Teilentgeltliche Immobilienübertragung im Familienverbund: Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil

Wer eine Immobilie auf die nächste Generation überträgt und dabei eine Gegenleistung vereinbart — Hypothekenübernahme, Gleichstellungszahlung, Versorgungsrente — löst zwei steuerliche Vorgänge gleichzeitig aus. Die saubere Aufteilung nach der Trennungstheorie entscheidet über AfA-Bemessungsgrundlagen und steuerliche Belastung des Übernehmers.

Was ist eine gemischte Schenkung — und wie grenzt sie sich von der Schenkung unter Auflage ab?

Im Familienverbund werden Immobilien selten in Reinform übertragen — weder rein unentgeltlich noch zum vollen Verkehrswert. Häufig wird die nächste Generation an einer Hypothek beteiligt, soll Geschwister abfinden oder dem Übergeber eine wiederkehrende Leistung erbringen. In diesen Konstellationen geht es zivilrechtlich um die Abgrenzung zweier Rechtsinstitute, die das BGB ähnlich behandelt, die steuerlich aber sehr unterschiedlich wirken.

Eine Schenkung unter Auflage im Sinne von § 525 BGB liegt vor, wenn dem Beschenkten in einem Übergabevertrag als Nebenabrede eine Leistung auferlegt wird. Charakteristisch ist: Die Auflage ist aus dem Wert des Zuwendungsgegenstands zu erbringen, nicht für den Erhalt der Zuwendung.

Die gemischte Schenkung ist im BGB nicht ausdrücklich geregelt; sie ist eine Sonderform der Schenkung. Charakteristisch ist hier: Es wird nicht in vollem Umfang geschenkt, sondern für einen Teil der Leistung ist eine Gegenleistung zu erbringen — der Vermögensgegenstand wird sozusagen „halb geschenkt“. Die Gegenleistung ist im Gegensatz zur Schenkung unter Auflage für den Erhalt der Leistung zu erbringen, dem Schenkungsvertrag wird also ein Kaufvertrag hinzugefügt. Entscheidend ist dabei, dass die Parteien bewusst einen niedrigeren Kaufpreis vereinbaren — also das Missverhältnis kennen und die Einigung über die teilweise Unentgeltlichkeit klar zum Ausdruck bringen.

Die zivilrechtliche Abgrenzung beider Rechtsinstitute ist in Rechtsprechung und Schrifttum nicht durchweg einheitlich. Praktisch tritt die gemischte Schenkung regelmäßig nur zwischen Angehörigen oder engen Vertrauten auf, typischerweise bei Vereinbarung eines festen Kaufpreises (eventuell in Raten oder als wiederkehrende Leistung) oder bei Übernahme von Verbindlichkeiten.

Wie funktioniert die Trennungstheorie bei der Aufteilung?

Steuerlich folgt die Behandlung der gemischten Schenkung der Trennungstheorie, wie sie generell bei der Übertragung einzelner Wirtschaftsgüter gilt. Der Vorgang wird im Verhältnis Verkehrswert des Gesamtgrundstücks zur vereinbarten Gegenleistung in zwei Teile aufgespalten:

Entgeltlich erworbener Teil: Der Übernehmer hat insoweit eigene Anschaffungskosten. AfA-Methode und -Satz sind beim Übernehmer für diesen Teil neu zu bestimmen, abhängig von der Nutzung und vom Erwerbsdatum.

Unentgeltlich erworbener Teil: Hier gilt § 11d Abs. 1 EStDV — der Übernehmer ist Rechtsnachfolger des Übergebers. Er führt die Bemessungsgrundlage und die AfA-Methode des Übergebers fort und übernimmt das beim Übergeber noch verbleibende AfA-Volumen.

Die rechnerische Konsequenz ist beachtlich: An einem einzigen Wirtschaftsgut „fremde Wohnzwecke“ laufen nach der Übertragung zwei unterschiedliche AfA-Verfahren parallel — eines für den entgeltlichen Teil mit neu bestimmten Sätzen und eines für den unentgeltlichen Teil mit der fortgeführten Methode des Übergebers.

