BewG-Änderungen 2023 - Höhere Immobilienwerte in der Nachfolgeplanung

Seit dem 1. Januar 2023 setzt das Finanzamt für ein und dieselbe Immobilie deutlich höhere steuerliche Werte an als noch im Jahr zuvor, ohne dass sich am Gebäude irgendetwas geändert hätte. Schuld ist das Jahressteuergesetz 2022, das die Grundbesitzbewertung an die Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 angepasst hat. Für die Übergabe Ihres Vermögens an die nächste Generation heißt das konkret: Der Grundbesitzwert, der der Erbschaft- und Schenkungsteuer zugrunde liegt, fällt oft 20 bis 30 Prozent höher aus, in Ballungsräumen teils noch mehr. Ihre persönlichen Freibeträge sind damit schneller aufgebraucht, und die Steuerlast auf eine Immobilienschenkung steigt spürbar. Wer das weiß, kann gegensteuern, etwa durch ein Wertgutachten, durch gestaffelte Übertragungen oder durch die gezielte Nutzung der Verschonungen für Wohnimmobilien.

Was hat sich zum 1. Januar 2023 bei der Immobilienbewertung geändert?

Zum 1.1.2023 hat der Gesetzgeber die steuerliche Grundbesitzbewertung an das aktuelle Verkehrswertrecht angeglichen. Grundlage ist das Jahressteuergesetz 2022 vom 16.12.2022 (BGBl. I 2022, 2294), das die Vorschriften zum Ertrags- und Sachwertverfahren in den §§ 177, 181 und 183 bis 195 BewG samt der zugehörigen Anlagen 21 bis 25 überarbeitet hat. Anzuwenden sind die neuen Regeln für alle Bewertungsstichtage nach dem 31.12.2022, so ordnet es § 265 Abs. 14 BewG an. Der Stichtag ist bei einer Schenkung der Tag der Ausführung, beim Erbfall der Todestag.

Hintergrund war die Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 vom 14.7.2021 (BGBl. I 2021, 2805), die das zivilrechtliche Verkehrswertrecht neu gefasst hat. Das Bewertungsrecht sollte dem folgen, denn Bewertungsziel der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist der gemeine Wert, also der Verkehrswert nach § 9 BewG und § 194 BauGB. Das geht zurück auf die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts vom 7.11.2006 (1 BvL 10/02, BStBl. II 2007, 192), wonach jede Vermögensart möglichst realitätsgerecht mit dem gemeinen Wert anzusetzen ist. Die Finanzverwaltung hat die Einzelheiten in den gleich lautenden Ländererlassen zur Anwendung des Bewertungsgesetzes vom 20.3.2023 geregelt.

Warum führen diese Änderungen zu höheren Steuerwerten?

Die Reform hat an mehreren Stellschrauben gleichzeitig gedreht, und fast alle wirken werterhöhend. Im Ertragswertverfahren wurde die typisierte Gesamtnutzungsdauer in Anlage 22 BewG von 70 auf 80 Jahre angehoben. Eine längere Gesamtnutzungsdauer bedeutet eine längere Restnutzungsdauer und damit einen höheren Vervielfältiger nach Anlage 21, der den jährlichen Reinertrag in einen höheren Gebäudewert umrechnet. Hinzu kommt, dass die pauschalen Bewirtschaftungskosten in Anlage 23 durch feste Beträge ersetzt wurden, die in vielen Fällen niedriger ausfallen. Ein niedrigerer Kostenabzug hebt den Reinertrag und damit den Wert.

Entscheidend sind außerdem die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze in § 188 Abs. 2 S. 2 BewG, die durchweg gesenkt wurden: bei Mietwohngrundstücken von 5 auf 3,5 Prozent, bei gemischt genutzten Grundstücken von 5,5 beziehungsweise 6 auf 4,5 beziehungsweise 5 Prozent, bei Geschäftsgrundstücken von 6,5 auf 6 Prozent. Der Liegenschaftszins ist der Kapitalisierungssatz; je niedriger er ist, desto höher der kapitalisierte Ertragswert. Im Sachwertverfahren wirken ein neuer Regionalfaktor nach § 190 BewG, ein angepasster Alterswertminderungsfaktor sowie die Wertzahlen der Anlage 25, die um bis zu 40 Prozent angehoben wurden. Auch der Baupreisindex der Anlage 24 ist deutlich gestiegen, von 141,0 beziehungsweise 142,0 im Jahr 2022 auf 164,0 beziehungsweise 166,9 im Jahr 2023.

