Mittelbare Grundstücksschenkung: Wie Eltern ein Familiengrundstück steueroptimal finanzieren

Wer Geld schenkt, damit der Beschenkte eine Immobilie erwirbt, kann unter engen Voraussetzungen eine erheblich niedrigere Bemessungsgrundlage erreichen — wenn der Tatbestand der mittelbaren Grundstücksschenkung sauber erfüllt ist.

Was ist eine mittelbare Grundstücksschenkung?

Von einer mittelbaren Grundstücksschenkung spricht man, wenn der Zuwendende dem Empfänger Geld mit der Bestimmung gibt, hiervon ein genau bezeichnetes Grundstück zu kaufen. Schenkungsteuerlich wird dieser Vorgang wie die Schenkung von Grundvermögen behandelt — nicht wie eine Geldschenkung. Bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs sind die Regelungen zur Bewertung und Befreiung von Grundvermögen anzuwenden, da als Gegenstand der Schenkung das Grundstück oder die Errichtung des Gebäudes gilt (R E 7.3 Abs. 1 ErbStR).

Die wirtschaftliche Bedeutung dieser Konstruktion liegt im Bewertungsunterschied. Eine Geldschenkung wird mit dem Nennwert nach § 12 Abs. 1 ErbStG in Verbindung mit § 12 Abs. 1 BewG angesetzt. Ein Grundstück dagegen wird mit dem nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG festgestellten Grundbesitzwert bewertet (§ 12 Abs. 3 ErbStG), der in vielen Konstellationen — insbesondere bei vermieteten Immobilien oder ungewöhnlichen Lagen — unter dem Verkehrswert und damit unter dem aufgewendeten Kaufpreis liegen kann. Hinzu kommt: Sachliche Befreiungen wie der 10-%-Abschlag für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nach § 13d ErbStG greifen nur, wenn Zuwendungsgegenstand ein Grundstück ist — bei einer reinen Geldschenkung wären sie nicht einschlägig.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Drei Merkmale sind nach R E 7.3 Abs. 1 ErbStR kumulativ zu erfüllen. Erstens muss dem Bedachten ein bestimmtes Grundstück zugewendet werden — das Objekt ist im Vorfeld konkret zu benennen (R E 7.3 Abs. 1 Satz 1 ErbStR). Zweitens muss der Geldbetrag vom Schenker bereits bis zum Zeitpunkt des Erwerbs oder des Beginns der Baumaßnahme zugesagt sein (R E 7.3 Abs. 1 Satz 4 ErbStR). Drittens muss zwischen der Bereitstellung des Geldbetrages und der bestimmungsgemäßen Verwendung ein enger zeitlicher Zusammenhang bestehen (R E 7.3 Abs. 1 Satz 6 ErbStR).

Fehlt nur eines dieser Merkmale, kippt die Konstruktion in eine schlichte Geldschenkung. Gibt der Schenker dem Bedachten nur einen Geldbetrag, damit dieser irgendein nicht näher bezeichnetes Grundstück oder Gebäude erwirbt, gilt dies als Geldschenkung unter Auflage (R E 7.3 Abs. 2 ErbStR). Gegenstand der Schenkung ist dann der Geldbetrag — mit allen Bewertungsnachteilen.

Besonders kritisch ist der Zeitpunkt der Geldzusage. Hat der Beschenkte das Grundstück bereits gekauft und beteiligt sich der Schenker ohne vorherige Verpflichtung an der Tilgung des Kaufpreises, liegt in voller Höhe eine Geldschenkung vor. Hat der Schenker dagegen dem Erwerber den für den Kauf eines bestimmten Grundstücks vorgesehenen Geldbetrag vor dem Abschluss des Kaufvertrages zugesagt und stellt den Betrag bis zur Tilgung der Kaufpreisschuld zur Verfügung, handelt es sich um eine mittelbare Grundstücksschenkung (BFH, Urteil vom 10. November 2004, II R 44/02, BStBl II 2005, 188). Die zeitliche Reihenfolge — erst Zusage, dann Kaufvertrag — ist also entscheidend.

Welche steuerliche Wirkung hat die Bewertung als Grundvermögen?

Der Hebel lässt sich an einer typischen Konstellation verdeutlichen. Eine Mutter möchte ihrer Tochter den Erwerb einer Mehrfamilienhaus-Immobilie ermöglichen. Der Kaufpreis beträgt 800.000 Euro. Würde die Mutter der Tochter 800.000 Euro überweisen und die Tochter danach das Haus erwerben, läge eine reine Geldschenkung vor: Bemessungsgrundlage wären 800.000 Euro, abzüglich des persönlichen Freibetrags von 400.000 Euro für Kinder nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG, ergibt 400.000 Euro steuerpflichtigen Erwerb in Steuerklasse I.

