Grunderwerbsteuer in der Nachfolgeplanung

Wer ein Grundstück im Wege der Schenkung oder von Todes wegen auf die nächste Generation überträgt, zahlt darauf in aller Regel keine Grunderwerbsteuer. Den Vorrang hat die Erbschaft- und Schenkungsteuer; deshalb stellt § 3 Nr. 2 GrEStG den unentgeltlichen Erwerb von Grundbesitz frei. Daneben befreit das Gesetz den Erwerb zwischen Ehegatten und Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4 GrEStG) sowie zwischen Verwandten in gerader Linie wie Eltern und Kindern (§ 3 Nr. 6 GrEStG). In der Nachfolgeplanung lässt sich diese Befreiungslandschaft gezielt nutzen, sie hat aber Lücken: Geschwister fallen heraus, und sobald ein Übertragungsvorgang einen entgeltlichen Anteil enthält, wird genau dieser Teil grunderwerbsteuerbar.

Warum fällt bei Schenkung und Erbschaft regelmäßig keine Grunderwerbsteuer an?

Weil das Gesetz eine Doppelbelassung mit zwei Verkehrsteuern vermeiden will: Was bereits der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegt, bleibt grunderwerbsteuerfrei. § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG nimmt den Grundstückserwerb von Todes wegen und die Grundstücksschenkung unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes ausdrücklich von der Grunderwerbsteuer aus. Wer also seine vermietete Eigentumswohnung zu Lebzeiten auf die Tochter überträgt oder sie ihr vererbt, löst zwar Schenkung- oder Erbschaftsteuer aus, aber keine Grunderwerbsteuer.

Aus diesem Grundsatz lässt sich allerdings ein Trugschluss ableiten, vor dem in der Praxis immer wieder zu warnen ist. Die Befreiung gilt nur, soweit der Vorgang tatsächlich unentgeltlich ist und der Schenkung- oder Erbschaftsteuer unterliegt. Sobald die Übertragung gegen eine Gegenleistung erfolgt, etwa weil der Übernehmer ein Darlehen mitübernimmt oder eine Ausgleichszahlung an Geschwister leistet, verschiebt sich die Beurteilung. Das Erbrecht und das Schenkungsteuerrecht bewegen sich hier nicht im selben Takt wie das Grunderwerbsteuerrecht, und gerade an dieser Nahtstelle entstehen die teuren Überraschungen.

Was gilt bei der gemischten Schenkung?

Bei einer gemischten Schenkung ist nur der entgeltliche Teil grunderwerbsteuerbar; der unentgeltliche Teil bleibt nach § 3 Nr. 2 GrEStG frei. Eine gemischte Schenkung liegt vor, wenn der Beschenkte für die Übertragung eine Gegenleistung erbringt, die unter dem Verkehrswert des Grundstücks bleibt. Typische Fälle sind die Übernahme valutierter Grundschulden, die Verpflichtung zu einer Gleichstellungszahlung an die Miterben oder die Einräumung einer wiederkehrenden Leistung wie einer Rente zugunsten des Übergebers.

Steuerlich wird der Vorgang dann aufgeteilt. Soweit eine Gegenleistung gegenübersteht, handelt es sich grunderwerbsteuerrechtlich um einen entgeltlichen Erwerb, der nach § 1 GrEStG der Steuer unterliegt. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Der überschießende, unentgeltliche Teil bleibt befreit. § 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG zieht hier eine eigene Grenze: Schenkungen unter einer Auflage unterliegen der Besteuerung hinsichtlich des Werts solcher Auflagen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind. In der Gestaltung heißt das, dass jede Gegenleistung, die man dem Übernehmer abverlangt, sorgfältig daraufhin zu prüfen ist, ob sie eine sonst vollständig befreite Übertragung teilweise grunderwerbsteuerpflichtig macht.

Welche Angehörigen sind über § 3 GrEStG befreit, und wer fällt heraus?

Befreit sind über die persönlichen Tatbestände des § 3 GrEStG vor allem Ehegatten, Lebenspartner sowie Verwandte in gerader Linie; Geschwister gehören nicht dazu. Das Gesetz staffelt die Begünstigung nach dem Verwandtschafts- und Familienverhältnis zum Veräußerer.

