Welches Verfahren das Finanzamt anwendet, entscheidet über den Steuerwert Ihrer Immobilie. Die Zuordnung folgt festen Regeln — und bestimmt damit auch, wo Gestaltungshebel liegen.

Wie wird ein Grundstück klassifiziert?

Jedes bebaute Grundstück muss einer von sechs abschließend aufgezählten Grundstücksarten zugeordnet werden (§ 181 Abs. 1 BewG). Die Zuordnung ist Pflichtschritt, denn sie bestimmt unmittelbar das Bewertungsverfahren:

Ein- und Zweifamilienhäuser (§ 181 Abs. 2 BewG): Wohngrundstücke mit bis zu zwei Wohnungen, kein Wohnungseigentum. Eine gewerbliche Mitbenutzung von weniger als 50 % der Wohn- oder Nutzfläche ist unschädlich.

Mietwohngrundstücke (§ 181 Abs. 3 BewG): mehr als 80 % Wohnnutzung, keine EFH/ZFH, kein Wohnungseigentum.

Wohnungs- und Teileigentum (§ 181 Abs. 4 und 5 BewG): Sondereigentum an Wohnung bzw. Nichtwohnraum, jeweils mit Miteigentumsanteil.

Geschäftsgrundstücke (§ 181 Abs. 6 BewG): mehr als 80 % betriebliche oder öffentliche Nutzung.

Gemischt genutzte Grundstücke (§ 181 Abs. 7 BewG): mehrere Nutzungen, keine der vorstehenden Kategorien.

Sonstige bebaute Grundstücke (§ 181 Abs. 8 BewG): alles Übrige — etwa Vereinsheime, Sporthallen, privat genutzte selbständige Garagengrundstücke.

Die Zuordnung erfolgt nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen (AEBew JStG 2022, Rz. 8). Nutzflächen, die in Zusammenhang mit Wohnflächen stehen — Garagen, Kellerräume —, bleiben außer Ansatz. Maßgeblich ist die tatsächliche Nutzung am Bewertungsstichtag.

Wann gilt das Vergleichswertverfahren?

Im Vergleichswertverfahren werden Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser bewertet (§ 182 Abs. 2 BewG). Grundlage sind entweder Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke (§ 183 Abs. 1 BewG) oder Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses (§ 183 Abs. 2 BewG).

Eine hinreichende Übereinstimmung der Vergleichsgrundstücke liegt vor, wenn Lage, Art, Maß der baulichen Nutzung, Größe, Erschließungszustand und Gebäudealter weitgehend übereinstimmen. Stehen keine Anpassungsfaktoren des Gutachterausschusses zur Verfügung, gilt eine Abweichung von bis zu 20 % als hinreichend (H B 183 (4) ErbStH). Darüber hinausgehende Abweichungen bedeuten: kein tauglicher Vergleich — das Sachwertverfahren tritt an seine Stelle (§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG).

Wichtig: Belastungen privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Art, die den Grundstückswert beeinflussen, werden im Vergleichswertverfahren nicht berücksichtigt (§ 183 Abs. 3 BewG). Sie können ausschließlich über den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG einfließen, der ausdrücklich Grunddienstbarkeiten und persönliche Nutzungsrechte als wertbeeinflussend benennt (R B 198 Abs. 3 Satz 6 ErbStR).

Nach BFH-Rechtsprechung (Urteil vom 24.8.2022 – II R 14/20, BStBl. II 2023, S. 693) kann unter bestimmten Voraussetzungen auch das zu bewertende Grundstück selbst Vergleichsgrundstück sein — etwa über einen zeitnah zum Bewertungsstichtag vereinbarten Kaufpreis.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren gilt nach § 182 Abs. 3 BewG für Mietwohngrundstücke sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich am örtlichen Markt eine übliche Miete ermitteln lässt. Der Grundbesitzwert setzt sich aus Bodenwert und Gebäudeertragswert zusammen (§ 184 Abs. 1 BewG); mindestens der Bodenwert ist anzusetzen (§ 184 Abs. 3 Satz 2 BewG).

