Auf einen Blick

Steuerbefreiung für das Familienheim: § 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c ErbStG ermöglicht die schenkungsteuer- bzw. erbschaftsteuerfreie Übertragung des Familienheims – unter bestimmten Voraussetzungen an Ehegatten und Kinder.

„Hamburger Modell“ bestätigt: Der BFH hat mit Urteil vom 04.06.2025 (II R 18/23) entschieden, dass auch die Einlage eines Familienheims in eine Ehegatten-GbR die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG auslöst.

„Sylter Modell“ als Alternative: Schenkung des Familienheims an den Ehegatten mit anschließendem Rückverkauf ermöglicht steuerfreie Vermögensübertragungen ohne Behaltensfrist.

Strenge Selbstnutzungsanforderungen: Bei Erwerb von Todes wegen muss der Erwerber die Immobilie unverzüglich (Frist ca. 6 Monate) selbst nutzen und dies grundsätzlich zehn Jahre beibehalten.

Ausgangslage: Steuerbefreiung für das Familienheim

Lebzeitige Übertragung zwischen Ehegatten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG): Die unentgeltliche Zuwendung eines Familienheims unter lebenden Ehegatten oder Lebenspartnern ist vollständig steuerfrei. Es gelten weder eine Wohnflächenbegrenzung noch eine Behaltensfrist. Die Begrünstigung kann sogar mehrfach in Anspruch genommen werden.

Erwerb von Todes wegen durch Ehegatten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG): Die Steuerbefreiung setzt voraus, dass der Erblasser die Wohnung bis zum Tod selbst genutzt hat (oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war) und der Erwerber sie unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken bestimmt. Die Befreiung ist wertmäßig unbegrenzt, entfällt jedoch rückwirkend, wenn die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben wird.

Erwerb von Todes wegen durch Kinder (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG): Hier gelten die gleichen Voraussetzungen wie bei Ehegatten, zusätzlich jedoch eine Wohnflächenbegrenzung auf 200 m². Überschreitende Flächenanteile sind anteilig steuerpflichtig.

Wesentlich ist das sogenannte „Highlander-Prinzip“: Es gibt immer nur ein begünstigtes Familienheim. Dieses muss den Mittelpunkt des familiären Lebens darstellen. Ferien- und Zweitwohnungen sind grundsätzlich nicht begünstigt, es sei denn, sie sind im Laufe der Zeit zum tatsächlichen Lebensmittelpunkt geworden.

Das „Hamburger Modell“ – BFH-Urteil vom 04.06.2025 (II R 18/23)

Mit seinem Urteil vom 04.06.2025 hat der BFH eine für die Gestaltungspraxis bedeutsame Entscheidung getroffen: Die Einlage eines Familienheims in eine Ehegatten-GbR ist als begünstigte Zuwendung im Sinne des § 13 Abs. 1 Nr. 4a Satz 1 ErbStG anzuerkennen.

Sachverhalt

Die Ehefrau F brachte das in ihrem Alleineigentum stehende Familienheim ohne Gegenleistung in das Gesellschaftsvermögen einer gemeinsam mit ihrem Ehemann M neu gegründeten GbR ein. Die Finanzverwaltung versagte die Steuerbefreiung mit dem Argument, dass nach dem Wortlaut des § 13 Abs. 1 Nr. 4a Satz 1 ErbStG dem Ehegatten „Eigentum oder Miteigentum“ verschafft werden müsse – Gesamthandseigentum genüge nicht.

Entscheidung des BFH

Der BFH erteilte dieser Auffassung eine klare Absage. Er entschied, dass auch der Erwerb von Gesamthandseigentum an einem Familienheim von der Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a Satz 1 ErbStG erfasst wird. Entscheidend sei die schenkungsteuerrechtliche Betrachtung: Wird der an der GbR beteiligte Ehegatte durch die unentgeltliche Übertragung des Familienheims in das Gesellschaftsvermögen bereichert (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG), ist für die Frage der Steuerbefreiung auf den bereicherten Ehegatten abzustellen.

Praktische Bedeutung und Gestaltungshinweise

Die Vorteile des „Hamburger Modells“ liegen vor allem im außersteuerlichen Bereich. Über den Gesellschaftervertrag der GbR lassen sich Regelungen für den Trennungsfall treffen – etwa Vorkaufsrechte, Zuweisung von Liquidationserlösen oder Regelungen für die Insolvenz eines Ehegatten. Der BFH hat bestätigt, dass diese zivilrechtliche Gestaltung die Steuerbefreiung nicht gefährdet.

Noch offen ist, ob die Entscheidung auch für eine eingetragene GbR (eGbR) nach dem MoPeG gilt. Da § 2a ErbStG die eGbR als Gesamthand fingiert, dürfte die transparente Betrachtung – und damit die Steuerbefreiung – auch in dieser Konstellation greifen. Eine Stellungnahme der Finanzverwaltung steht jedoch noch aus.

Das „Sylter Modell“ – Schenkung und Rückverkauf

Ein weiteres bewährtes Gestaltungsmodell ist das sogenannte „Sylter Modell“. Es ermöglicht die steuerfreie Übertragung von erheblichen Vermögenswerten zwischen Ehegatten, ohne dass eine Behaltensfrist eingehalten werden muss.