In der Praxis zeigt sich, dass diese Faktoren zusammen oft 20 bis 30 Prozent Mehrwert ergeben, in Ballungsräumen wie München oder Hamburg auch mehr; die bekannten Regionalfaktoren liegen dort bei 1,52 und 1,75. Bemerkenswert ist, dass das Bundesfinanzministerium in einer Mitteilung vom 21.11.2022 noch von keiner steuererhöhenden Maßnahme sprach, diese Aussage aber kurz darauf von der Homepage entfernte. Die tatsächlichen Werte sprechen eine andere Sprache.

Wie stark steigen die Werte konkret?

Die Größenordnung lässt sich an zwei durchgerechneten Modellfällen zum Stichtag 1.7.2023 ablesen. Ein vermietetes Mehrfamilienhaus, das im Ertragswertverfahren zu bewerten ist, kam nach altem Recht auf einen Grundbesitzwert von 876.724 Euro. Nach den ab 2023 geltenden Regeln steigt derselbe Wert auf 1.370.303 Euro, also um rund 56 Prozent. Bei einem Einfamilienhaus in München, das im Sachwertverfahren zu erfassen ist, springt der Wert von 1.357.098 Euro auf 2.256.017 Euro, fast eine Verdoppelung.

Diese Beispiele sind keine Ausreißer, sondern Folge der beschriebenen systematischen Anhebung. Für Sie als Übergeber heißt das: Eine Immobilie, die vor wenigen Jahren noch ohne nennenswerte Steuer auf ein Kind übertragen werden konnte, kann heute den Freibetrag deutlich überschreiten. Welche Immobilien besonders betroffen sind, hängt vom Bewertungsverfahren ab. Mietobjekte trifft die Senkung der Liegenschaftszinssätze, Einfamilien- und Zweifamilienhäuser sowie sonstige Objekte im Sachwertverfahren die höheren Wertzahlen und Regionalfaktoren. Wie die einzelnen Bewertungsverfahren im Detail funktionieren, ist Gegenstand einer eigenen Darstellung; hier geht es um die Folgen der Anhebung.

Was bedeuten höhere Grundbesitzwerte für Ihre Nachfolgeplanung?

Höhere Werte verbrauchen Ihre Freibeträge schneller und treiben die Steuer in höhere Tarifstufen. Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG sind seit Jahren unverändert: 500.000 Euro für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro je Kind, 200.000 Euro für Enkel, deren Eltern noch leben. Diese Beträge gelten je Schenker und Beschenktem und können alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Steigt nun der Wert einer Immobilie um die Hälfte oder mehr, während der Freibetrag gleich bleibt, schlägt ein immer größerer Teil der Übertragung als steuerpflichtiger Erwerb zu Buche.

Der Tarif des § 19 ErbStG verschärft den Effekt. In der Steuerklasse I, also bei Übertragungen auf Kinder oder Ehegatten, steigt der Steuersatz mit dem Wert: 7 Prozent bis 75.000 Euro, 11 Prozent bis 300.000 Euro, 15 Prozent bis 600.000 Euro und 19 Prozent bis 6.000.000 Euro. Ein höherer Grundbesitzwert kann den steuerpflichtigen Erwerb über eine Tarifgrenze heben, sodass nicht nur mehr Substanz, sondern auch ein höherer Prozentsatz besteuert wird. Wer seine Übertragung an den alten Werten ausgerichtet hatte, sollte die Planung deshalb überprüfen.

Rechenbeispiel: Schenkung eines Einfamilienhauses an die Tochter vor und nach 2023

Die Wirkung lässt sich am Münchener Einfamilienhaus aus dem Modellfall zeigen. Angenommen, ein Elternteil überträgt das Haus im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf die einzige Tochter, ohne weitere Vorschenkungen innerhalb der letzten zehn Jahre. Der Freibetrag des Kindes beträgt 400.000 Euro.

