Warum ist eine generationenübergreifende Immobilienstrategie erforderlich?

Immobilienvermögen unterliegt bei jeder Generationenübertragung der Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Ohne vorausschauende Planung können die steuerlichen Belastungen erheblich sein — insbesondere seit der Anpassung der Bewertungsregeln durch das Jahressteuergesetz 2022, das die Immobilienwerte im Bewertungsgesetz teilweise deutlich angehoben hat. Gleichzeitig birgt eine unstrukturierte Übertragung das Risiko von Erbengemeinschaften, Streitigkeiten unter den Erben und einer Zersplitterung des Immobilienportfolios.

Eine generationenübergreifende Strategie verfolgt drei Ziele: die Minimierung der Steuerbelastung bei jeder Übertragung, den Erhalt der Vermögenssubstanz über mehrere Generationen und die Sicherstellung einer professionellen Verwaltung des Immobilienbestands. Diese Ziele erfordern eine Kombination aus steuerrechtlichen, gesellschaftsrechtlichen und erbrechtlichen Instrumenten, die aufeinander abgestimmt sein müssen.

Welche steuerlichen Freibeträge stehen für Immobilienübertragungen zur Verfügung?

Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz gewährt persönliche Freibeträge nach § 16 ErbStG, die alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden können. Die wichtigsten Freibeträge sind:

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG)

Kinder: 400.000 Euro je Elternteil (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG)

Enkelkinder: 200.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG), bei vorverstorbenen Kindern 400.000 Euro

Übrige Personen der Steuerklasse I: 100.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG)

Durch die gezielte Ausnutzung dieser Freibeträge im Zehn-Jahres-Rhythmus können erhebliche Vermögenswerte steuerfrei übertragen werden. Ein Elternpaar kann beispielsweise jedem Kind alle zehn Jahre zusammen 800.000 Euro steuerfrei schenken. Bei drei Kindern und drei Übertragungszyklen ergibt sich ein steuerfreies Übertragungsvolumen von 7,2 Millionen Euro — ohne dass ein einziger Euro Schenkungsteuer anfällt. Die frühzeitige Einleitung der Übertragungskette ist daher einer der wirksamsten Hebel der Immobiliennachfolge.

Zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen gewährt § 13d ErbStG einen Bewertungsabschlag von 10 % für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke. Dieser Abschlag reduziert den steuerpflichtigen Wert der Immobilie automatisch und kann mit den persönlichen Freibeträgen kombiniert werden.

Wie lässt sich die vorweggenommene Erbfolge bei Immobilien gestalten?

Die vorweggenommene Erbfolge bezeichnet die Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten des Schenkers auf die nächste Generation. Bei Immobilien ist sie das zentrale Instrument der generationenübergreifenden Planung, da sie die Ausnutzung der Zehn-Jahres-Freibeträge ermöglicht und gleichzeitig die Kontrolle des Schenkers durch Nießbrauchsvorbehalte und Rückfallklauseln sichert.

Nießbrauchsvorbehalt

Der Nießbrauchsvorbehalt nach §§ 1030 ff. BGB ermöglicht es dem Schenker, die Immobilie zu übertragen und sich gleichzeitig die Nutzung — also die Mieteinnahmen oder das Wohnrecht — vorzubehalten. Steuerlich hat der Nießbrauch einen doppelten Vorteil: Er mindert den Wert der Schenkung für Zwecke der Schenkungsteuer, da der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abgezogen wird (§ 10 Abs. 1 BewG). Gleichzeitig bleiben die laufenden Einkünfte beim Schenker, der sie weiterhin versteuert. Die Wertminderung durch den Nießbrauch hängt vom Alter des Schenkers und dem Jahreswert des Nießbrauchs ab — je jünger der Schenker, desto höher die Wertminderung und desto geringer die Schenkungsteuer.

