Grunderwerbsteuer im Familienverbund: Befreiungen, Bauträgerfallen und Rückabwicklung

Innerhalb der Familie ist der Immobilienkauf häufig steuerfrei — der Bauträgerkauf hingegen birgt eine Bemessungsfalle, und wer einen Vertrag rückabwickelt, muss zwei Fristen kennen.

Welche Erwerbe in der Familie bleiben grunderwerbsteuerfrei?

§ 3 GrEStG enthält die für die Praxis bedeutendsten persönlichen Befreiungstatbestände. Vier Konstellationen sind zentral:

§ 3 Nr. 2 GrEStG: Grundstückserwerbe von Todes wegen und Grundstücksschenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuergesetzes. Damit ist die unentgeltliche Übertragung von Immobilien zwischen Lebenden ebenso befreit wie der Übergang im Erbfall.

§ 3 Nr. 3 GrEStG: Grundstückserwerbe durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner des Veräußerers — der entgeltliche Verkauf zwischen Eheleuten ist also grunderwerbsteuerfrei. Diese Befreiung greift unabhängig vom Güterstand und unabhängig davon, ob ein Schenkungsanteil vorliegt.

§ 3 Nr. 4 GrEStG: Grundstückserwerbe durch Ehegatten oder Lebenspartner von Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind — also etwa der Erwerb des Schwiegersohns vom Schwiegervater.

§ 3 Nr. 6 GrEStG: Grundstückserwerbe durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Erfasst sind damit alle Übertragungen zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln — auch über mehrere Generationen.

Die personenbezogenen Befreiungen des § 3 GrEStG sind grundsätzlich auf alle steuerbaren Tatbestände des § 1 GrEStG anwendbar — also auch auf den Erwerb von Gesellschaftsanteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft und auf den Erwerb einer wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis. Damit gilt etwa: Überträgt ein Vater 100 Prozent der Anteile an seiner grundbesitzenden GmbH auf seinen Sohn, ist dies zwar nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG steuerbar, aber nach § 3 Nr. 6 GrEStG vollständig von der Grunderwerbsteuer befreit. Diese Anwendung auf mittelbare Übertragungen ist gestalterisch wichtig, weil sie die § 3-Befreiungen in den Werkzeugkasten der Nachfolgeplanung integriert.

Daneben enthält § 4 Nr. 1 bis 5 GrEStG weitere besondere Ausnahmen — die in der Mandatspraxis selten relevant werden.

Wann fällt die Grunderwerbsteuer im Familienverbund doch an?

Drei Konstellationen werden in der Praxis regelmäßig übersehen:

Übertragung an Geschwister: Geschwister sind nicht in gerader Linie verwandt, sondern in der Seitenlinie. § 3 Nr. 6 GrEStG greift hier nicht. Eine entgeltliche Übertragung zwischen Geschwistern löst Grunderwerbsteuer aus; nur die Schenkung wäre über § 3 Nr. 2 GrEStG befreit.

Übertragung an Schwager und Schwägerin: Auch hier scheidet § 3 Nr. 6 aus. § 3 Nr. 4 GrEStG erfasst nur Ehegatten von Verwandten in gerader Linie — nicht die Ehegatten von Geschwistern.

Übertragung an nichteheliche Lebensgefährten: Solange keine eingetragene Lebenspartnerschaft besteht, greift weder § 3 Nr. 3 noch § 3 Nr. 4 GrEStG. Eine Übertragung an den nichtehelichen Lebensgefährten ist voll steuerpflichtig — soweit nicht über § 3 Nr. 2 GrEStG eine Schenkung vorliegt.

Im Tauschfall liegen nach § 1 Abs. 5 GrEStG zwei steuerbare Rechtsgeschäfte vor — beide werden separat geprüft. Die persönlichen Befreiungen sind je Vorgang einzeln zu beurteilen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer — und in welchem Bundesland gilt welcher Satz?

