestaltung durch den Pächter: Baut der Pächter den Betrieb so um, dass eine Rückkehr ausgeschlossen ist, endet die Betriebsunterbrechung — mit voller Aufdeckung der stillen Reserven.

Drei-Monats-Frist verpasst: Wer die Aufgabe zu einem zurückliegenden Zeitpunkt erklären will, muss die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach diesem Zeitpunkt beim Finanzamt eingereicht haben.

Aufgabeerklärung nicht revidierbar: Die Erklärung ist während des laufenden Pachtverhältnisses unwiderruflich; eine Rückkehr zur Fortführung ist ausgeschlossen.

FAQ

Muss ich beim Verpachten eine Aufgabeerklärung abgeben?

Nein. Wer den Betrieb verpachten und später eventuell wieder aufnehmen möchte, gibt keine Erklärung ab — der Betrieb ruht. Nur wer die Aufdeckung der stillen Reserven bewusst jetzt herbeiführen will, erklärt die Aufgabe.

Welche Vorteile hat die Fortführung als ruhender Gewerbebetrieb?

Die stillen Reserven bleiben unversteuert, der Betrieb entfällt der Gewerbesteuer, und bei einer späteren Wiederaufnahme kann nahtlos angeknüpft werden. Nachteil: Die Wirtschaftsgüter bleiben Betriebsvermögen, bei späterem Verkauf oder bei erzwungener Aufgabe werden sie insgesamt besteuert.

Kann ich einzelne Wirtschaftsgüter zurückbehalten?

Nur unwesentliche. Alle funktional wesentlichen Betriebsgrundlagen müssen entgeltlich an den Pächter überlassen werden.

Wie lange darf der Betrieb ruhen?

Das Gesetz setzt keine feste Obergrenze. Entscheidend ist, dass die Rückkehrfähigkeit objektiv erhalten bleibt — also dass der Verpächter den Betrieb bei Pachtende ohne wesentliche Änderung wieder aufnehmen kann.

Was passiert, wenn das Finanzamt von einer Betriebsaufgabe ausgeht?

Wenn dem Finanzamt Tatsachen bekannt werden, aus denen sich eine Betriebsaufgabe nach § 16 Abs. 3 Satz 1 EStG ergibt — etwa der endgültige Umbau des Betriebs durch den Pächter —, behandelt es den Vorgang als Aufgabe, unabhängig davon, ob der Verpächter eine Erklärung abgegeben hat.

Gilt das Verpachtungswahlrecht auch bei Betriebsaufspaltung?

Nein. Die Betriebsaufspaltung hat Vorrang vor der Betriebsverpachtung. Solange die sachliche und personelle Verflechtung besteht, kommt das Verpachtungswahlrecht nicht zur Anwendung.

Unsere fachliche Einschätzung

Das Verpachtungswahlrecht ist eines der wirkungsvollsten Instrumente der Nachfolgegestaltung: Es erlaubt den geordneten Rückzug aus der operativen Tätigkeit, ohne dass die oft beträchtlichen stillen Reserven im Anlagevermögen sofort besteuert werden. Die Voraussetzungen — insbesondere die Verpachtung aller funktional wesentlichen Betriebsgrundlagen und die Rückkehrfähigkeit — müssen sauber eingehalten werden. Wer als Gesellschafter einer Betriebs-GmbH an die eigene Gesellschaft verpachtet, sollte vor der Vertragsgestaltung sorgfältig prüfen, ob eine Betriebsaufspaltung vorliegt; der vermeintlich einfache Weg über das Verpachtungswahlrecht steht in dieser Konstellation nicht offen.

Rechtsstand: April 2026. Die dargestellten Regelungen basieren auf dem aktuell geltenden Recht. Änderungen durch laufende Gesetzgebungsverfahren bleiben vorbehalten.

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REB Steuerberatung GbR – Prof. Dr. Manzur Esskandari, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, Honorarprofessor an der Universität des Saarlandes, Lehrbeauftragter der Hochschule Osnabrück und Dr. Daniela Bick, LL.M. (Taxation), Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht, Lehrbeauftragte der Hochschule Osnabrück