Kaufen zwei Menschen gemeinsam eine Immobilie, ohne dafür eine Gesellschaft zu gründen, entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft. Jeder hält einen ideellen Anteil, über den er grundsätzlich frei verfügen kann. Das klingt unkompliziert und ist es zivilrechtlich auch. Steuerlich und im Konfliktfall steckt der Teufel jedoch im Detail, vor allem bei der Grunderwerbsteuer und bei der jederzeit möglichen Aufhebung der Gemeinschaft.

Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?

Eine Bruchteilsgemeinschaft entsteht, wenn mehreren Personen ein Recht gemeinschaftlich zusteht, ohne dass sie sich zu einem gemeinsamen Zweck zusammengeschlossen haben (§ 741 BGB). Beim Grundstück spricht man von Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB). Jeder Teilhaber hält eine Quote, etwa die Hälfte oder ein Drittel, und zwar nicht an einem bestimmten Gebäudeteil, sondern ideell an der ganzen Sache.

Typischer Anlass ist der gemeinsame Kauf durch ein unverheiratetes Paar oder durch Geschwister, die zusammen ein Objekt erwerben. Abzugrenzen ist die Bruchteilsgemeinschaft von der Erbengemeinschaft, die als Gesamthandsgemeinschaft anderen Regeln folgt, auch wenn sie sich nach der Auseinandersetzung in Bruchteilseigentum umwandeln kann.

Wie unterscheidet sie sich von der GbR?

Der Unterschied liegt im Zweck und in der Bindung. Die GbR setzt einen gemeinsamen Zweck voraus, dem sich die Gesellschafter verpflichten, und das Vermögen ist gesamthänderisch gebunden. Über einen einzelnen Gegenstand kann der einzelne Gesellschafter nicht allein verfügen. Die Bruchteilsgemeinschaft kennt diese Bindung nicht. Jeder Teilhaber kann über seinen Anteil frei verfügen, ihn also verkaufen oder belasten, ohne die Zustimmung der anderen (§ 747 BGB).

Diese Freiheit ist Vorteil und Schwäche zugleich. Sie macht die Bruchteilsgemeinschaft flexibel, lässt aber jede gemeinsame Strategie an der Eigenmächtigkeit eines Einzelnen scheitern. Wer eine verbindliche, auf Dauer angelegte Struktur für Familienimmobilien sucht, ist mit der GbR meist besser bedient; wer schlicht gemeinsames Eigentum abbilden will, kommt mit der Bruchteilsgemeinschaft aus.

Wer darf über den Anteil und die Sache verfügen?

Über seinen eigenen Anteil verfügt jeder Teilhaber frei (§ 747 Satz 1 BGB). Über die gemeinschaftliche Sache als Ganzes können sie dagegen nur gemeinsam verfügen (§ 747 Satz 2 BGB). Die laufende Verwaltung steht den Teilhabern gemeinschaftlich zu; Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung lassen sich mit Stimmenmehrheit nach Anteilen beschließen (§§ 744, 745 BGB).

Entscheidend für die Praxis ist das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft jederzeit zu verlangen (§ 749 BGB). Bei einem Grundstück, das sich nicht in der Natur teilen lässt, geschieht das über die Teilungsversteigerung (§ 753 BGB). Dieser Hebel macht die Bruchteilsgemeinschaft störanfällig: Ein zerstrittener Miteigentümer kann die Versteigerung des ganzen Objekts erzwingen. Eine vertragliche Vereinbarung, die das Aufhebungsrecht für eine bestimmte Zeit ausschließt, ist deshalb in vielen Fällen ratsam, wobei die Aufhebung aus wichtigem Grund stets möglich bleibt.

Wie werden die Einkünfte besteuert?

