Stundung der Erbschaftsteuer nach § 28 ErbStG: Liquiditätsschutz bei Unternehmens- und Immobilienvermögen

Wenn der Nachlass im Betrieb oder in einer Immobilie steckt, fehlt oft die Liquidität für die Erbschaftsteuer. § 28 ErbStG bietet zwei eigenständige Stundungsspuren — wir zeigen, wie sie funktionieren und worauf Erben achten müssen.

Was regelt § 28 ErbStG und warum ist die Stundung in der Nachfolge so wichtig?

Bei vielen Erbfällen entsteht ein klassisches Liquiditätsproblem: Der Vermögenswert ist da — aber er steckt in einem operativ tätigen Familienunternehmen, in einem vermieteten Mehrfamilienhaus oder im selbstgenutzten Eigenheim. Die Erbschaftsteuer wird dagegen in Geld geschuldet. Wer die Steuer nicht aus Bankguthaben oder anderen liquiden Mitteln bedienen kann, steht schnell vor der Frage, ob das geerbte Unternehmen oder die Immobilie veräußert werden muss, nur um die Steuer zu zahlen.

Genau hier setzt § 28 ErbStG an. Die Vorschrift enthält neben der allgemeinen Stundungsregelung der Abgabenordnung — § 222 AO — eine spezielle Stundungsmöglichkeit für die Erbschaftsteuer. Sie unterscheidet zwei Sachverhalte: die Stundung der Steuer auf begünstigtes Betriebsvermögen nach Absatz 1 und die Stundung der Steuer auf zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz nach Absatz 3. Beide Spuren sind sauber voneinander getrennt, haben unterschiedliche Voraussetzungen, unterschiedliche Laufzeiten und unterschiedliche Verzinsungsregeln.

Für die Nachfolgeplanung ist § 28 ErbStG mehr als ein Notnagel. Die Stundung verschafft Erben einen kalkulierbaren Zahlungsplan und schützt die Substanz des geerbten Vermögens vor erzwungener Veräußerung. Sie ersetzt allerdings keine vorausschauende Strukturierung — wer die Stundung braucht, hat sich in der Regel nicht früh genug um Liquiditätsplanung gekümmert.

Wann greift die Stundung nach § 28 Abs. 1 ErbStG für begünstigtes Betriebsvermögen?

Absatz 1 richtet sich an Erben, denen begünstigtes Vermögen im Sinne des § 13b Abs. 2 ErbStG von Todes wegen anfällt. Begünstigt sind dort vor allem qualifiziertes Betriebsvermögen, Mitunternehmeranteile an Personengesellschaften und Beteiligungen an Kapitalgesellschaften ab einer Mindestquote.

Voraussetzungen und Reichweite

Auf Antrag ist dem Erwerber die auf das begünstigte Vermögen entfallende Steuer bis zu sieben Jahre zu stunden. Die Stundung wirkt unabhängig davon, nach welchem Verschonungsmodell die verbleibende Steuer ermittelt wurde — sie greift bei Regelverschonung, Optionsverschonung, Abschmelzmodell und Verschonungsbedarfsprüfung gleichermaßen. Sie steht damit auch dort zur Verfügung, wo die Verschonung nur teilweise greift und gerade der nicht verschonte Anteil das Liquiditätsproblem verursacht.

Wichtig ist die Beschränkung auf Erwerbe von Todes wegen. Schenkungen unter Lebenden fallen nicht unter § 28 Abs. 1 ErbStG — wer eine Übertragung zu Lebzeiten plant, sollte die Liquidität für die Schenkungsteuer also entweder einplanen oder die Möglichkeit einer Steuerübernahme durch den Schenker prüfen.

Verzinsung — der entscheidende Unterschied zur Wohnimmobilien-Stundung

Die Zinsfreiheit ist bei Absatz 1 deutlich knapper bemessen, als viele Erben erwarten. Nur das erste Jahr nach Festsetzung der Steuer ist zinslos. Ab dem zweiten Jahr wird die gestundete Steuer nach den allgemeinen Regeln der §§ 234 und 238 AO verzinst.

Damit wird die Stundung wirtschaftlich zu einem laufzeitabhängigen Rechenexempel: Je länger die Stundung in Anspruch genommen wird, desto höher die Zinsbelastung. In vielen Fällen ist eine kürzere Stundung mit teilweiser Tilgung aus laufenden Erträgen wirtschaftlich günstiger als das volle Ausschöpfen der sieben Jahre.

Bindung an Lohnsummen- und Behaltensfrist

Maßgeblich für den Fortbestand der Stundung ist, dass die Lohnsummenklausel nach § 13a Abs. 3 ErbStG und die Behaltensfrist nach § 13a Abs. 6 ErbStG eingehalten werden. Verstößt der Erbe gegen eine dieser beiden Pflichten, endet die Stundung — und die gesamte gestundete Steuer wird sofort fällig.

