Beim Erbbaurecht stehen sich zwei Vermögenspositionen gegenüber — und das Bewertungsrecht behandelt sie als eigenständige wirtschaftliche Einheiten. Wer vererbt oder schenkt, braucht für jede Seite eine eigene Bewertung.

Was ist ein Erbbaurecht in der Bewertung?

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht an einem Grundstück, auf oder unter der Oberfläche ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 ErbbauRG). Typischerweise wird es für lange Zeiträume bestellt, oft für 99 Jahre. Das Erbbaugrundstück ist das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück.

Zivilrechtlich entsteht das Erbbaurecht mit der Eintragung in das Grundbuch (§ 11 ErbbauRG i. V. m. § 873 BGB). Schenkungsteuerlich gilt das Erbbaurecht bereits als entstanden, wenn an dem Grundstück durch notariellen Vertrag ein Erbbaurecht bestellt worden ist und die Vertragsparteien in der Lage sind, die Eintragung im Grundbuch zu bewirken (R B 192.1 Abs. 2 ErbStR). Der Schenkungsteuertatbestand greift damit regelmäßig schon zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung.

Warum zwei getrennte Bewertungen?

Nach § 176 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. § 192 BewG bilden das Erbbaurecht selbst und das belastete Grundstück jeweils eine eigenständige wirtschaftliche Einheit. Für jede dieser Einheiten ist eine eigene Wertermittlung erforderlich. Das BewG regelt in § 193 BewG die Bewertung des Erbbaurechts und in § 194 BewG die Bewertung des Erbbaugrundstücks.

Wer also einen Erbbaurechtsfall auf dem Tisch hat, muss zunächst klären: Wird das Erbbaurecht übertragen (Erwerb vom Erbbauberechtigten) — oder das Erbbaugrundstück (Erwerb vom Grundstückseigentümer)? Je nachdem gilt § 193 oder § 194 BewG.

Wie wird das Erbbaurecht bewertet?

Der Wert des Erbbaurechts wird vorrangig über die vom Gutachterausschuss ermittelten Erbbaurechtskoeffizienten bestimmt. Stehen solche nicht zur Verfügung, gilt die finanzmathematische Methode (AEBew JStG 2022, Rz. 68).

Der finanzmathematische Wert setzt sich aus drei Bausteinen zusammen:

Wertanteil des Gebäudes am Bewertungsstichtag — Wert des unbelasteten Grundstücks nach §§ 179, 182–196 BewG abzüglich des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG (§ 193 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BewG).

Wertvorteil/Wertnachteil gegenüber einer angemessenen Bodenwertverzinsung — über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierte Differenz aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins (§ 193 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 4 BewG).

Ggf. nicht zu entschädigender Wertanteil des Gebäudes bei Ablauf des Erbbaurechts — nur anzusetzen, wenn der bei Ablauf verbleibende Gebäudewert nicht oder nur teilweise entschädigt wird (§ 193 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. Abs. 5 BewG).

Der Zinssatz für die Bodenwertverzinsung beträgt für Wohnobjekte 2,5 % (§ 193 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG). Die Restlaufzeit des Erbbaurechts wird bei der Kapitalisierung abgerundet (AEBew JStG 2022, Rz. 73 Satz 2). Der so ermittelte finanzmathematische Wert wird abschließend mit dem Erbbaurechtsfaktor multipliziert (§ 193 Abs. 2 Satz 3 BewG); steht kein Faktor zur Verfügung, beträgt er 1,0.

Wie wird das Erbbaugrundstück bewertet?

Spiegelbildlich gilt für das belastete Grundstück: Vorrangig Erbbaugrundstückskoeffizienten des Gutachterausschusses, hilfsweise finanzmathematische Methode (§ 194 BewG). Der finanzmathematische Wert des Erbbaugrundstücks ergibt sich aus:

Über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinster Bodenwert des unbelasteten Grundstücks (§ 194 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 i. V. m. Abs. 4 BewG).

Über die Restlaufzeit kapitalisierter vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins (§ 194 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 5 BewG).

Ggf. nicht zu entschädigender Wertanteil des Gebäudes bei Ablauf des Erbbaurechts (§ 194 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. § 193 Abs. 5 BewG).

Die Summe wird mit dem Erbbaugrundstücksfaktor multipliziert (§ 194 Abs. 2 BewG). Maßgeblich für die Abzinsung und Kapitalisierung sind die Faktoren aus Anlage 26 BewG (Abzinsung) und Anlage 21 BewG (Vervielfältiger).

Praxisbeispiel: Erbbaugrundstück im Nachlass

Zum Nachlass gehört ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück. In Ausübung des Erbbaurechts wurde vor neun Jahren ein Zweifamilienhaus errichtet. Der monatliche Erbbauzins beträgt 530 € (jährlich 6.360 €). Bei Ablauf des Erbbaurechts in 40 Jahren wird der Gebäudewert zu 100 % entschädigt. Der Bodenwert des unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG beträgt 350.000 €. Der Gutachterausschuss hat weder Erbbaugrundstückskoeffizienten noch Erbbaugrundstücksfaktoren ermittelt.

