Immobilienertragsbesteuerung: Optimierung der laufenden Erträge

Wer eine vermietete Immobilie im Privatvermögen hält, versteuert die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Wie viel davon am Ende beim Finanzamt landet, entscheidet sich weniger an der Höhe der Miete als an der Frage, welche Aufwendungen sich abziehen lassen und in welchem Jahr sie wirken. Hier liegt der eigentliche Gestaltungsspielraum, und hier werden in der Praxis die meisten Euro verschenkt.

Wie werden laufende Mieteinnahmen besteuert?

Mieteinnahmen aus einer privat gehaltenen Immobilie zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Es handelt sich um Überschusseinkünfte: Steuerpflichtig ist nicht die Miete selbst, sondern der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Dieser Überschuss wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz belastet und nicht etwa mit der Abgeltungsteuer, die nur für Kapitalerträge gilt.

Voraussetzung dafür ist, dass die Vermietung noch private Vermögensverwaltung darstellt. Wird sie zur gewerblichen Tätigkeit, kippen die Einkünfte in § 15 EStG, es fällt Gewerbesteuer an und das Gebäude wird steuerverstrickt. Die Grenze überschreitet, wer über die reine Nutzungsüberlassung hinaus ins Gewicht fallende Sonderleistungen erbringt, etwa eine hotelähnliche Organisation mit häufigem Mieterwechsel. Maßgeblich sind Art und Umfang dieser Zusatzleistungen, nicht die bloße Zahl der Wohnungen; auf diesen Maßstab stellt auch der Bundesfinanzhof ab (vgl. zur insoweit parallelen Frage Urteil vom 24. Oktober 2017, II R 44/15). Wie viel zulässig ist, zeigt der Boarding-House-Fall des Finanzgerichts Köln vom 12. November 2020 (15 K 2394/19): Selbst 19 möblierte Zimmer blieben noch Vermögensverwaltung, weil weder Rezeption noch Verpflegung noch Gemeinschaftsräume angeboten wurden. WLAN, Bettwäsche und Endreinigung waren unschädlich.

Welche Abschreibung lässt sich auf das Gebäude ansetzen?

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden, denn Boden nutzt sich nicht ab. Für vermietete Wohngebäude beträgt die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG regelmäßig zwei Prozent jährlich; für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, hat der Gesetzgeber sie auf drei Prozent angehoben. Für neu errichtete Mietwohnungen kommt zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Betracht, die in den ersten vier Jahren weitere fünf Prozent jährlich erlaubt, sofern die gesetzlichen Baukosten- und Effizienzgrenzen eingehalten werden.

Weil sich die AfA nur aus dem Gebäudeanteil berechnet, kommt der Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits erhebliche Bedeutung zu. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche Abschreibung. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19) klargestellt, dass eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung grundsätzlich maßgeblich ist und nicht ohne Weiteres durch die pauschale Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums ersetzt werden darf. Eine sachgerechte, im notariellen Vertrag dokumentierte Aufteilung ist deshalb bares Geld wert.

Was unterscheidet Erhaltungsaufwand von Herstellungskosten?

An dieser Abgrenzung hängt, ob sich eine Ausgabe sofort in voller Höhe abziehen lässt oder nur verteilt über die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Erhaltungsaufwand, also die Reparatur oder der Ersatz bereits vorhandener Teile, ist im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abziehbar. Herstellungskosten dagegen, etwa eine Erweiterung oder eine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus, erhöhen die Bemessungsgrundlage der AfA und wirken sich nur in kleinen Jahresscheiben aus.

Eine teure Falle steckt in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand betreibt, der ohne Umsatzsteuer fünfzehn Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigt, dem werden diese sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten zwangsweise in die Abschreibung umqualifiziert. Der sofortige Abzug ist dann verloren. Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 28. April 2020 (IX B 121/19) allerdings bestätigt, dass nur Aufwendungen nach der Anschaffung erfasst werden. Wer ohnehin sanieren will, hat damit zwei Hebel: Arbeiten zeitlich strecken, sodass die Fünfzehn-Prozent-Grenze in keinem Dreijahreszeitraum reißt, oder unaufschiebbare Maßnahmen noch vor dem Eigentumsübergang erledigen.

