Wer eine Immobilie verschenkt oder vererbt, zahlt Erbschaft- und Schenkungsteuer auf den steuerlichen Wert des Grundstücks, nicht auf den Kaufpreis und nicht auf einen Wunschwert. Genau hier liegt der größte und am häufigsten übersehene Hebel: Sie senken die Steuer, indem Sie die Bemessungsgrundlage senken, also den Wert, der überhaupt erst der Besteuerung unterworfen wird. Drei Wege führen dorthin, und sie lassen sich kombinieren: der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts per Gutachten nach § 198 BewG, der Abzug vorbehaltener Lasten wie Nießbrauch oder Wohnrecht nach § 10 Abs. 1 ErbStG und der pauschale Verschonungsabschlag von 10 Prozent für vermietete Wohnimmobilien nach § 13d ErbStG. Seit die Grundbesitzwerte durch das Jahressteuergesetz 2022 deutlich gestiegen sind, entscheidet die Wertminderung oft darüber, ob ein Freibetrag noch trägt oder gesprengt wird.

Warum bemisst sich die Steuer nach dem Wert und nicht nach dem Freibetrag?

Freibetrag und Wert sind zwei getrennte Stellschrauben, und die Wertseite wird in der Beratung oft unterschätzt. Der persönliche Freibetrag nach § 16 ErbStG legt fest, welcher Betrag steuerfrei bleibt; der Wert des übertragenen Grundstücks legt fest, wie hoch der zu versteuernde Erwerb überhaupt ausfällt. Maßgeblich ist nach § 10 Abs. 1 Satz 1 ErbStG die Bereicherung des Bedachten, und diese Bereicherung ist der Bruttowert des Grundstücks abzüglich der mit ihm verbundenen abzugsfähigen Lasten. Wer also den Wert oder die abziehbaren Lasten beeinflusst, verschiebt die gesamte Steuerberechnung, und zwar noch vor dem Freibetrag.

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 7.11.2006 (1 BvL 10/02) vorgegeben, dass Grundbesitz einheitlich am gemeinen Wert zu bewerten ist. Auf dieser Linie hat der Gesetzgeber die Bewertungsverfahren immer weiter an die Verkehrswerte herangeführt. Die typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes treffen den Einzelfall aber nur grob, und genau diese Lücke zwischen Typisierung und tatsächlichem Verkehrswert eröffnet die Gestaltung. Wie diese Verfahren im Detail rechnen, behandeln wir in einem eigenen Beitrag zur Bewertung von Wirtschaftsgütern; hier geht es allein um die Abschläge auf das Ergebnis.

Wie weisen Sie einen niedrigeren Wert nach § 198 BewG nach?

Sie weisen einen niedrigeren gemeinen Wert nach, indem Sie ein Sachverständigengutachten vorlegen, das die individuellen Eigenschaften Ihres Grundstücks erfasst. Die typisierten Verfahren nach § 177 Abs. 4 BewG arbeiten mit Pauschalen und lassen objektspezifische Merkmale außen vor. Ein Gutachten dagegen darf Baumängel, Bodenverunreinigungen sowie Rechte und Belastungen berücksichtigen, etwa einen Nießbrauch nach § 8 Abs. 3 Nr. 6 ImmoWertV. Diese Faktoren senken den Verkehrswert real, schlagen sich im Pauschalverfahren aber nicht nieder.

Die Bedeutung dieses Nachweises ist seit 2023 gewachsen. Durch das Jahressteuergesetz 2022 stiegen die Grundbesitzwerte teils erheblich. Ein konkretes Mehrfamilienhaus, das im Ertragswertverfahren bewertet wurde, sprang von einem Grundbesitzwert von 876.724 Euro im Jahr 2022 auf 1.370.303 Euro im Jahr 2023, getrieben durch eine niedrigere Bodenwertverzinsung mit einem Liegenschaftszins von 3,5 statt 5 Prozent, einen höheren Vervielfältiger und eine verlängerte Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre. Bei Sachwertobjekten fällt der Sprung noch krasser aus: Ein Einfamilienhaus in München wurde 2022 mit 1.357.098 Euro angesetzt, 2023 mit 2.256.017 Euro, unter anderem wegen eines erstmals greifenden Regionalfaktors von 1,52 und einer auf 1,4 angehobenen Wertzahl. Wir gehen auf diese Werterhöhungen in unserem Beitrag zu den BewG-Änderungen 2023 ausführlich ein. Wer solche Werte unwidersprochen hinnimmt, verschenkt Substanz.

