Auf einen Blick

Sofortabzug vs. Aktivierung: Erhaltungsaufwendungen können sofort als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden. Herstellungskosten müssen dagegen aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

BMF-Schreiben vom 26.01.2026: Das Bundesministerium der Finanzen hat das finale Schreiben zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten veröffentlicht.

Energetische Maßnahmen: Das BMF stellt sich gegen die Auffassung des IDW: Eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts eines Gebäudes liegt nicht allein deshalb vor, weil Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zu einer Minderung des Energiebedarfs führen.

Anschaffungsnahe HK: Innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung dürfen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes nicht übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG), um den Sofortabzug zu sichern.

Warum die Abgrenzung für Vermieter und Unternehmer entscheidend ist

Für Vermieter und bilanzierende Unternehmer ist die korrekte Einordnung daher ein zentrales Element der steuerlichen Gestaltung. Das BMF hat mit seinem Schreiben vom 26.01.2026 die Abgrenzungskriterien konkretisiert – mit einer für die Praxis wichtigen Klarstellung zu energetischen Maßnahmen.

Das BMF-Schreiben vom 26.01.2026

Das BMF hat das finale Schreiben zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungskosten, Herstellungskosten und anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden veröffentlicht (BMF, Schreiben vom 26.01.2026, Az. IV C 1 - S 2253/00082/001/064).

Gegenüber dem zuvor besprochenen Entwurf haben sich keine wesentlichen Änderungen ergeben. Die zentralen Abgrenzungskriterien bleiben:

Erhaltungsaufwand: Maßnahmen, die ein Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten oder es in einen solchen Zustand zurückversetzen, ohne dass eine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus eintritt.

Herstellungskosten: Maßnahmen, die zu einer Erweiterung des Gebäudes führen (zusätzliche Nutzfläche) oder eine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus bewirken – insbesondere bei einer Hebung des Standards in mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster).

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung, deren Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Diese sind zwingend als Herstellungskosten zu behandeln.

Energetische Maßnahmen: BMF widerspricht dem IDW

Besonders praxisrelevant ist die Klarstellung in Randziffer 46 des BMF-Schreibens:

„Eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts eines Gebäudes liegt nicht allein deshalb vor, weil Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zu einer (deutlichen) Minderung des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs führen.“

Damit stellt sich das BMF ausdrücklich gegen die Auffassung des IDW (IDW RS IFA 1 vom 06.11.2024), welches in bestimmten Fällen zur Aktivierung energetischer Maßnahmen gelangt – etwa beim Einbau von Photovoltaikanlagen, wenn eine Einbaupflicht besteht oder der produzierte Strom nahezu ausschließlich im Gebäude verbraucht wird, oder bei einer deutlichen Minderung des Energiebedarfs um mindestens 30 %.

Für Vermieter und Eigentümer, die Überschusseinkünfte erzielen, ist dies eine positive Nachricht: Energetische Sanierungsmaßnahmen können nach der BMF-Auffassung grundsätzlich als Erhaltungsaufwand sofort abgezogen werden, auch wenn sie zu einer erheblichen Minderung des Energiebedarfs führen. Bilanzierer sollten allerdings beachten, dass die Frage, ob die Auslegung des BMF eine Abweichung vom Maßgeblichkeitsgrundsatz des § 5 Abs. 1 EStG rechtfertigt, noch nicht abschließend geklärt ist.

Konkrete Gestaltungshinweise für Vermieter und Unternehmer

Anschaffungsnahe Herstellungskosten vermeiden

Innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung eines Gebäudes sollten Instandsetzungs- und Modernisierungskosten die 15-%-Grenze nicht überschreiten. Wird diese Grenze überschritten, werden sämtliche Maßnahmen – auch solche, die isoliert betrachtet Erhaltungsaufwand wären – zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Die Maßnahmen sollten daher zeitlich so geplant werden, dass wesentliche Modernisierungen erst nach Ablauf der Dreijahresfrist durchgeführt werden.

Standard-Hebung kontrollieren

Eine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus führt zu Herstellungskosten. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn in mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) eine Hebung des Standards eintritt. Wer den Sofortabzug sichern will, sollte die Maßnahmen so planen, dass nicht mehr als zwei Ausstattungsmerkmale gleichzeitig auf einen höheren Standard gebracht werden.

Energetische Sanierung als Erhaltungsaufwand nutzen

Nach dem BMF-Schreiben führt eine Minderung des Energiebedarfs allein nicht zu einer wesentlichen Verbesserung. Energetische Sanierungsmaßnahmen – etwa Dämmung, Fensteraustausch oder Heizungsmodernisierung – können daher als Erhaltungsaufwand sofort abgezogen werden, sofern nicht gleichzeitig eine Standard-Hebung in weiteren Ausstattungsmerkmalen erfolgt. Diese Klarstellung eröffnet erhebliches Gestaltungspotenzial bei der energetischen Modernisierung von Bestandsimmobilien.

