Veräußerungsrente oder Versorgungsrente: Die richtige Rentengestaltung bei der Übertragung von Privatvermögen

Wird ein Mietshaus oder Wertpapierdepot gegen eine monatliche Rente übertragen, entscheidet die steuerliche Einordnung der Rente über Zins- und Tilgungsanteile, AfA-Bemessungsgrundlage und Werbungskostenabzug. Wer die Grenze zur Unterhaltsrente nicht kennt, verliert sämtliche steuerliche Wirkung.

Warum das Sonderrecht bei Privatvermögen nicht greift

Die Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistungen nach § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG beantwortet die Frage, wie lebenslange Rentenzahlungen im Gegenzug zu einer Vermögensübertragung beim Übernehmer als Sonderausgaben und beim Übergeber als sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 1a EStG voll abziehbar bzw. voll steuerpflichtig werden. Dieses Sonderrecht ist jedoch ausdrücklich auf das in § 10 Abs. 1a Nr. 2 Satz 2 EStG genannte Vermögen beschränkt: Mitunternehmeranteile, ganze Betriebe oder Teilbetriebe sowie GmbH-Anteile ab 50 % mit Geschäftsführer-Voraussetzung. In allen übrigen Fällen von Vermögensübertragungen liegen regelmäßig Gegenleistungen bzw. Kaufpreiszahlungen vor (BMF-Schreiben vom 11.3.2010, BStBl 2010 I, S. 227; BMF 1 § 10/5, Rz. 5, 6).

Das bedeutet konkret: Eine vermietete Immobilie, ein Wertpapierdepot oder eine wertvolle Sammlung lassen sich nicht über das Sonderrecht gegen eine lebenslange Rente in die nächste Generation übertragen. Eine Teilentgeltlichkeit bei Vermögensübertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unter Zusage von Versorgungsleistungen hat der Große Senat des BFH mit Beschluss vom 5.7.1990 (BStBl 1990 II, S. 847) verneint — entweder das Vermögen fällt unter das Sonderrecht und die Rente ist Versorgungsleistung, oder es fällt nicht darunter und die Rente wird wie eine Gegenleistung behandelt.

Die drei Grundmodelle außerhalb des Sonderrechts

Außerhalb des Sonderrechts zerfällt die Einordnung in drei Kategorien, die sich am Verhältnis von Verkehrswert des übertragenen Vermögens und Barwert der Rente orientieren (BMF 1 § 10/5, Rz. 65, 66):

Voll entgeltliche Veräußerungsleibrente: Leistung und Gegenleistung sind kaufmännisch ausgewogen. Der Barwert der Rente entspricht dem Verkehrswert des Vermögens. Die Rente stellt in voller Höhe Anschaffungskosten bzw. Veräußerungspreis dar.

Teilentgeltliche Übertragung: Der Verkehrswert des Vermögens übersteigt den Barwert der Rente (BMF 1 § 10/5, Rz. 66 Satz 4). Der Barwert der wiederkehrenden Leistungen ist Anschaffungskosten bzw. Veräußerungspreis; das übersteigende Vermögen geht unentgeltlich über.

Unterhaltsleistung nach § 12 Nr. 2 EStG: Der Verkehrswert erreicht nicht die 50 %-Grenze zum Rentenbarwert. Die Gesamtleistung ist steuerlich unbeachtlich — beim Zahlenden kein Abzug, beim Empfänger keine Besteuerung (§ 22 Nr. 1 Satz 2 EStG, BMF 1 § 10/5, Rz. 66 Satz 3).

Die Grenzziehung ist ohne Gutachten riskant: Schon eine moderate Abweichung vom Verkehrswert kann die Übertragung in die Teilentgeltlichkeit rutschen lassen; ein deutliches Missverhältnis kippt sie in die Unterhaltsleistung. Die Bewertung der übertragenen Immobilie und die Barwertermittlung der Rente sollten daher in jedem Fall belastbar dokumentiert sein.

Wie wird die Rente beim Übergeber (Berechtigter) behandelt?

Auf Seiten des Rentenberechtigten hängt die steuerliche Behandlung von der Art der Rente ab. Das BMF-Schreiben unterscheidet drei Grundformen (BMF 1 § 10/5, Rz. 75 Satz 4, Rz. 71 Satz 2 und 3):

Leibrente: Versteuerung des Ertragsanteils nach § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG. Die Höhe des Ertragsanteils ergibt sich aus der gesetzlichen Tabelle und hängt vom Lebensalter bei Rentenbeginn ab. § 20 Abs. 9 EStG findet nach BFH (BStBl II 2011, S. 675) keine Anwendung.