Wird die Übertragung dagegen als mittelbare Grundstücksschenkung strukturiert — Geldzusage vor Kaufvertragsabschluss, konkret bezeichnetes Objekt, enger zeitlicher Zusammenhang — gilt das Grundstück als Zuwendungsgegenstand. Liegt der nach § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG festzustellende Grundbesitzwert bei beispielsweise 650.000 Euro, sinkt die Bemessungsgrundlage auf diesen Wert. Bei vermieteter Wohnnutzung kommt zusätzlich der 10-%-Abschlag nach § 13d Abs. 1 ErbStG in Betracht, der die Bemessungsgrundlage auf 585.000 Euro absenkt. Nach Abzug des persönlichen Freibetrags verbleibt ein steuerpflichtiger Erwerb von 185.000 Euro statt 400.000 Euro.

Die genaue Höhe der Ersparnis hängt vom Verhältnis Verkehrswert zu Grundbesitzwert und von der Nutzung ab. In jedem Fall ist die Konstellation aber nur dann tragfähig, wenn die formellen Voraussetzungen vor dem Erwerb sauber dokumentiert sind.

Welche Sonderkonstellationen sind in der Praxis relevant?

Teilfinanzierung und 10-%-Grenze

Beteiligt sich der Schenker nur teilweise an den Anschaffungskosten, ist der Grundbesitzwert grundsätzlich entsprechend aufzuteilen. Eine Bagatellschwelle entlastet von dieser Aufteilung: Beträgt der Anteil 10 % des Kaufpreises oder weniger, liegt in voller Höhe eine Geldschenkung vor (R E 7.3 Abs. 3 ErbStR). Spiegelbildlich heißt das: Wer den Vorteil der Grundstücksbewertung will, muss substanziell mitfinanzieren — andernfalls wird der Beitrag steuerlich als Geldzuwendung umgewidmet.

Übernahme von Aus-, Um- oder Anbaukosten

Übernimmt der Schenker die Kosten für Aus-, Um- und Anbauten, entspricht der Wert der Zuwendung nur dem durch den Ausbau eingetretenen Wertzuwachs am Grundbesitz (H E 7.3 „Mittelbare Grundstücksschenkung — Einzelfälle“ Nr. 7 ErbStH). Der reine Materialaufwand ist nicht maßgeblich; was zählt, ist die nachweisbare Werterhöhung der Immobilie nach Abschluss der Maßnahme.

Geldhingabe zur Errichtung eines Gebäudes

Stellt der Schenker Geld für die Errichtung eines Gebäudes auf einem dem Beschenkten gehörenden Grundstück zur Verfügung, ist die mittelbare Grundstücksschenkung im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Gebäudes ausgeführt (R E 9.1 Abs. 2 Satz 3 ErbStR). Der Bewertungsstichtag wird damit auf den Zeitpunkt der Fertigstellung verschoben — was bei längeren Bauphasen erhebliche Auswirkungen auf den anzusetzenden Wert haben kann.

Zinsloses Darlehen während der Bauphase und § 14-Folge

Eine Konstellation mit erheblichem Risikopotenzial: Wendet der Schenker dem Bedachten einen den Herstellungsaufwand übersteigenden Betrag zu, liegt in Höhe des übersteigenden Betrages eine zusätzliche Geldschenkung vor. Steht der Betrag in Höhe des Herstellungsaufwands zudem im Voraus zinslos zur Verfügung, liegt in der Möglichkeit der Kapitalnutzung ebenfalls eine freigebige Zuwendung, die gemäß § 12 Abs. 1 ErbStG in Verbindung mit § 15 Abs. 1 BewG mit jährlich 5,5 % des Kapitals zu bewerten ist (BFH, Urteil vom 4. Dezember 2002, II R 75/00, BStBl II 2003, 273).

Während die Steuer auf die Kapitalüberlassung im Zeitpunkt der Kapitalüberlassung entsteht, entsteht die Steuer für die mittelbare Grundstücksschenkung erst im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Gebäudes. Beide Vorgänge gelten als Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren und lösen damit § 14 ErbStG aus — die Vorgänge werden zusammengerechnet. Die kostenlose Kapitalüberlassung ist also nicht „beiläufig“; sie ist ein eigenständiger steuerpflichtiger Vorgang.