Das ist kein theoretisches Risiko. Lohnsumme und Behaltensfrist betreffen langfristige unternehmerische Entscheidungen: Personalabbau in einer Krise, Verkauf eines Teilbetriebs, Umstrukturierung. Wer die Stundung nutzt und parallel mit Lohnsummen- oder Behaltensvorgaben kämpft, riskiert eine doppelte Belastung — den ohnehin teuren unternehmerischen Schritt plus die schlagartig fällige Erbschaftsteuer samt aufgelaufener Zinsen ab dem zweiten Jahr.

Wann greift die Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG für Wohnimmobilien?

Absatz 3 zielt auf einen anderen klassischen Härtefall: Erben oder Beschenkte einer Wohnimmobilie, die die Steuer nur durch Verkauf eben dieser Immobilie aufbringen könnten. Die Vorschrift schützt damit den Bestand des Wohnungs-Grundbesitzes als Anlageklasse und als Wohnraum.

Anwendungsbereich

Erfasst sind sämtliche Fälle, in denen Grundbesitz zu Wohnzwecken genutzt wird. Das umfasst eigengenutzte Wohnimmobilien ebenso wie vermietete Wohnungen, vom Einfamilienhaus bis zum Mehrfamilienhaus und zur einzelnen Eigentumswohnung. Auch Konstellationen, in denen das vom Erblasser oder Schenker zuvor selbst genutzte Grundstück erst nach dem Erbfall oder der Schenkung zu Wohnzwecken vermietet wird, fallen unter Absatz 3.

Der Anwendungsbereich ist damit breit angelegt. § 28 Abs. 3 ErbStG ist eine Stundung, keine Befreiung — er senkt die Steuer nicht, sondern streckt sie zeitlich.

Subsidiarität — die zentrale Hürde in der Praxis

Die Stundung wird auf Antrag bis zu zehn Jahre gewährt, soweit der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung des zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitzes aufbringen kann. Damit ist die Stundung nach Absatz 3 strikt subsidiär — sie greift nicht, wenn der Erwerber die Erbschaftsteuer aus weiteren Erwerben oder aus eigenem Vermögen entrichten kann, oder wenn der Schenker die Schenkungsteuer übernommen hat beziehungsweise als Gesamtschuldner herangezogen werden kann. Auch die Möglichkeit einer Kreditaufnahme muss ausgeschöpft werden.

Diese Subsidiaritätsschranke wird in der Praxis häufig unterschätzt. Wer neben der geerbten Immobilie ein Wertpapierdepot, ein Bankguthaben oder einen Anspruch aus einer Lebensversicherung erwirbt, wird die Stundung in dem Umfang nicht erhalten, in dem die Steuer aus diesen Mitteln bedient werden kann. Auch ein durchsetzbarer Kreditrahmen — etwa eine grundpfandrechtlich besicherbare Beleihung der Immobilie selbst — wird dem Erwerber als zumutbare Aufbringungsmöglichkeit entgegengehalten.

Verzinsung — günstiger als bei Absatz 1

Im Unterschied zu Absatz 1 ist die Verzinsung bei Absatz 3 differenziert geregelt. Bei Erwerben von Todes wegen erfolgt die Stundung zinslos — über die gesamten bis zu zehn Jahre. Bei Zuwendungen unter Lebenden gelten dagegen die Zinsvorschriften der §§ 234 und 238 AO.

Wirtschaftlich ist die zinslose Zehnjahres-Stundung für Erben einer Wohnimmobilie ein erheblicher Liquiditätshebel. Bei einer Schenkungsteuer, die ohnehin oft im Rahmen einer geplanten Übertragung anfällt, ist die Verzinsung hingegen einzukalkulieren — die Stundung wird zur Finanzierungsalternative im Vergleich zu einem Bankkredit, nicht zum kostenlosen Aufschub.

Endegründe und Leerstandsvermutung

Die Stundung endet, wenn der zu Wohnzwecken genutzte Grundbesitz veräußert wird, das Vermögen auf andere Weise auf einen Dritten übergeht oder die Wohnnutzung — etwa durch gewerbliche Nutzung des Gebäudes — dauerhaft aufgegeben wird. Das ist konsequent: Wer die Voraussetzung der Stundung selbst aufhebt, verliert sie.

Praxisrelevant ist insbesondere die gesetzliche Vermutung: Bei einem Leerstand von mehr als zwölf Monaten wird die Aufgabe der Wohnnutzung vermutet. Erben, die ein vermietetes Objekt geerbt haben und nach Mieterauszug länger als ein Jahr keinen Nachmieter finden oder das Objekt sanieren, riskieren das Ende der Stundung — auch wenn sie subjektiv weiter an der Wohnnutzung festhalten wollen. Eine sorgfältige Dokumentation der Vermietungsbemühungen und gegebenenfalls eine zügige Sanierung sind in solchen Phasen entscheidend.