Der Steuersatz nach § 11 Abs. 1 GrEStG betrug bundesweit ursprünglich einheitlich 3,5 Prozent. Mit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer den Satz frei wählen. Seither sind die Sätze in fast allen Ländern angehoben worden — zuletzt hat Thüringen ihn wieder gesenkt.

Die aktuelle Verteilung:

3,5 Prozent: Bayern (unverändert).

5,0 Prozent: Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen.

5,5 Prozent: Hamburg (seit 1.1.2023), Sachsen (seit 1.1.2023).

6,0 Prozent: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern.

6,5 Prozent: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein.

Bei einem Verkehrswert von einer Million Euro entscheidet die Belegenheit damit über eine Spanne von 35.000 Euro (Bayern) bis 65.000 Euro (NRW) — fast eine Verdoppelung. Für Bestandshalter mit Portfolios über mehrere Bundesländer ist diese Streuung in jeder Strukturplanung mitzudenken.

Die anfallende Grunderwerbsteuer selbst zählt nach § 9 Abs. 3 GrEStG nicht zur Bemessungsgrundlage — sie wird also nicht auf sich selbst aufgeschlagen.

Welche Falle birgt das einheitliche Vertragswerk beim Bauträgerkauf?

Wer ein unbebautes Grundstück mit Bebauungsverpflichtung erwirbt, riskiert eine deutlich höhere Bemessungsgrundlage, als der reine Grundstückskaufpreis vermuten lässt. Nach ständiger BFH-Rechtsprechung (BFH vom 3. März 2015 — II R 19/14, gleichlautende Ländererlasse vom 14. März 2017, BStBl. I 2017, 436) sind Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag als einheitliches Vertragswerk zu behandeln, wenn der Erwerber gegenüber dem Veräußerer über das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung nicht mehr frei entscheiden kann. Auch das abgestimmte Zusammenwirken von Grundstücksverkäufer und Bebauer („Erwerb aus einer Hand“) reicht dafür aus — die beiden müssen nicht einmal wirtschaftlich verbunden sein.

Praxisbeispiel: Wer ein Grundstück für 100.000 Euro kauft und gleichzeitig einen Bebauungsvertrag über 300.000 Euro abschließt, zahlt Grunderwerbsteuer auf 400.000 Euro. Bei einem Steuersatz von 6,5 Prozent (z. B. Nordrhein-Westfalen) bedeutet das 26.000 Euro statt nur 6.500 Euro auf den reinen Grundstückskaufpreis — der Vierfache der zunächst kalkulierten Belastung.

Die Falle wirkt auch dort, wo Sonderwünsche nach Vertragsschluss noch in die Planung einfließen. Sobald ein hinreichend enger sachlicher Zusammenhang zum steuerbaren Rechtsgeschäft besteht, fließen die Mehrkosten in die Bemessungsgrundlage ein — etwa der nachträglich vereinbarte Mehrpreis für hochwertige Ausstattung. Das gilt auch dann, wenn die Sonderwünsche nicht im notariellen Kaufvertrag stehen.

Wie lässt sich ein Grundstückskaufvertrag rückabwickeln, ohne doppelt Grunderwerbsteuer zu zahlen?

§ 16 GrEStG ist eine spezielle Korrekturvorschrift — keine Steuerbefreiung, sondern eine Nichtfestsetzung oder Aufhebung der Steuerfestsetzung für die Fälle, in denen die Übertragung im weiteren Sinn rückgängig gemacht wird oder sich die Bemessungsgrundlage nachträglich ändert. Drei Wege stehen offen.

§ 16 Abs. 1 GrEStG: Aufhebung vor Eigentumsübergang

Wird der Erwerbsvorgang rückgängig gemacht, bevor das Eigentum auf den Erwerber übergegangen ist, gewährt § 16 Abs. 1 GrEStG die Nichtfestsetzung bzw. — falls schon festgesetzt — die Aufhebung der Steuer. Voraussetzung ist eine Rückgängigmachung durch:

Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien innerhalb von zwei Jahren nach Steuerentstehung,

Ausübung eines vorbehaltenen Rücktritts- oder Wiederkaufsrechts innerhalb dieser Frist, oder

Rückgängigmachung aufgrund eines Rechtsanspruchs, weil die Vertragsbedingungen nicht erfüllt wurden.

