Auf einen Blick

Einheitlicher Erwerbsgegenstand: Steht ein Grundstückskauf in sachlichem Zusammenhang mit einem Bauerrichtungsvertrag, können auch die Baukosten in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einbezogen werden – mit erheblichen Mehrkosten.

Personelle Verflechtung schützt: Der BFH hat bestätigt, dass personelle Verflechtungen zwischen Veräußerer- und Erwerberseite die Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstandes ausschließen können (BFH II R 19/22).

Nachbehaltensfrist 10 Jahre: Die Verlängerung der Nachbehaltensfrist von fünf auf zehn Jahre ist für Sachverhalte vor dem 01.07.2021 verfassungsrechtlich zweifelhaft (BFH II B 54/24, FG Düsseldorf, Rev. II R 44/25).

Signing-Closing-Falle: Beim Erwerb von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften kann das zeitliche Auseinanderfallen von Vertragsschluss (Signing) und Vollzug (Closing) zu einer doppelten Grunderwerbsteuerfestsetzung führen.

Gesetzgeber reagiert: Ein neuer § 1 Abs. 3b GrEStG-E soll die Doppelbesteuerung bei Signing/Closing künftig verhindern.

Grunderwerbsteuer als Kostenfaktor bei Immobilientransaktionen

Einheitlicher Erwerbsgegenstand: Wann Baukosten die Steuer erhöhen

Das Grundprinzip

Die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer knüpft grundsätzlich an die Gegenleistung für das im zivilrechtlichen Verpflichtungsgeschäft erworbene Grundstück an. Die Rechtsprechung zum sogenannten „einheitlichen Vertragswerk“ erweitert diesen Umfang jedoch erheblich: Steht ein Grundstückskaufvertrag in einem rechtlichen oder objektiv sachlichen Zusammenhang mit einem Bauerrichtungsvertrag, soll Gegenstand des Vertrags das Grundstück mit dem fertiggestellten Gebäude sein – der Werklohn wird Teil der Bemessungsgrundlage.

Voraussetzung ist, dass der Erwerber im Zeitpunkt des Abschlusses des Verpflichtungsgeschäftes über das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gegenüber dem Veräußerer nicht mehr frei war. Nur wenn der Erwerber wie ein „Bauherr“ agiert, ist ihm die Errichtung des Gebäudes zuzurechnen – die Baukosten fallen dann nicht in die Bemessungsgrundlage.

BFH-Urteil vom 02.07.2025 – II R 19/22

Der BFH hatte zu klären, welche Grundsätze gelten, wenn auf Erwerber- und Veräußererseite teilweise personenidentische oder verbundene Parteien agieren.

Im Sachverhalt erwarb eine Kommanditgesellschaft (C-KG) Miteigentumsanteile an Grundstücken von einer GmbH (X-GmbH). Die Kommanditisten der C-KG waren an der Veräußerin direkt sowie über eine Holdingstruktur indirekt beteiligt. Beide Parteien hatten entschieden, das Bauvorhaben gemeinsam zu realisieren. Das Finanzamt bezog die Baukosten unter Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstandes in die Bemessungsgrundlage ein.

Der BFH entschied:

Formelle Rechtswidrigkeit: Die Auswahl des Steuerschuldners bei Gesamtschuldnerschaft (§ 44 Abs. 1 AO, § 13 Nr. 1 GrEStG) ist eine Ermessensentscheidung. Hat die Vertragspartei eine hälftige Tragung der Steuer vereinbart, muss das Finanzamt seine Auswahlermessenerägungen darlegen. Fehlt eine solche Begründung, liegt ein Ermessensfehlgebrauch vor.

Materielle Rechtswidrigkeit: Die Baukosten waren nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, da der Erwerber über eine zur Veräußererseite gehörende Person selbst bestimmenden Einfluss auf das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung hatte. Personelle Verflechtungen zwischen Veräußerer- und Erwerberseite schließen die Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstandes aus.

Gestaltungshinweis

Bei Bauträger- oder Projektentwicklungsmodellen, bei denen Grundstücke innerhalb einer Unternehmensgruppe oder zwischen verbundenen Personen übertragen und anschließend bebaut werden sollen, fallen keine Bauerrichtungskosten in die GrESt-Bemessungsgrundlage, sofern der Erwerber das Baugeschehen kontrolliert. In entsprechenden Gestaltungen sollte dokumentiert werden, dass der Erwerber nicht bloßer Abnehmer eines vorgegebenen Konzepts ist, sondern aktiv als Bauherr fungiert. Zudem sollten Verträge explizit Regelungen zur internen Steuerverteilung enthalten, um im Fall einer fehlerhaften Ermessensausübung des Finanzamts eine wirksame Angriffsoption zu haben.

