Was ist ein Familienpool für Immobilien?

Ein Familienpool (auch Familiengesellschaft oder Family Office-Struktur) ist eine Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft, in die mehrere Immobilien eingebracht werden. Die Familienmitglieder halten Anteile an der Gesellschaft statt Miteigentum an den einzelnen Immobilien. Die Immobilien werden von der Gesellschaft verwaltet, die Erträge fließen an die Gesellschafter entsprechend ihrer Beteiligungsquoten.

Der Familienpool erfüllt mehrere Funktionen gleichzeitig: Er bündelt das Immobilienportfolio unter einem rechtlichen Dach, schafft klare Governance-Strukturen für die Verwaltung und ermöglicht die schrittweise Übertragung von Gesellschaftsanteilen an die nächste Generation — ohne dass einzelne Immobilien aufgeteilt, veräußert oder umgeschrieben werden müssen.

Welche Rechtsformen kommen für den Familienpool in Betracht?

Vermögensverwaltende GbR

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist die einfachste Form des Familienpools. Seit dem MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, in Kraft seit 01.01.2024) kann die GbR in das neu geschaffene Gesellschaftsregister eingetragen werden und erhält damit Rechtsfähigkeit und Publizität.

Vorteile: Geringe Gründungskosten, flexible Vertragsgestaltung, keine Publizitätspflichten über den Jahresabschluss.

Nachteile: Unbeschränkte Haftung aller Gesellschafter, bei vermögensverwaltenden GbRs allerdings auf das Gesellschaftsvermögen begrenzt, sofern keine persönlichen Verbindlichkeiten eingegangen werden. Gesellschafterwechsel erfordert Grundbuchänderungen, solange die GbR nicht im Gesellschaftsregister eingetragen ist.

Steuerlich: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) werden den Gesellschaftern anteilig zugerechnet. Keine Gewerbesteuerpflicht, solange die GbR ausschließlich vermögensverwaltend tätig ist.

Vermögensverwaltende KG

Die Kommanditgesellschaft (KG) bietet gegenüber der GbR den Vorteil der Haftungsbeschränkung für die Kommanditisten. Der geschäftsführende Gesellschafter (Komplementär) haftet unbeschränkt, die übrigen Gesellschafter (Kommanditisten) nur bis zur Höhe ihrer Einlage (§ 171 HGB).

Vorteile: Haftungsbeschränkung für die nachfolgende Generation, klare Trennung von Geschäftsführung (Komplementär) und passiver Beteiligung (Kommanditisten).

Nachteile: Eintragung im Handelsregister erforderlich, höherer Verwaltungsaufwand.

Steuerlich: Wie die GbR werden Einkünfte den Gesellschaftern zugerechnet. Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG kann greifen, wenn die KG ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet.

GmbH & Co. KG

Die GmbH & Co. KG kombiniert die Haftungsbeschränkung der KG mit der Geschäftsführung durch eine GmbH als Komplementärin. Diese Struktur ist besonders bei größeren Immobilienportfolios verbreitet.

Vorteile: Vollständige Haftungsbeschränkung (auch der Komplementärin), professionelle Geschäftsführungsstruktur, leichte Übertragbarkeit der Kommanditanteile.

Nachteile: Höhere Gründungs- und Verwaltungskosten (GmbH-Gründung, doppelte Buchführung für die GmbH), Offenlegungspflichten.

Steuerlich: Die laufende Besteuerung entspricht der KG. Die Geschäftsführervergütung der GmbH ist als Sonderbetriebseinnahme zu behandeln.

Vermögensverwaltende GmbH

Die GmbH als Familienpool ist eine Alternative, wenn die gewerbliche Prägung oder Infizierung bewusst in Kauf genommen oder gewünscht wird. Bei vermögensverwaltenden GmbHs unterliegen die Einkünfte der Körperschaftsteuer (15 %) und der Gewerbesteuer (abzüglich erweiterter Kürzung). Ausschüttungen an die Gesellschafter werden mit der Abgeltungsteuer oder im Teileinkünfteverfahren besteuert.

Die GmbH eignet sich vor allem, wenn Gewinne langfristig thesauriert und reinvestiert werden sollen, da der laufende Steuersatz bei Thesaurierung (ca. 30 %) unter dem persönlichen Einkommensteuersatz vermögender Privatpersonen liegen kann.

Wie wird der Familienpool gegründet?

Die Gründung eines Familienpools für Immobilien erfordert mehrere aufeinander abgestimmte Schritte:

Gesellschaftsvertrag: Der Vertrag regelt die Beteiligungsverhältnisse, Geschäftsführungsbefugnisse, Gewinnverteilung, Entnahmerechte, Vinkulierungsklauseln (Zustimmungsvorbehalte bei Anteilsübertragungen), Nachfolgeregelungen und Kündigungsfristen.