Dokumentation der Abgrenzung

Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist regelmäßig Gegenstand von Betriebsprüfungen. Vermieter und Unternehmer sollten daher den Zustand des Gebäudes vor und nach den Maßnahmen dokumentieren, die einzelnen Maßnahmen sachlich voneinander abgrenzen und die Kosten entsprechend zuordnen. Eine lückenlose Dokumentation ist die beste Grundlage für die Verteidigung des Sofortabzugs gegenüber der Finanzverwaltung.

Häufig gestellte Fragen

Frage: Wann liegt Erhaltungsaufwand vor und wann Herstellungskosten?

Antwort: Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn ein Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten oder in einen solchen zurückversetzt wird, ohne dass eine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus eintritt. Herstellungskosten entstehen bei Erweiterung (zusätzliche Nutzfläche) oder wesentlicher Verbesserung – insbesondere bei einer Standard-Hebung in mindestens drei von vier zentralen Ausstattungsmerkmalen.

Frage: Führt eine energetische Sanierung automatisch zu Herstellungskosten?

Antwort: Nein. Das BMF stellt in seinem Schreiben vom 26.01.2026 klar, dass eine deutliche Minderung des Energiebedarfs allein keine wesentliche Erhöhung des Gebrauchswerts darstellt. Energetische Maßnahmen können daher grundsätzlich als Erhaltungsaufwand behandelt werden, sofern nicht gleichzeitig weitere Kriterien für Herstellungskosten erfüllt sind.

Frage: Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten und wie vermeidet man sie?

Antwort: Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Vermeidungsstrategie: Wesentliche Modernisierungen erst nach Ablauf der Dreijahresfrist durchführen und die 15-%-Grenze durch zeitliche Verteilung der Maßnahmen einhalten.

Frage: Kann ich den Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen?

Antwort: Ja. Vermieter können größere Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen. Dies kann sinnvoll sein, um Progressionsspitzen zu glätten. Bilanzierende Unternehmer haben diese Wahlmöglichkeit nicht – hier gilt der Grundsatz der periodengerechten Zuordnung.

Unsere fachliche Einschätzung

Das BMF-Schreiben vom 26.01.2026 bringt für die Praxis eine wichtige Klarstellung: Die zunehmend verbreitete energetische Sanierung von Bestandsimmobilien führt nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht allein deshalb zu Herstellungskosten, weil der Energiebedarf deutlich sinkt. Für Vermieter eröffnet dies erhebliches Gestaltungspotenzial, da energetische Maßnahmen als Erhaltungsaufwand sofort abgezogen werden können.

Gleichzeitig bleibt die Abgrenzung im Einzelfall anspruchsvoll. Die Kombination aus energetischer Sanierung und gleichzeitiger Modernisierung mehrerer Ausstattungsmerkmale kann schnell zu Herstellungskosten führen. Eine sorgfältige Planung der Maßnahmen – sowohl inhaltlich als auch zeitlich – ist daher unverzichtbar.

Konkrete Handlungsschritte

Dreijahresfrist beachten: Bei Immobilienkäufen wesentliche Modernisierungen erst nach Ablauf der Dreijahresfrist planen und die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten im Blick behalten.

Maßnahmen entzerren: Modernisierungen zeitlich so staffeln, dass nicht mehr als zwei Ausstattungsmerkmale gleichzeitig auf einen höheren Standard gebracht werden.

Energetische Sanierung nutzen: Die Klarstellung des BMF aktiv nutzen und energetische Maßnahmen als Erhaltungsaufwand geltend machen.

Dokumentation anlegen: Zustand vor und nach den Maßnahmen dokumentieren, Kosten sachlich zuordnen und die Abgrenzung schriftlich festhalten.

Beratung einbinden: Bei umfangreichen Modernisierungen die steuerliche Beratung frühzeitig einbeziehen, um den Sofortabzug zu sichern und Herstellungskosten zu vermeiden.

Professionelle Steuergestaltung

Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ist eines der praxisrelevantesten Themen für Immobilienbesitzer. Durch die richtige Planung und zeitliche Steuerung von Modernisierungsmaßnahmen lässt sich die steuerliche Belastung erheblich optimieren. Wir beraten Sie bei der Planung und Umsetzung – sprechen Sie uns an.

Prof. Dr. Manzur Esskandari (Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, Honorarprofessor an der Universität des Saarlandes, Lehrbeauftragter der Hochschule Osnabrück) und Dr. Daniela Bick, LL.M. (Taxation) (Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht, Lehrbeauftragte der Hochschule Osnabrück), REB Steuerberatung GbR, Osnabrück.