Was ist die vorweggenommene Erbfolge?

Die vorweggenommene Erbfolge bezeichnet die lebzeitige Übertragung von Vermögensgegenständen auf die künftigen Erben — typischerweise auf Kinder oder Enkel — im Wege der Schenkung. Der Erblasser nimmt damit die spätere erbrechtliche Verteilung vorweg. Bei Immobilien erfolgt die Übertragung durch notariell beurkundeten Vertrag (§ 311b Abs. 1 BGB) und Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch (§ 873 BGB).

Im Unterschied zur reinen Schenkung enthält die vorweggenommene Erbfolge regelmäßig Gegenleistungen oder Auflagen: Der Schenker behält sich Nutzungsrechte vor, vereinbart Rückforderungsrechte für bestimmte Situationen oder verpflichtet den Beschenkten zu Pflegeleistungen oder Ausgleichszahlungen an Geschwister.

Warum ist die vorweggenommene Erbfolge bei Immobilien besonders vorteilhaft?

Bei Immobilien entfaltet die vorweggenommene Erbfolge ihre Wirkung auf mehreren Ebenen:

Schenkungsteuerliche Vorteile

Der zentrale steuerliche Vorteil liegt in der mehrfachen Nutzung der Freibeträge. Nach § 14 Abs. 1 ErbStG werden Schenkungen innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren zusammengerechnet. Umgekehrt bedeutet dies: Nach Ablauf von zehn Jahren stehen die Freibeträge erneut zur Verfügung.

Freibetrag je Kind: 400.000 € je Elternteil (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG), also 800.000 € von beiden Eltern zusammen.

Freibetrag je Enkel: 200.000 € je Großelternteil (§ 16 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG).

Kettenschenkungen: Durch Zwischenschaltung des Ehepartners (zunächst Übertragung auf den Ehegatten mit 500.000 € Freibetrag, dann Weiterschenkung an das Kind) lassen sich die Freibeträge zusätzlich optimieren — vorausgesetzt, der Ehegatte ist nicht zur Weitergabe verpflichtet.

Bei einem Immobilienportfolio mit einem Verkehrswert von mehreren Millionen Euro ermöglicht die schrittweise Übertragung über zwei oder drei Zehnjahreszyklen eine nahezu steuerfreie Vermögensübertragung.

Vermeidung der Erbengemeinschaft

Jede zu Lebzeiten übertragene Immobilie fällt nicht mehr in den Nachlass. Die Erbengemeinschaft — und damit das Risiko der Teilungsversteigerung — wird bezüglich dieser Immobilie vollständig vermieden. Der Übertragende bestimmt selbst, welches Kind welche Immobilie erhält.

Ertragsteuerliche Gestaltungsspielräume

Durch die Übertragung können ertragsteuerliche Vorteile entstehen: Der Beschenkte erhält eine neue AfA-Bemessungsgrundlage, soweit die Übertragung teilentgeltlich erfolgt (entgeltlicher Teil). Bei unentgeltlicher Übertragung tritt der Beschenkte in die Abschreibungsposition des Schenkers ein (§ 11d EStDV).

Welche Gegenleistungen und Vorbehalte sind üblich?

Nießbrauchsvorbehalt

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist das mit Abstand häufigste Gestaltungselement. Der Schenker überträgt das Eigentum, behält sich aber das Recht vor, die Immobilie weiterhin selbst zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu vereinnahmen. Der Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen und ist damit dinglich gesichert.

Schenkungsteuerlich: Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird vom Wert der Immobilie abgezogen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 ErbStG i. V. m. § 14 BewG). Je jünger der Schenker, desto höher der abzugsfähige Betrag.

Ertragsteuerlich: Die laufenden Einkünfte aus Vermietung werden dem Nießbraucher zugerechnet (§ 21 EStG). Er trägt im Gegenzug die Erhaltungsaufwendungen.

Pflichtteilsergänzung: Der Nießbrauchsvorbehalt führt nach ständiger Rechtsprechung des BGH dazu, dass die Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB nicht zu laufen beginnt, da der Schenker wirtschaftlich nicht endgültig auf das Vermögen verzichtet hat.

Wohnrecht

Alternativ zum Nießbrauch kann ein Wohnrecht (§ 1093 BGB) vereinbart werden. Es berechtigt den Schenker, die Immobilie persönlich zu bewohnen, umfasst aber nicht das Recht zur Vermietung. Das Wohnrecht hat einen geringeren Kapitalwert als der Nießbrauch, da es auf die Eigennutzung beschränkt ist.