Vergleichswert bei der Grundstücksbewertung

Für die Bewertung im Vergleichswertverfahren hat der BFH mit Urteil vom 24. August 2022 (II R 14/20) klargestellt, dass bei fehlendem sonstigen Vergleichswert auch der unter fremden Dritten zu marktüblichen Bedingungen zustande gekommene Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück als Vergleichswert herangezogen werden kann. Praktisch bedeutet das: Der bei der mittelbaren Grundstücksschenkung tatsächlich gezahlte Marktkaufpreis kann bei isolierten Objekten (etwa Eigentumswohnungen ohne Vergleichsobjekte) zum maßgeblichen Bewertungsmaßstab werden — was den potenziellen Bewertungsvorteil reduziert.

Ausschluss bei Erwerben von Todes wegen

Bei Erwerben von Todes wegen ist eine mittelbare Grundstücksschenkung nicht möglich. Hinterlässt beispielsweise der Erblasser dem Erben oder einem Vermächtnisnehmer Geld, damit dieser sich ein bestimmtes Grundstück kaufen soll, gilt der Geldbetrag als vererbt — mit dem Nennwert. Das Gestaltungsinstrument steht ausschließlich für lebzeitige Übertragungen zur Verfügung.

Wie lässt sich die Übertragung im Zehn-Jahres-Rhythmus planen?

§ 14 ErbStG sieht die Zusammenrechnung aller Vermögensvorteile vor, die innerhalb von zehn Jahren von derselben Person an denselben Erwerber angefallen sind. Der für die Berücksichtigung von Vorerwerben maßgebliche Zehn-Jahres-Zeitraum ist nach § 14 Abs. 1 Satz 1 ErbStG tagesgenau und rückwärts zu berechnen, wobei der Tag des letzten Erwerbs mitzuzählen ist (BFH, Urteil vom 28. März 2012, II R 43/11, BStBl II 2012, 599). Damit lassen sich persönliche Freibeträge nach § 16 ErbStG mehrfach nutzen, wenn die Übertragungen zeitlich entsprechend gestaffelt werden.

Für die Planung mittelbarer Grundstücksschenkungen ist hilfreich, dass die Beteiligten den Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung in gewissem Umfang selbst steuern können. Die Grundstücksschenkung ist nicht zu dem Zeitpunkt ausgeführt, zu dem die Auflassung erklärt und die Eintragung bewilligt ist, wenn die Übertragung erst zu einem von den Beteiligten ausdrücklich bestimmten späteren Zeitpunkt erfolgen soll. Dies kann beispielsweise zur Vermeidung der Zusammenrechnung von Erwerben innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraumes des § 14 ErbStG geboten sein (R E 9.1 Abs. 1 Sätze 7 bis 9 ErbStR). Der spätere Zeitpunkt darf jedoch nicht über das Datum der Eigentumsumschreibung im Grundbuch hinausgeschoben werden.

Praktisch heißt das: Wer eine vorherige Schenkung an dasselbe Kind getätigt hat, kann durch eine ausdrückliche Vereinbarung den Stichtag der nächsten Übertragung gezielt hinter den Ablauf des Zehn-Jahres-Zeitraums legen — und so eine Zusammenrechnung mit dem Vorerwerb vermeiden. Das setzt voraus, dass die spätere Stichtagsbestimmung im Schenkungsvertrag eindeutig dokumentiert ist und nicht über die Grundbuchumschreibung hinausreicht.

Welche Fallstricke sehen wir in der Praxis?

Geldzusage erst nach Kaufvertrag: Wer dem Kind das Geld nachträglich zur Tilgung überweist, hat eine Geldschenkung getätigt — auch wenn ursprünglich eine mittelbare Grundstücksschenkung beabsichtigt war.

Unbestimmtes Objekt: „Geld zum Kauf einer Wohnung in München“ reicht nicht. Erforderlich ist ein konkret bezeichnetes Grundstück.

Geldhingabe unter 10 % des Kaufpreises: Der Gestaltungsvorteil entfällt vollständig; es liegt eine reine Geldschenkung vor.

Zinsloses Darlehen während der Bauphase: Übersehene zweite Schenkung in Höhe von 5,5 % des Kapitals jährlich, mit Folgen für § 14 ErbStG.

Übernahme der Schenkungsteuer durch den Schenker: Erhöht die Bereicherung nach § 10 Abs. 2 ErbStG und damit den steuerpflichtigen Erwerb — ist im Modell einzukalkulieren.

Erwerb von Todes wegen: Die Konstruktion ist im Erbfall ausgeschlossen — wer testamentarisch Geld zum Immobilienerwerb hinterlässt, vererbt steuerlich Geld.