Eine Grenze hat der Bundesfinanzhof gezogen. Mit Urteil vom 24.8.2022 (II R 14/20) hat er entschieden, dass ein zeitnah für dasselbe Grundstück vereinbarter Kaufpreis als Vergleichswert dienen kann, wenn keine Vergleichspreise des Gutachterausschusses vorliegen. Das Gutachten nach § 198 BewG wirkt also nur zugunsten des Steuerpflichtigen; gegen einen aktuellen, höheren Kaufpreis lässt sich kein niedrigerer Wert herbeischreiben.

Wie mindert ein vorbehaltener Nießbrauch die Bereicherung?

Ein vorbehaltener Nießbrauch mindert die Bereicherung des Beschenkten, weil seine kapitalisierte Last vom Grundstückswert abgezogen wird. Behält sich der Schenker bei der Übertragung den Nießbrauch vor, erhält der Beschenkte das Eigentum, während die Erträge beim Schenker bleiben. Diese Belastung ist nach § 10 Abs. 1 ErbStG bereicherungsmindernd, und seit dem Wegfall des früheren Abzugsverbots in § 25 ErbStG a. F. wird sie in voller Höhe sofort abgezogen, nicht mehr nur gestundet.

Bewertet wird der Nießbrauch über seinen Kapitalwert. Dieser ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung, multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich nach der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers richtet (§§ 14, 15 BewG; die jeweils geltenden Vervielfältiger ergeben sich aus dem BMF-Schreiben vom 14.11.2022). Zwei Stellschrauben sind dabei wichtig. Erstens begrenzt § 16 BewG den Jahreswert auf höchstens den Wert des Grundstücks geteilt durch 18,6; ein überhöhter Mietansatz läuft also ins Leere. Zweitens ist der Jahreswert nach dem BFH-Urteil vom 28.5.2019 (II R 4/16) um die Schuldzinsen zu kürzen, die der Schenker selbst trägt.

Das Risiko des Frühversterbens

Ein vorbehaltener Nießbrauch trägt ein eingebautes Risiko. Stirbt der Nießbraucher früher als die der Bewertung zugrunde gelegten Mindestzeiträume des § 14 Abs. 2 BewG, wird der Abzug nachträglich auf die tatsächliche Laufzeit gekürzt, und das Finanzamt ändert den Bescheid nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO. Aus einem ursprünglich hohen Abzug wird dann ein deutlich kleinerer, mit entsprechender Nachsteuer. Hier greift ein praktischer Vorteil des Gutachtens nach § 198 BewG: Wird die Nießbrauchslast bereits über das Gutachten verkehrswertmindernd berücksichtigt, kommt es bei frühem Tod des Nießbrauchers nicht zur nachträglichen Kürzung, und auch die Jahreswertbegrenzung des § 16 BewG spielt keine Rolle. Diese Kombination aus Nießbrauch und Gutachten ist aus unserer Sicht die robusteste Gestaltung.

Welcher Abschlag gilt für vermietete Wohnimmobilien nach § 13d ErbStG?

Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke gilt ein Bewertungsabschlag von 10 Prozent; sie werden nach § 13d Abs. 1 ErbStG nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Der Abschlag setzt voraus, dass das Grundstück oder der Grundstücksteil tatsächlich zu Wohnzwecken vermietet ist und im Inland, in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum liegt; bei Belegenheit in einem Drittstaat nur, wenn dieser zum steuerlichen Auskunftsaustausch verpflichtet ist. Der Abschlag wird nicht gewährt, wenn das Grundstück bereits als begünstigtes Betriebsvermögen nach § 13a ErbStG verschont wird, weil eine doppelte Begünstigung ausscheidet.

Der Abschlag wirkt automatisch und ohne Behaltensfrist auf der Wertebene, bevor der Freibetrag greift. In der Praxis spielt er bei der mittelbaren Grundstücksschenkung eine Rolle: Wer einem Angehörigen Geld zum Erwerb einer konkret bestimmten vermieteten Wohnimmobilie zuwendet, überträgt steuerlich das Grundstück und nicht den Geldbetrag und kann den 10-prozentigen Abschlag nutzen, der bei einer reinen Geldschenkung nicht zur Verfügung steht. Er lässt sich mit einem vorbehaltenen Nießbrauch kombinieren, weil beide an unterschiedlichen Punkten der Berechnung ansetzen.