Drittstaaten

Liegt der Grundbesitz nicht im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union, kann die Stundung nur gewährt werden, wenn in Bezug auf die Erbschaftsteuer ein Informationsaustausch mit dem betreffenden Drittstaat sowie die Möglichkeit der Beitreibung entsprechender steuerlicher Forderungen sichergestellt sind. Erben, die ein Ferienhaus oder eine vermietete Wohnimmobilie in einem Drittstaat geerbt haben, sollten frühzeitig prüfen lassen, ob das Belegenheitsland diese Voraussetzungen erfüllt.

Was passiert, wenn § 28 ErbStG nicht greift?

Die allgemeinen Stundungsregelungen nach § 222 AO bleiben ausdrücklich unberührt. Ist eine Stundung nach § 28 ErbStG nicht möglich — etwa weil das Vermögen weder qualifiziertes Betriebsvermögen noch Wohnungs-Grundbesitz ist —, kann eine Stundung nach § 222 AO in Betracht kommen.

Die Hürden sind dort allerdings höher. § 222 AO setzt eine erhebliche Härte und die Sicherstellung des Steueranspruchs voraus, ist also keine antragsmäßig fast automatische Stundung wie § 28 ErbStG. In der Praxis ist die Auffanglösung über § 222 AO eher das Instrument für unvorhergesehene Liquiditätsengpässe in Sondersituationen, nicht für die strukturierte Nachfolgeplanung.

Zwei Praxisbeispiele

Familien-GmbH (§ 28 Abs. 1 ErbStG)

Erbin der „Nachfolgegesellschaft Alpha" — einer mittelständischen GmbH — wird die Tochter des verstorbenen Alleingesellschafters. Auf das nach Verschonungsabschlag verbleibende begünstigte Vermögen entfällt eine Erbschaftsteuer von 800.000 Euro. Liquide Mittel im Nachlass: 120.000 Euro. Die Erbin beantragt die Stundung nach § 28 Abs. 1 ErbStG. Das Finanzamt stundet die verbleibenden 680.000 Euro für sieben Jahre. Das erste Jahr ist zinslos; ab dem zweiten Jahr läuft die Verzinsung nach den §§ 234, 238 AO. Tilgung erfolgt aus den Ausschüttungen der GmbH. Bei einem späteren Personalabbau, der die Lohnsummenklausel reißt, würde die gesamte Reststeuer plus aufgelaufene Zinsen sofort fällig — die Erbin muss die Lohnsumme also aktiv überwachen.

Vermietetes Mehrfamilienhaus (§ 28 Abs. 3 ErbStG)

Erbe eines Mehrfamilienhauses mit zwölf vermieteten Wohneinheiten wird ein Sohn des Erblassers. Auf die Immobilie entfällt eine Erbschaftsteuer von 220.000 Euro. Sonstiges Nachlassvermögen ist nicht vorhanden, eigenes Vermögen des Erben gering, eine grundpfandrechtliche Beleihung wäre möglich, würde aber den laufenden Mietüberschuss aufzehren. Der Erbe beantragt die Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG. Das Finanzamt prüft die Subsidiarität, kommt zum Ergebnis, dass eine zumutbare Kreditaufnahme nur teilweise möglich ist, und stundet 150.000 Euro für zehn Jahre — zinslos, da Erwerb von Todes wegen. Der Erbe tilgt aus den laufenden Mietüberschüssen. Würde er die Hälfte der Wohnungen in Gewerbeflächen umwidmen, würde die Stundung im Umfang dieser Einheiten enden.

Hinweis: Die Beträge in beiden Beispielen sind illustrative Größen, nicht aus der zitierten Quelle übernommen.

Häufige Fallstricke

Antragsbindung übersehen: Beide Stundungen werden nicht von Amts wegen gewährt, sondern setzen einen Antrag voraus. Wer ihn nicht stellt, zahlt zum regulären Fälligkeitstermin.

Verzinsung ab Jahr zwei bei § 28 Abs. 1: Die häufige Annahme, die Stundung sei vollständig zinsfrei, trifft nur auf das erste Jahr zu. Eine wirtschaftliche Modellrechnung über die volle Laufzeit ist Pflicht.

Subsidiarität bei § 28 Abs. 3: Weiteres Nachlassvermögen, eigenes Vermögen, Schenkerübernahme und zumutbare Kreditaufnahme schließen die Stundung in dem Umfang aus, in dem die Steuer daraus aufgebracht werden kann.

Lohnsumme und Behaltensfrist als laufende Überwachungsaufgabe: Bei § 28 Abs. 1 endet die Stundung bei Verstoß sofort — die operative Steuerung des Unternehmens muss diesen Rahmen kennen.