Nach § 3 Nr. 4 GrEStG ist der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder den Lebenspartner des Veräußerers steuerfrei. Diese Befreiung wirkt unabhängig davon, ob entgeltlich oder unentgeltlich übertragen wird, sie deckt also auch den Verkauf zwischen Eheleuten ab. § 3 Nr. 5 GrEStG erstreckt die Begünstigung auf den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.

§ 3 Nr. 6 GrEStG befreit den Erwerb durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Das erfasst die klassische Übergeberkette von den Eltern auf die Kinder und weiter auf die Enkel. Den Abkömmlingen ausdrücklich gleichgestellt sind die Stiefkinder, und auch die Ehegatten und Lebenspartner der begünstigten Abkömmlinge sind einbezogen. Damit kann ein Vater seinem Sohn und dessen Ehefrau ein Grundstück grunderwerbsteuerfrei übertragen.

Die entscheidende Lücke liegt bei den Geschwistern. Sie sind nicht in gerader, sondern in der Seitenlinie verwandt und deshalb von § 3 Nr. 6 GrEStG nicht erfasst. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 7.11.2018 (II R 38/15) bestätigt. Wer ein Grundstück direkt von der Schwester auf den Bruder überträgt, kann sich auf die Angehörigenbefreiung nicht berufen. Hier ist die Gestaltung gefragt.

Wie lassen sich Geschwister über die Kettenschenkung mitnehmen?

Über den abgekürzten Übertragungsweg: Geht ein Grundstück wirtschaftlich von einem Geschwister auf das andere, lässt sich der Vorgang in zwei nacheinander befreite Schritte über die gemeinsamen Eltern aufteilen. Genau diese Zusammenschau hat der Bundesfinanzhof in der bereits genannten Entscheidung vom 7.11.2018 (II R 38/15) zugelassen. Überträgt ein Elternteil aufgrund einer Auflage einen Miteigentumsanteil zunächst auf ein Kind und von dort auf dessen Geschwister weiter, kann der Erwerb durch mehrfache Anwendung der Befreiungsvorschriften steuerfrei bleiben. Jeder einzelne Teilschritt steht für sich unter einer Befreiung des § 3 GrEStG, nämlich Eltern auf Kind und Kind auf das weitere Kind, jeweils in gerader Linie.

In der schenkungsteuerlichen Praxis ist die Kettenschenkung anerkannt, wenn der mittlere Beteiligte über den Gegenstand frei verfügen kann und keiner Weitergabeverpflichtung unterliegt (BFH, Urteil vom 18.7.2013, II R 37/11). Diese Voraussetzung schlägt auf die grunderwerbsteuerliche Beurteilung durch. Wird der erste Erwerber zur Weitergabe gezwungen, droht die Annahme einer unmittelbaren Zuwendung an den Endempfänger, und der Geschwisterfall lebt wieder auf. Wer diesen Weg geht, sollte die Übertragungen zeitlich und vertraglich so ausgestalten, dass jeder Schritt eigenständig bleibt.

Wann wird die Rückabwicklung einer Grundstücksschenkung grunderwerbsteuerbar?

Wenn ein vorbehaltener Widerruf ausgeübt wird und damit ein eigenständiger Rechtsvorgang ausgelöst wird, kann auch der Rückweg Grunderwerbsteuer auslösen. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 4.3.2020 (II R 2/17) entschieden, dass der Widerruf einer Grundstücksschenkung ein grunderwerbsteuerbares Rechtsgeschäft sein kann. Das gilt namentlich dann, wenn durch den Widerruf Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft wieder in einer Hand zusammengeführt werden und so eine Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG eintritt.

Praktisch relevant wird das bei Übertragungen, die mit Rückforderungsrechten abgesichert sind, etwa für den Fall der Insolvenz oder Vorversterbens des Übernehmers. Solche Widerrufsklauseln sind in Übergabeverträgen üblich und sinnvoll. Sie sollten aber im Blick behalten, dass ihre Ausübung nicht spiegelbildlich steuerfrei sein muss. Die Schwelle für die Anteilsvereinigung wurde mit der Grunderwerbsteuerreform zum 1.7.2021 von 95 % auf 90 % abgesenkt; die Mechanik der Anteilsübertragungen nach § 1 Abs. 2a, 2b, 3 und 3a GrEStG behandeln wir in einem gesonderten Beitrag.