Nachbehaltensfrist 10 Jahre: Verfassungsrechtliche Zweifel bei Altfällen

Durch das sogenannte Anti-Share-Deal-Gesetz wurde die Nachbehaltensfrist der §§ 5 und 6 GrEStG von fünf auf zehn Jahre verlängert. Der BFH hat in seinem AdV-Beschluss vom 10.04.2025 (Az. II B 54/24) Zweifel geäußert, ob diese Verlängerung auf Erwerbsvorgänge von Grundstücken anwendbar ist, die bereits vor dem Inkrafttreten am 01.07.2021 erfolgt sind.

Die Rechtsfrage: Bedeutet die systematische Stellung des § 23 Abs. 24 GrEStG als Ausnahme zu § 23 Abs. 18 GrEStG, dass die zehnjährige Behaltensfrist für alle laufenden Fristen ab dem 01.07.2021 gilt, sofern nicht die Ausnahme des § 23 Abs. 24 GrEStG greift?

Das FG Düsseldorf hat mit Entscheidung vom 08.10.2025 (Az. 11 K 1987/25 GE) die Auffassung des BFH bestätigt: Keine Verlängerung der Nachbehaltensfrist für Sachverhalte vor dem 01.07.2021. Die Revision ist unter Az. II R 44/25 beim BFH anhängig.

Gestaltungshinweis

Für Grundstücksübertragungen, die vor dem 01.07.2021 erfolgt sind und bei denen die fünfjährige Behaltensfrist bereits abgelaufen war, bevor die zehnjährige Frist greifen sollte, sollte gegen entsprechende Grunderwerbsteuerbescheide Einspruch eingelegt und unter Berufung auf den BFH-Beschluss Aussetzung der Vollziehung beantragt werden. Die Erfolgsaussichten sind angesichts der klaren Positionierung des BFH und des FG Düsseldorf als gut einzuschätzen.

Signing und Closing: Doppelte Grunderwerbsteuer bei Share Deals

Das Problem

Beim Erwerb von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft fallen das schuldrechtliche Erwerbsgeschäft (Signing) und die Übertragung der Anteile (Closing) häufig zeitlich auseinander. Die Finanzverwaltung sieht in diesem Fall sowohl den Tatbestand des § 1 Abs. 3 GrEStG (Signing: Rechtsgeschäft, das Anspruch auf Übertragung begründet) als auch den des § 1 Abs. 2b GrEStG (Closing: tatsächlicher Gesellschafterwechsel) als erfüllt an.

Zwar sieht § 1 Abs. 3 GrEStG eine Subsidiaritätsregelung vor, wonach die Steuer nicht anfällt, soweit eine Besteuerung nach den Absätzen 2a und 2b nicht in Betracht kommt. Die Finanzverwaltung wendet dieses Rangverhältnis jedoch nur an, wenn beide Tatbestände gleichzeitig erfüllt werden. Bei einem zeitlichen Auseinanderfallen soll zunächst für jeden Erwerbsvorgang eine Festsetzung erfolgen – eine Heilung ist nur über § 16 Abs. 4a GrEStG möglich, setzt aber eine fristgerechte und vollständige Anzeige beider Vorgänge voraus.

BFH-Beschluss vom 27.10.2025 – II B 47/25 (AdV)

Der BFH hat erneut ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit der doppelten Steuerfestsetzung geäußert. In der Praxis ist die vollständige und fristgerechte Anzeige beider Erwerbsvorgänge selten der Fall – die Steuerfalle schnappt zu, und es stehen zwei wirksame Grunderwerbsteuerbescheide in der Welt.

Geplante Gesetzesfänderung: § 1 Abs. 3b GrEStG-E

Der Gesetzgeber hat das Problem erkannt und plant im Rahmen des Neunten Gesetzes zur Änderung des Steuerberatungsgesetzes die Einfügung eines neuen § 1 Abs. 3b GrEStG-E. Danach soll der nachrangige Tatbestand der Anteilsvereinigung (Abs. 2a/2b) nicht mehr greifen, soweit Anteile in Erfüllung eines Rechtsgeschäfts im Sinne des Abs. 3 übergehen. Die Subsidiarität wird damit praktisch „umgedreht“: Der vorrangige Besteuerungszeitpunkt ist künftig das Signing.

Die Neuregelung soll erstmals auf Erwerbsvorgänge anwendbar sein, die nach dem Tag der Verkündung des Gesetzes verwirklicht werden. Für Fälle, in denen das Signing vor, das Closing aber nach der Gesetzesverkuendung stattfindet, soll die neue Vorrangregelung bereits greifen.

Gestaltungshinweis

Bis zum Inkrafttreten der Neuregelung müssen Steuerschuldner bei Transaktionen mit grundbesitzenden Gesellschaften penibel darauf achten, dass die Anzeigepflichten fristgerecht und vollständig erfüllt werden. Die Anzeige nur eines der beiden Rechtsvorgänge kann zu einer doppelten Festsetzung führen. Zudem sollte angestrebt werden, Signing und Closing möglichst zeitnah abzuwickeln. Bei bereits ergangenen Doppelbescheiden sollte unter Berufung auf den BFH-Beschluss II B 47/25 Einspruch eingelegt und Aussetzung der Vollziehung beantragt werden.

