Denkmalschutz-AfA: 9% Abschreibung optimal nutzen

Die Denkmal-AfA nach § 7i EStG ist eine der wenigen Abschreibungen im deutschen Steuerrecht, mit der Sie begünstigte Sanierungskosten innerhalb von zwölf Jahren zu 100 % geltend machen — statt sie über 33 bis 50 Jahre der regulären Gebäude-AfA zu strecken. Bei vermieteten Baudenkmalen setzen Sie acht Jahre lang jährlich bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren bis zu 7 % der begünstigten Herstellungs- oder Anschaffungskosten ab. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Denkmalbehörde. Wer diese Reihenfolge und die Abgrenzung der begünstigten Kosten kennt, zieht aus einer Denkmalimmobilie einen erheblichen Steuer- und Liquiditätsvorteil.

Was bedeutet die Denkmal-AfA von 9 % konkret?

Sie schreiben begünstigte Sanierungskosten an einem vermieteten Baudenkmal in zwölf Jahren vollständig ab. § 7i Abs. 1 Satz 1 EStG lässt abweichend von § 7 Abs. 4 und Abs. 5 EStG im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren bis zu 7 % zu. Acht mal 9 % ergeben 72 %, vier mal 7 % ergeben 28 % — zusammen die vollen 100 %.

Der Unterschied zur regulären Abschreibung ist beträchtlich. Ein Altbau im Privatvermögen wird nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG mit 2 % linear abgeschrieben, über 50 Jahre. Bei einem vor 1925 fertiggestellten Gebäude sind es nach Buchst. c EStG 2,5 % über 40 Jahre. Die Denkmal-AfA zieht denselben Abschreibungsbetrag auf zwölf Jahre vor. Genau dieser Zeitvorteil erzeugt den steuerlichen Hebel, nicht ein höherer Gesamtbetrag.

Das Wort „bis zu" im Gesetz ist kein Zufall. Sie dürfen die 9 % in voller Höhe ausschöpfen, müssen es aber nicht. In einem Jahr mit geringem zu versteuerndem Einkommen kann es sinnvoll sein, weniger anzusetzen und den Restwert in spätere Jahre zu verlagern. Nach Ablauf des zwölfjährigen Begünstigungszeitraums wird ein verbleibender Restwert nach § 7i Abs. 1 Satz 8 in Verbindung mit § 7h Abs. 1 Satz 5 EStG den übrigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zugerechnet und mit dem regulären Gebäudesatz weiter abgeschrieben.

Welche Kosten sind begünstigt und welche nicht?

Begünstigt sind nur Aufwendungen für Baumaßnahmen, die der Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal dienen oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, § 7i Abs. 1 Satz 1 EStG. Eine sinnvolle Nutzung liegt vor, wenn das Gebäude so genutzt wird, dass die schützenswerte Substanz dauerhaft erhalten bleibt. Das ist der materielle Kern der Förderung — und zugleich die häufigste Quelle für Streit mit dem Finanzamt.

Praktisch bedeutet das eine Dreiteilung der Kosten Ihres Projekts. Erstens die begünstigten Sanierungskosten, die unter § 7i fallen. Zweitens die übrigen Herstellungs- oder Anschaffungskosten der Altbausubstanz, für die nach § 7 Abs. 4 oder Abs. 5 EStG die reguläre AfA gilt. Drittens der Grund-und-Boden-Anteil, der überhaupt nicht abgeschrieben wird. Diese Aufteilung muss sauber dokumentiert sein. In der Praxis zeigt sich, dass eine zu großzügige Zuordnung zur begünstigten Schicht regelmäßig in der Betriebsprüfung korrigiert wird.

Ein scharfer Schnitt gilt bei öffentlichen Zuschüssen. Soweit die Kosten durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind, sind die erhöhten Absetzungen ausgeschlossen, § 7i Abs. 1 Satz 7 EStG. Erhalten Sie also einen Denkmalschutz- oder Städtebauförderungszuschuss, mindert dieser Euro für Euro die Bemessungsgrundlage der 9-%-AfA. Das ist kein Wahlrecht, sondern zwingend.

Warum ist die Bescheinigung der Denkmalbehörde der entscheidende Hebel?

Ohne Bescheinigung gibt es keine Denkmal-AfA. § 7i Abs. 2 EStG knüpft die erhöhten Absetzungen an den Nachweis durch eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Stelle. Diese bestätigt verbindlich, dass ein Baudenkmal vorliegt und dass die geltend gemachten Aufwendungen erforderlich waren. Die Bescheinigung ist ein Grundlagenbescheid: Das Finanzamt ist an die darin festgestellten denkmalrechtlichen Tatsachen gebunden und prüft nur noch die steuerlichen Folgen.

