Wenn das Finanzamt Ihre Immobilie pauschal bewertet, liegt der Steuerwert oft über dem echten Marktwert. § 198 BewG eröffnet den Gegenweg — wir zeigen, wann er sich rechnet und wie der Nachweis gelingt.

Warum weicht der steuerliche Grundstückswert vom Verkehrswert ab?

Genereller Bewertungsmaßstab für Grundvermögen ist nach § 177 BewG der gemeine Wert im Sinne des § 9 BewG. Der Gesetzgeber hat für die Ermittlung dieses Werts in §§ 179, 182–196 BewG pauschale Bewertungsverfahren vorgegeben — Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren sowie die Bodenrichtwertmethode bei unbebauten Grundstücken.

Diese Verfahren arbeiten mit Durchschnittsgrößen: Bodenrichtwerten, typisierten Liegenschaftszinssätzen, standardisierten Restnutzungsdauern. Individuelle wertmindernde Umstände eines konkreten Grundstücks — etwa Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit, Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen — bleiben bei der Pauschalbewertung ausdrücklich außer Ansatz; sie können nur über den Weg des § 198 BewG berücksichtigt werden (R B 179.2 Abs. 8 ErbStR).

Die Folge: Der vom Finanzamt festgestellte Steuerwert kann spürbar über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen. Weil der Steuerwert unmittelbar die Erbschaft- oder Schenkungsteuer bestimmt, trägt der Erwerber ohne Gegenwehr eine Steuer auf einen Wert, den er am Markt nicht erzielen würde.

Was regelt § 198 BewG (Öffnungsklausel)?

§ 198 BewG erlaubt dem Steuerpflichtigen den Nachweis, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit im Besteuerungszeitpunkt niedriger ist als der nach den typisierenden Verfahren ermittelte Wert. Der Gesetzgeber hat diese Öffnungsklausel ausdrücklich zugunsten des Steuerpflichtigen verankert, um Überbewertungen und eine daraus resultierende Übermaßbesteuerung zu vermeiden.

Für den Nachweis verweist § 198 Abs. 1 Satz 2 BewG auf die aufgrund des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Vorschriften — insbesondere die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Anzuwenden sind damit die auch dort bekannten Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren); ergänzend sind die Wertermittlungsrichtlinien heranzuziehen.

Wichtig ist die Reichweite der Klausel: § 198 BewG ist ein Vollnachweis des gemeinen Werts. Ein punktueller Einzelnachweis — etwa nur zu einzelnen Bewertungsgrundlagen der §§ 179, 182–196 BewG wie Bewirtschaftungskosten — ist nicht zulässig. Eine Ausnahme gilt ausdrücklich für den Nachweis der üblichen Miete (R B 198 Abs. 3 Satz 8 i. V. m. R B 186.5 Abs. 5 ErbStR).

Welche Nachweiswege lässt § 198 BewG zu?

Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen

Regelmäßiger Nachweisweg ist nach R B 198 Abs. 3 Satz 1 ErbStR das Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken. Zum Kreis der einsetzbaren Sachverständigen gehören:

öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken,

öffentlich bestellte Vermessungsingenieure,

zertifizierte Sachverständige.

Das Gutachten muss sämtliche wertbeeinflussenden Umstände nach Maßgabe der ImmoWertV berücksichtigen — einschließlich wertbeeinflussender Rechte und Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art, etwa Grunddienstbarkeiten oder persönliche Nutzungsrechte (R B 198 Abs. 3 Satz 6 und 7 ErbStR).

Stichtagsnaher Kaufpreis

Alternativ kann ein Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt über das zu bewertende Grundstück zustande gekommen ist, als Nachweis des gemeinen Werts dienen (R B 198 Abs. 4 ErbStR). Mit dem BFH-Urteil vom 2. Juli 2004 (II R 55/01, BStBl 2004 II S. 703) wurde dieser Zeitraum unter bestimmten Voraussetzungen ausgedehnt: Ist ein Kaufpreis außerhalb des Jahreszeitraums zustande gekommen und sind die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag unverändert geblieben, kann auch dieser Kaufpreis nach Verwaltungsauffassung als Nachweis dienen.

Praktische Konstellationen: Der Erbe veräußert das Grundstück wenige Monate nach dem Erbfall — der erzielte Preis kann als Nachweis gegenüber dem Pauschalwert dienen. Oder der Erblasser hat das Grundstück kurz vor seinem Tod erworben — auch dieser Kaufpreis kommt als Nachweis in Betracht.

Wie prüft das Finanzamt das Gutachten?

Ein vorgelegtes Gutachten entfaltet keine Bindungswirkung wie ein Grundlagenbescheid. Es unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Geprüft werden Eignung, inhaltliche Richtigkeit und Schlüssigkeit.

Zurückgewiesen wird ein Gutachten insbesondere bei:

fehlender Plausibilität,

methodischen Fehlern,

unzutreffenden Wertansätzen.