Wie werden Grundstücke in einer Personengesellschaft anteilig steuerfrei übertragen?

Über §§ 5 und 6 GrEStG bleibt der Übergang eines Grundstücks auf eine oder von einer Personengesellschaft insoweit steuerfrei, wie der Übertragende am Vermögen der Gesellschaft beteiligt ist. Diese Vorschriften sind das Werkzeug, wenn vermieteter Grundbesitz nicht direkt, sondern über eine Immobilien-Personengesellschaft gehalten und weitergegeben wird.

Geht ein Grundstück von einem Alleineigentümer auf eine Personengesellschaft über, an der er beteiligt ist, wird die Steuer nach § 5 Abs. 2 GrEStG nicht erhoben, soweit sein Anteil am Vermögen der Gesellschaft reicht. Beim umgekehrten Weg aus der Gesellschaft auf einen Gesellschafter greift § 6 GrEStG nach demselben Prinzip. Die Begünstigung steht allerdings unter strengen Behaltensfristen. § 5 Abs. 3 GrEStG verlangt, dass sich der Anteil des Veräußerers innerhalb von zehn Jahren nach dem Übergang nicht vermindert; § 6 Abs. 4 GrEStG knüpft die Befreiung daran, dass der Anteil nicht innerhalb von zehn Jahren vor dem Erwerbsvorgang durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben wurde. Für bestimmte Erwerbsvorgänge im Sinne des § 1 Abs. 3 Nr. 1 oder 2 oder Abs. 3a GrEStG verlängert sich diese Nachbehaltensfrist des § 6 Abs. 4 GrEStG auf fünfzehn Jahre; die Vorbehaltensfrist des § 5 Abs. 3 GrEStG bleibt dagegen bei zehn Jahren.

Eine Besonderheit der jüngeren Rechtslage ist zu beachten. Mit dem Inkrafttreten des Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetzes zum 1.1.2024 ist das zivilrechtliche Gesamthandsvermögen entfallen. Damit die §§ 5 und 6 GrEStG weiterhin anwendbar bleiben, ordnet § 24 GrEStG an, dass rechtsfähige Personengesellschaften für Zwecke der Grunderwerbsteuer als Gesamthand und ihr Vermögen als Gesamthandsvermögen gelten. Diese Fiktion ist nach der derzeitigen Rechtslage befristet. Wer eine Übertragung über eine Personengesellschaft plant, muss die Fristen über den gesamten Zehn- beziehungsweise Fünfzehnjahreszeitraum durchhalten und sollte die Entwicklung der gesetzlichen Befristung im Auge behalten.

Rechenbeispiel: Direktschenkung an die Schwester gegen Kettenschenkung über die Mutter

Eine Mutter möchte erreichen, dass ihre Tochter Anna der Schwester Beate eine vermietete Eigentumswohnung mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro überträgt. Der für die Grunderwerbsteuer maßgebliche Steuersatz beträgt in Niedersachsen 5 %.

Im ersten Weg überträgt Anna die Wohnung unmittelbar auf Beate. Geschwister sind nicht in gerader Linie verwandt, sodass weder § 3 Nr. 4 noch § 3 Nr. 6 GrEStG greift. Soweit die Übertragung als entgeltlich zu behandeln ist, etwa weil Beate eine mit 200.000 Euro valutierende Grundschuld mitübernimmt, entsteht Grunderwerbsteuer. Auf diesen entgeltlichen Teil von 200.000 Euro fallen 5 %, also 10.000 Euro Grunderwerbsteuer an; nur der unentgeltliche Teil von 300.000 Euro bleibt nach § 3 Nr. 2 GrEStG frei.