Die Aufteilung erfolgt streng nach Wertverhältnissen. Maßgeblich ist der Verkehrswert im Übergabezeitpunkt, gestellt gegen die Gegenleistung. Daraus ergibt sich der entgeltliche Anteil; der Rest ist unentgeltlich.

Wichtig: Diese Trennungstheorie gilt für die Übertragung einzelner Wirtschaftsgüter — typischerweise also für die Übertragung einer einzelnen Immobilie. Bei der gemischten Schenkung eines ganzen Betriebs oder Teilbetriebs gelten abweichende Regelungen (vgl. H 16 Abs. 7 EStH „Veräußerungsgewinn“). Wer im Familienverbund nicht nur eine Immobilie, sondern einen Betrieb mit Immobilie überträgt, sollte die abweichende Mechanik im Blick behalten.

Wie wirkt sich die Aufteilung in einem konkreten Fall aus?

Ein Beispiel macht die Mechanik greifbar. A hat in 05 auf einem geerbten Grundstück ein Mietwohnhaus für 350.000 € errichtet und seither nach § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 Buchst. c EStG mit 4 % abgeschrieben. Mit Wirkung ab 1.7.10 überträgt er das Grundstück auf seinen Neffen N gegen folgende Gegenleistung: Barzahlung 120.000 €, Übernahme der auf dem Grundstück lastenden Hypothek 130.000 €. Das Grundstück hat im Übergabezeitpunkt einen Verkehrswert von 500.000 €, davon entfallen 100.000 € auf Grund und Boden. A und N sind sich einig, dass ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht.

Die Anschaffungskosten des N betragen 250.000 € (120.000 € Barzahlung + 130.000 € Hypothekenübernahme). Bei einem Verkehrswert von 500.000 € hat er das Grundstück damit zu 50 % entgeltlich und zu 50 % unentgeltlich erworben.

Für die AfA in 10 ergibt sich daraus folgende doppelte Berechnung:

Unentgeltlich erworbener Teil (§ 11d Abs. 1 EStDV): Bemessungsgrundlage ist die Hälfte der Herstellungskosten des A — also 175.000 € (½ von 350.000 €). Die AfA-Methode des A wird fortgeführt, also § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 Buchst. c EStG mit 4 %; im fünften Jahr seit Errichtung. Zeitanteilig vom 1.7. bis 31.12.10 ergibt das 3.500 €.

Entgeltlich erworbener Teil: Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten des N für den Gebäudeanteil. Von den AK 250.000 € ist der Grund-und-Boden-Anteil herauszurechnen: 50 % von 100.000 € = 50.000 €. Es verbleiben 200.000 € als AfA-Bemessungsgrundlage Gebäude. Die AfA-Methode ist neu zu bestimmen — für N kommt nur die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG mit 2 % in Betracht. Zeitanteilig 1.7. bis 31.12.10 ergibt das 2.000 €.

Die Gesamt-AfA von N im Jahr 10 beträgt 5.500 € — verteilt auf zwei rechnerisch unterschiedliche Pfade an einem einzigen Wirtschaftsgut „fremde Wohnzwecke“. Die degressive Methode aus der Sphäre des A wirkt für die Zukunft nur auf dem unentgeltlich erworbenen 50-%-Teil weiter; der entgeltlich erworbene 50-%-Teil läuft mit der linearen 2-%-Methode.

Was bedeutet die Aufteilung für die Anschaffungsnebenkosten und die laufenden Werbungskosten?

Über die reine Bemessungsgrundlagen-Aufteilung hinaus stellen sich beim Übernehmer weitere Fragen zur Behandlung von Notar- und Grundbuchkosten, übernommenen Schuldzinsen und laufenden Aufwendungen. Ein zweites Praxisbeispiel zeigt, wie die einzelnen Positionen einzuordnen sind.

