Wer eine vermietete Immobilie oder einen Gesellschaftsanteil schon zu Lebzeiten an die nächste Generation überträgt, dabei aber die laufenden Erträge weiter selbst beziehen will, kommt am Nießbrauch kaum vorbei. Der Vorbehaltsnießbrauch nach § 1030 BGB lässt das Eigentum auf die Kinder übergehen, während Mieten oder Ausschüttungen beim Übergeber bleiben. Schenkungsteuerlich mindert diese vorbehaltene Last den Wert der Zuwendung erheblich, weil ihr Kapitalwert nach § 14 BewG vom Steuerwert abgezogen wird. Seit der Erbschaftsteuerreform 2009 ist dieser Abzug sogar in voller Höhe und sofort wirksam, das frühere Abzugsverbot des § 25 ErbStG gibt es nicht mehr. Ertragsteuerlich entscheidet die Frage, wer die Lasten des Objekts trägt und an den Verwaltungsentscheidungen mitwirkt, darüber, wem die Einkünfte zugerechnet werden.

Was bedeutet Nießbrauch und worin unterscheiden sich Vorbehalts- und Zuwendungsnießbrauch?

Nießbrauch ist das dingliche Recht, sämtliche Nutzungen einer Sache zu ziehen, ohne ihr Eigentümer zu sein (§ 1030 Abs. 1 BGB). Bei einer vermieteten Immobilie bedeutet das: Der Nießbraucher zieht die Mieten, trägt aber im Innenverhältnis grundsätzlich auch die laufenden Lasten. Das Recht lässt sich durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränken (§ 1030 Abs. 2 BGB), etwa wenn nur ein Quotennießbrauch an einem Teil der Erträge bestellt wird.

Für die Nachfolgegestaltung kommt es auf die Richtung der Zuwendung an. Beim **Vorbehaltsnießbrauch** überträgt der Schenker das Eigentum auf den Beschenkten, behält sich aber den Nießbrauch und damit die Erträge vor. Wirtschaftlich verschenkt er nur die Substanz, nicht den laufenden Ertrag. Beim **Zuwendungsnießbrauch** läuft es umgekehrt: Der Eigentümer behält die Sache, räumt dem Bedachten aber den Nießbrauch und damit die Früchte ein. Das eine Modell verlagert das Vermögen und sichert die Versorgung des Übergebers, das andere verlagert eine Einkunftsquelle, ohne die Substanz aus der Hand zu geben.

In der Praxis dominiert der Vorbehaltsnießbrauch. Er löst das Kernproblem jeder vorweggenommenen Erbfolge, nämlich die Sorge des Übergebers, sich finanziell zu entblößen, und nutzt zugleich den schenkungsteuerlichen Bewertungsvorteil.

Wem werden bei einem Vorbehaltsnießbrauch die Einkünfte zugerechnet?

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden demjenigen zugerechnet, der den Tatbestand der Einkunftserzielung verwirklicht, also die Vermietung trägt und die damit verbundenen Lasten übernimmt. Beim Vorbehaltsnießbrauch ist das regelmäßig der Übergeber. Er bleibt durch den Nießbrauch in der Vermieterstellung und versteuert die Mieten weiter als eigene Einkünfte. Tritt der Nießbraucher in bestehende Mietverhältnisse ein, ordnet § 567 BGB die entsprechende Anwendung der Regeln über den Eintritt des Erwerbers (§ 566 BGB) an, soweit die Ausübung des Nießbrauchs dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch entzieht; bei Beendigung des Nießbrauchs greift der Rückfall an den Eigentümer.

Entscheidend für die Praxis ist die **AfA-Berechtigung**. Beim Vorbehaltsnießbrauch bleibt der Übergeber zur Absetzung für Abnutzung befugt, weil er die Anschaffungs- oder Herstellungskosten seinerzeit getragen hat und die Einkünfte weiter erzielt. Er kann die Gebäude-AfA also wie zuvor geltend machen. Das ist ein gewichtiger Unterschied zum Zuwendungsnießbrauch, bei dem weder der Eigentümer noch der Nießbraucher die AfA in Anspruch nehmen kann; der Eigentümer erzielt keine Einkünfte mehr, der Nießbraucher hat keine eigenen Anschaffungskosten getragen. Deshalb passt der Zuwendungsnießbrauch vor allem zu älteren Objekten mit ohnehin geringem AfA-Volumen.