Das Ermittlungsschema:

Rohertrag — vereinbarte Jahresmiete oder, in bestimmten Fällen, übliche Miete (§ 186 BewG). Maßgeblich ist die Sollmiete; Mietausfall oder ausstehende Zahlungen mindern den Rohertrag nicht. Die übliche Miete kommt insbesondere bei Eigennutzung, Leerstand oder einer mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete zum Ansatz (§ 186 Abs. 2 BewG).

Abzug der Bewirtschaftungskosten — pauschaliert nach Anlage 23 BewG (§ 187 BewG). Für Wohnnutzung im Kalenderjahr 2025 gelten: Verwaltungskosten 359 € je Wohnung und 47 € je Garage, Instandhaltungskosten 14,00 € je m² Wohnfläche und 106 € je Garage, Mietausfallwagnis 2 % des Rohertrags. Bei gewerblicher Nutzung: Verwaltungskosten 3 %, Mietausfallwagnis 4 % des Rohertrags. Die Basiswerte werden jährlich an den Verbraucherpreisindex angepasst (§ 187 Abs. 3 BewG).

Bodenwertverzinsung — vom Reinertrag abzuziehen. Liegenschaftszins vorrangig vom Gutachterausschuss; fehlt er, gelten nach § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG typisierte Sätze: 3,5 % für Mietwohngrundstücke, 4,5 % bei gemischter Nutzung mit gewerblichem Anteil bis 50 %, 5,0 % bei mehr als 50 % gewerblich, 6,0 % für Geschäftsgrundstücke.

Kapitalisierung des Gebäudereinertrags mit Vervielfältiger nach Anlage 21 BewG; Restnutzungsdauer = wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer abzüglich Gebäudealter, mindestens 30 % der Gesamtnutzungsdauer.

Summe von Bodenwert und Gebäudeertragswert = Grundbesitzwert, Abgleich mit Mindestwert.

Die Bodenwertverzinsung bleibt für selbständig verwertbare Teilflächen außen vor (§ 185 Abs. 2 Satz 3 BewG) — im Ergebnis führt das zu einem höheren Grundbesitzwert.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren erfasst Grundstücke, deren Wert sich nicht über den Ertrag abbilden lässt — typischerweise eigengenutzte Objekte oder Konstellationen ohne Marktmiete. Es gilt nach § 182 Abs. 4 BewG für Wohnungs-/Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Vergleichswert, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke ohne übliche Miete und sonstige bebaute Grundstücke.

Das Schema:

Bodenwert nach § 189 Abs. 2 BewG i. V. m. § 179 BewG.

Regelherstellungskosten nach Anlage 24 Teil II BewG, multipliziert mit Bruttogrundfläche und Baupreisindex. Die Baupreisindizes 2025 betragen 183,3 (Gebäudearten 1.1–5.1) bzw. 186,7 (Gebäudearten 5.2–18.2); veröffentlicht mit BMF-Schreiben vom 20.1.2025, BStBl. 2025 I, S. 289.

Regionalfaktor (§ 190 Abs. 5 BewG) — vorrangig nach Gutachterausschuss, hilfsweise 1,0.

Alterswertminderungsfaktor = Restnutzungsdauer / Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22), mindestens 30 % der Gesamtnutzungsdauer (§ 190 Abs. 6 Satz 5 BewG). Verlängerte Restnutzungsdauer nur bei durchgreifenden Modernisierungen in den letzten zehn Jahren (AEBew JStG 2022, Rz. 54 i. V. m. Rz. 21).

Bodenwert + Gebäudesachwert = vorläufiger Sachwert.

Wertzahl nach § 191 BewG i. V. m. Anlage 25 — vom Gutachterausschuss oder aus der Anlage, lineare Interpolation innerhalb der Tabellenwerte, keine Extrapolation.