Funktionsweise

Im ersten Schritt schenkt ein Ehegatte dem anderen das gemeinsam genutzte Familienheim. Da es sich um eine lebzeitige Zuwendung eines Familienheims handelt, ist die Schenkung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG steuerfrei. Grunderwerbsteuer fällt ebenfalls nicht an (§ 3 Nr. 2 und 4 GrEStG).

Im zweiten Schritt verkauft der beschenkte Ehegatte das Familienheim an den Schenker zurück – zum Verkehrswert. Dieser Verkauf löst weder Schenkungsteuer noch Einkommensteuer oder Grunderwerbsteuer aus. Im Ergebnis hat der beschenkte Ehegatte Geldvermögen in Höhe des Verkehrswerts erhalten, ohne dass Schenkungsteuer angefallen ist.

Vorzüge und Risiken

Keine Behaltensfrist: Da die Begünstigung zu Lebzeiten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) keine zwingende 10-jährige Selbstnutzungspflicht vorsieht, kann der Rückverkauf zeitnah erfolgen.

Kein Objektverbrauch: Die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG kann mehrfach in Anspruch genommen werden – theoretisch auch für weitere Familienheime.

Dokumentation empfohlen: Obwohl eine Veräußerung zum Marktpreis grundsätzlich nicht rechtsmissbräuchlich ist, sollte der Vorgang sorgfältig dokumentiert werden, um spätere Konflikte mit dem Finanzamt zu vermeiden.

Mittelbare Grundstücksschenkung

Die Steuerbefreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG erfasst nicht nur die direkte Übertragung eines bestehenden Familienheims. Auch die mittelbare Grundstücksschenkung ist begünstigt. In Betracht kommen insbesondere:

Anschaffung oder Herstellung: Kauf oder Bau eines Familienheims (ganz oder teilweise) aus Mitteln eines Ehegatten, die allein oder überwiegend vom anderen stammen, unter Einräumung von (Mit-)Eigentum.

Freistellung von Verpflichtungen: Freistellung von eingegangenen Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung, z. B. Übernahme einer Darlehenstilgung.

Übernahme von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand: Übernahme von nachträglichem Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand bei Allein- oder Miteigentum des Empfängers.

Der Bewertungsvorteil ergibt sich daraus, dass nicht der Nominalwert der Geldzuwendung, sondern der (regelmäßig niedrigere) Grundbesitzwert der erbschaftsteuerlichen Bewertung zugrunde gelegt wird.

Gestaltungsoptionen bei Übertragung auf Kinder

Eine lebzeitige Übertragung des Familienheims auf Kinder ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c ErbStG nicht begünstigt – die Steuerbefreiung greift hier nur im Erbfall. Für die Praxis ergeben sich gleichwohl Gestaltungsmöglichkeiten:

Testamentarische Gestaltung: Im Erbfall sollte geprüft werden, ob über ein Vermächtnis oder eine testamentarische Verfügung die Zuweisung des Familienheims an ein selbstnutzendes Kind erfolgen kann.

Abfindung für Pflichtteils- oder Erbschaftsverzicht: Erwerbe als Abfindung für den Verzicht auf den entstandenen (aber noch nicht geltend gemachten) Pflichtteilsanspruch gelten als Erwerb von Todes wegen (§ 3 Abs. 2 Nr. 4 ErbStG) und können die Steuerbefreiung auslösen.

Sachwertzuwendung: Abfindungen in Form eines Sachwerts (= Familienheim) gelten ebenfalls als Erwerb von Todes wegen.

In allen Fällen gilt: Kinder müssen das Familienheim unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzen und dies zehn Jahre lang beibehalten. Die Wohnflächenbegrenzung liegt bei 200 m² – überschießende Flächenanteile sind anteilig steuerpflichtig.

Strenge Anforderungen an die Selbstnutzung

Für die lebzeitige Übertragung zwischen Ehegatten (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) bestehen keine besonderen Anforderungen an die künftige Selbstnutzung. Die Begünstigung ist auch nicht an eine Behaltensfrist gebunden.

Anders verhält es sich beim Erwerb von Todes wegen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Hier gelten strenge Voraussetzungen:

Unverzügliche Selbstnutzung: Der Erwerber muss die Wohnung nach dem Tod des Erblassers unverzüglich selbst zu Wohnzwecken nutzen. Als Richtschnur gilt eine Frist von etwa sechs Monaten zwischen Erbfall und Einzug.

Zehnjährige Behaltensfrist: Die Steuerbefreiung entfällt rückwirkend insgesamt, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt.

Zwingende Gründe als Ausnahme: Die Behaltensfrist entfällt nur, wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert ist – etwa bei Pflegebedürftigkeit oder Tod. Berufliche Gründe genügen nicht.

Mitteilungspflicht: Der Erwerber muss eigenständig und unverzüglich jede Nutzungsänderung, Aufgabe oder Übertragung dem Finanzamt anzeigen (§ 153 AO).