Hinter alldem steht § 24 Nr. 2 EStG. Die Vorschrift erfasst Einkünfte aus einem früheren Rechtsverhältnis, und zwar auch dann, wenn sie dem Steuerpflichtigen als Rechtsnachfolger zufließen. Sie stellt sicher, dass nutzungsbezogene Einkünfte beim wirtschaftlich Berechtigten ankommen und nicht durch die zivilrechtliche Übertragung der Substanz aus der Besteuerung herausfallen.

Wie wirkt der Nießbrauch bei der Schenkungsteuer und wie berechnet sich sein Kapitalwert?

Der vorbehaltene Nießbrauch mindert die schenkungsteuerliche Bereicherung, weil der Erwerber das Objekt mit der Last erhält. Vom Steuerwert der Immobilie wird der Kapitalwert des Nießbrauchs abgezogen; nur der verbleibende Betrag ist steuerpflichtiger Erwerb. Der Wertabschlag kann erheblich ausfallen, vor allem wenn der Übergeber noch vergleichsweise jung ist und der Nießbrauch lange läuft.

Der Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen ermittelt sich nach § 14 Abs. 1 BewG als Vielfaches des Jahreswerts. Maßgeblich ist ein Vervielfältiger, der sich aus der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes ergibt und vom Bundesministerium der Finanzen nach Lebensalter und Geschlecht der berechtigten Person im Bundessteuerblatt veröffentlicht wird. Der Berechnung liegt ein Zinssatz von 5,5 Prozent zugrunde. Als Jahreswert dient bei einer vermieteten Immobilie typischerweise der nachhaltig erzielbare Reinertrag.

Dabei ist die Kappung des § 16 BewG zu beachten. Der Jahreswert darf höchstens den Betrag erreichen, der sich ergibt, wenn der für das Wirtschaftsgut anzusetzende Wert durch 18,6 geteilt wird. Diese Grenze begrenzt den Nießbrauchsabzug nach oben und greift dann, wenn die laufende Rendite des Objekts über etwa 5,38 Prozent des Steuerwerts liegt.

Stirbt der Berechtigte früher als erwartet, eröffnet § 14 Abs. 2 BewG eine Korrektur: Bei einem vorzeitigen Tod innerhalb gesetzlich gestaffelter Fristen kann die Steuerfestsetzung auf Antrag nach der wirklichen Dauer der Nutzung berichtigt werden. Der ursprünglich gewährte Abschlag wird dann an die tatsächliche Laufzeit angepasst.

Warum ist die Nießbrauchslast seit 2009 voll abzugsfähig?

Bis zur Erbschaftsteuerreform sperrte § 25 ErbStG a.F. den sofortigen Abzug. Soweit der Erwerb mit einem Nießbrauch zugunsten des Schenkers oder dessen Ehegatten belastet war, durfte die Last nicht abgezogen werden; die darauf entfallende Steuer wurde lediglich zinslos gestundet. Wirtschaftlich führte das dazu, dass der Beschenkte zunächst auf den vollen, ungeminderten Wert Steuer schuldete und der Bewertungsvorteil des Nießbrauchs verpuffte.

Mit dem Erbschaftsteuerreformgesetz ist § 25 ErbStG für Erwerbe ab dem 1. Januar 2009 weggefallen. Im Gesetzestext steht heute nur noch die Kennzeichnung „(weggefallen)". Seitdem mindert die Nießbrauchslast die Bereicherung unmittelbar und in voller Höhe. Das ist der eigentliche Hebel der heutigen Nießbrauchsgestaltung: Übergeber und Nachfolger nutzen den Bewertungsabschlag sofort, ohne Stundungsmechanik und ohne das frühere Abzugsverbot.

Wer den Nießbrauch wertmäßig anders abbilden möchte, kann das Wahlrecht des § 23 ErbStG in den Blick nehmen. Statt der Sofortbesteuerung des Kapitalwerts lässt sich die Steuer auf wiederkehrende Nutzungen jährlich im Voraus vom Jahreswert entrichten, mit dem Steuersatz, der sich für den Gesamterwerb ergibt. Eine spätere Ablösung der Jahressteuer mit ihrem Kapitalwert ist möglich, wobei die Bewertung den §§ 13, 14 BewG folgt. Für den klassischen Vorbehaltsnießbrauch am übertragenen Objekt bleibt in der Regel der sofortige Abzug des Kapitalwerts die saubere Lösung.