Vater Franz hat auf einem in 05 für 35.000 € erworbenen Grundstück in 07 ein Einfamilienhaus errichtet (Herstellungskosten 175.000 €), das seither für monatlich 900 € fremdvermietet ist und zulässigerweise nach § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 Buchst. c EStG mit 4 % abgeschrieben wird. Mit Wirkung vom 1.6.11 überträgt Franz das Grundstück (Verkehrswert 200.000 €, davon 20 % Grund- und Boden-Anteil) auf seinen Sohn Joseph. Joseph verpflichtet sich, die auf dem Grundstück lastende Hypothek von 110.000 € ab 1.6.11 zu übernehmen.

Die Übertragung im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge ist als teilentgeltlicher Vorgang zu werten — die Verwaltung hat dies mit Schreiben vom 13.1.1993, BStBl I 1993, S. 80, ausdrücklich klargestellt. Die Übernahme der Hypothek führt zu Teilanschaffungskosten von 110.000 €; im Übrigen geht das Grundstück unentgeltlich über. Bei einem Verkehrswert von 200.000 € entspricht das einer Aufteilung 110/200 entgeltlich und 90/200 unentgeltlich.

Joseph erzielt ab 1.6.11 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Die einzelnen Positionen sind wie folgt zuzuordnen:

Schuldzinsen für die übernommene Hypothek (1.6. bis 31.12.11, monatlich 735 € = 5.145 €): voll abziehbar als Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 i. V. m. § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG.

Laufende Hausaufwendungen (1.6. bis 31.12.11, monatlich 125 € = 875 €): voll abziehbare Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG.

Notar- und Grundbuchgebühren (1.200 € + 168 € USt = 1.368 €): keine laufenden Werbungskosten, sondern in voller Höhe Anschaffungsnebenkosten des entgeltlich erworbenen Teils. Da Joseph nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, ist der Bruttobetrag anzusetzen (§ 9b Abs. 1 EStG Umkehrung).

AfA für den entgeltlich erworbenen Teil: Bemessungsgrundlage sind die AK 110.000 € + Notarkosten 1.368 € (brutto) = 111.368 €. Davon Abzug Grund-und-Boden-Anteil 20 % = 22.274 €. AfA-Bemessungsgrundlage Gebäudeteil: 89.094 €. AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG mit 2 %, zeitanteilig 7/12: 1.039 €.

AfA für den unentgeltlich erworbenen Teil: Fortführung der Bemessungsgrundlage und AfA-Methode des Vaters nach § 11d Abs. 1 EStDV. AfA-Bemessungsgrundlage: 90/200 von 175.000 € = 78.750 €. AfA nach § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 Buchst. c EStG mit 4 % im fünften Jahr seit Errichtung, zeitanteilig 7/12: 1.838 €.

Bei Mieteinnahmen von 6.300 € im Übertragungsjahr 11 ergeben sich für Joseph negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 2.597 €. Die Einkunftserzielungsabsicht ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietung dem Grunde nach zu unterstellen.

Auch dieses Beispiel zeigt die Doppelnatur der teilentgeltlichen Übertragung: Die Notarkosten landen vollständig in den AK des entgeltlichen Teils — sie verteilen sich nicht auf beide Teile. Schuldzinsen und laufende Aufwendungen sind hingegen ungeteilt als Werbungskosten abziehbar, weil sie wirtschaftlich auf die laufende Einkunftserzielung entfallen.

Welche Stolperfallen bestehen bei der teilentgeltlichen Immobilienübertragung?

Verwechslung mit der voll unentgeltlichen Übertragung — Wird im Übergabevertrag eine Hypothek übernommen oder eine Gleichstellungszahlung an Geschwister vereinbart, ist der Vorgang immer teilentgeltlich. Die häufige Annahme, eine Hypothekenübernahme „im Familienkreis“ sei steuerlich unschädlich, verkennt die Aufteilungspflicht — und führt zu fehlerhaften AfA-Bemessungsgrundlagen, die in der späteren Veranlagung korrigiert werden müssen.

Unklarer Verkehrswertnachweis — Der Aufteilungsschlüssel bestimmt sich nach dem Verkehrswert im Übergabezeitpunkt. Liegt dieser nicht klar dokumentiert vor, drohen Schätzungen und Streit mit dem Finanzamt. Bei größeren Immobilien empfiehlt sich ein Verkehrswertgutachten zum Übergabezeitpunkt.

