Vermietete Wohnimmobilien in der Nachfolge: 10-%-Abschlag nach § 13d ErbStG und Schuldabzug

Bei der Übertragung vermieteter Wohnimmobilien gewährt das Erbschaftsteuergesetz einen pauschalen Bewertungsabschlag — verbunden mit einer spiegelbildlichen Schuldabzugsbeschränkung, die seit dem Jahressteuergesetz 2024 neu geregelt ist.

Was bedeutet der Bewertungsabschlag nach § 13d ErbStG?

Nach § 13d Abs. 1, Abs. 3 ErbStG sind Grundstücke, die zu Wohnzwecken vermietet werden und nicht zum begünstigten Betriebsvermögen gehören, nur mit 90 % ihres Wertes anzusetzen. Es handelt sich um eine sachliche Steuerbefreiung, die unmittelbar bei der Bewertung des Vermögensanfalls greift — nicht erst bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs.

Für Erwerbe nach dem 31. Dezember 2024 kommt es nicht mehr darauf an, wo das Grundstück liegt; ausgenommen sind nur Drittstaaten, die in Bezug auf die Erbschaftsteuer keine Amtshilfe leisten. Der Anwendungsbereich ist damit faktisch europäisch und international entgrenzt.

Eine Behaltensverpflichtung oder eine Verpflichtung zur weiteren Vermietung zu Wohnzwecken besteht nicht; maßgebend sind die Verhältnisse im Besteuerungszeitpunkt (R E 13d Abs. 2 Satz 1 und 2 ErbStR). Wer das Grundstück also kurz nach dem Erbfall oder der Schenkung verkauft oder die Wohnungen leerstehen lässt, verliert den einmal gewährten Abschlag nicht rückwirkend. Das unterscheidet § 13d strukturell von der Familienheim-Befreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG, die bei Wegfall der Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren nachversteuert wird.

Wichtig ist auch die Gegenrichtung: Eine nachträgliche Inanspruchnahme des § 13d ErbStG wegen des Wegfalls der Selbstnutzung einer nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG begünstigten Immobilie ist nicht möglich (R E 13d Abs. 3 ErbStR). Wer also zunächst die Familienheim-Befreiung in Anspruch genommen hat und die Selbstnutzung später aufgibt, kann den Abschlag des § 13d nicht ersatzweise nachholen.

Welche Konstellationen sind begünstigt — und welche nicht?

Vermietung zu Wohnzwecken — und nichts anderes

Begünstigt ist allein die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken. Die unentgeltliche Überlassung ist nicht begünstigt (R E 13d Abs. 6 Satz 3 ErbStR). Praktisch heißt das: Wer einer nahestehenden Person die Wohnung mietfrei überlässt, fällt aus der Begünstigung heraus, auch wenn das Objekt baulich für Wohnzwecke bestimmt ist. Bei Mietverträgen unter Angehörigen ist auf die Fremdüblichkeit der Miethöhe zu achten — eine deutlich verbilligte Miete kann ebenfalls in Richtung unentgeltlicher Überlassung tendieren.

Die Nutzung zu anderen als Wohnzwecken ist, wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist, unschädlich (R E 13d Abs. 7 ErbStR). Eine kleine Werkstatt, ein häusliches Arbeitszimmer einer Mieterin oder ein freiberuflich genutzter Raum kippen die Begünstigung nicht, solange der Wohncharakter des Objekts überwiegt und die gewerbliche Mitnutzung nach außen nicht prägend wird.

Gemischt genutzte Gebäude: Aufteilung nach Wohn- und Nutzfläche

Bei gemischter Nutzung ist nicht das ganze Gebäude entweder begünstigt oder ausgeschlossen — es wird aufgeteilt. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Wohnfläche zur gesamten Nutzfläche des Gebäudes, wobei Garagen, Nebenräume und Nebengebäude nicht mit einzubeziehen sind (R E 13d Abs. 6 Satz 7 ErbStR).

Ein Beispiel verdeutlicht die Mechanik: Im Nachlass befindet sich ein Mehrfamilienhaus mit einem festgestellten Grundbesitzwert von 1.600.000 Euro. Drei Wohnungen mit zusammen 450 Quadratmetern Wohnfläche sind vermietet; im Erdgeschoss befindet sich eine Anwaltskanzlei mit 150 Quadratmetern Nutzfläche. Auf die vermieteten Wohnungen entfällt ein Anteil von 450/600 = 75 %. Der begünstigte Teil des Grundbesitzwerts beträgt 1.600.000 × 75 % = 1.200.000 Euro. Der Abschlag nach § 13d Abs. 1 ErbStG beträgt 1.200.000 × 10 % = 120.000 Euro. Nur dieser Betrag bleibt steuerlich außer Ansatz; der gewerblich genutzte Teil von 400.000 Euro wird voll erfasst.