Wie wirken Schuldzinsen und die Finanzierung?

Zinsen für ein Darlehen, das tatsächlich der Finanzierung der vermieteten Immobilie dient, sind in voller Höhe Werbungskosten. Maßgeblich ist die tatsächliche Verwendung des Darlehens, nicht die dingliche Besicherung. Wer mehrere Objekte hält, sollte die Darlehen sauber zuordnen, denn das Finanzamt erkennt den Abzug nur insoweit an, als das Geld nachweislich in die Einkünfteerzielung geflossen ist. Der Bundesfinanzhof verlangt bei teils vermieteten, teils selbstgenutzten oder veräußerten Objekten eine entsprechende anteilige Aufteilung (Urteil vom 4. Februar 2020, IX R 1/18).

Daraus folgt eine naheliegende Gestaltung: Fremdkapital gehört auf das vermietete Objekt, vorhandenes Eigenkapital in die selbstgenutzte Immobilie, deren Zinsen sich ohnehin nicht abziehen lassen. Wer diese Zuordnung schon beim Kauf bewusst steuert, hebt die Zinslast dorthin, wo sie steuerlich wirkt.

Was gilt bei verbilligter Vermietung an Angehörige?

Wer an Kinder oder Eltern günstig vermietet, riskiert den vollen Werbungskostenabzug. § 21 Abs. 2 EStG knüpft den Abzug an die ortsübliche Marktmiete, die sich aus Kaltmiete und umlagefähigen Nebenkosten zusammensetzt. Liegt die vereinbarte Miete bei mindestens sechsundsechzig Prozent der ortsüblichen Miete, bleibt der Werbungskostenabzug ungekürzt. Unter fünfzig Prozent wird die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten, und die Werbungskosten sind nur anteilig abziehbar. Im Korridor zwischen fünfzig und sechsundsechzig Prozent verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose über dreißig Jahre; fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug erhalten.

Praktisch heißt das: Die Miete unter Angehörigen sollte mit Blick auf die ortsübliche Vergleichsmiete kalkuliert und regelmäßig nachjustiert werden. Steigt die Marktmiete, während die vereinbarte Miete stehen bleibt, kann die Sechsundsechzig-Prozent-Grenze unbemerkt unterschritten werden.

Wann ist der Verkauf der Immobilie steuerfrei?

Im Privatvermögen ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie nach § 23 EStG steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. Innerhalb dieser Frist ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Ausgenommen sind Objekte, die im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden; nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs genügt dafür ein zusammenhängender Zeitraum von etwas mehr als einem Jahr, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt. Eine kurze Zwischenvermietung im Veräußerungsjahr ist unschädlich (Urteil vom 3. September 2019, IX R 10/19). Auch ein häusliches Arbeitszimmer macht den auf die Wohnung entfallenden Gewinn nicht anteilig steuerpflichtig (Urteil vom 1. März 2021, IX R 27/19).

Eine eigene Grenze zieht der gewerbliche Grundstückshandel. Wer innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt nach der Drei-Objekt-Grenze der Finanzverwaltung regelmäßig als gewerblicher Händler, mit der Folge von Gewerbesteuer und dem Verlust der Steuerfreiheit nach zehn Jahren (BMF-Schreiben vom 26. März 2004). Die Schwelle sollte im Blick behalten, wer mehrere Immobilien hält und nach und nach verkaufen will.