Einkommensteuerlich ist die Bruchteilsgemeinschaft durchsichtig. Erzielt sie etwa Mieteinkünfte, werden diese den Teilhabern nach ihrer Quote zugerechnet (§ 39 Abs. 2 Nr. 2 AO). Sind mehrere Personen beteiligt, stellt das Finanzamt die Einkünfte einheitlich und gesondert fest und verteilt sie anschließend auf die Teilhaber, die sie in ihrer eigenen Steuererklärung versteuern.

Auch die Abschreibung ist anteilig. Jeder Teilhaber schreibt das Gebäude auf der Grundlage seiner eigenen Anschaffungskosten für seinen Anteil ab. Solange die Gemeinschaft nur vermögensverwaltend tätig ist, fällt keine Gewerbesteuer an, und für jeden Teilhaber läuft die zehnjährige Frist des § 23 EStG für die Steuerfreiheit eines späteren Verkaufs.

Was gilt grunderwerbsteuerlich?

Hier liegt die häufigste Kostenfalle. Der Erwerb eines Miteigentumsanteils unterliegt grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Wer also dem anderen Teilhaber dessen Hälfte abkauft, löst Grunderwerbsteuer auf diesen Anteil aus.

Das Gesetz kennt aber wichtige Befreiungen. Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern und zwischen Verwandten in gerader Linie sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 4 bis 6 GrEStG). Und wird ein Grundstück flächenweise real geteilt, sodass jeder Miteigentümer eine abgegrenzte Teilfläche zu Alleineigentum erhält, wird die Steuer nicht erhoben, soweit der Wert der Teilfläche dem bisherigen Bruchteil entspricht (§ 7 GrEStG). Zu beachten ist die zehnjährige Vorbehaltsfrist: Für einen Anteil, den ein Miteigentümer innerhalb der letzten zehn Jahre hinzuerworben hat, entfällt die Befreiung insoweit (§ 7 Abs. 3 GrEStG).

Wie wird die Bruchteilsgemeinschaft umsatzsteuerlich behandelt?

Diese Frage war jahrelang umstritten. Der Bundesfinanzhof hatte 2018 entschieden, dass eine Bruchteilsgemeinschaft mangels Rechtsfähigkeit nicht selbst Unternehmerin sein könne, sondern nur die einzelnen Teilhaber. Der Gesetzgeber hat darauf reagiert: Seit dem Jahressteuergesetz 2022 stellt § 2 Abs. 1 UStG mit Wirkung ab dem 1. Januar 2023 ausdrücklich klar, dass die Unternehmereigenschaft unabhängig davon besteht, ob der Handelnde nach anderen Vorschriften rechtsfähig ist. Eine Bruchteilsgemeinschaft, die nach außen als solche auftritt, etwa über einen gemeinsamen Mietvertrag, kann danach wieder selbst Unternehmerin sein.

Praktische Bedeutung hat das vor allem dort, wo die Gemeinschaft steuerpflichtig vermietet und Vorsteuer zieht, etwa bei gewerblich vermieteten Objekten mit Option zur Steuerpflicht. Wer eine Bruchteilsgemeinschaft umsatzsteuerlich führt, sollte den aktuellen Rechtsstand zugrunde legen und das Auftreten nach außen, die Rechnungsstellung und die Voranmeldung sauber aufeinander abstimmen, damit der Vorsteuerabzug Bestand hat.

Häufige Fehler in der Praxis

Drei Muster begegnen uns regelmäßig. Erstens wird beim Auskauf eines Miteigentümers die Grunderwerbsteuer übersehen, obwohl keine Angehörigenbefreiung greift, etwa unter unverheirateten Partnern. Zweitens fehlt eine Vereinbarung über den Ausschluss des Aufhebungsrechts, sodass ein Teilhaber die Teilungsversteigerung erzwingen kann. Drittens wird die umsatzsteuerliche Behandlung der Gemeinschaft auf einen überholten Rechtsstand gestützt, was den Vorsteuerabzug bei optierter Vermietung gefährdet.