Weitergabeverpflichtungen sind schädlich

Der Erwerber kann die Befreiung gemäß § 13d Abs. 2 ErbStG nicht in Anspruch nehmen, soweit er das begünstigte Vermögen aufgrund einer letztwilligen Verfügung des Erblassers oder einer rechtsgeschäftlichen Verfügung des Schenkers oder Erblassers auf einen Dritten übertragen muss. Anwendungsfälle sind insbesondere Teilungsanordnungen, Sach- und Vorausvermächtnisse, Schenkungsversprechen auf den Todesfall sowie Auflagen, die auf die Weitergabe begünstigten Vermögens gerichtet sind.

Wer also testamentarisch einem Erben das Mehrfamilienhaus mit der Auflage zuwendet, es einem Vermächtnisnehmer zu übertragen, verliert für diesen Erben den Abschlag — der Vermächtnisnehmer erhält ihn dagegen, sofern er die Voraussetzungen erfüllt. Die Gestaltung der Verfügung entscheidet damit über die Zuordnung des Vorteils.

Befreiung greift auch bei betrieblichem Grundvermögen ohne § 13a-Befreiung

Die Befreiung kommt auch in Betracht, wenn zu Wohnzwecken vermietetes Grundvermögen zwar zum Betriebsvermögen gehört, eine Befreiung nach § 13a ErbStG jedoch beispielsweise wegen Überschreitens der Verwaltungsvermögensgrenze des § 13b Abs. 2 ErbStG ausgeschlossen ist (R E 13d Abs. 4 Satz 1 ErbStR). Praktisch hilft das Vermögensverwaltungs-GmbHs und immobilienlastigen Gesellschaftsstrukturen, in denen die Verschonung für Betriebsvermögen wegen zu hohen Verwaltungsvermögens nicht greift — der § 13d-Abschlag bleibt ihnen erhalten.

Nutzungsrechte für Dritte sind unschädlich für den Erwerber

Wird im Zusammenhang mit dem Erwerb begünstigten Vermögens ein Nutzungsrecht — etwa ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht — an diesem Vermögen einem Dritten zugewendet, kann der Erwerber des Vermögens den Befreiungsabschlag dennoch in Anspruch nehmen, soweit eine Vermietung zu Wohnzwecken vorliegt (R E 13d Abs. 9 Satz 1 ErbStR). Der Erwerb des Nutzungsrechts selbst ist beim Berechtigten allerdings nicht begünstigt, da insoweit kein begünstigtes Vermögen erworben wird (R E 13d Abs. 9 Satz 5 ErbStR). Die typische Konstellation — Eigentum an die Kinder, Nießbrauch an den überlebenden Ehegatten — bleibt für den Eigentumserwerb der Kinder also begünstigungsfähig.

Wie wirken sich Schulden auf das vermietete Grundstück aus?

Die Kehrseite des Bewertungsabschlags ist die Schuldabzugsbeschränkung. Schulden und Lasten, die mit teilweise befreiten Vermögensgegenständen im Zusammenhang stehen, sind nach § 10 Abs. 6a Satz 1 ErbStG nur anteilig abzugsfähig. Der nicht abzugsfähige Anteil entspricht dem Befreiungsanteil — wer also 10 % Bewertungsabschlag erhält, kann auch nur 90 % der zugehörigen Schulden abziehen.

Die bisher in § 10 Abs. 6 ErbStG enthaltenen Regelungen wurden durch das Jahressteuergesetz 2024 ergänzt und neu gegliedert. Anzuwenden sind die neuen Regelungen nach § 37 Abs. 21 ErbStG auf Erwerbe, für die die Steuer nach dem 31. Dezember 2024 entsteht. Für Übertragungen ab diesem Stichtag ist die neu strukturierte Regelung in § 10 Abs. 6, 6a und 6b ErbStG zu beachten.

Die Berechnung lässt sich an einem typischen Fall zeigen: Im Nachlass befindet sich ein gemischt genutztes Mehrfamilienhaus mit einem festgestellten Grundbesitzwert von 1.800.000 Euro. Es wird zu 60 % zu Wohnzwecken vermietet und zu 40 % gewerblich genutzt. Zwei Jahre vor dem Erbfall hatte der Erblasser Fenster und Dach erneuern lassen und das mit einem Darlehen finanziert, das im Besteuerungszeitpunkt noch mit 340.000 Euro valutiert. Die Berechnung des nicht abzugsfähigen Schuldenanteils nach § 10 Abs. 6a Satz 1 ErbStG: 340.000 × 60 % × 10 % = 20.400 Euro. Das Darlehen ist also nur in Höhe von 340.000 − 20.400 = 319.600 Euro als Erblasserschuld nach § 10 Abs. 5 Nr. 1 ErbStG abzugsfähig.