Ein finanzamtliches Gegengutachten ist nach Verwaltungsauffassung nicht erforderlich (R B 198 Abs. 3 Satz 2 und 3 ErbStR). Wird das Gutachten verworfen, bleibt es beim pauschalen Steuerwert — mit der vollen Steuerlast auf den typisierten Wert. Die Qualität des Gutachtens entscheidet damit unmittelbar über den wirtschaftlichen Erfolg des § 198-Nachweises.

Wie passt der Nachweis in das Feststellungsverfahren?

Der Grundbesitzwert wird gesondert festgestellt (§ 151 Abs. 1 BewG). Der Feststellungsbescheid ist ein selbstständiger, durch Einspruch anfechtbarer Grundlagenbescheid und für die Erbschaft- und Schenkungsteuerveranlagung bindend (§ 182 Abs. 1 Satz 1 AO). Eine Änderung des Grundlagenbescheids zieht zwangsläufig eine Änderung des Erbschaft- oder Schenkungsteuerbescheids nach sich (§ 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AO).

Der Verkehrswertnachweis nach § 198 BewG ist daher zielgerichtet im Feststellungsverfahren anzubringen — gegen den Feststellungsbescheid, nicht erst gegen den Steuerbescheid. Rechtsbehelfsbefugt sind nach § 155 BewG alle Beteiligten des Feststellungsverfahrens; der Steuerschuldner der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist nach § 154 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BewG stets Beteiligter.

Praxisbeispiel

Ein Erbe übernimmt ein unbebautes Grundstück. Die pauschale Bewertung nach § 179 BewG ergibt einen Bodenwert, der aus dem Bodenrichtwert der Richtwertzone und der Grundstücksfläche multipliziert wird. Wertbeeinflussende Merkmale wie ein ungünstiger Zuschnitt, Lärmbelastung durch eine angrenzende Straße oder eine nachteilige Oberflächenbeschaffenheit fließen in die pauschale Bewertung nicht ein.

Ein Sachverständiger stellt in seinem Gutachten nach ImmoWertV fest, dass der Verkehrswert aufgrund dieser Lagenachteile deutlich unter dem pauschalen Steuerwert liegt. Legt der Erbe das Gutachten im Feststellungsverfahren vor und ist es methodisch tragfähig, wird der Grundbesitzwert auf den nachgewiesenen niedrigeren gemeinen Wert reduziert. Die Erbschaftsteuer folgt entsprechend.

FAQ

Reicht ein einfaches Kurzgutachten eines Maklers als Nachweis?

Nein. Nach R B 198 Abs. 3 ErbStR ist regelmäßig ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines qualifizierten Sachverständigen erforderlich — öffentlich bestellt und vereidigt, öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder zertifizierter Sachverständiger. Maklerbewertungen erfüllen diese Qualifikationsanforderungen in der Regel nicht.

Kann ich einzelne Parameter der Pauschalbewertung korrigieren lassen?

Nein. § 198 BewG verlangt den Nachweis des gemeinen Werts als Ganzes. Ein Einzelnachweis zu einzelnen Bewertungsgrundlagen der §§ 179, 182–196 BewG — etwa zu den Bewirtschaftungskosten — ist nicht zulässig. Einzige ausdrückliche Ausnahme ist der Nachweis der üblichen Miete.

Was passiert, wenn das Finanzamt mein Gutachten ablehnt?

Das Gutachten wird zurückgewiesen, und es bleibt beim pauschalen Steuerwert. Gründe für eine Zurückweisung sind fehlende Plausibilität, methodische Fehler oder unzutreffende Wertansätze. Ein Gegengutachten des Finanzamts ist nach Verwaltungsauffassung nicht erforderlich. Die inhaltliche Qualität des Gutachtens entscheidet daher über den Erfolg des Nachweises.

Zählt der Verkaufspreis, den ich nach dem Erbfall erziele?

Ja, innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zählt ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis als Nachweis des gemeinen Werts. Nach BFH-Rechtsprechung (Urteil vom 2.7.2004 – II R 55/01) kann unter bestimmten Voraussetzungen auch ein Kaufpreis außerhalb dieses Zeitraums dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungsstichtag unverändert geblieben sind.

Wann und wo bringe ich den Nachweis ein?

Im Feststellungsverfahren zum Grundbesitzwert, das beim Lage- oder Betriebsfinanzamt geführt wird. Der Feststellungsbescheid ist Grundlagenbescheid für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer und selbstständig durch Einspruch anfechtbar. Eine spätere Änderung des Grundlagenbescheids führt automatisch zur Korrektur des Steuerbescheids.

Unsere fachliche Einschätzung

�� 198 BewG ist bei erkennbar übersetztem Pauschalwert ein wirksames Korrektiv — vorausgesetzt, das Gutachten steht methodisch fest auf dem Boden der ImmoWertV und berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Umstände, auch privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Belastungen. Wir begleiten Mandanten von der Prüfung, ob der Gutachtenweg wirtschaftlich sinnvoll ist, über die Auswahl eines geeigneten Sachverständigen bis zur Einbringung im Feststellungsverfahren und — falls nötig — im Einspruchs- und Klageverfahren.

Rechtsstand: April 2026.