Nach altem Recht (Stichtag vor 2023): Der Grundbesitzwert liegt bei 1.357.098 Euro. Abzüglich des Freibetrags von 400.000 Euro verbleibt ein Betrag von 957.098 Euro. Nach § 10 Abs. 1 S. 6 ErbStG wird der steuerpflichtige Erwerb auf volle 100 Euro nach unten abgerundet, also auf 957.000 Euro. Dieser Betrag liegt in der Tarifstufe bis 6.000.000 Euro und wird in der Steuerklasse I mit 19 Prozent besteuert. Die Schenkungsteuer beträgt 181.830 Euro.

Nach neuem Recht (Stichtag ab 2023): Derselbe Vorgang wird mit dem neuen Grundbesitzwert von 2.256.017 Euro bewertet. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro ergeben sich 1.856.017 Euro, abgerundet 1.856.000 Euro. Auch dieser Betrag fällt in die 19-Prozent-Stufe. Die Steuer beträgt 352.640 Euro.

Allein die geänderte Bewertung erhöht die Steuer also um 170.810 Euro, ohne dass sich an Haus, Verwandtschaftsverhältnis oder Freibetrag etwas geändert hätte. Wer dieselbe Immobilie ein paar Tage vor dem Jahreswechsel statt danach übertragen hätte, hätte sich diesen Betrag erspart. Das zeigt, wie sehr der Bewertungsstichtag heute über die Steuerlast entscheidet.

Welche Gegenstrategien gibt es gegen die höheren Werte?

Die wirksamste Verteidigung ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Das typisierte Bewertungsverfahren des Bewertungsgesetzes berücksichtigt objektspezifische Besonderheiten wie Baumängel, einen schlechten Erhaltungszustand oder Belastungen gerade nicht, das ordnet § 177 Abs. 4 BewG ausdrücklich an. Liegt der tatsächliche Verkehrswert unter dem typisierten Wert, können Sie ihn nach § 198 BewG durch ein Gutachten eines Sachverständigen oder durch einen zeitnahen Kaufpreis nachweisen. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 24.8.2022 (II R 14/20, DStR 2022, 2619) bestätigt, dass auch ein zeitnaher, fremdüblicher Kaufpreis des zu bewertenden Grundstücks selbst als Vergleichspreis dienen kann. Gerade nach der Anhebung der typisierten Werte lohnt sich die Prüfung, ob ein Gutachten den Ansatz spürbar drückt.

Ein zweiter Hebel ist die zeitliche Streckung. Da die Freibeträge des § 16 ErbStG alle zehn Jahre neu entstehen, lässt sich Vermögen in mehreren Schritten übertragen, sodass jede Tranche unter dem Freibetrag bleibt oder nur knapp darüber liegt. Wer früh beginnt, kann über zwei oder drei Jahrzehnte erhebliches Vermögen steuerfrei oder niedrig besteuert weitergeben. Ergänzend kommt die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt in Betracht: Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nutzungsrechts mindert den steuerpflichtigen Erwerb, und Sie behalten die Erträge. Hier ist Vorsicht geboten, weil ein vorzeitiges Versterben den Abzug nach § 14 Abs. 2 BewG nachträglich kürzen kann.

Welche besonderen Verschonungen gelten für Wohnimmobilien?

Für vermietete Wohnimmobilien und das selbstgenutzte Familienheim hält das Gesetz eigene Begünstigungen bereit. Nach § 13d ErbStG werden zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt, 10 Prozent bleiben also steuerfrei. Dieser Verschonungsabschlag gilt für bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu Wohnzwecken vermietet sind und nicht zum begünstigten Betriebsvermögen gehören. Er greift unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis und mindert die ohnehin gestiegene Bemessungsgrundlage.