Vermischung mit der Logik der voll unentgeltlichen Übertragung — Wer eine Immobilie unentgeltlich überträgt, bleibt nach § 11d Abs. 1 EStDV insgesamt in der Rechtsnachfolge — der Übernehmer setzt die AfA des Übergebers vollständig fort. Bei der teilentgeltlichen Übertragung gilt dieser Mechanismus nur für den unentgeltlichen Teil; der entgeltliche Teil bringt eine eigene AfA-Bemessungsgrundlage und meist auch eine andere AfA-Methode mit sich.

Anschaffungsnebenkosten — vollständig dem entgeltlichen Teil — Notar-, Grundbuch- und Beurkundungskosten werden ungeteilt dem entgeltlichen Teil zugeordnet. Sie verteilen sich nicht im Verhältnis der Wertanteile auf beide Teile, sondern erhöhen vollständig die Anschaffungskosten des entgeltlich erworbenen Anteils.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten beim teilentgeltlichen Erwerb — Plant der Übernehmer Modernisierungsmaßnahmen kurz nach Übergabe, ist die 15-%-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG nur im Verhältnis zum entgeltlichen Teil anwendbar (R 6.4 Abs. 1 Satz 2 EStR). Der Anteil, der auf den unentgeltlichen Teil entfällt, kann sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar sein, sofern der Rechtsvorgänger das Gebäude vor mehr als drei Jahren angeschafft hatte.

Übertragung eines ganzen Betriebs oder Teilbetriebs — Wird im Familienverbund nicht eine isolierte Immobilie, sondern ein ganzer Betrieb oder Teilbetrieb gegen eine Gegenleistung übertragen, gelten abweichende Regelungen (vgl. H 16 Abs. 7 EStH „Veräußerungsgewinn“). Die für die Einzelwirtschaftsgut-Übertragung geltende Trennungstheorie greift dort nicht in gleicher Weise.

Wie lässt sich die teilentgeltliche Übertragung gestalterisch vorbereiten?

Drei Stellschrauben sind besonders relevant, um die Aufteilung wirtschaftlich planbar zu machen:

Verkehrswert vorab feststellen. Wer den Übergabezeitpunkt bestimmt, sollte den Verkehrswert sauber dokumentieren — bei größeren Immobilien durch ein Sachverständigengutachten. Damit ist das Aufteilungsverhältnis später nachvollziehbar und entzieht sich nicht der nachträglichen Bewertung durch das Finanzamt.

Höhe der Gegenleistung bewusst kalibrieren. Die Gegenleistung — Hypothekenübernahme, Gleichstellungszahlung, wiederkehrende Leistung — bestimmt direkt den Anteil des entgeltlichen Teils. Wer den entgeltlichen Anteil bewusst niedrig hält, bleibt überwiegend in der unentgeltlichen Rechtsnachfolge mit der bisherigen AfA-Methode des Übergebers; wer ihn höher ansetzt, generiert mehr eigene Anschaffungskosten und damit eine eigene AfA-Bemessungsgrundlage für den Übernehmer.

Modernisierungen erst nach Stabilisierung der AfA-Verhältnisse planen. Wer kurz nach der Übertragung größere Modernisierungen vornimmt, gerät in den Anwendungsbereich des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (15-%-Grenze) für den entgeltlichen Anteil. Die Drei-Jahres-Frist beginnt für diesen Anteil mit dem Übergang von Nutzen und Lasten. Wer diese Frist überblickt, kann die Modernisierungen entsprechend strukturieren.

Rechtsstand: April 2026. Die dargestellten Regelungen basieren auf dem aktuell geltenden Recht. Änderungen durch laufende Gesetzgebungsverfahren bleiben vorbehalten.