Erforderlich ist die zivilrechtlich und wirtschaftlich vollständige Rückgängigmachung. Die Parteien müssen sämtliche Leistungen aus dem Kaufvertrag zurückgewähren. Die schlichte Übernahme des Vertrags durch einen Dritten reicht nicht — sie wird grunderwerbsteuerlich als Ankauf vom Ersterwerber behandelt und ein weiteres Mal besteuert.

§ 16 Abs. 2 GrEStG: Rückerwerb nach Eigentumsübergang

Ist das Eigentum bereits auf den Erwerber übergegangen, kommt nur § 16 Abs. 2 GrEStG in Betracht. Sowohl der Ersterwerb als auch der Rückerwerb — der grundsätzlich erneut steuerbar ist — werden dann nicht festgesetzt bzw. aufgehoben, wenn:

der Rückerwerb innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer für den Ersterwerb stattfindet,

das Rechtsgeschäft nichtig oder infolge Anfechtung als von Anfang an nichtig anzusehen ist, oder

die Vertragsbedingungen nicht erfüllt wurden und das Rechtsgeschäft deshalb aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird.

Für den Rückerwerb genügt jeder rechtswirksame Kaufvertrag, sofern die beteiligten Personen identisch sind und das rückübertragene Grundstück mit dem ursprünglich übertragenen übereinstimmt. Wird nur eine Teilfläche zurückübertragen, ist die Steuer auch nur anteilig nicht festzusetzen.

§ 16 Abs. 3 GrEStG: Herabsetzung der Bemessungsgrundlage

Wird der Vertrag nicht rückgängig gemacht, sondern nur die Gegenleistung einvernehmlich reduziert, greift § 16 Abs. 3 GrEStG: Die Steuer wird vermindert festgesetzt oder bereits ergangene Festsetzungen werden korrigiert — wenn die Herabsetzung entweder innerhalb von zwei Jahren seit Steuerentstehung oder aufgrund einer geltend gemachten Minderung im Sinne des § 437 BGB (gesetzliches oder vertragliches Minderungsrecht) erfolgt.

Anwendung auf gesellschaftsrechtliche Vorgänge

§ 16 GrEStG findet auch auf steuerbare Vorgänge nach § 1 Abs. 2a, 3 und 3a GrEStG Anwendung. Bei einem steuerbaren Wechsel im Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft nach § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG soll es nach gleichlautenden Ländererlassen vom 16. Oktober 2023 nun ausreichen, wenn durch die Rückgängigmachung im Ergebnis weniger als 90 Prozent der Beteiligung am Vermögen auf neue Gesellschafter übergehen. Bei § 1 Abs. 3 GrEStG genügt entsprechend bereits die Rückgängigmachung eines Gesellschafterwechsels, wenn damit keine Anteilsvereinigung mehr vorliegt.

Die Anzeigefalle des § 16 Abs. 5 GrEStG

§ 16 Abs. 5 GrEStG verweigert die Nichtfestsetzung oder Aufhebung, wenn der rückgängig gemachte Erwerbsvorgang ursprünglich nicht ordnungsgemäß nach den §§ 18 bis 20 GrEStG bei der Finanzbehörde angezeigt wurde. Erforderlich ist eine in allen Teilen vollständige Anzeige. Wer also bei der ursprünglichen Anzeige Lücken hatte und später rückabwickelt, bleibt auf der Steuer sitzen — die nachträgliche Heilung ist nicht möglich. Das macht die saubere Erstanzeige zur entscheidenden Voraussetzung für jede spätere Rückabwicklung.