Wer ist Mitunternehmer, wenn ein Personengesellschaftsanteil unter Nießbrauch steht?

Beim Nießbrauch an einem Anteil an einer gewerblichen Personengesellschaft entscheidet nicht das zivilrechtliche Eigentum am Anteil über die Mitunternehmerstellung, sondern die tatsächliche Stellung im Unternehmen. Mitunternehmer ist, wer Mitunternehmerinitiative entfalten und Mitunternehmerrisiko tragen kann. Initiative bedeutet die Teilhabe an unternehmerischen Entscheidungen, wie sie einem Kommanditisten über die Kontroll- und Widerspruchsrechte der §§ 164, 166 HGB zusteht; Risiko meint die Beteiligung an Gewinn, Verlust und stillen Reserven.

Der Bundesfinanzhof hat anerkannt, dass der Eigentümer eines nießbrauchbelasteten Kommanditanteils Mitunternehmer sein kann (BFH, Urteil vom 6. November 2019, II R 34/16, BStBl II 2020, 465). Das ist für die Nachfolge wichtig, weil die erbschaft- und schenkungsteuerliche Begünstigung des Betriebsvermögens nach § 13a ErbStG voraussetzt, dass der Erwerber Mitunternehmer wird. Behält sich der Übergeber den Nießbrauch vor, muss die Gestaltung dem Nachfolger genug Substanz an Initiative und Risiko belassen, damit dieser die Mitunternehmerstellung tatsächlich erlangt. Der Bundesfinanzhof hat in derselben Entscheidung klargestellt, dass der Kommanditist nicht mehr Mitunternehmer ist, wenn dem Nießbraucher die Ausübung der Stimm- und Mitverwaltungsrechte umfassend und auch für die Grundlagengeschäfte überlassen wird.

Bei der vermögensverwaltenden, nicht gewerblichen Personengesellschaft stellt sich die Frage anders. Hier geht es um die Zurechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Bundesfinanzhof hat zum Quotennießbrauch an einem solchen Anteil entschieden, dass die Einkünfte dem Nießbraucher nur dann zuzurechnen sind, wenn er an den Grundlagengeschäften der Gesellschaft mitwirkt und damit Einfluss auf die Einkunftserzielung nehmen kann (BFH, Urteil vom 15. November 2022, IX R 4/20, BStBl II 2023, 4). Ein bloßer Fruchtgenuss ohne Mitwirkung reicht für die Zurechnung nicht.

Was gilt beim entgeltlichen Verzicht oder der Ablösung eines Nießbrauchs?

Verzichtet der Berechtigte gegen Entgelt auf seinen Nießbrauch, ist sorgfältig zu prüfen, ob daraus ein steuerbarer Vorgang wird. Das Finanzgericht Münster hatte entschieden, dass der entgeltliche Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht ein veräußerungsähnlicher Vorgang ist, der nicht von § 23 EStG erfasst wird (FG Münster, Urteil vom 12. Dezember 2023, 6 K 2489/22 E). Diese Entscheidung hat der Bundesfinanzhof im Revisionsverfahren aufgehoben: Das Entgelt für den Verzicht auf einen Nießbrauch an einem vermieteten Grundstück des Privatvermögens ist eine steuerbare Entschädigung nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG in Verbindung mit § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, wenn der Nießbraucher das Objekt im Zeitpunkt des Verzichts vermietet und daraus Einkünfte erzielt hat (BFH, Urteil vom 10. Oktober 2025, IX R 4/24). § 23 EStG bleibt zwar unanwendbar, der Vorgang ist aber nicht steuerfrei, sondern wird als Entschädigung für entgehende Mieteinnahmen erfasst. Wer einen Vorbehaltsnießbrauch gegen Abfindung aufgibt, sollte diese Steuerbarkeit von vornherein einkalkulieren.