Kaufpreisrate (Zeitrente): Versteuerung der Zinsen bzw. Zinsanteile nach § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG. Die Ermittlung erfolgt nach finanzmathematischen Grundsätzen mit dem Rechnungszinsfuß 5,5 % oder vereinfacht als Ertragsanteil nach § 55 Abs. 2 EStDV (BMF 1 § 10/5, Rz. 78, 79).

Dauernde Last: Versteuerung des Zinsanteils nach § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG. Der Steuerpflichtige hat ein Wahlrecht: entweder Ermittlung nach finanzmathematischen Grundsätzen mit Rechnungszinsfuß 5,5 % oder vereinfachte Ermittlung entsprechend der Ertragsanteilstabelle. Die Wahl bindet nach herrschender Auffassung für die Zukunft.

Tilgungsanteil und die Deckelung auf den Barwert

Liegt ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG oder eine Veräußerung von Wertpapieren nach § 20 Abs. 2 EStG vor, ist zusätzlich der Tilgungsanteil steuerpflichtig. Er ergibt sich rechnerisch als Rente abzüglich Ertrags- oder Zinsanteil. Die Tilgungsanteile sind zunächst mit den Anschaffungskosten der veräußerten Wirtschaftsgüter (ggf. gemindert um AfA, erhöhte AfA und Sonderabschreibungen) und etwaigen Werbungskosten neutral zu verrechnen (§ 20 Abs. 4 Satz 1 EStG, § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG). Erst wenn die Summe der Tilgungsanteile die Anschaffungskosten überschreitet, führen weitere Tilgungsanteile zu steuerpflichtigen Veräußerungsgewinnen — bei sonstigen Einkünften mit einer Freigrenze von 600 € pro Jahr (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, BMF 1 § 10/5, Rz. 74 Satz 2).

Zentrale Schranke ist die sogenannte Deckelung: Steuerpflichtige private Veräußerungsgewinne können nur entstehen, solange die Summe der Tilgungsanteile den Barwert der wiederkehrenden Leistungen bei Veräußerung nicht übersteigt (BMF 1 § 10/5, Rz. 74 Satz 1). Übersteigende Tilgungsanteile stellen nicht steuerbare Vermögenszuflüsse dar; lediglich der Ertrags- bzw. Zinsanteil bleibt weiterhin steuerpflichtig.

Wie wird die Rente beim Übernehmer (Verpflichteter) behandelt?

Auf der Seite des Rentenverpflichteten steht zunächst die Bewertung der übernommenen Verpflichtung. Der Barwert der Rente ist grundsätzlich nach §§ 12 ff. BewG zu ermitteln; er kann auch nach versicherungsmathematischen Grundsätzen berechnet werden (R 6.2 Satz 1 EStR). Dieser Barwert stellt die Anschaffungskosten des erworbenen Wirtschaftsguts dar (BMF 1 § 10/5, Rz. 69, 77). Bei abnutzbaren Wirtschaftsgütern bildet der Barwert (gegebenenfalls gekürzt um den Grund-und-Boden-Anteil) die AfA-Bemessungsgrundlage (BMF 1 § 10/5, Rz. 70).

Die Behandlung der laufenden Rentenzahlungen beim Verpflichteten hängt davon ab, wie das übernommene Wirtschaftsgut verwendet wird:

Wird das Wirtschaftsgut zur Einkunftserzielung genutzt (etwa Vermietung und Verpachtung oder Kapitalvermögen), ist der Ertragsanteil (bei Leibrenten) bzw. der Zinsanteil (bei Kaufpreisraten oder dauernden Lasten) als Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abziehbar. Bei Einkünften aus Kapitalvermögen ist das Werbungskostenabzugsverbot nach § 20 Abs. 9 EStG zu beachten.

Wird das Wirtschaftsgut nicht zur Einkunftserzielung genutzt — etwa eigengenutzte Wohnung, Kunstgegenstände, Boote —, ist der Ertrags- oder Zinsanteil steuerlich nicht abziehbar. Auch ein Sonderausgabenabzug nach § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG scheidet außerhalb des Sonderrechts aus (BMF 1 § 10/5, Rz. 72 Satz 1).