Rückfallklauseln

Rückfallklauseln sichern den Schenker für den Fall ab, dass die Übertragung rückgängig gemacht werden muss — etwa bei Vorversterben des Beschenkten, Scheidung, Insolvenz oder grober Undankbarkeit. Die Rückfallklausel muss notariell beurkundet und im Grundbuch als Auflassungsvormerkung gesichert werden. Steuerlich ist zu beachten, dass die Rückübertragung eine eigenständige Schenkung darstellen kann, wenn sie ohne den ursprünglichen Rückforderungsgrund erfolgt. Die Gestaltung der Rückfallklauseln erfordert daher eine präzise Abstimmung zwischen zivilrechtlicher Absicherung und steuerlicher Neutralität.

Auflagen und Gleichstellungsgelder

Wird eine Immobilie an ein Kind übertragen, während andere Kinder leer ausgehen, können Auflagen zur Zahlung von Gleichstellungsgeldern vereinbart werden. Diese Zahlungen mindern den schenkungsteuerlichen Erwerb des begünstigten Kindes und begründen gleichzeitig steuerliche Folgen bei den empfangenden Geschwistern. Die Strukturierung der Gleichstellungsgelder erfordert eine sorgfältige Berechnung, um die Freibeträge aller Beteiligten optimal auszunutzen und unbeabsichtigte Steuerlasten zu vermeiden.

Welche Rechtsformen eignen sich für generationenübergreifende Immobilienportfolios?

Die Bündelung von Immobilien in einer Gesellschaft bietet erhebliche Vorteile für die generationenübergreifende Planung. Die Gesellschaftsanteile können flexibler übertragen werden als einzelne Immobilien, und die Gesellschaft selbst kann als dauerhafter Vermögensträger über mehrere Generationen bestehen.

Familien-GbR und GbR nach MoPeG

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist die einfachste Rechtsform für die gemeinsame Immobilienverwaltung. Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) zum 1. Januar 2024 ist die GbR unter bestimmten Voraussetzungen im Gesellschaftsregister eintragungsfähig und kann als rechtsfähige Gesellschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Für Immobiliengesellschaften ist die Eintragung im Gesellschaftsregister empfehlenswert, da sie die Grundbuchfähigkeit erleichtert und die Rechtsnachfolge vereinfacht. Die GbR bietet steuerliche Transparenz — die Einkünfte werden den Gesellschaftern anteilig zugerechnet und auf deren Ebene versteuert.

GmbH & Co. KG

Die GmbH & Co. KG verbindet die Haftungsbeschränkung der GmbH mit der steuerlichen Transparenz der Personengesellschaft. Für größere Immobilienportfolios ist sie häufig die optimale Rechtsform, da sie die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nutzen kann — vorausgesetzt, die Gesellschaft beschränkt sich auf die Verwaltung und Nutzung von eigenem Grundbesitz. Die Übertragung von Kommanditanteilen kann schrittweise erfolgen und mit Nießbrauchsvorbehalten kombiniert werden.

Immobilien-GmbH

Die Immobilien-GmbH bietet eine vollständige Haftungsbeschränkung und einen körperschaftsteuerlichen Steuersatz von 15 % zuzüglich Solidaritätszuschlag auf die laufenden Erträge. Allerdings unterliegt die GmbH der Gewerbesteuer, und die Ausschüttung an die Gesellschafter wird zusätzlich mit Kapitalertragsteuer belastet. Die Übertragung von GmbH-Anteilen löst bei Immobiliengesellschaften keine Grunderwerbsteuer aus, sofern die Beteiligungsgrenzen des § 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG beachtet werden. Für die generationenübergreifende Planung eignet sich die GmbH insbesondere dann, wenn die Erträge langfristig thesauriert und reinvestiert werden sollen.

Wie werden Immobilien für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet?

Die Bewertung von Immobilien für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer erfolgt nach den §§ 176 ff. BewG. Je nach Immobilienart kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz:

Vergleichswertverfahren: Für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser, bei denen ausreichend Vergleichspreise vorliegen (§ 183 BewG).

Ertragswertverfahren: Für Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke, bei denen die Ertragskraft im Vordergrund steht (§ 184 BewG).

Sachwertverfahren: Für Grundstücke, bei denen weder Vergleichs- noch Ertragswerte verfügbar sind (§ 189 BewG).

