JStG 2022 und die Neubewertung von Grundbesitz

Für die Nachfolgeplanung hat dies unmittelbare Konsequenzen: Höhere Grundbesitzwerte bedeuten höhere Bemessungsgrundlagen für die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Freibeträge, die bisher ausreichten, um eine Immobilienübertragung steuerfrei zu gestalten, können durch die neuen Werte überschritten werden. Eine frühzeitige Analyse der Bewertungsauswirkungen ist daher für jeden Mandanten mit Immobilienvermögen geboten.

Bewertungsverfahren im Überblick

Das Bewertungsgesetz sieht für die steuerliche Grundbesitzbewertung drei Verfahren vor, die je nach Grundstücksart anzuwenden sind. Der Grundsatz der Bewertung orientiert sich am gemeinen Wert (§ 177 BewG), der dem Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB entspricht.

Das Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG) ist vorrangig für Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser anzuwenden, sofern Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse vorliegen. Das Ertragswertverfahren (§§ 184 bis 188 BewG) kommt für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke zur Anwendung. Das Sachwertverfahren (§§ 189 bis 191 BewG) wird angewendet, wenn weder Vergleichswerte noch Ertragswerte verlässlich ermittelt werden können, insbesondere bei Ein- und Zweifamilienhäusern ohne Vergleichspreise.

Änderungen beim Ertragswertverfahren

Erhöhung der Gesamtnutzungsdauer

Ein zentraler Änderungsfaktor ist die Erhöhung der Gesamtnutzungsdauer von Standardimmobilien gemäß der neuen Anlage 22 zum BewG von bisher 70 Jahren auf 80 Jahre. Dies betrifft Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Mehrfamilienhäuser, Wohnungseigentum sowie Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Die längere Gesamtnutzungsdauer führt zu einer längeren Restnutzungsdauer und damit zu einem höheren Vervielfältiger gemäß Anlage 21, mit dem der Gebäudereinertrag zur Ermittlung des Gebäudeertragswerts zu kapitalisieren ist.

Neue Bewirtschaftungskosten (Anlage 23 n.F.)

Die bisherigen prozentualen Bewirtschaftungskosten als pauschaler Abschlag vom Rohertrag wurden durch feste Beträge für Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis ersetzt. Die neuen Werte ergeben sich aus der Anlage 23 zum BewG in der ab dem 1. Januar 2023 geltenden Fassung. Die Basiswerte basieren auf den Wertverhältnissen von 2001 und werden jährlich entsprechend des Verbraucherpreisindex angepasst. Für Bewertungsstichtage im Jahr 2023 betragen die indexierten Verwaltungskosten beispielsweise 344 EUR je Wohnung (Basiswert: 230 EUR) und die Instandhaltungskosten 13,50 EUR je Quadratmeter Wohnfläche (Basiswert: 9,00 EUR).

Die neugefasste Anlage 23 macht die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten komplexer. Die danach zu berücksichtigenden Bewirtschaftungskosten fallen in vielen Fällen deutlich niedriger aus als die bisherigen pauschalen Absätze, was unmittelbar zu einem höheren Reinertrag und damit zu einem höheren Grundbesitzwert führt.

Absenkung der Liegenschaftszinssätze

Die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze nach § 188 Abs. 2 S. 2 BewG wurden durch das JStG 2022 zum Teil deutlich herabgesetzt. Für Mietwohngrundstücke sank der Zinssatz von 5,0 Prozent auf 3,5 Prozent, für gemischt genutzte Grundstücke von 5,5 bzw. 6,0 Prozent auf 4,5 bzw. 5,0 Prozent. Niedrigere Liegenschaftszinssätze führen zu einer niedrigeren Bodenwertverzinsung und damit zu einem höheren Gebäudereinertrag. Darüber hinaus erhöhen sich die anwendbaren Vervielfältiger gemäß Anlage 21, was die Wertauswirkung zusätzlich verstärkt.

Zusammenwirken der Faktoren – Beispielrechnung

Die Auswirkungen lassen sich an einem Beispiel verdeutlichen: Ein 25 Jahre altes vermietetes Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen (à 75 qm Wohnfläche), einem Bodenwert von 500.000 EUR und einer Jahresmiete von 60.000 EUR wurde nach altem Recht (Stichtag 2022) mit einem Ertragswert von 876.724 EUR bewertet. Nach neuem Recht (Stichtag 2023) ergibt sich ein Ertragswert von 1.370.303 EUR. Dies entspricht einer Wertsteigerung von rund 56 Prozent. Die drei wesentlichen Treiber sind niedrigere Bewirtschaftungskosten, eine niedrigere Bodenwertverzinsung und ein höherer Vervielfältiger.