Unsere fachliche Einschätzung

Die mittelbare Grundstücksschenkung ist eines der wenigen Gestaltungsinstrumente im Schenkungsteuerrecht, das ohne Strukturveränderung allein durch sorgfältige Vertragsgestaltung einen messbaren Bewertungsvorteil erzeugt. Voraussetzung ist allerdings, dass die Reihenfolge — Geldzusage, Bezeichnung des Objekts, dann Kaufvertrag — nachweisbar dokumentiert ist und der zeitliche Zusammenhang gewahrt bleibt. In der Praxis scheitert die Anerkennung häufig nicht am rechtlichen Konzept, sondern an unzureichender Dokumentation. Ein schriftlicher Schenkungsvertrag mit konkreter Objektbenennung vor dem Notartermin des Erwerbers ist deshalb der Mindeststandard.

Wer zusätzlich die Bauphase mit eigenen Mitteln vorfinanzieren möchte, sollte die zinsfreie Kapitalüberlassung als eigene steuerpflichtige Zuwendung behandeln und in die Belastungsrechnung einstellen — andernfalls droht eine spätere Korrektur durch das Finanzamt mit Zinsen. Bei größeren Vorhaben empfehlen wir eine Einzelfallrechnung, die Bewertung, § 13d-Wirkung, § 14-Periodisierung und gegebenenfalls die Übernahme der Schenkungsteuer integriert.

FAQ: Häufige Fragen zur mittelbaren Grundstücksschenkung

Muss das Grundstück bereits vor der Geldzusage besichtigt sein?

Eine vorherige Besichtigung ist kein gesetzliches Tatbestandsmerkmal, dient aber dem Nachweis der konkreten Objektbestimmung. Entscheidend ist, dass das Grundstück im Schenkungsvertrag oder in einer ergänzenden schriftlichen Erklärung eindeutig bezeichnet ist — typischerweise mit Adresse, Grundbuchblatt und gegebenenfalls Flurstück.

Was passiert, wenn der Beschenkte am Ende doch ein anderes Grundstück erwirbt?

Der Tatbestand der mittelbaren Grundstücksschenkung verlangt die bestimmungsgemäße Verwendung. Wird ein anderes Objekt erworben, fehlt der enge Bezug zwischen Geldhingabe und konkretem Grundstück; es liegt dann in der Regel eine Geldschenkung vor. Bei kurzfristigen Objektwechseln im Zuge gescheiterter Verhandlungen empfiehlt sich eine ausdrückliche Anpassung des Schenkungsvertrags vor dem neuen Erwerb.

Lassen sich Vorteile aus § 13d und mittelbarer Grundstücksschenkung kombinieren?

Ja. Wenn die mittelbare Grundstücksschenkung anerkannt wird, ist Zuwendungsgegenstand das Grundstück. Wird dieses zu Wohnzwecken vermietet, greift der 10-%-Abschlag nach § 13d Abs. 1 ErbStG auf den Grundbesitzwert. Die Kombination ist gerade bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ein zentraler Gestaltungshebel.

Was bedeutet die spätere Stichtagsbestimmung praktisch?

Die Beteiligten können im Schenkungsvertrag ausdrücklich festlegen, dass die Übertragung erst zu einem späteren Zeitpunkt wirksam werden soll — beispielsweise nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist seit der vorigen Schenkung an dasselbe Kind. Der Stichtag darf aber nicht über die Eigentumsumschreibung im Grundbuch hinaus verschoben werden. Diese Gestaltung erfordert eine sorgfältige Vertragsabfassung und Abstimmung mit dem beurkundenden Notar.

Wer trägt das Bewertungsrisiko?

Den Grundbesitzwert stellt das Lagefinanzamt fest. Liegt dieser im Vergleichswertverfahren über den Erwartungen — etwa weil der gezahlte Marktpreis als Vergleichswert herangezogen wird (BFH, Urteil vom 24. August 2022, II R 14/20) — kann der Bewertungsvorteil schmaler ausfallen als geplant. Eine konservative Vorabeinschätzung des voraussichtlichen Grundbesitzwerts gehört zur Vorbereitung der Gestaltung.

Entsteht zusätzliche Schenkungsteuer, wenn der Schenker die Steuer übernimmt?

Ja. Die Übernahme der vom Erwerber geschuldeten Steuer durch den Schenker stellt nach § 10 Abs. 2 ErbStG eine zusätzliche Bereicherung dar und erhöht den steuerpflichtigen Erwerb. Diese Mehrbelastung sollte vor der Vertragsunterzeichnung in die Gesamtrechnung eingestellt werden.

Rechtsstand: April 2026. Die dargestellten Regelungen basieren auf dem aktuell geltenden Recht; Änderungen durch laufende Gesetzgebungsverfahren bleiben vorbehalten.