Daraus folgt die wichtigste Handlungsregel dieses Themas. Sie müssen die Abstimmung mit der Denkmalbehörde vor Beginn der Baumaßnahmen suchen, in der Regel über eine sogenannte Abstimmungsvereinbarung. Maßnahmen, die ohne vorherige Abstimmung durchgeführt werden, erkennt die Behörde später häufig nicht als begünstigt an — und ohne ihre Bescheinigung trägt das Finanzamt diese Kosten nicht in die 9-%-Schicht ein. Aus unserer Sicht ist dieser organisatorische Schritt wertvoller als jede nachträgliche steuerliche Optimierung.

Die Bescheinigung deckt die denkmalrechtliche Seite ab. Die steuerrechtliche Einordnung bleibt beim Finanzamt. Ob eine Aufwendung Herstellungskosten oder sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand ist, ob sie überhaupt dem Gebäude zuzurechnen ist und wie der Grund-und-Boden-Anteil bemessen wird, entscheidet die Finanzverwaltung eigenständig. Beide Ebenen müssen zusammenpassen, damit die Förderung greift.

Was gilt beim Kauf einer Denkmalimmobilie statt bei eigener Sanierung?

Beim Erwerb sind nur die Anschaffungskosten begünstigt, die auf Baumaßnahmen nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags entfallen, § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG. Diese Regelung trifft das verbreitete Modell des Bauträgers, der ein Denkmal saniert und die Wohnungen als Sanierungsobjekt verkauft. Sanierungsleistungen, die der Verkäufer bereits vor Ihrem Kaufvertrag erbracht hat, fallen nicht unter § 7i.

Der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses wird damit zum kritischen Datum. Kaufen Sie eine bereits fertig sanierte Denkmalwohnung, ist für Sie als Erwerber keine Denkmal-AfA mehr möglich, weil sämtliche Baumaßnahmen vor Ihrem Vertrag lagen. Kaufen Sie hingegen ein noch unsaniertes oder erst teilsaniertes Objekt und der Bauträger führt die wesentlichen Maßnahmen nach Ihrem Kaufvertrag aus, sind die darauf entfallenden Anschaffungskosten begünstigt. In der Praxis zeigt sich, dass die vertragliche Gestaltung beim Bauträgermodell über die gesamte Förderfähigkeit entscheidet — und genau hier lohnt die Prüfung vor Unterschrift.

Wie wirkt sich die Denkmal-AfA steuerlich aus?

Die Wirkung entsteht aus dem Spitzensteuersatz, der auf die vorgezogene Abschreibung trifft. Je höher Ihr persönlicher Grenzsteuersatz, desto größer der Vorteil. Das folgende Beispiel rechnet den Effekt durch.

Rechenbeispiel: Vermietetes Stadthaus mit 400.000 Euro Sanierung

Sie erwerben ein vermietetes Baudenkmal und sanieren es. Von den Gesamtkosten sind nach Bescheinigung der Denkmalbehörde 400.000 EUR als begünstigte Baumaßnahmen im Sinne des § 7i EStG anerkannt. Die übrige Altbausubstanz und der Grund und Boden bleiben hier außen vor. Ihr persönlicher Spitzensteuersatz beträgt 42 %, zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 % auf die Steuer ergibt sich eine Grenzbelastung von 44,31 %.

In den ersten acht Jahren setzen Sie jeweils 9 % von 400.000 EUR an, also 36.000 EUR pro Jahr. Bei einer Grenzbelastung von 44,31 % senkt das Ihre Steuerlast um rund 15.950 EUR jährlich. Über die acht Jahre summiert sich die Ersparnis auf etwa 127.600 EUR. In den folgenden vier Jahren setzen Sie je 7 %, also 28.000 EUR an; das entlastet Sie um rund 12.400 EUR pro Jahr, zusammen etwa 49.600 EUR. Nach zwölf Jahren haben Sie die vollen 400.000 EUR abgeschrieben und insgesamt rund 177.200 EUR Steuern gespart.

Zum Vergleich die reguläre Abschreibung: Bei 2 % linearer Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG entfielen auf dieselben 400.000 EUR nur 8.000 EUR pro Jahr — und das über 50 Jahre. Die Denkmal-AfA zieht in den ersten acht Jahren also das 4,5-Fache der linearen AfA vor. Der absolute Abschreibungsbetrag ist identisch; den Unterschied macht der Zins- und Liquiditätsvorteil aus der frühen Verrechnung. Genau dieser Zeiteffekt ist der eigentliche Wert der Förderung.

Was ändert sich, wenn Sie das Denkmal selbst bewohnen?

Bei Eigennutzung tritt § 10f EStG an die Stelle des § 7i. Sie ziehen dann die begünstigten Aufwendungen nicht als Werbungskosten, sondern wie Sonderausgaben ab — und zwar im Jahr des Abschlusses und in den neun folgenden Jahren jeweils bis zu 9 %, § 10f Abs. 1 Satz 1 EStG. Über zehn Jahre erreichen Sie damit ebenfalls 100 % der begünstigten Kosten, allerdings gleichmäßiger und in einem kürzeren Zeitraum als bei der Vermietung.