Dient das Wirtschaftsgut der Erzielung steuerfreier Einkünfte — etwa ein im Ausland belegenes Grundstück, das nach einem DBA im Inland nicht erfasst wird —, ist der Werbungskostenabzug nach § 3c Abs. 1 EStG ausgeschlossen.

Praxisbeispiel: Zweifamilienhaus gegen dauernde Last

Sachverhalt: Der 63-jährige Vermieter hatte zum 1.8.01 ein Zweifamilienhaus für 500.000 € (Grund-und-Boden-Anteil 30 %) erworben und seit dem mit 2 % nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG abgeschrieben. Mit notariellem Vertrag vom 10.1.15 veräußert er das Haus zum 1.2.15 gegen eine auf seine Lebenszeit zu erbringende monatliche Zahlung von 5.000 €. Die Zahlung ist ausdrücklich nach § 323 ZPO an veränderte wirtschaftliche Verhältnisse anpassbar. Der kapitalisierte Barwert der Leistung beträgt am 1.2.15 580.000 € (davon 30 % Grund und Boden) und am 31.12.15 550.000 €. Der Erwerber vermietet das Haus weiter.

Würdigung: Leistung und Gegenleistung sind wertmäßig ausgewogen — es liegt eine private Veräußerungsrente vor. Weil die Zahlung ausdrücklich jederzeit abänderbar ist, handelt es sich um eine dauernde Last.

Folgen beim Übergeber: Der Zinsanteil der dauernden Last ist nach § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG als Einnahme aus Kapitalvermögen zu erfassen (BMF 1 § 10/5, Rz. 75 Satz 3). Der Übergeber hat ein Wahlrecht bei der Ermittlung des Zinsanteils:

Vereinfachte Ermittlung entsprechend der Ertragsanteilstabelle: 20 % (63. Lebensjahr) von 55.000 € (5.000 € × 11 Monate) = 11.000 €.

Finanzmathematische Ermittlung über die Barwertdifferenz: Zahlungen 55.000 € abzüglich Tilgungsanteil (Barwert 1.2.15 580.000 € minus Barwert 31.12.15 550.000 € = 30.000 €) = Zinsanteil 25.000 €.

Die vereinfachte Methode ist im Erstjahr die günstigere Lösung. Der Übergeber erzielt Einnahmen nach § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG in Höhe von 11.000 € abzüglich Sparer-Pauschbetrag nach § 20 Abs. 9 Satz 1 EStG von 1.000 € = Einkünfte aus Kapitalvermögen von 10.000 €. Auf diese Einkünfte findet der besondere Steuertarif nach § 32d Abs. 1 i. V. m. Abs. 3 EStG Anwendung.

Ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG scheidet aus, weil zwischen Anschaffung (1.8.01) und Veräußerung (10.1.15) mehr als zehn Jahre liegen.

Folgen beim Übernehmer: Das Grundstück dient der Einkunftserzielung. Die dauernde Last ist daher als Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 1 EStG abzugsfähig — wahlweise in Höhe des Ertragsanteils (11.000 €) oder in Höhe des finanzmathematischen Zinsanteils (25.000 €). Die Anschaffungskosten des Grundstücks betragen 580.000 €, die AfA-Bemessungsgrundlage für das Gebäude 406.000 € (70 % von 580.000 €). Die AfA nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG beträgt im Jahr 15 entsprechend 2 % von 406.000 € × 11/12 = 7.443 €.

Wertsicherungsklauseln und ihre Folgen

Viele Rentenverträge sehen Wertsicherungsklauseln vor — etwa eine jährliche Anpassung entsprechend dem Lebenshaltungskostenindex. Solche Klauseln sind für die Einordnung als Rente unschädlich, weil sie lediglich die Kaufkraft erhalten sollen (H 22.3 EStH „Begriff der Rente“). Ihre Folgen unterscheiden sich jedoch je nach Rentenform:

Beim Rentenberechtigten (BMF 1 § 10/5, Rz. 72 Satz 3) erhöht sich bei Leibrenten der Ertragsanteil auf Basis der erhöhten Jahresrente (R 22.4 Abs. 1 Satz 3 EStR). Bei Zeitrenten oder Kaufpreisraten ist der Rentenmehrbetrag voll als Einnahme nach § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG zu erfassen. Bei der dauernden Last wird der Zinsanteil der erhöhten Jahresleistung nach § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG angesetzt.