Unsere fachliche Einschätzung

Die teilentgeltliche Übertragung ist im Familienverbund häufig die wirtschaftlich sinnvollste Form der Vermögensnachfolge — sie verbindet die Versorgung des Übergebers (durch die Gegenleistung) mit der Begünstigung der nächsten Generation (durch den unentgeltlichen Anteil). Die steuerliche Mechanik ist allerdings anspruchsvoll: Zwei AfA-Verfahren laufen parallel an einem Wirtschaftsgut, Notarkosten landen vollständig im entgeltlichen Teil, Schuldzinsen sind ungeteilt abziehbar, und die anschaffungsnahen Herstellungskosten greifen nur auf den entgeltlichen Anteil. Wer die Aufteilung vor der Übergabe sauber kalibriert — mit dokumentiertem Verkehrswert, bewusst gewählter Gegenleistung und Modernisierungsplanung — erhält eine planbare Folgejahresbesteuerung beim Übernehmer und vermeidet Korrekturen in der laufenden Veranlagung.

FAQ: Häufige Fragen zur teilentgeltlichen Immobilienübertragung

Wann liegt eine teilentgeltliche Übertragung vor und nicht eine voll unentgeltliche Schenkung?

Sobald im Übergabevertrag eine Gegenleistung des Übernehmers vereinbart ist — sei es eine Barzahlung, die Übernahme einer Hypothek oder eine wiederkehrende Leistung —, ist die Übertragung teilentgeltlich, sofern die Gegenleistung unter dem Verkehrswert liegt. Eine voll unentgeltliche Schenkung liegt nur vor, wenn der Übernehmer keinerlei Gegenleistung erbringt.

Nach welchem Maßstab wird das Verhältnis von entgeltlichem und unentgeltlichem Teil bestimmt?

Maßgeblich ist das Verhältnis Verkehrswert des Gesamtgrundstücks zur vereinbarten Gegenleistung im Übergabezeitpunkt. Bei einem Verkehrswert von 500.000 € und einer Gegenleistung von 250.000 € ist die Übertragung zu 50 % entgeltlich und zu 50 % unentgeltlich. Der Verkehrswert sollte zum Übergabezeitpunkt — am besten durch ein Sachverständigengutachten — dokumentiert werden.

Welche AfA-Methode gilt für den unentgeltlich erworbenen Teil?

Nach § 11d Abs. 1 EStDV führt der Übernehmer die AfA des Rechtsvorgängers fort — sowohl die Bemessungsgrundlage (anteilig auf den unentgeltlichen Teil bezogen) als auch die AfA-Methode und das verbleibende AfA-Volumen. Hat der Übergeber etwa nach § 7 Abs. 5 EStG abgeschrieben, läuft diese Methode für den unentgeltlichen Teil weiter.

Welche AfA-Methode gilt für den entgeltlich erworbenen Teil?

Der Übernehmer hat insoweit eigene Anschaffungskosten und bestimmt AfA-Methode und -Satz neu nach den allgemeinen Regeln. In der Praxis kommt für den Erwerber typischerweise nur die lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG in Betracht; die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG steht dem Erwerber regelmäßig nicht offen, weil sie nur dem ursprünglichen Bauherrn vorbehalten ist.

Wo werden Notar- und Grundbuchkosten verbucht?

Notar- und Grundbuchkosten werden vollständig dem entgeltlichen Teil zugerechnet — als Anschaffungsnebenkosten erhöhen sie die AfA-Bemessungsgrundlage des entgeltlichen Anteils. Sie sind keine laufenden Werbungskosten und werden nicht im Verhältnis der Aufteilung gesplittet.

Wirken sich die Regeln auch auf die Erbschaft- und Schenkungsteuer aus?

Die hier beschriebene Trennung ist eine einkommensteuerliche Mechanik (Aufteilung in entgeltlichen/unentgeltlichen Teil für AfA und laufende Einkünfte). Erbschaft- und schenkungsteuerlich gelten eigene Bewertungs- und Besteuerungsgrundsätze für den unentgeltlichen Anteil; diese sind im vorliegenden Beitrag nicht behandelt.

Teilentgeltliche Immobilienübertragung im Familienverbund: Aufteilung in entgeltlichen und unentgeltlichen Teil

TL;DR