Rückforderungsrechte

Zur Absicherung des Schenkers werden regelmäßig vertragliche Rückforderungsrechte vereinbart. Diese sichern den Schenker für den Fall ab, dass die Übertragung fehlschlägt oder unerwünschte Entwicklungen eintreten:

Insolvenz des Beschenkten: Rückforderung bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder bei Zwangsvollstreckungsmaßnahmen Dritter in die Immobilie.

Veräußerung ohne Zustimmung: Rückforderung, wenn der Beschenkte die Immobilie ohne Zustimmung des Schenkers veräußert oder belastet.

Vorversterben des Beschenkten: Rückforderung, wenn der Beschenkte vor dem Schenker verstirbt.

Ehescheidung des Beschenkten: Rückforderung, wenn die Ehe des Beschenkten geschieden wird und die Immobilie in den Zugewinnausgleich einbezogen werden könnte.

Grober Undank: Das gesetzliche Rückforderungsrecht bei grobem Undank (§ 530 BGB) besteht ohnehin, kann aber vertraglich konkretisiert werden.

Die Rückforderungsrechte werden als Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) im Grundbuch gesichert.

Gleichstellungsgelder und Pflegeverpflichtungen

Häufig wird der Beschenkte verpflichtet, an Geschwister Gleichstellungsgelder zu zahlen, um die Ungleichbehandlung durch die Immobilienübertragung auszugleichen. Diese Zahlungen stellen schenkungsteuerlich keine gesonderte Schenkung des Beschenkten an die Geschwister dar, sondern sind als Gegenleistung im Rahmen der Übertragung zu qualifizieren.

Ebenso kann die Übernahme von Pflegeleistungen als Gegenleistung vereinbart werden. Die steuerliche Bewertung richtet sich nach dem Kapitalwert der wiederkehrenden Leistung (§ 14 BewG).

Welche steuerlichen Bewertungsregeln gelten bei der Übertragung?

Für die Schenkungsteuer ist der Grundbesitzwert maßgeblich, der nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (§§ 176 ff. BewG) ermittelt wird. Seit der BewG-Reform 2023 führen die aktualisierten Bewertungsparameter häufig zu höheren Grundbesitzwerten, die näher am Verkehrswert liegen.

Ertragswertverfahren (§ 184 BewG): Anwendbar auf vermietete Wohnimmobilien. Maßgeblich sind die nachhaltig erzielbaren Erträge.

Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG): Anwendbar bei hinreichend vergleichbaren Kaufpreisen am Markt, insbesondere bei Eigentumswohnungen.

Sachwertverfahren (§ 189 BewG): Subsidiär bei fehlenden Vergleichswerten, basierend auf Herstellungskosten und Bodenwert.

Liegt der festgestellte Grundbesitzwert über dem tatsächlichen Verkehrswert, kann der Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten Sachverständigen führen (§ 198 BewG).

Wie wird die teilentgeltliche Übertragung steuerlich behandelt?

Enthält die vorweggenommene Erbfolge Gegenleistungen (z. B. Gleichstellungsgelder, Übernahme von Verbindlichkeiten, wiederkehrende Leistungen), liegt eine teilentgeltliche Übertragung vor. Die steuerliche Behandlung richtet sich nach dem Verhältnis von Gegenleistung zu Verkehrswert:

Unentgeltlicher Teil: Wird schenkungsteuerlich erfasst. Der Beschenkte tritt in die AfA-Position des Schenkers ein.

Entgeltlicher Teil: Kann beim Schenker zu einem privaten Veräußerungsgeschäft führen, wenn die Spekulationsfrist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) noch nicht abgelaufen ist. Der Beschenkte erhält für den entgeltlichen Teil eine neue AfA-Bemessungsgrundlage.

Die Aufteilung erfolgt rechnerisch: Beträgt die Gegenleistung 30 % des Verkehrswerts, sind 30 % entgeltlich und 70 % unentgeltlich. Diese Aufteilung hat Auswirkungen auf die AfA, die Spekulationsfristen und die Grunderwerbsteuer.

Welche zivilrechtlichen Risiken bestehen?

Die vorweggenommene Erbfolge birgt zivilrechtliche Risiken, die bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden müssen:

Pflichtteilsergänzung: Lebzeitige Schenkungen unterliegen dem Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 BGB). Bei Nießbrauchsvorbehalten beginnt die Zehnjahresfrist nicht zu laufen.

Sozialhilferegress: Bei Bedürftigkeit des Schenkers kann der Sozialhilfeträger Rückforderungsansprüche nach § 528 BGB auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Die Zehnjahresfrist des § 529 BGB ist zu beachten.

Zugewinnausgleich: Im Falle einer Scheidung des Beschenkten kann die Immobilie in den Zugewinnausgleich einbezogen werden, sofern keine entsprechenden Rückforderungsrechte vereinbart wurden.