Der Tilgungsanteil erhöht sich spiegelbildlich; auch hier ist die Deckelung auf den Barwert zu beachten (BMF 1 § 10/5, Rz. 74 Satz 1).

Beim Rentenverpflichteten bleiben die ursprünglichen Anschaffungskosten der Wirtschaftsgüter unverändert. Die erhöhten Werbungskosten richten sich nach derselben Systematik wie die erhöhten Einnahmen beim Berechtigten — mit dem Vorbehalt des Werbungskostenabzugsverbots nach § 20 Abs. 9 EStG und dem Ausschluss des Sonderausgabenabzugs außerhalb des Sonderrechts.

Wann kippt die Übertragung in eine Unterhaltsleistung?

Besonders tückisch sind Konstellationen, in denen die vereinbarte Rente wertmäßig deutlich über dem Verkehrswert des übertragenen Vermögens liegt. Die Finanzverwaltung prüft das Verhältnis streng: Erreicht der Verkehrswert des übertragenen Vermögens nicht die Hälfte des Rentenbarwerts — ist die Rente also wertmäßig mehr als doppelt so hoch wie das Vermögen —, liegt insgesamt eine steuerlich nicht abziehbare Unterhaltsrente vor (BMF 1 § 10/5, Rz. 66 Satz 3).

Die folgende Variationsreihe zeigt, wie schon kleine Änderungen in Wertverhältnissen und Vertragsgestaltung die Einordnung drehen.

Grundsachverhalt: voll entgeltliche Veräußerungsleibrente

Sachverhalt: Die 50-jährige Eigentümerin überträgt zum 1.7.15 ein vermietetes Einfamilienhaus auf ihre Tochter. Der Verkehrswert beträgt 399.900 € (20 % Grund und Boden); die Anschaffungskosten lagen bei 360.000 € (Anschaffung 1.7.00, Grund-und-Boden-Anteil 70.000 €). Vereinbart wird eine lebenslange Rente von monatlich 2.125 € zugunsten der Mutter, wertgesichert. Die monatlichen Mieteinnahmen betragen 1.400 €, die laufenden Unterhaltskosten 150 €.

Einordnung: Der Barwert der Rentenverpflichtung beträgt 25.500 € (2.125 € × 12) × 15,680 (Vervielfältiger weiblich, 50 Jahre; BMF-Schreiben zu § 14 BewG) = 399.840 €. Leistung und Gegenleistung sind kaufmännisch ausgewogen (Verkehrswert 399.900 € ≈ Barwert 399.840 €). Es liegt eine voll entgeltliche Übertragung vor; die Rente ist private Veräußerungsleibrente.

Folgen bei der Tochter (Übernehmerin): Sie erzielt ab 1.7.15 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Zinsanteil der Rente (6 × 2.125 € = 12.750 € × 30 % im 50. Lebensjahr = 3.825 €) ist als Werbungskosten abziehbar. Die AfA-Bemessungsgrundlage ist der Barwert abzüglich Grund-und-Boden-Anteil: 399.840 € – 79.968 € (20 %) = 319.872 €. Die AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b i. V. m. § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG beträgt 2 % × 319.872 € × 6/12 = 3.199 €. Zusammen mit Einnahmen von 8.400 € und laufenden Unterhaltskosten von 900 € ergeben sich Einkünfte aus V+V 15 von 476 €.

Folgen bei der Mutter (Übergeberin): Sie erzielt sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG. Der Ertragsanteil beträgt 12.750 € × 30 % = 3.825 €; abzüglich Werbungskosten-Pauschbetrag von 102 € ergeben sich sonstige Einkünfte 15 von 3.723 €. Die in den Rentenzahlungen enthaltenen Tilgungsbeträge sind nicht steuerbare Vermögenszuflüsse — ein privates Veräußerungsgeschäft scheidet aus, weil zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen.

Variante 1: teilentgeltlich bei niedrigerer Rente und übernommener Hypothek

Sachverhalt: Dieselbe Konstellation, aber Rente monatlich 640 € (wertgesichert), und die Tochter übernimmt eine auf dem Objekt lastende Hypothek von 79.528 € (8 % Zins p. a.).