Änderungen beim Sachwertverfahren

Einführung des Regionalfaktors

Eine wesentliche Neuerung beim Sachwertverfahren ist die Einführung des Regionalfaktors nach § 190 Abs. 5 BewG. Die Regelherstellungskosten sind mit dem Regionalfaktor zu multiplizieren, der den Unterschied zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau berücksichtigt. Der Regionalfaktor wird vom Gutachterausschuss ermittelt. Liegt kein Regionalfaktor vor, kommt ein Wert von 1,0 zur Anwendung. In Großstädten wie Hamburg (1,75) oder München (1,52) führt der Regionalfaktor zu einer erheblichen Erhöhung des Gebäudesachwerts.

Alterswertminderungsfaktor und Baupreisindex

Der bisherige lineare Abzug der Alterswertminderung wurde durch einen Alterswertminderungsfaktor ersetzt, der das Verhältnis der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer abbildet. Durch die Erhöhung der Gesamtnutzungsdauer auf 80 Jahre verringert sich die Alterswertminderung, was zu einem höheren Gebäudesachwert führt. Darüber hinaus haben sich die Baupreisindizes nach § 190 Abs. 4 BewG im Jahr 2023 deutlich gegenüber den Vorjahreswerten erhöht (2023: 164,0 bzw. 166,9; 2022: 141,0 bzw. 142,0), was zu einer entsprechenden Erhöhung der Gebäudeherstellungskosten führt.

Erhöhte Wertzahlen (Anlage 25 n.F.)

Die Wertzahlen gemäß Anlage 25 zum BewG wurden zum Teil deutlich – um bis zu 40 Prozent – angehoben. Die Wertzahlen dienen der Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem örtlichen Grundstücksmarkt. Sie kommen zur Anwendung, wenn von den Gutachterausschüssen keine Sachwertfaktoren zur Verfügung stehen. Die erhöhten Wertzahlen führen in Kombination mit dem Regionalfaktor und den gestiegenen Baupreisindizes zu einer erheblichen Wertsteigerung.

Zusammenwirken der Faktoren – Beispielrechnung

Am Beispiel eines 15 Jahre alten Einfamilienhauses in München (Brutto-Grundfläche 220 qm, Grundstücksfläche 350 qm, Bodenrichtwert 3.000 EUR/qm, Regionalfaktor 1,52) zeigt sich die Wirkung: Nach altem Recht (Stichtag 2022) lag der Sachwert bei 1.357.098 EUR. Nach neuem Recht (Stichtag 2023) ergibt sich ein Sachwert von 2.256.017 EUR. Die vier wesentlichen Treiber sind ein deutlich erhöhter Baupreisindex, der erstmals anwendbare Regionalfaktor, eine verminderte Alterswertminderung und deutlich erhöhte Wertzahlen.

Vergleichswertverfahren – Kaum Änderungen durch das JStG 2022

Für Bewertungen nach dem Vergleichswertverfahren ergeben sich durch das JStG 2022 keine wesentlichen Änderungen. Die Gutachterausschüsse lieferten bereits bisher Vergleichspreise, die ein realistisches Bild der Immobilienmarktlage wiedergaben. Die gestiegenen Immobilienpreise wurden daher bereits über die Vergleichspreise abgebildet.

Der BFH hat mit Urteil vom 24. August 2022 (II R 14/20) klargestellt, dass bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens auch ein zeitnah zum Bewertungsstichtag erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück als Vergleichspreis herangezogen werden kann. Ein Rückgriff auf das Sachwertverfahren ist nur dann zulässig, wenn kein Vergleichswert vorliegt. Dem Steuerpflichtigen bleibt es unbenommen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen (§ 198 Abs. 1 BewG).

Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG)

Angesichts der zum Teil drastisch erhöhten typisierten Bewertungen gewinnt die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Abs. 1 BewG erheblich an Bedeutung. Der Steuerpflichtige kann dem Finanzamt nachweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie unter dem nach dem BewG ermittelten Grundbesitzwert liegt. Als Nachweismittel kommen insbesondere ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder ein zeitnah zum Bewertungsstichtag erzielter Kaufpreis in Betracht.

In der Praxis ist zu beachten, dass die Kosten eines Sachverständigengutachtens in einem angemessenen Verhältnis zur erzielten Steuerersparnis stehen müssen. Bei werthaltigen Immobilien und erheblichen Abweichungen zwischen typisiertem Wert und tatsächlichem Verkehrswert lohnt sich die Beauftragung eines Gutachtens regelmäßig. Die Erfahrung zeigt, dass insbesondere bei älteren Immobilien mit hohem Renovierungsbedarf oder bei Objekten in weniger gefragten Lagen die typisierten Werte den tatsächlichen Verkehrswert übersteigen können.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Frage: Welches Bewertungsverfahren ist für meine Immobilie maßgeblich?