Hinzu kommt: Die Finanzverwaltung ist selbst bei positiver Kenntnis der Voraussetzungen nicht verpflichtet, von Amts wegen zu korrigieren. Erforderlich ist ein eigener Antrag des Steuerpflichtigen — und die Zwei-Jahres-Frist ist zu beachten.

Wer schuldet die Grunderwerbsteuer — und warum bezahlt sie der Käufer trotzdem?

Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG die am Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen — also Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner. Die im notariellen Kaufvertrag verbreitete Klausel, der Käufer trage die Grunderwerbsteuer allein, wirkt nur im Innenverhältnis zwischen den Parteien — gegenüber dem Finanzamt sind beide weiter Schuldner.

Trotzdem zahlt in der Praxis fast immer der Käufer. Der Grund liegt in § 22 Abs. 1 Satz 1 GrEStG: Der Erwerber kann erst dann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt. Diese setzt voraus, dass die Steuer entrichtet, gestundet oder der Vorgang steuerfrei ist (§ 22 Abs. 2 Satz 1 GrEStG). Damit wirkt die Nichtzahlung effektiv als Grundbuchsperre — der Käufer kann sein Eigentum erst dann formal absichern, wenn die Steuer bezahlt ist. Diese Sperrwirkung ist der zentrale Durchsetzungsmechanismus der Grunderwerbsteuer.

Bei den Ergänzungstatbeständen verschiebt sich die Steuerschuldnerschaft: Bei § 1 Abs. 2a GrEStG schuldet die Personengesellschaft selbst (§ 13 Nr. 6); bei § 1 Abs. 2b GrEStG die Kapitalgesellschaft (§ 13 Nr. 7); bei der Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 GrEStG der Erwerber (§ 13 Nr. 5 Buchst. a) oder bei einer Vereinigung im Organkreis die am Organkreis beteiligten Personen (§ 13 Nr. 5 Buchst. b).

Was ist beim familiären Immobilientransfer zu vermeiden?

Verwechslung gerade Linie / Seitenlinie: § 3 Nr. 6 GrEStG erfasst nur Verwandte in gerader Linie — Geschwister sind nicht erfasst.

Annahme, § 3 GrEStG gelte nur für direkte Grundstücksübertragungen: Die Befreiungen gelten auch für Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften.

Bauträgerverträge ohne Bewusstsein für das einheitliche Vertragswerk: Der reine Grundstückskaufpreis ist selten die Bemessungsgrundlage; sobald „Erwerb aus einer Hand“ vorliegt, fließt der Bauvertrag in die Steuerlast ein.

Lückenhafte Erstanzeige des Erwerbsvorgangs: Wer die Anzeigepflichten der §§ 18 bis 20 GrEStG nicht vollständig erfüllt, verliert nach § 16 Abs. 5 GrEStG den Zugang zur Rückabwicklungs-Korrektur.

Verstreichen der Zwei-Jahres-Frist nach Steuerentstehung: Sowohl § 16 Abs. 1 als auch Abs. 2 und Abs. 3 GrEStG knüpfen an dieselbe Frist; nach Ablauf bleibt nur die zivilrechtliche Minderung nach § 437 BGB als Rettungsanker.

Vertragsübernahme statt Rückabwicklung: Lässt der Käufer seinen Vertrag von einem Dritten übernehmen, gilt das grunderwerbsteuerlich als zweiter Erwerbsvorgang — die Steuer fällt doppelt an.

FAQ

Sind Schenkungen unter Geschwistern grunderwerbsteuerfrei?

Eine reine Schenkung ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG befreit — ein gemischtes oder voll entgeltliches Geschäft zwischen Geschwistern dagegen nicht. Geschwister sind nicht in gerader Linie verwandt, sondern in der Seitenlinie; § 3 Nr. 6 GrEStG greift hier nicht. Ein Verkauf zwischen Geschwistern löst daher Grunderwerbsteuer aus.