Einordnung: Barwert der Rente: 7.680 € (640 € × 12) × 15,680 = 120.422 €. Zuzüglich übernommener Hypothek von 79.528 € ergibt sich ein Gesamtentgelt von 199.950 € bei einem Verkehrswert von 399.900 €. Das entgeltliche Verhältnis beträgt 50 %, der unentgeltliche Teil ebenfalls 50 %. Es liegt eine teilentgeltliche Übertragung vor; die übernommene Hypothek stellt Anschaffungskosten bzw. Veräußerungspreis dar, die Rente ist Kaufpreisrente (BMF 1 § 10/5, Rz. 65, 66). Das Sonderrecht nach § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG ist ohnehin ausgeschlossen, weil das Einfamilienhaus kein privilegiertes Vermögen ist.

AfA-Bemessungsgrundlage bei der Tochter: Für den entgeltlichen Teil sind die Anschaffungskosten von 199.950 € um den Grund-und-Boden-Anteil (20 %) zu kürzen: 159.960 € × 2 % × 6/12 = 1.600 €. Für den unentgeltlichen Teil gilt § 11d Abs. 1 EStDV: 50 % der AfA-Bemessungsgrundlage der Mutter (290.000 €) = 145.000 € × 2 % × 6/12 = 1.450 €. Zusammen mit den Schuldzinsen aus der übernommenen Hypothek (8 % von 79.528 € × 6/12 = 3.181 €) und dem Zinsanteil der Rente (3.840 € × 30 % im 50. Lebensjahr = 1.152 €) ergeben sich Einkünfte aus V+V 15 von 126 €.

Folgen bei der Mutter: Sonstige Einkünfte aus dem Ertragsanteil: 3.840 € × 30 % = 1.152 € abzüglich Werbungskosten-Pauschbetrag 102 € = 1.050 €.

Variante 2: Unterhaltsleistung bei deutlich überhöhter Rente

Sachverhalt: Dieselbe Konstellation, aber Rente monatlich 5.000 € (wertgesichert).

Einordnung: Barwert der Rente: 60.000 € (5.000 € �� 12) × 15,680 = 940.800 €. Gegenüber einem Verkehrswert von 399.900 € übersteigt der Rentenbarwert das Vermögen um mehr als das Doppelte. Leistung und Gegenleistung sind nicht kaufmännisch ausgewogen, ein Fall des Sonderrechts scheidet aus (kein privilegiertes Vermögen). Die wiederkehrenden Leistungen stellen Zuwendungen im Sinne des § 12 Nr. 2 EStG dar — Unterhaltsleistungen. Das Einfamilienhaus wird insgesamt unentgeltlich übertragen (BMF 1 § 10/5, Rz. 66 Satz 3).

Folgen: Bei der Tochter sind die wiederkehrenden Zahlungen keine Werbungskosten (§ 12 Nr. 2 EStG); ein Sonderausgabenabzug scheidet aus. Die AfA-Bemessungsgrundlage entspricht den ursprünglichen Anschaffungskosten der Mutter (§ 11d Abs. 1 EStDV): 2 % von 290.000 € × 6/12 = 2.900 €. Die Mutter erzielt keine sonstigen Einkünfte aus den monatlichen Zahlungen (§ 22 Nr. 1 Satz 2 EStG, R 22.1 Abs. 2 EStR).

Unsere fachliche Einschätzung

Die Variationsreihe demonstriert, wie eng die drei Grundmodelle — voll entgeltlich, teilentgeltlich, Unterhaltsleistung — beieinander liegen und wie stark das Verhältnis von Verkehrswert und Rentenbarwert über die steuerliche Wirkung entscheidet. Wer eine Immobilie oder ein Wertpapierdepot gegen eine monatliche Rente auf Kind, Ehegatten oder Lebenspartner überträgt, muss vor der notariellen Beurkundung mindestens drei Dinge belastbar dokumentiert haben: den Verkehrswert des Vermögens (idealerweise durch ein Gutachten), den Barwert der Rente nach den Vervielfältigern des BMF zu § 14 BewG oder versicherungsmathematisch, und die Einordnung in eines der drei Grundmodelle.

Drei Fallstricke sind in der Praxis besonders häufig: Erstens wird die 50 %-Grenze zur Unterhaltsrente unterschätzt — eine großzügig bemessene Rente an die Eltern kann schnell die Grenze überschreiten und die gesamte steuerliche Wirkung kappen. Zweitens wird das Wahlrecht zwischen Ertragsanteilstabelle und finanzmathematischer Zinsermittlung nicht konsequent genutzt; die Entscheidung im ersten Jahr bindet für die Zukunft. Drittens wird die Deckelung beim Tilgungsanteil übersehen: Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn ist nicht zeitlich unbegrenzt — er endet, sobald die kumulierten Tilgungsanteile den ursprünglichen Rentenbarwert erreicht haben.