Für die Ablösung eines Nießbrauchs an Kapitalgesellschaftsanteilen hat der Bundesfinanzhof differenziert: Die entgeltliche Ablösung ist beim Berechtigten nicht steuerbar, wenn der Vorbehaltsnießbraucher nicht wirtschaftlicher Eigentümer der Anteile ist (BFH, Urteil vom 20. September 2024, IX R 5/24). Ob die Dividenden überhaupt dem Nießbraucher zuzurechnen sind, hängt nach § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO und § 20 Abs. 5 Satz 3 EStG am wirtschaftlichen Eigentum. Die Vertragsgestaltung sollte hier mit Bedacht erfolgen, weil der ertragsteuerliche und der einkommensteuerliche Anknüpfungspunkt auseinanderfallen können. Die Grundlagen der Behandlung von Nießbrauchsverzichten finden sich zudem im sogenannten Nießbrauchserlass des Bundesfinanzministeriums vom 30. September 2013 (BStBl I 2013, 1184).

Ist ein Zuwendungsnießbrauch zugunsten der eigenen Kinder Gestaltungsmissbrauch?

Ein befristeter Zuwendungsnießbrauch zugunsten minderjähriger Kinder ist kein Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 42 AO, solange außer der Verlagerung der Einkunftsquelle kein weiterer Steuervorteil entsteht. Das hat der Bundesfinanzhof ausdrücklich bestätigt (BFH, Urteil vom 20. Juni 2023, IX R 8/22). Eltern dürfen ihren Kindern also eine Mietimmobilie zeitlich befristet zum Nießbrauch überlassen, damit die Mieteinkünfte deren niedrigeren Grundfreibetrag und Steuersatz nutzen.

Damit die Gestaltung anerkannt wird, muss sie zivilrechtlich und tatsächlich sauber durchgeführt sein. Bei minderjährigen Kindern ist die Bestellung des Nießbrauchs kein lediglich rechtlich vorteilhaftes Geschäft, weil mit dem Recht auch Lasten und der Eintritt in Mietverträge verbunden sind. Deshalb bedarf es der Mitwirkung eines Ergänzungspflegers nach § 1809 BGB, der nur punktuell für diese eine Angelegenheit bestellt wird. Außerdem müssen die Mietzahlungen tatsächlich auf ein Konto der Kinder fließen. Die Details zur Beteiligung Minderjähriger an Familiengesellschaften behandeln wir gesondert.

Rechenbeispiel: Immobilienschenkung unter Vorbehaltsnießbrauch

Ein 65-jähriger Vater überträgt seiner Tochter ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Der nach dem Bewertungsgesetz festgestellte Grundbesitzwert beträgt 1.200.000 Euro. Der Vater behält sich den lebenslangen Nießbrauch vor; die Jahresnettomiete nach abzugsfähigen Bewirtschaftungskosten liegt bei 48.000 Euro.

Zunächst ist die Jahreswertgrenze des § 16 BewG zu prüfen. Der Höchstjahreswert beträgt 1.200.000 Euro geteilt durch 18,6, also rund 64.516 Euro. Der tatsächliche Jahreswert von 48.000 Euro liegt darunter, sodass er ungekürzt angesetzt wird.

Für den Kapitalwert nach § 14 BewG wird der Jahreswert mit dem alters- und geschlechtsabhängigen Vervielfältiger aus der vom Bundesfinanzministerium veröffentlichten Tabelle multipliziert. Für einen 65-jährigen Mann liegt der Vervielfältiger nach der für Stichtage ab 2026 maßgeblichen Tabelle bei rund 8,8. Bei diesem Wert ergibt sich ein Kapitalwert des Nießbrauchs von 48.000 Euro mal 8,8, also rund 422.400 Euro. Den exakten Vervielfältiger entnehmen Sie der für das Schenkungsjahr gültigen BMF-Tabelle.

Damit beträgt die steuerpflichtige Bereicherung 1.200.000 Euro abzüglich 422.400 Euro, also 777.600 Euro. Nach Abzug des persönlichen Freibetrags von 400.000 Euro für ein Kind verbleibt ein steuerpflichtiger Erwerb von 377.600 Euro. Ohne den Nießbrauch wäre die Tochter dagegen mit 800.000 Euro über dem Freibetrag belastet gewesen. Der vorbehaltene Nießbrauch senkt die Bemessungsgrundlage hier um mehr als die Hälfte. Seit dem Wegfall des § 25 ErbStG wirkt dieser Abzug sofort und in voller Höhe, ohne dass ein Teil der Steuer zunächst nur gestundet würde.

