BewG-Änderungen 2023: Höhere Immobilienwerte in der Nachfolgeplanung

Steueroptimierung braucht Expertise. Wir zeigen entscheidende Stellschrauben. Ihr Erfolg steht im Mittelpunkt.

Die wichtigsten Erkenntnisse

Grundbesitzwerte stiegen durch neue Regeln.

Höhere Werte beeinflussen Erbschaftsteuer.

Professionelle Gutachten senken Steuerlast.

Fachliche Einordnung: Was änderte sich 2023?

Das Jahressteuergesetz 2022 passte die Bewertung bebauter Grundstücke an. Diese Anpassungen traten am 1. Januar 2023 in Kraft. Sie zielten auf eine Angleichung an die Immobilienwertermittlungsverordnung. Der Gesetzgeber verfolgte das Ziel, den gemeinen Wert zu erreichen. Dies war eine Forderung des Bundesverfassungsgerichts.

Faktisch haben die Änderungen die Werte erhöht. Das Bundesfinanzministerium (BMF) bestritt dies zunächst. Das BMF bezeichnete die Maßnahmen als nicht steuererhöhend. Die Meldung wurde später wieder von der Homepage entfernt. Die Medien berichteten bereits über höhere Steuern. Betroffen sind insbesondere Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer. Die Vorschriften sollen sicherstellen, dass Gutachterausschussdaten sachgerecht angewendet werden.

Die drei Bewertungsverfahren im Detail

Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren ist vorrangig bei Wohneigentum, Ein- und Zweifamilienhäusern. Der Wert wird aus Vergleichspreisen für ähnliche Grundstücke abgeleitet. Alternativ können Vergleichsfaktoren genutzt werden. Die Faktoren werden von den Gutachterausschüssen ermittelt. Besonderheiten des Grundstücks werden nicht berücksichtigt. Dies geschieht nur über ein gesondertes Gutachten nach § 198 BewG.

Eine BFH-Entscheidung aus dem Jahr 2022 hat die Anwendung erweitert. Der Kaufpreis des zu bewertenden Grundstücks selbst kann als Vergleichspreis dienen. Dies gilt, wenn keine anderen Vergleichspreise vorliegen. Der Kaufpreis muss zeitnah zum Bewertungsstichtag vereinbart sein. Er muss unter fremden Dritten zustande gekommen sein. Diese Regelung soll eine Annäherung an den gemeinen Wert sicherstellen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei Mietwohngrundstücken angewendet. Es gilt auch für Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke. Es berechnet den Wert aus dem Ertrag. Die Änderungen ab 2023 haben hier eine deutliche Werterhöhung zur Folge.

Drei Faktoren sind dafür verantwortlich:

Verlängerung der Gesamtnutzungsdauer: Die Gesamtnutzungsdauer stieg von 70 auf 80 Jahre. Dies verlängert die Restnutzungsdauer. Eine längere Restnutzungsdauer führt zu einem höheren Vervielfältiger.

Neue Bewirtschaftungskosten: Die Kosten werden nicht mehr pauschal abgezogen. Stattdessen gibt es feste Beträge für Verwaltung und Instandhaltung. Diese neuen Werte sind oft niedriger als die alten. Das erhöht den Reinertrag.

Gesetzliche Liegenschaftszinssätze: Der gesetzliche Zinssatz für Mietwohngrundstücke sank von 5 % auf 3,5 %. Niedrigere Zinssätze führen zu einem höheren Gebäudewert.

Die Kombination dieser Faktoren kann den Wert erheblich steigern. Ein Beispiel aus dem Skript verdeutlicht dies: Ein 25 Jahre altes Mehrfamilienhaus mit einem Bodenwert von 500.000 Euro. Die Jahresmiete beträgt 60.000 Euro. Nach alter Berechnung ergab sich ein Grundbesitzwert von ca. 876.000 Euro. Nach den neuen Regeln stieg dieser Wert auf ca. 1.370.000 Euro. Das ist ein Anstieg von über 50 %.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren dient als Auffangverfahren. Es kommt zum Einsatz, wenn Vergleichs- und Ertragswerte fehlen. Es berechnet den Wert aus den durchschnittlichen Herstellungskosten. Auch hier gibt es wesentliche Neuerungen, die die Werte erhöhen.

Einführung eines Regionalfaktors: Die Herstellungskosten werden nun mit einem regionalen Faktor multipliziert. Dieser Faktor berücksichtigt das lokale Preisniveau. Bekannte Faktoren sind 1,75 für Hamburg und 1,52 für München. Die Anwendung dieses Faktors kann den Wert signifikant steigern.

Baupreisindizes: Die Indizes für die Baupreise sind stark gestiegen. Sie erhöhen die durchschnittlichen Herstellungskosten des Gebäudes.

Wertzahlen: Die gesetzlichen Wertzahlen zur Marktanpassung wurden angehoben. Sie können den vorläufigen Sachwert um bis zu 40 % erhöhen. Sie kommen zur Anwendung, wenn keine lokalen Sachwertfaktoren verfügbar sind.

Handlungsoptionen und Praxiswissen

Gutachten nachweisen: Mandanten sollten den amtlichen Grundbesitzwert prüfen lassen. Liegt dieser über dem tatsächlichen Verkehrswert, kann ein Gutachten nach § 198 BewG den niedrigeren Wert nachweisen. Das Gutachten muss die wertmindernden Faktoren berücksichtigen.

Nießbrauchs- und Wohnrechte: Schenkungen unter Nießbrauchsvorbehalt sind eine wichtige Gestaltung. Die Belastung durch den Nießbrauch mindert den Wert der Bereicherung. Das führt zu einer geringeren Schenkungsteuer.

Ein Beispiel verdeutlicht dies : Ein Vater verschenkt ein Büroobjekt mit einem Grundbesitzwert von 1.500.000 Euro an seinen Sohn. Er behält sich den lebenslangen Nießbrauch vor. Der Vater verstirbt vier Jahre später. Die Schenkungsteuer wird nachträglich korrigiert. Die ursprüngliche Steuer von 34.745 Euro steigt auf 167.937 Euro. Ein Gutachten, das den Nießbrauch von vornherein berücksichtigt, kann dies verhindern.

Unsere fachliche Einschätzung

Die Gesetzesänderungen von 2023 haben die steuerlichen Werte deutlich erhöht. Eine fundierte Nachfolgeplanung ist wichtiger denn je. Ohne aktive Beratung drohen unnötige Steuerlasten.

Konkrete Handlungsschritte

Aktuelle Immobilienwerte präzise ermitteln.

Sachverständigengutachten als Option prüfen.

Nießbrauchsrechte strategisch gestalten.