Rechenbeispiel: Grunderwerbsteuer beim Auskauf

Ein unverheiratetes Paar hat gemeinsam eine Eigentumswohnung für 600.000 Euro erworben, jeder zur Hälfte. Nach der Trennung übernimmt ein Partner den Anteil des anderen für 300.000 Euro.

Weil zwischen unverheirateten Partnern keine Angehörigenbefreiung greift, unterliegt der Erwerb des hälftigen Anteils der Grunderwerbsteuer. Bei einem Steuersatz von 5 Prozent, wie ihn etwa Niedersachsen erhebt, fallen auf die Bemessungsgrundlage von 300.000 Euro 15.000 Euro Grunderwerbsteuer an. Wären die Partner verheiratet, bliebe die Übertragung nach § 3 Nr. 4 GrEStG steuerfrei. Derselbe wirtschaftliche Vorgang kostet also einmal 15.000 Euro und einmal nichts, je nach familienrechtlichem Status.

Häufige Fragen

Worin unterscheidet sich die Bruchteilsgemeinschaft von der GbR?

Die Bruchteilsgemeinschaft verlangt keinen gemeinsamen Zweck, und jeder Teilhaber kann über seinen Anteil frei verfügen (§ 747 BGB). Die GbR ist auf einen gemeinsamen Zweck gerichtet und bindet das Vermögen gesamthänderisch.

Kann ein Miteigentümer die Auflösung erzwingen?

Ja. Jeder Teilhaber kann die Aufhebung der Gemeinschaft jederzeit verlangen (§ 749 BGB), bei Grundstücken über die Teilungsversteigerung (§ 753 BGB). Ein vertraglicher Ausschluss für eine bestimmte Zeit ist möglich.

Wie werden Mieteinkünfte einer Bruchteilsgemeinschaft versteuert?

Anteilig. Die Einkünfte werden den Teilhabern nach ihrer Quote zugerechnet (§ 39 Abs. 2 Nr. 2 AO) und von ihnen einzeln versteuert. Jeder schreibt seinen Anteil selbst ab.

Fällt beim Auskauf eines Miteigentümers Grunderwerbsteuer an?

Grundsätzlich ja. Befreit sind Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie (§ 3 Nr. 4 bis 6 GrEStG) sowie die reale Teilung nach § 7 GrEStG.

Ist die Bruchteilsgemeinschaft umsatzsteuerlich ein Unternehmer?

Seit dem Jahressteuergesetz 2022 kann sie es wieder sein. § 2 Abs. 1 UStG stellt seit dem 1. Januar 2023 klar, dass die Unternehmereigenschaft unabhängig von der Rechtsfähigkeit besteht; tritt die Gemeinschaft nach außen auf, ist sie Unternehmerin.

Unsere fachliche Einschätzung

Die Bruchteilsgemeinschaft ist die einfachste Form gemeinsamen Immobilieneigentums, und gerade ihre Einfachheit verführt dazu, die Folgen zu unterschätzen. Zivilrechtlich ist die jederzeitige Aufhebbarkeit der größte Risikofaktor, steuerlich die Grunderwerbsteuer beim Anteilserwerb außerhalb des Angehörigenkreises.

Drei Schritte empfehlen wir. Erstens sollte schon beim gemeinsamen Kauf vertraglich geregelt werden, ob und wie lange das Aufhebungsrecht ausgeschlossen ist und was bei Trennung oder Tod geschehen soll. Zweitens gehört vor jedem Anteilserwerb geprüft, ob eine Befreiung nach § 3 oder § 7 GrEStG greift, bevor unnötige Grunderwerbsteuer anfällt. Drittens sollte bei steuerpflichtiger Vermietung die umsatzsteuerliche Behandlung der Gemeinschaft nach dem aktuellen Rechtsstand abgebildet werden, damit der Vorsteuerabzug Bestand hat.

Rechtsstand: Juni 2026.