Häufige Fragen

Mindert der Vorbehaltsnießbrauch immer die Schenkungsteuer?

In aller Regel ja. Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Steuerwert abgezogen und verringert so die Bereicherung. Wie hoch der Abschlag ausfällt, hängt vom Jahreswert, vom Alter des Berechtigten und von der Jahreswertgrenze des § 16 BewG ab.

Wer darf beim Vorbehaltsnießbrauch die AfA geltend machen?

Der Vorbehaltsnießbraucher, also der Übergeber. Er erzielt weiter die Einkünfte und hat die Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen, deshalb bleibt er zur Absetzung für Abnutzung befugt. Beim Zuwendungsnießbrauch kann dagegen niemand die AfA nutzen.

Wie wird der Wert des Nießbrauchs berechnet?

Über den Kapitalwert nach § 14 BewG: Jahreswert mal Vervielfältiger aus der BMF-Sterbetafel, gedeckelt durch die Jahreswertgrenze des § 16 BewG, die den Jahreswert auf den Objektwert geteilt durch 18,6 begrenzt.

Gibt es das Abzugsverbot des § 25 ErbStG noch?

Nein. § 25 ErbStG ist für Erwerbe ab dem 1. Januar 2009 weggefallen. Die Nießbrauchslast ist seitdem sofort und vollständig abzugsfähig, eine Stundung der darauf entfallenden Steuer findet nicht mehr statt.

Kann der Eigentümer eines nießbrauchbelasteten Kommanditanteils Mitunternehmer sein?

Ja. Der Bundesfinanzhof hat das im Urteil vom 6. November 2019 (II R 34/16) bejaht. Voraussetzung ist, dass dem Eigentümer trotz des Nießbrauchs hinreichende Mitunternehmerinitiative und Mitunternehmerrisiko verbleiben, was für die Begünstigung nach § 13a ErbStG entscheidend ist.

Was passiert, wenn der Nießbraucher früher stirbt als erwartet?

Bei einem vorzeitigen Tod innerhalb der gesetzlich gestaffelten Fristen kann die Schenkungsteuer auf Antrag nach der wirklichen Dauer des Nießbrauchs berichtigt werden (§ 14 Abs. 2 BewG). Der zunächst gewährte Abschlag wird dann an die tatsächliche Laufzeit angepasst.

Unsere fachliche Einschätzung

Der Vorbehaltsnießbrauch ist aus unserer Sicht eines der wirksamsten Instrumente, um Familienvermögen steuergünstig auf die nächste Generation zu bringen, ohne die Versorgung des Übergebers zu gefährden. Der schenkungsteuerliche Hebel ist seit dem Wegfall des § 25 ErbStG voll nutzbar, und ertragsteuerlich bleiben Einkünfte und AfA beim Übergeber. In der Praxis zeigt sich allerdings, dass der Erfolg an der sauberen Umsetzung hängt, nicht an der Grundidee.

Lassen Sie zuerst den Kapitalwert des Nießbrauchs konkret durchrechnen, bevor Sie den Übertragungsvertrag aufsetzen. Der zutreffende Vervielfältiger aus der für das Schenkungsjahr gültigen BMF-Tabelle und die Jahreswertgrenze des § 16 BewG entscheiden über die Höhe des Abschlags; eine Überschätzung des Jahreswerts kostet bares Geld, eine Unterschätzung verschenkt Bewertungspotenzial. Prüfen Sie zweitens bei Gesellschaftsanteilen vorab, ob der Nachfolger trotz des vorbehaltenen Nießbrauchs Mitunternehmer wird, damit die Begünstigung nach § 13a ErbStG nicht verloren geht. Dokumentieren Sie drittens die tatsächliche Durchführung, also den Lastentragungsanteil, den Eintritt in Mietverträge und bei Kindern die Mitwirkung des Ergänzungspflegers samt Zahlungsfluss auf deren Konten. Wer den Nießbrauch später gegen Entgelt ablösen oder darauf verzichten will, sollte die jüngere Rechtsprechung zur Steuerbarkeit des Verzichtsentgelts und die offene Frage des wirtschaftlichen Eigentums im Blick behalten und die Konditionen frühzeitig mit fachlicher Begleitung abstimmen.

Rechtsstand: Juni 2026.