Seit der Anpassung durch das Jahressteuergesetz 2022 hat der Gesetzgeber die Parameter der Bewertungsverfahren aktualisiert — insbesondere die Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren. Dies hat in vielen Fällen zu deutlich höheren steuerlichen Immobilienwerten geführt. Ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses kann den steuerlichen Wert in Einzelfällen reduzieren, wenn der gutachterlich ermittelte Verkehrswert unterhalb des typisierten Bewertungswerts liegt (§ 198 BewG). Die Einholung eines solchen Gutachtens ist insbesondere bei älteren Immobilien mit erheblichem Sanierungsbedarf oder bei Objekten in weniger nachgefragten Lagen wirtschaftlich sinnvoll.

Welche typischen Fehler gefährden die generationenübergreifende Planung?

Zu späte Planung: Die Ausnutzung der Zehn-Jahres-Freibeträge erfordert eine langfristige Strategie. Wer erst im hohen Alter mit der Übertragung beginnt, kann häufig nur einen Übertragungszyklus nutzen — und verschenkt damit erhebliches Steuersparpotenzial.

Grunderwerbsteuer übersehen: Übertragungen von Immobilien auf Gesellschaften oder zwischen Gesellschaftern können Grunderwerbsteuer auslösen. Die Grunderwerbsteuerfreiheit für Übertragungen zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie (§ 3 Nr. 4 und 6 GrEStG) ist sorgfältig zu prüfen.

Erbengemeinschaft nicht vermieden: Ohne testamentarische Regelung entsteht bei mehreren Erben eine Erbengemeinschaft, die nur einstimmig über Immobilien verfügen kann. Die Teilungsversteigerung ist häufig die Folge — mit erheblichen wirtschaftlichen Verlusten.

Nießbrauchswert falsch berechnet: Eine fehlerhafte Berechnung des Kapitalwerts des Nießbrauchs kann zu einer überhöhten Schenkungsteuer oder — im Falle einer Unterschätzung — zu einer Nachforderung des Finanzamts führen.

Gesellschaftsvertrag unvollständig: Fehlende Nachfolgeklauseln, unzureichende Vinkulierungsregelungen oder fehlende Regelungen zur Entnahmepolitik gefährden den langfristigen Bestand der Immobiliengesellschaft.

FAQ

Wie oft können die schenkungsteuerlichen Freibeträge genutzt werden?

Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung (§ 14 Abs. 1 ErbStG). Schenkungen innerhalb eines Zehn-Jahres-Zeitraums werden zusammengerechnet. Nach Ablauf der zehn Jahre beginnt ein neuer Freibetragszyklus, sodass eine erneute steuerfreie Übertragung möglich ist.

Ist die Schenkung einer vermieteten Immobilie günstiger als die Vererbung?

In vielen Fällen ja, da bei der Schenkung der Nießbrauchsvorbehalt den steuerpflichtigen Wert erheblich reduziert. Zusätzlich können die Freibeträge bei Schenkungen gezielt im Zehn-Jahres-Rhythmus genutzt werden. Bei der Vererbung entfallen alle noch offenen Freibeträge auf einen einzigen Zeitpunkt, was die Steuerbelastung in der Regel erhöht.

Welche Rolle spielt die Grunderwerbsteuer bei Familienübertragungen?

Übertragungen zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie — also zwischen Eltern und Kindern — sind nach § 3 Nr. 4 und 6 GrEStG grunderwerbsteuerfrei. Bei Übertragungen auf Schwiegerkinder, Geschwister oder entferntere Verwandte fällt jedoch Grunderwerbsteuer an. Bei Gesellschaftsbeteiligungen gelten die besonderen Regeln des § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG.

Kann eine Familiengesellschaft die Zersplitterung des Immobilienportfolios verhindern?

Ja. Die Bündelung von Immobilien in einer Familiengesellschaft verhindert die sachenrechtliche Zersplitterung des Portfolios. Statt einzelner Immobilien werden Gesellschaftsanteile übertragen. Vinkulierungsklauseln im Gesellschaftsvertrag können zusätzlich verhindern, dass Anteile an familienfremde Dritte veräußert werden. Die Gesellschaft bleibt als Rechtsträger dauerhaft bestehen, unabhängig von der personellen Zusammensetzung der Gesellschafter.

Rechtsstand: Januar 2025

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