Im zweiten Weg schenkt die Mutter die Wohnung zunächst Anna und Anna sodann Beate, jeweils ohne Weitergabeverpflichtung und ohne Übernahme einer Gegenleistung. Beide Schritte sind nach § 3 Nr. 6 GrEStG befreit, weil Mutter und Töchter in gerader Linie verwandt sind. Die Grunderwerbsteuer beträgt in diesem Fall 0 Euro. Schenkungsteuerlich profitiert jeder Erwerb vom jeweils einschlägigen Freibetrag; zwischen Eltern und Kind beträgt er 400.000 Euro nach § 16 ErbStG. Die Ersparnis bei der Grunderwerbsteuer von 10.000 Euro im Beispiel entsteht allein durch die saubere Wahl des Übertragungswegs.

Häufige Fragen

Fällt bei der Schenkung einer Immobilie an mein Kind Grunderwerbsteuer an?

Nein. Die Grundstücksschenkung an Kinder ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG befreit, weil sie der Schenkungsteuer unterliegt; ergänzend greift die Angehörigenbefreiung des § 3 Nr. 6 GrEStG.

Sind Geschwister von der Grunderwerbsteuer befreit?

Nein. Geschwister sind in der Seitenlinie und nicht in gerader Linie verwandt, sodass § 3 Nr. 6 GrEStG nicht gilt (BFH, Urteil vom 7.11.2018, II R 38/15). Steuerfreiheit lässt sich häufig nur über eine Kettenschenkung über die gemeinsamen Eltern erreichen.

Gilt die Befreiung auch zwischen Ehegatten?

Ja. Der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner des Veräußerers ist nach § 3 Nr. 4 GrEStG steuerfrei, und zwar auch bei entgeltlicher Übertragung.

Was passiert bei einer gemischten Schenkung mit übernommenen Schulden?

Der entgeltliche Teil, der der Gegenleistung wie einer übernommenen Grundschuld entspricht, ist grunderwerbsteuerbar; nur der unentgeltliche Teil bleibt nach § 3 Nr. 2 GrEStG frei.

Bleibt die Übertragung über eine Immobilien-Personengesellschaft steuerfrei?

Anteilig ja, nach §§ 5, 6 GrEStG in Höhe der Beteiligung am Gesellschaftsvermögen. Die Befreiung steht aber unter Vor- und Nachbehaltensfristen von zehn beziehungsweise in bestimmten Fällen fünfzehn Jahren.

Kann auch die Rückabwicklung einer Schenkung Grunderwerbsteuer auslösen?

Ja. Der Widerruf einer Grundstücksschenkung kann ein steuerbarer Vorgang sein, etwa als Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG (BFH, Urteil vom 4.3.2020, II R 2/17).

Unsere fachliche Einschätzung

In der Beratungspraxis zeigt sich, dass die Grunderwerbsteuer in der Nachfolge selten das Hauptthema ist, aber regelmäßig die teure Nebenwirkung. Aus unserer Sicht lohnt sich vor jeder Grundstücksübertragung ein Blick auf drei Punkte. Prüfen Sie zuerst, ob der vorgesehene Erwerber persönlich befreit ist, also Ehegatte, Lebenspartner, Kind, Stiefkind oder ein anderer Verwandter in gerader Linie. Liegt dieser Fall vor, ist die Übertragung grunderwerbsteuerfrei, und Sie sollten nur darauf achten, keine Gegenleistung zu vereinbaren, die einen entgeltlichen und damit steuerbaren Teil schafft.

Steht eine Übertragung zwischen Geschwistern an, klären Sie früh, ob sich der Vorgang über die gemeinsamen Eltern als Kettenschenkung abbilden lässt. Entscheidend ist, dass der mittlere Beteiligte frei über das Grundstück verfügen kann und keiner Weitergabeverpflichtung unterliegt; nur dann tragen die hintereinandergeschalteten Befreiungen. Vereinbaren Sie die Schritte zeitlich entzerrt und ohne wechselseitige Bindung.

Wird Grundbesitz über eine Personengesellschaft gehalten, kalkulieren Sie die langen Behaltensfristen der §§ 5 und 6 GrEStG von Anfang an ein und dokumentieren Sie die Beteiligungsverhältnisse über den gesamten Zeitraum. Wegen der Wechselwirkung mit der Anteilsübertragungsbesteuerung und der derzeit befristeten Gesamthandsfiktion des § 24 GrEStG empfehlen wir, solche Strukturen vor der Umsetzung mit Ihrer Steuerberatung durchzurechnen.

Rechtsstand: Juni 2026.