Praxisbeispiel Sachwertverfahren

Ein freistehendes Einfamilienhaus mit gehobener Ausstattung, Gebäudealter 24 Jahre, Bruttogrundfläche 280 m². Bodenrichtwert 1.200 €/m², Bodenwert 400.000 €.

Regelherstellungskosten Gebäudeklasse 1.11, Standardstufe 4: 1.005 €/m² BGF

1.005 € × 183,3 / 100 × 280 m² = 515.806 € durchschnittliche Herstellungskosten

Regionalfaktor 1,03 → 515.806 €

Alterswertminderung 56 / 80 = 0,700 → Gebäudesachwert 361.064 €

Vorläufiger Sachwert 761.064 € × Wertzahl 1,4 = Grundbesitzwert 1.065.489 €

Wo liegen die Gestaltungshebel?

Die Verfahrenswahl selbst ist nicht disponibel — sie folgt der Grundstücksart. Wirksam wird Gestaltung an drei Stellen:

Grundstücksart sauber bestimmen. Die Schwellen von 50 %, 80 % und 20 % (gemischte Miete) verschieben das Verfahren und damit den Wert. Die Zuordnung stützt sich auf Wohn-/Nutzflächen; Nutzflächen im Zusammenhang mit Wohnflächen bleiben außer Ansatz. Richtige Flächenermittlung ist kein Formalismus.

Typisierte Parameter hinterfragen. Liegenschaftszinssätze, Regelherstellungskosten, Alterswertminderung und Wertzahlen arbeiten mit Durchschnittsgrößen. Weicht der Markt am Objekt davon ab, entsteht ein Abstand zum Verkehrswert.

§ 198 BewG als Gegengewicht. In allen drei Verfahren ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zulässig — durch qualifiziertes Sachverständigengutachten oder stichtagsnahen Kaufpreis. Auch Belastungen, die in den typisierten Verfahren ausgeklammert sind, können auf diesem Weg einfließen.

FAQ

Kann ich das Bewertungsverfahren wählen?

Nein. Die Festlegung in § 181 BewG lässt keine abweichende Verfahrenswahl zu. Die Grundstücksart bestimmt das Verfahren.

Was passiert, wenn für mein Ein- oder Zweifamilienhaus keine Vergleichswerte vorliegen?

Liegen weder geeignete Vergleichspreise noch Vergleichsfaktoren vor, tritt nach § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG das Sachwertverfahren an die Stelle des Vergleichswertverfahrens.

Wie wird die Miete bei Leerstand oder Eigennutzung angesetzt?

§ 186 Abs. 2 BewG ordnet den Ansatz der üblichen Miete an — bei Eigennutzung, Leerstand, vorübergehendem Gebrauch, unentgeltlicher Überlassung oder wenn die tatsächliche Miete um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht. Die übliche Miete kann aus Mietspiegel, Mietdatenbank oder Mietgutachten abgeleitet werden.

Was ist die Mindestrestnutzungsdauer?

Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt nach § 185 Abs. 3 Satz 6 BewG und § 190 Abs. 6 Satz 5 BewG mindestens 30 % der Gesamtnutzungsdauer — auch bei älteren Gebäuden. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass ein instandgehaltenes Gebäude einen Restwert behält.

Mindert eine Grunddienstbarkeit den Wert automatisch?

Nein. Im Vergleichs- und im Ertragswertverfahren bleiben Belastungen privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Art unberücksichtigt. Sie können nur über den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG einfließen.

Unsere fachliche Einschätzung

Die Zuordnung zum richtigen Verfahren ist die erste und oft unterschätzte Weichenstellung in der Grundstücksbewertung — sie entscheidet, welche typisierten Parameter überhaupt zur Anwendung kommen. Wir prüfen für Mandanten die Grundstücksart, die eingesetzten Parameter und, wo wirtschaftlich sinnvoll, die Einbringung eines Verkehrswertnachweises nach § 198 BewG.

Rechtsstand: April 2026.