Grunderwerbsteuer: Die Schenkung an Personen der Steuerklasse I (insbesondere Kinder) ist grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Bei Übertragungen an Geschwister, Nichten, Neffen oder nicht verwandte Personen fällt hingegen Grunderwerbsteuer an.

Welche Besonderheiten gelten bei Übertragungen an mehrere Kinder?

Werden Immobilien an mehrere Kinder übertragen, stellt sich die Frage der gerechten Verteilung. In der Praxis ist eine Gleichbehandlung nicht immer möglich, da Immobilien unterschiedliche Werte haben und eine Realteilung einzelner Objekte regelmäßig ausscheidet. Folgende Gestaltungen haben sich bewährt:

Einzelzuweisungen mit Gleichstellungsgeld: Jedes Kind erhält eine bestimmte Immobilie. Wertunterschiede werden durch Ausgleichszahlungen unter den Geschwistern kompensiert.

Zeitlich gestaffelte Übertragungen: Die Immobilien werden nacheinander auf verschiedene Kinder übertragen, wobei die Zehnjahresfreibeträge optimal ausgenutzt werden.

Gemeinschaftliche Übertragung in eine Familiengesellschaft: Alle Kinder werden Gesellschafter einer vermögensverwaltenden GbR oder KG, in die sämtliche Immobilien eingebracht werden. Die Quoten spiegeln den gewünschten Verteilungsschlüssel wider.

Bei der Verteilung ist stets zu prüfen, ob die gewählte Gestaltung zu unerwünschten Pflichtteilsergänzungsansprüchen der nicht oder geringer bedachten Kinder führen kann.

Welche Schritte umfasst die praktische Umsetzung?

Die vorweggenommene Erbfolge bei Immobilien erfordert eine sorgfältige Vorbereitung:

Schritt 1 — Bestandsaufnahme: Ermittlung des Verkehrswerts aller Immobilien, Prüfung der bestehenden Belastungen (Grundschulden, Dienstbarkeiten), Feststellung der steuerlichen Buchwerte und AfA-Stände.

Schritt 2 — Steuerplanung: Berechnung der Schenkungsteuerbelastung unter Berücksichtigung der Freibeträge, des Nießbrauchswerts und etwaiger Gegenleistungen. Prüfung, ob eine Aufteilung auf mehrere Zehnjahreszyklen sinnvoll ist.

Schritt 3 — Vertragsgestaltung: Entwurf des Übertragungsvertrags durch den Notar unter Einbeziehung der steuerrechtlichen Beratung. Regelung von Nießbrauch, Rückforderungsrechten, Gleichstellungsgeldern und sonstigen Auflagen.

Schritt 4 — Beurkundung und Vollzug: Notarielle Beurkundung, Beantragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, Eintragung des Nießbrauchs und der Auflassungsvormerkung für Rückforderungsrechte.

Schritt 5 — Steuerliche Anzeige: Anzeige der Schenkung beim zuständigen Finanzamt (§ 30 ErbStG). Frist: drei Monate nach Kenntnis von der Schenkung.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie oft können die Freibeträge bei der vorweggenommenen Erbfolge genutzt werden?

Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Bei einer frühzeitigen Planung können Immobilien daher über zwei oder drei Zehnjahreszyklen schrittweise steuerfrei übertragen werden.

Beginnt die Zehnjahresfrist für die Pflichtteilsergänzung bei Nießbrauchsvorbehalt?

Nach ständiger Rechtsprechung des BGH beginnt die Frist des § 2325 Abs. 3 BGB bei Nießbrauchsvorbehalt grundsätzlich nicht zu laufen, da der Schenker wirtschaftlich nicht endgültig auf die Nutzung des Vermögens verzichtet hat. Erst mit dem Verzicht auf den Nießbrauch oder dem Tod des Schenkers wird die Schenkung für die Pflichtteilsergänzung relevant.

Kann die vorweggenommene Erbfolge rückgängig gemacht werden?

Die Rückgängigmachung ist nur im Rahmen der vertraglich vereinbarten Rückforderungsrechte oder bei grobem Undank (§ 530 BGB) möglich. Ohne vertragliche Rückforderungsklauseln ist der Schenker auf die engen gesetzlichen Widerrufsrechte beschränkt.

Welche Kosten entstehen bei der vorweggenommenen Erbfolge?

Die Kosten umfassen Notargebühren (nach GNotKG, abhängig vom Geschäftswert), Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung und die Eintragung von Nießbrauch und Vormerkungen sowie gegebenenfalls Gutachterkosten für die Immobilienbewertung. Hinzu kommen die steuerliche und rechtliche Beratung.

Rechtsstand: Januar 2025

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