Häufig gestellte Fragen

Frage: Wann fallen Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer?

Antwort: Wenn ein einheitliches Vertragswerk vorliegt, also der Grundstückskauf in einem sachlichen Zusammenhang mit einem Bauerrichtungsvertrag steht und der Erwerber über das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung nicht mehr frei entscheiden konnte. Agiert der Erwerber dagegen selbst als Bauherr und kontrolliert das Baugeschehen, sind die Baukosten nicht einzubeziehen.

Frage: Gilt die zehnjährige Nachbehaltensfrist auch für Grundstücksübertragungen vor dem 01.07.2021?

Antwort: Nach Auffassung des BFH und des FG Düsseldorf nein. Die Verlängerung gilt nur für Tatbestände nach dem 30.06.2021. Die Revision ist unter Az. II R 44/25 beim BFH anhängig. Betroffene sollten Einspruch einlegen und Aussetzung der Vollziehung beantragen.

Frage: Wie entsteht die doppelte Grunderwerbsteuer bei Share Deals?

Antwort: Wenn beim Erwerb von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft der Vertragsschluss (Signing) und die tatsächliche Anteilsübertragung (Closing) zeitlich auseinanderfallen, sieht die Finanzverwaltung beide Vorgänge als jeweils eigenständige steuerbare Tatbestände an. Eine Heilung über § 16 Abs. 4a GrEStG setzt eine fristgerechte und vollständige Anzeige beider Vorgänge voraus.

Frage: Wann tritt die Gesetzesfänderung zur Signing-Closing-Problematik in Kraft?

Antwort: Der neue § 1 Abs. 3b GrEStG-E ist Teil des Neunten Gesetzes zur Änderung des Steuerberatungsgesetzes und soll für Erwerbsvorgänge nach der Verkündung gelten. Bis dahin bleibt die bisherige Rechtslage mit dem Risiko einer Doppelbesteuerung bestehen.

Unsere fachliche Einschätzung

Die aktuellen Entwicklungen im Grunderwerbsteuerrecht zeigen, dass die Transaktionsstruktur bei Immobilienerwerben steuerlich sorgfältig geplant werden muss. Das BFH-Urteil zum einheitlichen Erwerbsgegenstand bietet bei personellen Verflechtungen zwischen Erwerber- und Veräußererseite eine willkommene Entlastung. Die verfassungsrechtlichen Zweifel an der rückwirkenden Anwendung der zehnjährigen Nachbehaltensfrist eröffnen Gestaltungsspielräume für Altfälle.

Die Signing-Closing-Problematik bleibt bis zur Gesetzesänderung ein erhebliches Risiko bei Share Deals. Die geplante Neuregelung des § 1 Abs. 3b GrEStG-E ist grundsätzlich zu begrüßen, löst aber das Problem für bestehende Altfälle nicht. Hier bleibt der Weg über Einspruch und AdV unter Berufung auf die BFH-Rechtsprechung.

Konkrete Handlungsschritte

Transaktionsstruktur prüfen: Bei Grundstückserwerben mit anschließender Bebauung die Bauherrenstellung des Erwerbers sicherstellen und dokumentieren, um die Einbeziehung von Baukosten in die Bemessungsgrundlage zu vermeiden.

Altfälle Nachbehaltensfrist: Bei Grundstücksübertragungen vor dem 01.07.2021 prüfen, ob die fünfjährige Frist bereits abgelaufen war. Gegen Bescheide mit zehnjähriger Frist Einspruch einlegen und AdV beantragen.

Anzeigepflichten einhalten: Bei Share Deals mit grundbesitzenden Gesellschaften beide Erwerbsvorgänge (Signing und Closing) fristgerecht und vollständig anzeigen, um eine doppelte Steuerfestsetzung zu vermeiden.

Signing und Closing zusammenlegen: Verträge so gestalten, dass Signing und Closing möglichst zeitnah erfolgen, um das Risiko einer Doppelbesteuerung zu minimieren.

Beratung einbinden: Immobilientransaktionen – insbesondere Share Deals – frühzeitig steuerlich begleiten lassen, um Strukturierungsfehler zu vermeiden.

Professionelle Steuergestaltung

Die Grunderwerbsteuer bietet bei richtiger Transaktionsstruktur erhebliches Optimierungspotenzial. Gleichzeitig können Fehler in der Gestaltung zu einer deutlichen Mehrbelastung führen. Wir begleiten Sie bei der steuerlichen Strukturierung von Immobilientransaktionen und Share Deals – sprechen Sie uns an.

Prof. Dr. Manzur Esskandari (Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, Honorarprofessor an der Universität des Saarlandes, Lehrbeauftragter der Hochschule Osnabrück) und Dr. Daniela Bick, LL.M. (Taxation) (Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht, Lehrbeauftragte der Hochschule Osnabrück), REB Steuerberatung GbR, Osnabrück.