Einbringung der Immobilien: Die Immobilien werden durch notariell beurkundete Übertragungsverträge in die Gesellschaft eingebracht. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist erforderlich.

Grunderwerbsteuer prüfen: Bei Personengesellschaften kann die Befreiung nach § 5 Abs. 1 und 2 GrEStG greifen, soweit der Einbringende am Gesellschaftsvermögen beteiligt bleibt. Die Sperrfrist von zehn Jahren (§ 5 Abs. 3 GrEStG) ist zu beachten.

Registereintragung: KG und GmbH & Co. KG sind im Handelsregister einzutragen. Die GbR kann seit dem MoPeG im Gesellschaftsregister eingetragen werden.

Wie erfolgt die Nachfolgeplanung über den Familienpool?

Der entscheidende Vorteil des Familienpools liegt in der Teilbarkeit der Gesellschaftsanteile. Während Immobilien in der Regel nicht ohne Weiteres geteilt werden können, lassen sich Gesellschaftsanteile beliebig stückeln und schrittweise übertragen.

Schrittweise Anteilsübertragung

Der Gründungsgesellschafter überträgt seine Anteile sukzessive auf die nächste Generation — typischerweise unter Nutzung der Zehnjahresfreibeträge (§ 16 ErbStG). Bei einem Freibetrag von 400.000 € je Kind und Elternteil können über zwei Zehnjahreszyklen erhebliche Vermögenswerte steuerfrei übertragen werden.

Die Übertragung der Gesellschaftsanteile erfordert — anders als die Übertragung einzelner Immobilien — keine Grundbuchänderung. Die Immobilien verbleiben im Eigentum der Gesellschaft; lediglich die Beteiligungsverhältnisse ändern sich.

Nießbrauch an Gesellschaftsanteilen

Der übertragende Gesellschafter kann sich einen Nießbrauch an den Gesellschaftsanteilen vorbehalten. Dieser berechtigt ihn, weiterhin die auf die übertragenen Anteile entfallenden Erträge zu vereinnahmen. Der Nießbrauch an Gesellschaftsanteilen ist steuerlich anerkannt, sofern er dinglich ausgestaltet und im Gesellschaftsvertrag vorgesehen ist.

Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert den schenkungsteuerlichen Wert der übertragenen Anteile — analog zum Nießbrauch an Einzelimmobilien.

Stimmrechtsbündelung und Governance

Durch Stimmrechtsbündelungsvereinbarungen (Poolverträge) oder die Einräumung von Sonderstimmrechten kann der Gründungsgesellschafter auch nach der Anteilsübertragung die Kontrolle über die Geschäftsführung behalten. Typische Regelungen umfassen:

Zustimmungsvorbehalte: Wesentliche Entscheidungen (Veräußerung von Immobilien, Aufnahme von Darlehen, Änderung des Gesellschaftsvertrags) bedürfen der Zustimmung des Gründungsgesellschafters.

Beirat: Ein Familienbeirat kann als Kontrollgremium eingerichtet werden, um die Geschäftsführung zu überwachen und bei Konflikten zu vermitteln.

Vinkulierung: Die Übertragung von Anteilen an Dritte wird an die Zustimmung der Gesellschafterversammlung geknüpft, um das Eindringen familienfremder Personen zu verhindern.

Welche steuerlichen Vorteile bietet der Familienpool?

Schenkungsteuer: Die Bewertung der Gesellschaftsanteile richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilien abzüglich der Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Nießbrauchsvorbehalte an den Anteilen mindern den steuerpflichtigen Erwerb zusätzlich. Durch die schrittweise Übertragung werden die Freibeträge optimal genutzt.

Grunderwerbsteuer: Bei Anteilsübertragungen an Personengesellschaften fällt grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an, solange die Beteiligungsschwelle von 90 % (§ 1 Abs. 2a GrEStG) nicht überschritten wird. Innerhalb gerader Linie (Eltern-Kind) greift zudem die Befreiung nach § 3 Nr. 6 GrEStG.

Ertragsteuer: Bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung den Gesellschaftern anteilig zugerechnet und mit dem individuellen Einkommensteuersatz besteuert. Die erweiterte Kürzung (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG) kann die Gewerbesteuer eliminieren.

Verlustverrechnung: Verluste aus der Immobilienverwaltung (z. B. durch hohe AfA oder Sanierungsaufwand) können von den Gesellschaftern mit anderen Einkünften verrechnet werden — ein Vorteil gegenüber der GmbH-Lösung.

Welche Risiken und Nachteile sind zu beachten?