Voraussetzung ist, dass das Gebäude zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und die materiellen Voraussetzungen der §§ 7h oder 7i EStG erfüllt sind. Die denkmalrechtliche Bescheinigung brauchen Sie also auch hier. Eine wichtige Schranke setzt § 10f Abs. 3 EStG: Den Abzug können Sie nur bei einem einzigen Gebäude in Anspruch nehmen, Ehegatten zusammen bei zwei Objekten. Wer mehrere selbstgenutzte Denkmale saniert, kann die Sonderausgabe also nicht beliebig vervielfachen.

Welche Fallstricke kosten die Förderung am häufigsten?

Der teuerste Fehler ist die fehlende vorherige Abstimmung mit der Denkmalbehörde. Werden Maßnahmen begonnen, bevor sie denkmalrechtlich abgestimmt sind, verweigert die Behörde regelmäßig die Bescheinigung — und ohne Bescheinigung scheitert die AfA an § 7i Abs. 2 EStG. Der zweite häufige Fehler liegt in der Kostenabgrenzung: Wird zu viel der allgemeinen Modernisierung in die begünstigte Schicht gezogen, korrigiert die Betriebsprüfung. Der dritte betrifft Zuschüsse, deren kürzende Wirkung nach § 7i Abs. 1 Satz 7 EStG übersehen wird.

Hinzu kommt beim Bauträgermodell die Reihenfolge von Kaufvertrag und Baumaßnahme. Wer zu spät kauft, verliert die Begünstigung nach § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG für alle bereits erbrachten Leistungen. Diese Punkte lassen sich allesamt vermeiden, wenn die steuerliche und die denkmalrechtliche Seite vor Projektbeginn aufeinander abgestimmt werden.

Häufige Fragen

Gilt die 9-%-AfA für den gesamten Kaufpreis des Denkmals?

Nein. Begünstigt sind nur die nach § 7i EStG anerkannten Sanierungskosten. Die Altbausubstanz wird regulär nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben, der Grund und Boden gar nicht.

Brauche ich die Bescheinigung schon bei Baubeginn?

Die Bescheinigung wird nach Abschluss der Maßnahmen ausgestellt, beruht aber auf der vorherigen Abstimmung mit der Behörde. Ohne diese Abstimmung riskieren Sie, dass die Aufwendungen nicht anerkannt werden.

Kann ich die Denkmal-AfA und einen öffentlichen Zuschuss kombinieren?

Nur eingeschränkt. Soweit die Kosten durch Zuschüsse aus öffentlichen Kassen gedeckt sind, ist die erhöhte AfA nach § 7i Abs. 1 Satz 7 EStG ausgeschlossen. Der Zuschuss mindert die Bemessungsgrundlage.

Was passiert nach Ablauf der zwölf Jahre?

Ein verbleibender Restwert wird den übrigen Gebäudekosten zugerechnet und mit dem regulären AfA-Satz weiter abgeschrieben, § 7i Abs. 1 Satz 8 in Verbindung mit § 7h Abs. 1 Satz 5 EStG.

Gilt § 7i auch für selbstgenutzte Denkmale?

Bei Eigennutzung greift stattdessen § 10f EStG mit 9 % über zehn Jahre als Sonderausgabe, beschränkt auf ein Gebäude je Person.

Ist auch ein Gebäude im Sanierungsgebiet begünstigt?

Ja, dafür gilt der parallel aufgebaute § 7h EStG mit denselben Sätzen, aber auf Grundlage einer Bescheinigung der Gemeinde statt der Denkmalbehörde.

Unsere fachliche Einschätzung

Aus unserer Sicht entscheidet sich der Erfolg einer Denkmalinvestition vor dem ersten Spatenstich. Klären Sie die denkmalrechtliche Abstimmung mit der zuständigen Behörde, bevor Sie Aufträge vergeben, und lassen Sie sich die voraussichtlich begünstigten Maßnahmen schriftlich bestätigen. Das ist die Grundlage, auf der die spätere Bescheinigung nach § 7i Abs. 2 EStG und damit die gesamte AfA steht.

Lassen Sie zweitens die Kostenstruktur früh aufteilen — begünstigte Sanierung, reguläre Altbausubstanz, Grund und Boden. Eine belastbare Aufteilung schützt in der Betriebsprüfung und verhindert, dass die Förderung später zusammengestrichen wird. Prüfen Sie drittens beim Kauf einer Sanierungsimmobilie den Zeitpunkt des Kaufvertrags gegen den Baufortschritt: Nur Maßnahmen nach Vertragsabschluss sind nach § 7i Abs. 1 Satz 5 EStG begünstigt. Wer selbst einziehen will, sollte zudem prüfen, ob § 10f EStG mit zehn Jahren günstiger zu seiner Einkommenssituation passt als die zwölfjährige Vermietungsvariante. Diese Weichen stellen Sie am besten gemeinsam mit Ihrer steuerlichen Beratung, solange das Projekt noch gestaltbar ist.

Rechtsstand: Juni 2026.