Die Option zur Steuerpflicht ist eines der wirksamsten Werkzeuge im Umsatzsteuerrecht der Immobilie. Mit ihr verzichtet ein Vermieter oder Verkäufer freiwillig auf die an sich geltende Steuerbefreiung, um den Vorsteuerabzug aus seinen Investitionen zu retten. Richtig eingesetzt, holt sie sechsstellige Beträge vom Finanzamt zurück. Falsch oder zu spät erklärt, ist sie wertlos, und die Vorsteuer ist verloren.

Was bedeutet die Option zur Steuerpflicht?

Vermietung und Verkauf von Grundstücken sind nach § 4 Nr. 12 und § 4 Nr. 9a UStG umsatzsteuerfrei. Diese Steuerfreiheit ist allerdings vorsteuerschädlich: Sie schließt den Abzug der Umsatzsteuer aus, die auf Bau, Sanierung und Erwerb lastet. § 9 UStG erlaubt deshalb den Verzicht auf die Befreiung. Wer optiert, behandelt seinen Umsatz bewusst als steuerpflichtig und gewinnt im Gegenzug den vollen Vorsteuerabzug.

Der Sinn der Option liegt also nicht darin, dem Finanzamt Umsatzsteuer zu bringen, sondern darin, die eigene Vorsteuer zu sichern. Bei der Vermietung an einen vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmer ist die ausgewiesene Miet-Umsatzsteuer für diesen ein durchlaufender Posten, während der Vermieter seine Vorsteuer behält. Genau diese Konstellation macht die Option zum Regelfall bei der gewerblichen Vermietung.

Unter welchen Voraussetzungen ist die Option zulässig?

Zwei Hürden sind zu nehmen. Erstens kann nur gegenüber einem anderen Unternehmer optiert werden, der das Grundstück für sein Unternehmen bezieht. Gegenüber einem privaten Mieter oder Käufer ist die Option ausgeschlossen. Zweitens, und hier scheitern die meisten Gestaltungen, verlangt § 9 Abs. 2 UStG, dass der Empfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Diese zweite Voraussetzung hat es in sich. Vermietet man an einen Arzt, eine Bank, eine Versicherung oder einen Wohnungsvermieter, also an jemanden, der selbst steuerfreie Umsätze erbringt, ist die Option für diese Fläche unzulässig. Schon eine teilweise steuerfreie Nutzung durch den Mieter gefährdet sie. Die Finanzverwaltung toleriert lediglich eine geringfügige steuerfreie Mitnutzung von bis zu fünf Prozent. Wer optieren will, muss deshalb wissen, was sein Mieter mit der Fläche tatsächlich macht, und das idealerweise vertraglich absichern.

Wie funktioniert die Teiloption bei gemischt genutzten Gebäuden?

Die Option ist nicht alles oder nichts. Sie lässt sich auf einzelne, räumlich abgrenzbare Teile eines Gebäudes beschränken. In einem Geschäftshaus mit mehreren Mietern kann der Eigentümer für die Flächen optieren, die an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer vermietet sind, und für die Arztpraxis im selben Haus in der Steuerfreiheit bleiben.

Diese objektbezogene Teiloption verlangt allerdings eine saubere Zuordnung der Eingangsleistungen. Die Vorsteuer aus einer Dachsanierung etwa, die dem ganzen Gebäude zugutekommt, ist nach einem sachgerechten Maßstab aufzuteilen, üblicherweise nach Flächenanteilen. Wer von Beginn an dokumentiert, welche Fläche steuerpflichtig und welche steuerfrei vermietet wird, hat im Streitfall den besseren Stand.

Welche Form verlangt die Option?

Bei der Vermietung ist die Option formlos. Sie wird ausgeübt, indem der Vermieter den Umsatz als steuerpflichtig behandelt, also Umsatzsteuer in Rechnung stellt und in der Voranmeldung erklärt. Sie kann grundsätzlich zurückgenommen werden, solange die jeweilige Steuerfestsetzung noch änderbar ist.

Beim Grundstücksverkauf gilt eine strenge Sonderregel. Hier muss die Option nach § 9 Abs. 3 UStG im notariell beurkundeten Kaufvertrag erklärt werden. Eine spätere, nachgeschobene Optionserklärung ist unwirksam. Wird sie im Vertrag vergessen, bleibt der Verkauf steuerfrei, der Vorsteuerabzug ist verloren und eine Berichtigung nach § 15a UStG droht. Dieser Punkt gehört auf jede Checkliste vor dem Notartermin, weil er sich danach nicht mehr reparieren lässt.

Lässt sich die Option widerrufen, und was kostet das?

Die Option bindet wirtschaftlich über Jahre, auch wenn sie sich rechtlich zurücknehmen lässt. Der Grund ist § 15a UStG. Wer für eine Immobilie optiert und die Vorsteuer gezogen hat, bewegt sich in einem zehnjährigen Berichtigungszeitraum. Wechselt er innerhalb dieser Frist in die Steuerfreiheit, etwa durch Widerruf der Option oder durch Vermietung an einen steuerfrei tätigen Mieter, muss er die abgezogene Vorsteuer anteilig für die restlichen Jahre zurückzahlen.

Ein Widerruf nach kurzer Zeit kann deshalb teuer werden. Wer im vierten Jahr aus der Steuerpflicht aussteigt, zahlt sieben Zehntel der ursprünglichen Vorsteuer zurück. Die Entscheidung für die Option ist damit faktisch eine Zehnjahresentscheidung, die zur geplanten Haltedauer und zur erwarteten Mieterstruktur passen muss.