Beim Familienheim, also der selbstgenutzten Wohnung, geht die Begünstigung weiter. Überträgt ein Ehegatte dem anderen das Familienheim zu Lebzeiten, ist dieser Erwerb nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG ohne Wertgrenze und ohne Behaltensfrist steuerfrei. Im Erbfall ist der Erwerb des Familienheims durch den überlebenden Ehegatten nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG steuerfrei, sofern dieser die Wohnung zehn Jahre lang selbst nutzt. Erben Kinder das Familienheim, bleibt es nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG steuerfrei, soweit die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt und die Selbstnutzung zehn Jahre lang fortbesteht. Diese Befreiungen können die Steuerwirkung der höheren Bewertung für das eigene Zuhause vollständig auffangen, verlangen aber die Einhaltung der Selbstnutzung über zehn Jahre.

Häufige Fragen

Gilt die höhere Bewertung auch für bereits vor 2023 vereinbarte Schenkungen?

Maßgeblich ist allein der Bewertungsstichtag, also der Tag der Ausführung der Schenkung. Wurde die Immobilie erst ab dem 1.1.2023 übertragen, gilt das neue Recht, auch wenn die Absicht schon früher bestand. § 265 Abs. 14 BewG knüpft ausschließlich an den Stichtag an.

Kann ich die höhere Bewertung anfechten?

Den typisierten Wert als solchen können Sie nicht angreifen, wohl aber einen niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert nach § 198 BewG nachweisen, etwa durch ein Sachverständigengutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis. Liegt der nachgewiesene Wert unter dem typisierten, ist der niedrigere anzusetzen.

Wirkt sich die Reform auch auf die Grunderwerbsteuer aus?

Mittelbar ja, denn der Grundbesitzwert dient nach § 8 Abs. 2 GrEStG als Ersatzbemessungsgrundlage, etwa bei Umstrukturierungen von Gesellschaften. Steigt der Grundbesitzwert, steigt dort auch die Grunderwerbsteuer.

Lohnt sich ein Wertgutachten immer?

Nein. Das Gutachten kostet Geld und hilft nur, wenn der tatsächliche Verkehrswert merklich unter dem typisierten liegt. Bei Objekten mit Mängeln, ungünstigem Zuschnitt oder in schwachen Lagen ist die Differenz oft groß genug, bei neuwertigen Immobilien in Top-Lagen selten.

Bleiben die Freibeträge trotz der höheren Werte gleich?

Ja. Die persönlichen Freibeträge des § 16 ErbStG wurden nicht angehoben. Genau das ist das Problem: Höhere Werte treffen auf unveränderte Freibeträge, sodass mehr steuerpflichtig wird.

Unsere fachliche Einschätzung

Aus unserer Sicht zwingt die Reform 2023 jeden Übergeber mit nennenswertem Immobilienvermögen dazu, seine Nachfolgeplanung neu zu rechnen. Wer Übertragungen auf Basis der alten Werte geplant hatte, sollte zuerst eine aktuelle Bewertung einholen und prüfen, ob die Freibeträge noch reichen oder ob die Übertragung in mehrere Tranchen aufzuteilen ist. Konkret raten wir, frühzeitig mit der gestaffelten Übertragung im Zehnjahresrhythmus zu beginnen, weil jeder ungenutzt verstreichende Zehnjahreszeitraum bares Geld kostet.

Als Zweites empfehlen wir, vor jeder größeren Schenkung den Ansatz eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG ernsthaft zu prüfen, gerade bei älteren Objekten oder Mietshäusern, bei denen das typisierte Verfahren den Markt überzeichnet. Der Aufwand für ein Gutachten amortisiert sich schnell, wenn er den Wertansatz um sechsstellige Beträge senkt. Und drittens sollten Sie die wohnimmobilienspezifischen Verschonungen, den Abschlag nach § 13d ErbStG für vermietete Wohnungen und die Familienheimbefreiungen nach § 13 ErbStG, gezielt in die Reihenfolge der Übertragungen einbauen, damit die höhere Bewertung dort möglichst wenig durchschlägt. Diese drei Schritte zusammen lassen sich am besten mit einem Fachanwalt für Steuerrecht abstimmen, der die Bewertung, die Tarifwirkung und die Gestaltung in einer Gesamtrechnung zusammenführt.

Rechtsstand: Juni 2026.