Der Familienpool ist kein Allheilmittel. Folgende Risiken und Nachteile müssen bei der Entscheidung berücksichtigt werden:

Gewerbliche Infizierung: Erzielt die Gesellschaft neben den Vermietungseinkünften auch gewerbliche Einkünfte (z. B. durch kurzfristige Vermietung oder umfangreiche Serviceleistungen), werden sämtliche Einkünfte gewerblich umqualifiziert (§ 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG). Die erweiterte Kürzung entfällt.

Grunderwerbsteuer bei Einbringung: Die Einbringung der Immobilien in die Gesellschaft kann Grunderwerbsteuer auslösen, wenn die Befreiungsvorschriften nicht greifen oder die Sperrfristen verletzt werden.

Gesellschafterkonflikte: Familiäre Auseinandersetzungen können die Gesellschaft lähmen. Ohne klare Regelungen im Gesellschaftsvertrag (Mediationsklauseln, Abfindungsregelungen, Ausschlussverfahren) droht eine Blockade.

Verwaltungsaufwand: Die Gesellschaft erfordert eine ordnungsgemäße Buchführung, Gesellschafterversammlungen und — je nach Rechtsform — Handelsregistereintragungen und Offenlegungspflichten.

Pflichtteilsergänzung: Die Einbringung von Immobilien in eine Familiengesellschaft kann als Schenkung gewertet werden, wenn sie ohne angemessene Gegenleistung erfolgt. In diesem Fall löst sie Pflichtteilsergänzungsansprüche aus.

Wie wird der Gesellschaftsvertrag nachfolgesicher gestaltet?

Der Gesellschaftsvertrag ist das zentrale Steuerungsinstrument des Familienpools. Für eine nachfolgesichere Gestaltung sind folgende Klauseln essenziell:

Fortsetzungsklausel: Die Gesellschaft wird beim Tod eines Gesellschafters mit den verbleibenden Gesellschaftern und den Erben fortgesetzt — nicht aufgelöst.

Nachfolgeklausel: Bestimmung, welche Erben in die Gesellschafterstellung eintreten dürfen. Qualifizierte Nachfolgeklauseln beschränken den Eintritt auf bestimmte Personen (z. B. Abkömmlinge).

Abfindungsklausel: Regelung der Abfindung für ausscheidende Gesellschafter oder nicht berücksichtigte Erben. Die Abfindung kann auf den Buchwert oder einen Bruchteil des Verkehrswerts beschränkt werden, um den Bestand der Gesellschaft zu schützen.

Kündigungsausschluss: Ausschluss der ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum, um die Stabilität der Gesellschaft zu sichern.

Entnahmeregeln: Klare Regelungen, in welchem Umfang Gesellschafter Entnahmen tätigen dürfen, um die Liquidität der Gesellschaft nicht zu gefährden.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Ab welcher Portfoliogröße lohnt sich ein Familienpool?

Ein Familienpool ist regelmäßig ab einem Immobilienportfolio von drei bis fünf Objekten oder einem Gesamtwert von über einer Million Euro wirtschaftlich sinnvoll. Bei kleineren Portfolios überwiegen häufig die Gründungs- und Verwaltungskosten die Vorteile. Entscheidend ist jedoch nicht allein die Größe, sondern die Nachfolgesituation: Auch bei zwei Immobilien und mehreren potenziellen Erben kann der Familienpool die richtige Lösung sein.

Können bestehende Immobilien nachträglich in einen Familienpool eingebracht werden?

Ja. Die nachträgliche Einbringung ist jederzeit möglich, erfordert aber eine notarielle Beurkundung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 5 GrEStG ist zu prüfen. Bei bestehenden Darlehen ist die Zustimmung der finanzierenden Bank erforderlich, da der Schuldner wechselt.

Was passiert bei einer Scheidung eines Gesellschafters?

Gesellschaftsanteile fallen grundsätzlich in den Zugewinnausgleich, soweit sie während der Ehe an Wert gewonnen haben. Durch eine Vinkulierungsklausel im Gesellschaftsvertrag kann verhindert werden, dass der geschiedene Ehepartner Gesellschafter wird. Die Abfindung richtet sich nach der gesellschaftsvertraglichen Regelung. Ergänzend kann ein Ehevertrag den Zugewinnausgleich für die Gesellschaftsanteile ausschließen oder modifizieren.

Wie wird der Familienpool aufgelöst?

Die Auflösung erfordert einen Gesellschafterbeschluss mit der im Gesellschaftsvertrag vorgesehenen Mehrheit. Nach der Auflösung werden die Immobilien an die Gesellschafter verteilt oder veräußert. Die Verteilung kann Grunderwerbsteuer auslösen, sofern keine Befreiung greift. Ertragsteuerlich ist zu prüfen, ob die Verteilung stille Reserven aufdeckt.

Rechtsstand: Januar 2025

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