Wann bleibt das Familienheim ganz steuerfrei?

Das Familienheim ist kein Abschlag, sondern eine vollständige Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG, und sie ist das wertvollste Einzelinstrument bei selbstgenutztem Wohneigentum. Die Schenkung des selbstgenutzten Familienheims unter Ehegatten zu Lebzeiten nach Nr. 4a kennt keine Wertgrenze und keine Behaltensfrist; ob eine kleine Eigentumswohnung oder eine teure Villa übertragen wird, spielt für die Befreiung keine Rolle, solange die Immobilie den Mittelpunkt des familiären Lebens bildet. Diese Befreiung lässt sich in langjähriger Ehe sogar mehrfach nutzen.

Beim Erwerb von Todes wegen wird es strenger. Nach Nr. 4b bleibt das Familienheim für den überlebenden Ehegatten nur einmal und nur dann steuerfrei, wenn er es unverzüglich selbst nutzt und diese Nutzung mindestens zehn Jahre fortführt. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 11.7.2019 (II R 38/16) klargestellt, dass die Befreiung rückwirkend entfällt, wenn das Eigentum innerhalb der Zehnjahresfrist weiterübertragen wird, selbst wenn die Selbstnutzung über einen zurückbehaltenen Nießbrauch fortgeführt wird. Erwerben Kinder das Familienheim von Todes wegen, gilt nach Nr. 4c zusätzlich eine Grenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche; der darüber hinausgehende Teil ist anteilig steuerpflichtig.

Mindert eine Geldschuld oder ein Wohnrecht die Bereicherung ebenso?

Ja, jede dem Beschenkten auferlegte Last mindert seine Bereicherung, soweit sie wirtschaftlich auf ihm ruht. Übernimmt der Beschenkte mit dem Grundstück auch die darauf lastende Restschuld, liegt eine gemischte Schenkung vor, und die übernommene Verbindlichkeit ist abzuziehen. Behält sich der Schenker statt eines Nießbrauchs nur ein dingliches Wohnrecht vor, gilt für dessen Kapitalwert dieselbe Bewertungssystematik nach §§ 14, 15 BewG wie beim Nießbrauch, also Jahreswert mal Vervielfältiger, gedeckelt durch § 16 BewG. Der Unterschied liegt im wirtschaftlichen Gehalt: Das Wohnrecht sichert nur die Eigennutzung, der Nießbrauch zusätzlich die Mieterträge, weshalb der Nießbrauch in aller Regel den höheren Abzug bringt.

Die Abgrenzung zu den Freibeträgen sollten Sie dabei sauber halten. Die Last mindert den Wert; der Freibetrag wird erst auf den so geminderten Wert angewandt. Beide Effekte addieren sich, ersetzen einander aber nicht. Welche Freibeträge in welchem Rhythmus optimal ausgeschöpft werden, behandeln wir gesondert; dieser Beitrag bleibt bei der Wertseite.

Rechenbeispiel: Schenkung mit Vorbehaltsnießbrauch

Ein Vater, 59 Jahre alt, überträgt seinem Sohn ein vermietetes Büroobjekt mit einem festgestellten Grundbesitzwert von 1.500.000 Euro und behält sich den Nießbrauch vor. Der Jahreswert des Nießbrauchs beträgt 60.000 Euro, der Vervielfältiger nach der Lebenserwartung 13,069.

Bei der Erstfestsetzung ergibt sich folgender Ablauf. Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt 60.000 Euro mal 13,069, also 784.140 Euro. Diese Last wird vom Grundbesitzwert abgezogen, sodass die Bereicherung des Sohnes 715.860 Euro beträgt. Nach Abzug des persönlichen Freibetrags von 400.000 Euro für ein Kind verbleibt ein steuerpflichtiger Erwerb von 315.860 Euro. Dieser Betrag liegt über der Tarifstufe von 300.000 Euro, sodass in Steuerklasse I ein Steuersatz von 15 Prozent gilt; wegen der nur knappen Überschreitung der Stufengrenze greift der Härteausgleich nach § 19 Abs. 3 ErbStG, sodass eine Schenkungsteuer von rund 40.930 Euro anfällt. Ohne den Nießbrauch wären 1.500.000 Euro abzüglich Freibetrag zu versteuern gewesen, der Nießbrauch hat die Bemessungsgrundlage also fast halbiert.