Gerade in Familienkonstellationen empfiehlt sich ein klares Votum in der Vertragsgestaltung, ob eine entgeltliche Übertragung mit Versorgungskomponente oder eine unentgeltliche Übertragung gegen Unterhaltsleistung gewollt ist. Wer beide Welten mischen will, verliert in der Regel beide steuerlichen Wirkungen.

Häufige Fragen zur Veräußerungs- und Versorgungsrente bei Privatvermögen

Kann ein vermietetes Einfamilienhaus über das Sonderrecht gegen Versorgungsleistungen übertragen werden?

Nein. Das Sonderrecht nach § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG ist auf Mitunternehmeranteile, Betriebe, Teilbetriebe und GmbH-Anteile ab 50 % mit Geschäftsführer-Voraussetzung beschränkt. Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Wertpapiere, Kunst und Sammlungen fallen nicht darunter. Die Rente wird in diesem Fall je nach Wertverhältnis als Veräußerungsleibrente, Kaufpreisrate, dauernde Last oder Unterhaltsleistung eingeordnet.

Wann liegt eine dauernde Last und wann eine Leibrente vor?

Eine dauernde Last setzt eine Leistung voraus, die der Höhe nach abänderbar ist — etwa durch ausdrückliche Bezugnahme auf § 323 ZPO oder durch eine Umsatz- oder Gewinnbeteiligung. Eine Leibrente zeichnet sich dadurch aus, dass die Leistungen der Höhe nach gleichmäßig sind; Wertsicherungsklauseln zur Erhaltung der Kaufkraft sind unschädlich. Der Unterschied wirkt sich auf die Zinsanteilsermittlung und das Wahlrecht zwischen Ertragsanteilstabelle und finanzmathematischer Methode aus.

Wie wird der Zinsanteil einer dauernden Last ermittelt?

Der Steuerpflichtige hat ein Wahlrecht: Er kann den Zinsanteil nach finanzmathematischen Grundsätzen mit Rechnungszinsfuß 5,5 % ermitteln (Barwertdifferenz-Methode) oder vereinfacht entsprechend der Ertragsanteilstabelle des § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG. Die einmal getroffene Wahl bindet nach herrschender Auffassung für die Zukunft.

Was bedeutet die Deckelung des Tilgungsanteils auf den Barwert?

Steuerpflichtige private Veräußerungsgewinne können nur entstehen, solange die Summe der Tilgungsanteile den Barwert der Rente bei Veräußerung nicht übersteigt. Sobald diese Grenze erreicht ist, stellen weitere Tilgungsanteile nicht steuerbare Vermögenszuflüsse dar; lediglich der Ertrags- oder Zinsanteil bleibt weiterhin steuerpflichtig. Bei außergewöhnlich langer Lebensdauer des Rentenberechtigten läuft die Besteuerung des Tilgungsanteils also irgendwann aus.

Welche Rolle spielt der Rentenbarwert für die AfA?

Beim Verpflichteten bildet der Barwert der Rente die Anschaffungskosten des erworbenen Wirtschaftsguts und — nach Abzug des Grund-und-Boden-Anteils — die AfA-Bemessungsgrundlage. Das gilt auch bei teilentgeltlichen Übertragungen für den entgeltlichen Teil; für den unentgeltlichen Teil ist § 11d Abs. 1 EStDV einschlägig (Fortführung der AfA-Bemessungsgrundlage des Rechtsvorgängers).

Was passiert bei einer Wertsicherungsklausel mit Indexanpassung?

Wertsicherungs- oder Währungsklauseln, die lediglich der Erhaltung der Kaufkraft dienen (etwa Anpassung nach Lebenshaltungskostenindex), sind für die Einordnung als Rente unschädlich. Bei Leibrenten erhöht sich der Ertragsanteil auf Basis der angepassten Jahresrente; bei Zeit- oder Kaufpreisraten ist der Mehrbetrag in voller Höhe als Einnahme zu erfassen; bei dauernden Lasten ist der Zinsanteil der erhöhten Jahresleistung maßgebend.

Rechtsstand: Januar 2026. Die dargestellten Regelungen basieren auf dem aktuell geltenden Recht. Änderungen durch laufende Gesetzgebungsverfahren bleiben vorbehalten.