Finanzmathematische Bewertung:

Abgezinster Bodenwert: 350.000 € × 0,3724 (Abzinsungsfaktor Anlage 26 BewG, 40 Jahre, 2,5 %) = 130.340 €

Barwert der vertraglich vereinbarten Erbbauzinsen: 6.360 € × 25,1028 (Vervielfältiger Anlage 21 BewG) = 159.653 €

Nicht zu entschädigender Gebäudeanteil: entfällt, da 100 % Entschädigung

Finanzmathematischer Wert des Erbbaugrundstücks: 289.993 €

Erbbaugrundstücksfaktor 1,0 → Grundbesitzwert 289.993 €

Für den Nachlass wird festzustellen: Wert 289.993 €, Art: Erbbaugrundstück (Zweifamilienhaus), Zurechnung: Erwerber.

Gebäude auf fremdem Grund und Boden — der Parallelfall

Ist ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden errichtet, gilt eine vergleichbare Systematik. Nach § 195 Abs. 1 BewG sind die Werte für das Gebäude und für das belastete Grundstück — wie bei Erbbaurechten — gesondert zu ermitteln. § 195 Abs. 2 BewG regelt die Bewertung des Gebäudes, § 195 Abs. 5 BewG die des belasteten Grundstücks. Auch hier greifen finanzmathematische Kapitalisierungen von Nutzungsentgelten und abgezinste Bodenwerte.

Wichtig: Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG ist für den Bodenwert allein nicht zulässig — er kommt nur für die gesamte wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks in Betracht.

Wo liegen die Gestaltungshebel?

Die Bewertung eines Erbbaurechtsfalls wird von wenigen Stellschrauben dominiert:

Restlaufzeit — sie bestimmt die Vervielfältiger und Abzinsungsfaktoren und wirkt auf beide Seiten gegenläufig. Kurze Restlaufzeit mindert den Wert des Erbbaurechts; der Bodenwert beim Erbbaugrundstück wird weniger stark abgezinst, der kapitalisierte Erbbauzins entsprechend kürzer angesetzt.

Verhältnis Erbbauzins zu angemessener Verzinsung (2,5 % für Wohnobjekte) — ein unter der angemessenen Verzinsung liegender Erbbauzins erzeugt einen Wertvorteil auf der Erbbaurechtsseite.

Entschädigungsklausel — ist die Entschädigung bei Ablauf weniger als vollständig, erhöht dies den Wert des Erbbaugrundstücks (nicht entschädigter Gebäudeanteil fließt dort zu) und mindert spiegelbildlich das Erbbaurecht.

§ 198 BewG für die gesamte wirtschaftliche Einheit — bei deutlichem Abstand zwischen typisiertem Wert und Verkehrswert bleibt der Verkehrswertnachweis zugänglich, aber nur für die jeweils gesamte wirtschaftliche Einheit.

FAQ

Gehören Erbbaurecht und Erbbaugrundstück zu einer Einheit?

Nein. Nach § 176 Abs. 1 Nr. 2 und § 192 BewG bilden sie jeweils eigenständige wirtschaftliche Einheiten, die getrennt bewertet werden.

Wann gilt die finanzmathematische Methode?

Immer dann, wenn der örtlich zuständige Gutachterausschuss keine Erbbaurechts- bzw. Erbbaugrundstückskoeffizienten (§ 193 Abs. 1, § 194 Abs. 1 BewG) zur Verfügung stellt. In der Praxis ist das der Regelfall.

Wann entsteht das Erbbaurecht für die Schenkungsteuer?

Bereits, wenn durch notariellen Vertrag ein Erbbaurecht bestellt worden ist und die Vertragsparteien in der Lage sind, die Eintragung im Grundbuch zu bewirken (R B 192.1 Abs. 2 ErbStR) — regelmäßig mit der notariellen Beurkundung, nicht erst mit der Grundbucheintragung.

Kann ich den Bodenwert des Erbbaugrundstücks über § 198 BewG gesondert nachweisen?

Nein. Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist nur für die gesamte wirtschaftliche Einheit zulässig, nicht isoliert für den Bodenwert.

Welcher Zinssatz gilt bei Wohnobjekten?

Nach § 193 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG beträgt der Zinssatz für die Bodenwertverzinsung bei Wohnobjekten 2,5 %. Dieser Satz wird auch für die Abzinsung des Bodenwerts beim Erbbaugrundstück herangezogen (§ 194 Abs. 4 Satz 3 i. V. m. § 193 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG).

Unsere fachliche Einschätzung

Erbbaurechtsfälle in der Nachfolgeplanung verlangen zwei getrennte Bewertungsschritte und ein präzises Lesen des Erbbaurechtsvertrags — insbesondere zu Restlaufzeit, Erbbauzins, Anpassungsmechanismen und Entschädigungsregelung. Wir begleiten Mandanten bei der Einordnung der Konstellation, der Zuordnung der richtigen Bewertungsvorschriften und der Prüfung, ob ein Verkehrswertnachweis nach § 198 BewG für die jeweilige wirtschaftliche Einheit wirtschaftlich sinnvoll ist.

Rechtsstand: April 2026.