Option oder steuerfreie Geschäftsveräußerung beim Verkauf?

Vor dem Verkauf eines vermieteten Objekts steht nicht zuerst die Frage nach der Option, sondern die nach der Geschäftsveräußerung im Ganzen. Tritt der Erwerber in die bestehenden Mietverträge ein, liegt eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung nach § 1 Abs. 1a UStG vor. Dann fällt gar keine Umsatzsteuer an, und der laufende Berichtigungszeitraum geht ohne Korrektur auf den Erwerber über. Das ist in aller Regel der sauberste Weg.

Erst wenn keine Geschäftsveräußerung vorliegt, etwa beim Verkauf eines leerstehenden Objekts, wird die Option zum Thema. Dann lässt sich durch die im Notarvertrag erklärte Option die Steuerpflicht herstellen und der Vorsteuerabzug sichern. Die Umsatzsteuer schuldet in diesem Fall der Erwerber im Reverse-Charge-Verfahren (§ 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG), was die Abwicklung für den Verkäufer vereinfacht.

Häufige Fehler in der Praxis

Vier Fehler kosten regelmäßig Geld. Erstens die Option an einen steuerfrei tätigen Mieter, die § 9 Abs. 2 UStG nicht zulässt und die das Finanzamt nachträglich kassiert. Zweitens die beim Grundstücksverkauf vergessene oder verspätete Optionserklärung außerhalb der notariellen Urkunde. Drittens der vorschnelle Widerruf oder Nutzungswechsel innerhalb der zehn Jahre, der eine empfindliche Vorsteuerrückzahlung auslöst. Viertens die fehlende Aufteilung der Vorsteuer in gemischt genutzten Gebäuden, die bei einer Prüfung zur Schätzung zulasten des Eigentümers führt.

Rechenbeispiel: Teiloption im gemischt genutzten Haus

Ein Eigentümer saniert ein Geschäftshaus mit 1.000 Quadratmetern Mietfläche. Davon sind 700 Quadratmeter an einen Einzelhändler und einen Handwerksbetrieb vermietet, 300 Quadratmeter an eine Arztpraxis. Die Sanierung verursacht 100.000 Euro Vorsteuer.

Für die 700 Quadratmeter an die vorsteuerabzugsberechtigten Gewerbemieter kann der Eigentümer zur Steuerpflicht optieren. Die anteilige Vorsteuer von 70.000 Euro ist damit abziehbar. Für die Arztpraxis ist die Option ausgeschlossen, weil der Arzt steuerfreie Heilbehandlungen erbringt; die auf diese Fläche entfallenden 30.000 Euro Vorsteuer bleiben nicht abziehbar und gehören in die Kostenrechnung. Statt die gesamte Vorsteuer zu verlieren, rettet die Teiloption hier also 70.000 Euro. Voraussetzung ist, dass die optierten Flächen über den zehnjährigen Berichtigungszeitraum steuerpflichtig vermietet bleiben.

Häufige Fragen

Wozu dient die Option zur Steuerpflicht?

Sie hebt die Umsatzsteuerbefreiung eines Grundstücksumsatzes auf und ermöglicht damit den Vorsteuerabzug aus Bau-, Sanierungs- und Anschaffungskosten (§ 9 UStG). Ohne Option ist diese Vorsteuer verloren.

An wen darf ich optieren?

Nur an einen Unternehmer, der das Grundstück ausschließlich für vorsteuerunschädliche Umsätze nutzt (§ 9 Abs. 2 UStG). Gegenüber Privatpersonen und steuerfrei tätigen Mietern wie Ärzten, Banken oder Versicherungen ist die Option ausgeschlossen.

Kann ich nur für einen Teil des Gebäudes optieren?

Ja. Die Option lässt sich auf räumlich abgrenzbare Einheiten beschränken. In gemischt genutzten Gebäuden wird typischerweise nur für die an Gewerbemieter vermieteten Flächen optiert.

Wie muss die Option beim Verkauf erklärt werden?

Beim Grundstücksverkauf zwingend im notariell beurkundeten Kaufvertrag (§ 9 Abs. 3 UStG). Eine spätere Erklärung ist unwirksam.

Was passiert, wenn ich die Option widerrufe?

Der Widerruf innerhalb des zehnjährigen Berichtigungszeitraums löst eine anteilige Rückzahlung der abgezogenen Vorsteuer aus (§ 15a UStG). Je früher der Ausstieg, desto höher die Rückzahlung.

Unsere fachliche Einschätzung

Die Option zur Steuerpflicht ist kein Formalakt, sondern eine wirtschaftliche Weichenstellung über zehn Jahre. Sie lohnt überall dort, wo hohe Vorsteuer auf eine langfristige Vermietung an vorsteuerabzugsberechtigte Mieter trifft. Sie scheitert dort, wo die Mieterstruktur nicht passt oder die Form nicht eingehalten wird.

Drei Schritte halten wir für entscheidend. Erstens sollte vor jeder Optionsentscheidung die tatsächliche Nutzung durch den Mieter geprüft und im Mietvertrag abgesichert werden, damit § 9 Abs. 2 UStG nicht zur Falle wird. Zweitens gehört die Optionserklärung beim Verkauf zwingend in die notarielle Urkunde. Drittens sollte vor jedem Widerruf, Mieterwechsel oder Verkauf die Restlaufzeit des Berichtigungszeitraums berechnet werden, damit keine Vorsteuerrückzahlung übersehen wird.

Rechtsstand: Juni 2026.