Häufige Fehler in der Praxis

Drei Muster begegnen uns regelmäßig. Erstens die übersehene Fünfzehn-Prozent-Grenze: Eine umfassende Sanierung kurz nach dem Kauf wird zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, der erhoffte Sofortabzug entfällt. Zweitens die fehlende oder unplausible Kaufpreisaufteilung im notariellen Vertrag, die das Finanzamt zum Anlass nimmt, den Gebäudeanteil und damit die AfA herunterzurechnen. Drittens die verbilligte Vermietung an Angehörige, bei der die Miete über Jahre nicht an die gestiegene Marktmiete angepasst wird und unbemerkt unter die maßgebliche Grenze rutscht.

Rechenbeispiel: Was der Werbungskostenabzug bewirkt

Eine vermietete Eigentumswohnung wird für 500.000 Euro erworben, davon entfallen laut Kaufvertrag 400.000 Euro auf das Gebäude. Die Jahresmiete beträgt 24.000 Euro.

Die lineare Abschreibung von zwei Prozent auf den Gebäudeanteil ergibt 8.000 Euro jährlich. Hinzu kommen Schuldzinsen von 9.000 Euro und Erhaltungsaufwand von 3.000 Euro. Den Mieteinnahmen von 24.000 Euro stehen damit Werbungskosten von 20.000 Euro gegenüber. Zu versteuern bleiben nur 4.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent sind das rund 1.680 Euro Steuer bei 24.000 Euro Miete. Ohne die Abschreibung von 8.000 Euro läge der steuerpflichtige Überschuss bei 12.000 Euro und die Steuer bei rund 5.040 Euro. Allein die korrekt angesetzte AfA spart in diesem Jahr also etwa 3.360 Euro, und das Jahr für Jahr.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Abschreibung auf ein vermietetes Wohngebäude?

Die lineare Gebäude-AfA beträgt nach § 7 Abs. 4 EStG regelmäßig zwei Prozent jährlich, für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude drei Prozent. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden.

Sind Renovierungskosten sofort abziehbar?

Erhaltungsaufwand ist sofort abziehbar. Übersteigen Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf aber fünfzehn Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und nur über die AfA verteilt.

Was ist die 66-Prozent-Grenze bei der Vermietung an Angehörige?

Beträgt die Miete mindestens sechsundsechzig Prozent der ortsüblichen Marktmiete, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten. Zwischen fünfzig und sechsundsechzig Prozent ist eine positive Totalüberschussprognose nötig, darunter wird anteilig gekürzt (§ 21 Abs. 2 EStG).

Wann kann ich eine vermietete Immobilie steuerfrei verkaufen?

Nach Ablauf von zehn Jahren seit der Anschaffung ist der Veräußerungsgewinn im Privatvermögen steuerfrei (§ 23 EStG). Selbst genutzte Immobilien sind unter engeren Voraussetzungen schon früher steuerfrei.

Was ist die Drei-Objekt-Grenze?

Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler. Dann fällt Gewerbesteuer an und die Steuerfreiheit nach zehn Jahren entfällt.

Unsere fachliche Einschätzung

Die laufende Besteuerung vermieteter Immobilien wird selten durch ein einzelnes Großthema entschieden, sondern durch saubere Routine bei vielen kleinen Stellschrauben. Wer die Abschreibung über eine belastbare Kaufpreisaufteilung maximiert, Sanierungen mit Blick auf die Fünfzehn-Prozent-Grenze plant und die Finanzierung bewusst auf das vermietete Objekt lenkt, senkt seine Steuerlast spürbar, ohne in Grauzonen zu geraten.

Drei Schritte halten wir für vorrangig. Erstens gehört die Kaufpreisaufteilung schon in den notariellen Vertrag, nicht erst in die Steuererklärung. Zweitens sollte vor jeder größeren Sanierung im Dreijahreszeitraum geprüft werden, ob die anschaffungsnahen Herstellungskosten drohen. Drittens ist bei der Vermietung an Angehörige die Miete regelmäßig gegen die ortsübliche Vergleichsmiete zu kontrollieren, damit der volle Werbungskostenabzug erhalten bleibt.

Rechtsstand: Juni 2026.