Stirbt der Vater allerdings schon nach vier Jahren, greift die Kürzung nach § 14 Abs. 2 BewG, weil der Mindestzeitraum unterschritten ist. Der Vervielfältiger sinkt rückwirkend auf 3,602, der Kapitalwert des Nießbrauchs damit auf nur noch 216.120 Euro. Die Bereicherung steigt dadurch auf 1.283.880 Euro, der steuerpflichtige Erwerb nach Freibetrag auf 883.880 Euro, und der Steuersatz springt auf 19 Prozent. Die Schenkungsteuer beträgt nun rund 167.937 Euro. Die Mehrsteuer von etwa 127.000 Euro entsteht allein durch den frühen Tod. Hätte der Vater die Nießbrauchslast von Anfang an über ein Gutachten nach § 198 BewG verkehrswertmindernd geltend gemacht, wäre diese nachträgliche Kürzung nicht eingetreten, und der niedrige Wert hätte unabhängig von der tatsächlichen Lebensdauer Bestand gehabt. Genau dieser Fall zeigt, warum sich die Gutachtenkosten gerade bei Nießbrauchsgestaltungen rechnen.

Häufige Fragen

Lohnt sich ein Gutachten nach § 198 BewG immer?

Nein, nur wenn der typisierte Grundbesitzwert spürbar über dem Verkehrswert liegt und das Gutachten samt Kosten den Steuervorteil übersteigt. Bei Objekten mit Baumängeln, schwieriger Lage oder vorbehaltenem Nießbrauch ist das oft der Fall, seit den höheren Werten ab 2023 noch häufiger.

Darf ich Nießbrauch und § 13d-Abschlag gleichzeitig nutzen?

Ja, beide setzen an unterschiedlichen Stellen an. Der 10-prozentige Abschlag nach § 13d ErbStG mindert den Ansatz der vermieteten Wohnimmobilie auf 90 Prozent, und der Kapitalwert des Nießbrauchs wird zusätzlich als Last abgezogen.

Was passiert steuerlich, wenn der Schenker auf den Nießbrauch verzichtet?

Ein späterer Verzicht auf den vorbehaltenen Nießbrauch ist eine eigene freigebige Zuwendung an den Eigentümer und löst erneut Schenkungsteuer aus. Der verbleibende Kapitalwert im Zeitpunkt des Verzichts bildet die Bemessungsgrundlage.

Gilt der § 13d-Abschlag auch für gewerblich vermietete Objekte?

Nein, § 13d ErbStG begünstigt ausschließlich zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke. Ein vermietetes Büro- oder Geschäftsgebäude fällt nicht darunter, auch wenn es als Last- oder Gutachtenfall andere Minderungen erlauben kann.

Kann das Finanzamt meinen Gutachtenwert ablehnen?

Ja, wenn ein zeitnah vereinbarter Kaufpreis für dasselbe Grundstück vorliegt; dann kann das Finanzamt diesen nach dem BFH-Urteil vom 24.8.2022 (II R 14/20) als Vergleichswert ansetzen. Das Gutachten wirkt nur zugunsten des Steuerpflichtigen.

Unsere fachliche Einschätzung

Aus unserer Sicht beginnt jede Immobilienübertragung mit einer kritischen Prüfung des festgestellten Grundbesitzwerts. Lassen Sie den vom Finanzamt angesetzten Wert nicht ungeprüft, sondern stellen Sie ihm den realen Verkehrswert gegenüber; gerade nach den Werterhöhungen ab 2023 klafft hier oft eine Lücke, die ein Gutachten nach § 198 BewG schließen kann.

Prüfen Sie als Zweites, ob ein vorbehaltener Nießbrauch zu Ihrer Lebensplanung passt. Er verschafft dem Schenker die weiteren Erträge und mindert die Bereicherung des Beschenkten zugleich erheblich; das Risiko des Frühversterbens fangen Sie ab, indem Sie die Last über ein Gutachten verkehrswertmindernd absichern statt allein über die Vervielfältiger des Bewertungsgesetzes.

Klären Sie drittens vor der Übertragung, welche Befreiungen und Abschläge zusammenwirken: der 10-prozentige Abschlag für vermietete Wohnimmobilien nach § 13d ErbStG, die vollständige Familienheim-Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG und der Lastenabzug greifen an verschiedenen Punkten und lassen sich stapeln. Wir empfehlen, diese Reihenfolge vor dem notariellen Termin schriftlich durchzurechnen, damit der Vertrag die steuerlich günstigste Struktur abbildet.

Rechtsstand: Juni 2026.