Häufig gestellte Fragen

Frage: Was ist das „Hamburger Modell“ und welche Vorteile bietet es?

Antwort: Beim „Hamburger Modell“ bringt ein Ehegatte das Familienheim in eine gemeinsame Ehegatten-GbR ein. Der BFH hat mit Urteil vom 04.06.2025 (II R 18/23) bestätigt, dass diese Gestaltung die Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG auslöst. Der Vorteil liegt vor allem im außersteuerlichen Bereich: Über den Gesellschaftervertrag können Regelungen für den Trennungsfall, für Vorkaufsrechte oder die Insolvenz eines Ehegatten getroffen werden.

Frage: Kann die Steuerbefreiung auch für eine lebzeitige Schenkung an Kinder genutzt werden?

Antwort: Nein. Die lebzeitige Übertragung des Familienheims auf Kinder ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG nicht begünstigt. Die Steuerbefreiung greift bei Kindern ausschließlich im Erbfall – dann allerdings unter den strengen Voraussetzungen der Selbstnutzung, der 10-Jahres-Frist und der 200-m²-Grenze.

Frage: Welche Risiken bestehen beim „Sylter Modell“?

Antwort: Das Hauptrisiko liegt in einem möglichen Gestaltungsmissbrauchsvorwurf durch die Finanzverwaltung. Da jedoch eine Veräußerung zum Marktpreis grundsätzlich nicht rechtsmissbräuchlich ist, wird das Risiko als gering eingeschätzt. Entscheidend ist eine sorgfältige Dokumentation des gesamten Vorgangs.

Frage: Was passiert, wenn der Erbe das Familienheim innerhalb der zehn Jahre verlassen muss?

Antwort: Die Steuerbefreiung entfällt rückwirkend insgesamt. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen – etwa Pflegebedürftigkeit oder Tod – an der Selbstnutzung gehindert ist. Berufliche Gründe, Scheidung oder ein Umzug aus persönlichen Gründen genügen nicht.

Unsere fachliche Einschätzung

Das BFH-Urteil zum „Hamburger Modell“ eröffnet eine zusätzliche Gestaltungsoption für Ehegatten, die ihr Familienheim steueroptimiert übertragen und gleichzeitig zivilrechtliche Absicherungen für den Trennungs- oder Insolvenzfall schaffen möchten. Die Entscheidung ist praxisrelevant und dürfte auch für die eGbR nach dem MoPeG Bedeutung entfalten.

Gleichzeitig zeigt die Rechtsprechung, dass die Anforderungen an die Selbstnutzung – insbesondere im Erbfall – sehr streng ausgelegt werden. Die zehnjährige Behaltensfrist mit rückwirkendem Wegfall der Steuerbefreiung stellt ein erhebliches Risiko dar, das bei der Nachfolgeplanung zwingend berücksichtigt werden muss. Eine frühzeitige Beratung ist daher in allen Konstellationen dringend zu empfehlen.

Konkrete Handlungsschritte

Bestandsaufnahme Familienheim: Prüfen Sie, ob Ihre Immobilie die Voraussetzungen eines Familienheims im Sinne des § 13 ErbStG erfüllt – insbesondere die Nutzung als Mittelpunkt des familiären Lebens.

„Hamburger Modell“ prüfen: Wenn neben der steuerlichen Begünstigung auch zivilrechtliche Absicherungen (Trennungsfall, Insolvenz) gewünscht sind, kommt die Einlage in eine Ehegatten-GbR in Betracht.

„Sylter Modell“ erwägen: Bei hohen Immobilienwerten und dem Ziel einer steuerfreien Vermögensübertragung zwischen Ehegatten kann die Kombination aus Schenkung und Rückverkauf eine effiziente Gestaltung sein.

Erbfallgestaltung bei Kindern vorbereiten: Prüfen Sie testamentarische Gestaltungen, die eine Zuweisung des Familienheims an ein selbstnutzendes Kind sicherstellen – unter Beachtung der 200-m²-Grenze und der Behaltensfrist.

Dokumentation und Fristen beachten: Halten Sie die Selbstnutzung, den Mittelpunkt des familiären Lebens und alle relevanten Zeitpunkte schriftlich fest. Im Erbfall ist die Frist für den unverzüglichen Einzug (ca. 6 Monate) entscheidend.

Professionelle Steuergestaltung

Die Steuerbefreiung für das Familienheim bietet erhebliches Gestaltungspotenzial – sowohl bei der lebzeitigen Übertragung als auch im Erbfall. Das „Hamburger Modell“, das „Sylter Modell“ und die mittelbare Grundstücksschenkung sind wirkungsvolle Instrumente, die jedoch eine sorgfältige Planung und Umsetzung erfordern. Wir beraten Sie bei der optimalen Gestaltung – sprechen Sie uns an.

Prof. Dr. Manzur Esskandari (Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, Honorarprofessor an der Universität des Saarlandes, Lehrbeauftragter der Hochschule Osnabrück) und Dr. Daniela Bick, LL.M. (Taxation) (Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht, Lehrbeauftragte der Hochschule Osnabrück), REB Steuerberatung GbR, Osnabrück.