Antwort: Das Vergleichswertverfahren gilt vorrangig für Wohnungseigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn Vergleichspreise vorliegen. Das Ertragswertverfahren kommt bei Mietwohngrundstücken und Geschäftsgrundstücken zur Anwendung. Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn weder Vergleichswerte noch Ertragswerte verlässlich ermittelt werden können.

Frage: Um wie viel steigen die Grundbesitzwerte durch das JStG 2022 typischerweise?

Antwort: Die Wertsteigerungen sind im Einzelfall sehr unterschiedlich. Beim Ertragswertverfahren können Steigerungen von 30 bis 60 Prozent auftreten. Beim Sachwertverfahren können die Steigerungen je nach Lage und Regionalfaktor noch höher ausfallen. In dem dargestellten Münchener Beispiel beträgt die Steigerung rund 66 Prozent.

Frage: Wirkt sich die Erhöhung der Gesamtnutzungsdauer auf alle Gebäudearten aus?

Antwort: Ja. Die Gesamtnutzungsdauer wurde für alle Standardimmobilien gemäß Anlage 22 von 70 auf 80 Jahre erhöht. Dies betrifft Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum sowie Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke.

Frage: Kann ich gegen einen zu hohen Grundbesitzwert vorgehen?

Antwort: Ja. Nach § 198 Abs. 1 BewG kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Geeignete Nachweismittel sind insbesondere ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen oder ein zeitnaher Kaufpreis. Dieses Instrument gewinnt durch die höheren typisierten Werte erheblich an Bedeutung.

Frage: Welche Auswirkungen haben die höheren Bewertungen auf die Nachfolgeplanung?

Antwort: Höhere Grundbesitzwerte führen zu höheren Bemessungsgrundlagen für die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Freibeträge können schneller überschritten werden. Eine rechtzeitige Übertragung unter Nutzung der Zehn-Jahres-Frist und der verfügbaren Freibeträge wird dadurch noch wichtiger.

Unsere fachliche Einschätzung

Die durch das JStG 2022 eingeführten Änderungen der Grundbesitzbewertung führen in vielen Fällen zu erheblichen Wertsteigerungen. Besonders betroffen sind Immobilien in Ballungsräumen, bei denen der Regionalfaktor im Sachwertverfahren und die niedrigeren Liegenschaftszinssätze im Ertragswertverfahren zu drastischen Wertanstiegen führen. Die befürchtete „Bewertungsexplosion“ ist in Teilbereichen tatsächlich eingetreten.

Für die Nachfolgeplanung ergibt sich daraus ein erhöhter Handlungsdruck. Freibeträge, die in der Vergangenheit für steuerfreie Übertragungen ausreichten, werden durch die höheren Bewertungen zunehmend überschritten. Die Nutzung der Zehn-Jahres-Frist nach § 14 ErbStG, die Kombination mit Nießbrauchsvorbehalten und die gezielte Inanspruchnahme des § 198 BewG sind zentrale Instrumente, um die steuerliche Belastung zu begrenzen. Eine regelmäßige Neubewertung des Immobilienbestands im Rahmen der Nachfolgeberatung ist künftig unverzichtbar.

Konkrete Handlungsschritte

Alle im Familienvermögen befindlichen Immobilien nach den neuen BewG-Vorgaben neu bewerten lassen, um die Auswirkungen des JStG 2022 auf die konkreten Grundbesitzwerte zu ermitteln.

Einen Vergleich der alten und neuen Bewertung erstellen, um die Differenz zu beziffern und den steuerlichen Handlungsbedarf abzuleiten.

Prüfen, ob ein Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 Abs. 1 BewG wirtschaftlich sinnvoll ist, insbesondere bei älteren Immobilien oder Objekten in weniger gefragten Lagen.

Den Übertragungszeitpunkt für geplante Schenkungen optimieren und dabei die Zehn-Jahres-Frist nach § 14 ErbStG sowie die verfügbaren persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG berücksichtigen.

Die Kombination mit wertmindernden Instrumenten wie Nießbrauchsvorbehalten, Wohnrechten oder Auflagen prüfen, um die steuerliche Bemessungsgrundlage zu reduzieren.

Professionelle Steuergestaltung

Die neue Grundbesitzbewertung nach dem JStG 2022 erfordert eine Neubewertung bestehender Nachfolgekonzepte. Die REB Steuerberatung GbR in Osnabrück unterstützt Sie bei der Berechnung der neuen Grundbesitzwerte, der Prüfung des Nachweises niedrigerer Werte nach § 198 BewG und der Optimierung Ihrer Nachfolgeplanung unter Berücksichtigung der geänderten Bewertungsgrundlagen.

Prof. Dr. Manzur Esskandari (Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, Honorarprofessor an der Universität des Saarlandes, Lehrbeauftragter der Hochschule Osnabrück) und Dr. Daniela Bick, LL.M. (Taxation) (Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht, Lehrbeauftragte der Hochschule Osnabrück), REB Steuerberatung GbR, Osnabrück.