Diese Mechanik wird oft übersehen — gerade dann, wenn das Darlehen nominal hoch und der Befreiungseffekt vermeintlich klein wirkt. Wirtschaftlich frisst die Schuldabzugskürzung einen Teil des Bewertungsvorteils wieder auf; in der Gesamtrechnung bleibt aber regelmäßig ein positiver Saldo.

§ 10 Abs. 6b ErbStG enthält eine weitere Beschränkung: Der Abzug von Nutzungsrechten als Nachlassverbindlichkeiten ist ausgeschlossen, wenn sie sich bereits als Grundstücksbelastungen bei der Ermittlung des gemeinen Wertes des Grundstücks ausgewirkt haben. Wohn- oder Nießbrauchsrechte können dann nicht zusätzlich als Nachlassverbindlichkeit nach § 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG abgezogen werden — andernfalls würden sie sich doppelt mindernd auf die Bemessungsgrundlage auswirken.

Wie lässt sich die Übertragung in der Nachfolgeplanung gestalten?

Der § 13d-Abschlag steht sowohl im Erbfall als auch bei der Schenkung zur Verfügung. Daraus ergeben sich zwei zentrale Hebel.

Erstens: Die Schenkung zu Lebzeiten erlaubt die mehrfache Nutzung der persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG — 400.000 Euro je Kind, 500.000 Euro für den Ehegatten. § 14 ErbStG sieht die Zusammenrechnung aller Vermögensvorteile vor, die innerhalb von zehn Jahren von derselben Person an denselben Erwerber angefallen sind; der Zehn-Jahres-Zeitraum ist tagesgenau und rückwärts zu berechnen, wobei der Tag des letzten Erwerbs mitzuzählen ist (BFH, Urteil vom 28. März 2012, II R 43/11, BStBl II 2012, 599). Wer ein größeres Mehrfamilienhaus über zwei oder drei Tranchen im Abstand von mehr als zehn Jahren überträgt, kann die Freibeträge wiederholt ausschöpfen — der § 13d-Abschlag wirkt bei jeder Tranche neu.

Zweitens: Die testamentarische Strukturierung entscheidet, wer den Abschlag erhält. Weitergabeverpflichtungen sind schädlich, Vermächtnisse mit eigenständigem Erwerb dagegen nicht. Die Familienheim-Befreiung des § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG schließt für die selbst genutzte Wohnung den Anwendungsbereich des § 13d aus — sie sind nicht kumulierbar; aber sie können nebeneinander bestehen, wenn dasselbe Gebäude einen selbst genutzten und einen vermieteten Teil hat. In einer Konstellation, in der der Erblasser eine Wohnung selbst genutzt und drei weitere vermietet hat und die Ehefrau das Gebäude erbt und die selbst genutzte Wohnung zehn Jahre weiter bewohnt, bleibt der vermietete Teil über § 13d Abs. 1 ErbStG mit 90 % anzusetzen, der selbst genutzte Teil bleibt nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG steuerfrei.

Bei der Familienheim-Übertragung zu Lebzeiten zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG ist die Befreiung objekt- und wertmäßig nicht begrenzt, ebenso wenig besteht eine Behaltenspflicht — eine deutliche Erleichterung gegenüber den Regelungen für den Erwerb von Todes wegen.

Welche Fallstricke sehen wir in der Praxis?

Unentgeltliche Überlassung an nahestehende Personen: Verhindert den Abschlag vollständig — fremdübliche Mietverträge sind die Voraussetzung.

Vergessen der Schuldabzugsbeschränkung bei Finanzierungen: Wer Sanierungs- oder Erwerbsdarlehen auf vermietete Wohnimmobilien voll abziehen will, übersieht die anteilige Kürzung nach § 10 Abs. 6a Satz 1 ErbStG.

Weitergabeverpflichtung in Teilungsanordnung oder Vermächtnis: Der eigentlich begünstigte Erbe verliert den Abschlag, wenn er das Objekt vertragsgemäß weiterreichen muss.

Kombination Familienheim und § 13d falsch zugeordnet: Bei gemischter Nutzung des Wohngebäudes ist nach Wohnflächen aufzuteilen — die Verfechtung der Familienheim-Befreiung verbraucht nicht die § 13d-Begünstigung des vermieteten Teils.