Greift § 3 GrEStG auch bei der Übertragung von Anteilen an einer grundbesitzenden GmbH?

Ja. Die personenbezogenen Befreiungen des § 3 GrEStG sind auf alle steuerbaren Tatbestände des § 1 GrEStG anwendbar — also auch auf den Erwerb von Gesellschaftsanteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft. Eine Übertragung von 100 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden GmbH vom Vater auf den Sohn ist daher nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG steuerbar, aber nach § 3 Nr. 6 GrEStG befreit.

Welche Frist gilt für die Rückabwicklung eines Kaufvertrags?

Sowohl § 16 Abs. 1 (Aufhebung vor Eigentumsübergang) als auch § 16 Abs. 2 (Rückerwerb nach Eigentumsübergang) und § 16 Abs. 3 (Herabsetzung der Bemessungsgrundlage) verlangen, dass die Rückabwicklung innerhalb von zwei Jahren seit Steuerentstehung erfolgt — alternativ greift § 16 Abs. 3 auch bei einer Minderung im Sinne des § 437 BGB ohne Fristbindung.

Was bedeutet die Unbedenklichkeitsbescheinigung in der Praxis?

Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wird der Erwerber nicht ins Grundbuch eingetragen (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GrEStG). Diese Bescheinigung wird erst ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, gestundet oder der Vorgang steuerfrei ist. Die Sperrwirkung führt dazu, dass der Käufer aus eigenem Interesse zahlt — auch wenn er rechtlich nur Gesamtschuldner mit dem Verkäufer ist.

Welcher Steuersatz gilt bei meinem Immobilienerwerb?

Maßgeblich ist die Belegenheit des Grundstücks. Die Sätze reichen von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein. Bei Portfolios über mehrere Bundesländer entscheidet die Belegenheit jedes einzelnen Grundstücks über die anwendbare Höhe.

Was passiert, wenn ich eine Sonderwunschbestellung beim Bauträger nachträglich treffe?

Sonderwünsche werden in die Bemessungsgrundlage einbezogen, soweit ein hinreichend enger sachlicher Zusammenhang zum steuerbaren Rechtsgeschäft besteht. Der Mehrpreis für die nachträglich vereinbarte Ausstattung erhöht die Grunderwerbsteuer — und zwar auch dann, wenn die Vereinbarung nicht im notariellen Kaufvertrag steht.

Unsere fachliche Einschätzung

§ 3 GrEStG ist eines der wichtigsten Werkzeuge in der vermögenden Familie — er erlaubt die schenkweise oder erbrechtliche Übertragung von Immobilien innerhalb der Kernfamilie ohne zusätzliche Verkehrssteuer und greift auch auf Ebene der grundbesitzenden Gesellschaft. Die Reichweite ist allerdings auf gerade Linien und auf Ehegatten/Lebenspartner beschränkt — Geschwister, Schwager und nichteheliche Partner bleiben außen vor. Wer hier Übertragungen plant, sollte die Befreiungssystematik vor der Strukturierung prüfen, nicht nach Vertragsabschluss.

Beim Bauträgerkauf empfehlen wir eine bewusste Trennung von Grundstückskauf und Bauleistung, soweit dies wirtschaftlich vertretbar ist. Die Rechtsprechung des BFH zum einheitlichen Vertragswerk lässt allerdings wenig Spielraum, sobald Grundstücksverkäufer und Bebauer abgestimmt agieren — die Bemessungsgrundlage erfasst dann das fertige Objekt.

Bei drohender Rückabwicklung gilt: Die ordnungsgemäße Erstanzeige nach §§ 18 bis 20 GrEStG ist der Schlüssel — ohne sie verschließt § 16 Abs. 5 GrEStG sämtliche Korrekturwege. Die Zwei-Jahres-Frist ist eine harte Grenze, die in jeder Vertragsgestaltung mit Rücktritts-, Wiederkaufs- oder Auflösungsklauseln frühzeitig mitzudenken ist.