Leerstand als stiller Stundungs-Killer: Bei § 28 Abs. 3 wird die Aufgabe der Wohnnutzung bei mehr als zwölf Monaten Leerstand vermutet. Erben sollten Vermietungsbemühungen dokumentieren.

Schenkungen außerhalb von § 28 Abs. 1: Wer Betriebsvermögen zu Lebzeiten überträgt, kann die Sieben-Jahres-Stundung nicht in Anspruch nehmen — die Liquiditätsplanung muss vor der Übertragung stehen.

FAQ

Kann die Stundung nach § 28 Abs. 1 ErbStG auch bei einer Schenkung in Anspruch genommen werden?

Nein. Absatz 1 ist auf Erwerbe von Todes wegen beschränkt. Bei Schenkungen unter Lebenden bleibt nur die allgemeine Stundungsregelung des § 222 AO mit ihren engeren Voraussetzungen.

Ist die Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG auch bei vermieteten Wohnimmobilien möglich?

Ja. Die Vorschrift erfasst sämtliche Fälle, in denen Grundbesitz zu Wohnzwecken genutzt wird, also sowohl Eigennutzung als auch Vermietung. Auch Objekte, die der Erblasser oder Schenker selbst genutzt hat und die erst nach dem Erbfall oder der Schenkung zu Wohnzwecken vermietet werden, fallen darunter.

Was bedeutet Subsidiarität der Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG konkret?

Das Finanzamt prüft, ob der Erwerber die Steuer aus weiteren Erwerben, aus eigenem Vermögen, durch Steuerübernahme des Schenkers oder durch zumutbare Kreditaufnahme aufbringen kann. Soweit das möglich ist, wird die Stundung versagt. Erben mit nennenswertem Liquiditätsanteil im Nachlass haben deshalb häufig nur eine Teilstundung.

Wie wirken sich Verstöße gegen die Lohnsummenklausel auf die Stundung nach § 28 Abs. 1 ErbStG aus?

Mit dem Verstoß endet die Stundung. Die gesamte gestundete Steuer wird sofort fällig. Da ab dem zweiten Stundungsjahr Zinsen aufgelaufen sind, kann sich die Belastung gegenüber der ursprünglichen Festsetzung deutlich erhöhen.

Bleibt die Stundung bestehen, wenn ein Mehrfamilienhaus monatelang leersteht?

Bei einem Leerstand von mehr als zwölf Monaten wird die Aufgabe der Wohnnutzung gesetzlich vermutet — mit der Folge, dass die Stundung endet. Erben sollten Mieterwechsel, Sanierungsphasen und Vermietungsbemühungen dokumentieren, um die Vermutung gegebenenfalls entkräften zu können.

Was gilt, wenn die geerbte Wohnimmobilie in einem Drittstaat liegt?

Eine Stundung nach § 28 Abs. 3 ErbStG kommt nur in Betracht, wenn mit dem Belegenheitsstaat ein Informationsaustausch in Erbschaftsteuersachen besteht und die Beitreibung deutscher Steuerforderungen sichergestellt ist. Diese Voraussetzungen erfüllt nicht jeder Drittstaat — die Prüfung sollte vor der Antragstellung erfolgen.

Unsere fachliche Einschätzung

§ 28 ErbStG ist ein leistungsfähiges Liquiditätsinstrument, aber kein Selbstläufer. Die zwei Spuren — Betriebsvermögen und Wohnungs-Grundbesitz — folgen unterschiedlichen Logiken und bringen unterschiedliche Risiken mit. Bei der Stundung für begünstigtes Betriebsvermögen ist die enge Zinsfreiheit von einem Jahr und die strikte Bindung an Lohnsumme und Behaltensfrist der eigentliche Engpass: Wer die Stundung wirtschaftlich nutzen will, braucht einen belastbaren Tilgungsplan aus laufenden Erträgen und eine kontinuierliche Überwachung der Verschonungsvoraussetzungen. Bei der Wohnimmobilien-Stundung ist die zinslose Zehn-Jahres-Spur im Erbfall ein echter Vorteil, der aber häufig an der Subsidiaritätsprüfung scheitert.

In der Beratungspraxis sehen wir § 28 ErbStG primär als Sicherheitsnetz für Fälle, in denen die Nachfolge nicht oder nicht rechtzeitig strukturiert wurde. Wer früh plant, wird die Stundung nicht brauchen — und genau das ist der Maßstab für eine gelungene Nachfolge. Wo sie dennoch zum Einsatz kommt, sollte der Antrag substantiiert vorbereitet, die Subsidiarität dokumentiert und die laufende Compliance über die gesamte Stundungsdauer sichergestellt sein.

Rechtsstand: April 2026