Doppelabzug von Nießbrauchsrechten: Wenn das Recht den Grundbesitzwert bereits gemindert hat, sperrt § 10 Abs. 6b ErbStG den zusätzlichen Abzug als Nachlassverbindlichkeit.

Übersehen der gewerblichen Mitnutzung: Wird die nicht-wohnliche Nutzung mehr als „untergeordnet“, verschiebt sich die Aufteilung — schon eine größere Praxis im Erdgeschoss kann den begünstigten Anteil deutlich reduzieren.

Unsere fachliche Einschätzung

Der § 13d-Abschlag ist eines der wenigen sachlichen Erbschaftsteuer-Begünstigungen, die ohne Behaltensfrist und ohne komplexen Voraussetzungskatalog wirken. Sein wirtschaftlicher Nutzen wird allerdings regelmäßig überschätzt, wenn die Schuldabzugsbeschränkung des § 10 Abs. 6a Satz 1 ErbStG nicht in die Rechnung eingestellt wird. Bei stark fremdfinanzierten Objekten reduziert die Kürzung den Vorteil spürbar; entscheidend für die Belastungsplanung ist die Differenz zwischen dem Bewertungsabschlag von 10 % auf den Grundbesitzwert und der korrespondierenden 10-%-Kürzung des Schuldabzugs auf den anteilig zugeordneten Verbindlichkeiten.

Bei gemischt genutzten Gebäuden lohnt sich eine sorgfältige Aufteilung der Wohn- und Nutzflächen vor dem Übertragungsstichtag — sie bestimmt den begünstigten Anteil und damit die Steuerwirkung. Bei Mehrobjektportfolien empfehlen wir eine Aufteilung in Tranchen mit jeweils mindestens zehnjährigem Abstand, um die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG mehrfach auszuschöpfen — bei tagesgenauer Berechnung des Zehn-Jahres-Zeitraums nach § 14 ErbStG.

FAQ: Häufige Fragen zur § 13d-Befreiung

Gilt der 10-%-Abschlag auch für Eigentumswohnungen?

Ja, sofern die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet ist und nicht zum begünstigten Betriebsvermögen gehört. Der Abschlag ist nicht auf bestimmte Objektgrößen oder Gebäudetypen beschränkt — er greift bei Einzelwohnungen ebenso wie bei Mehrfamilienhäusern oder Wohnportfolien.

Was passiert, wenn die Wohnung zum Übertragungsstichtag leer steht?

Maßgebend sind die Verhältnisse im Besteuerungszeitpunkt. Steht die Wohnung gerade leer, weil zwischen zwei Mietverträgen eine Renovierungsphase liegt, ist eine Vermietungsabsicht nachzuweisen — etwa durch laufende Mietersuche oder bestehende Renovierungsaufträge. Bei dauerhafter Nichtvermietung greift die Begünstigung nicht.

Lässt sich der § 13d-Abschlag mit der Familienheim-Befreiung in einem Gebäude kombinieren?

Innerhalb derselben Wohneinheit nicht — entweder Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b oder 4c ErbStG) oder § 13d. Bei gemischt genutzten Gebäuden mit einem selbst genutzten und einem vermieteten Teil können beide Vorschriften nebeneinander stehen: Der selbst genutzte Teil bleibt nach den Familienheim-Regeln steuerfrei, der vermietete Teil wird nach § 13d Abs. 1 ErbStG mit 90 % angesetzt.

Wie wird der Schuldabzug genau gekürzt?

Schulden, die mit dem § 13d-begünstigten Vermögensgegenstand in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen — typischerweise das Erwerbs- oder Sanierungsdarlehen — sind anteilig nicht abzugsfähig. Der nicht abzugsfähige Anteil entspricht dem prozentualen Befreiungsanteil. Bei vollständig vermieteten Objekten sind das 10 %, bei gemischter Nutzung der entsprechende Wohnflächenanteil mal 10 %.

Was bedeutet die Neuregelung durch das Jahressteuergesetz 2024 in der Praxis?

Der § 13d-Abschlag selbst bleibt unverändert. Neu strukturiert wurden die Schuldabzugsregelungen in § 10 Abs. 6, 6a und 6b ErbStG. Sie gelten nach § 37 Abs. 21 ErbStG für Erwerbe, für die die Steuer nach dem 31. Dezember 2024 entsteht. Für die Praxis bedeutet das: Bei Übertragungen ab 2025 ist die neu gegliederte Vorschrift heranzuziehen — bei Altfällen die bisherige Fassung.

Rechtsstand: April 2026. Die dargestellten Regelungen basieren auf dem aktuell geltenden Recht; Änderungen durch laufende Gesetzgebungsverfahren bleiben vorbehalten.