Gesellschafterwechsel bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften

Tritt ein neuer Gesellschafter in eine vermögensverwaltende Immobilien-GbR oder -KG ein und zahlt er für seinen Anteil, erwirbt er steuerlich nicht bloß einen abstrakten Bruchteil am Gesellschaftsvermögen, sondern anteilig die dahinterstehenden Wirtschaftsgüter selbst. Den Anteilskauf behandelt das Steuerrecht über § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO wie einen anteiligen Kauf der Immobilie. Das hat zwei spürbare Folgen: Der erworbene Gebäudeanteil bekommt eine frische, am Kaufpreis bemessene Abschreibungsgrundlage, und die Zehnjahresfrist des privaten Veräußerungsgeschäfts nach § 23 EStG beginnt für diesen Anteil neu zu laufen. Eine Begünstigung nach §§ 16, 34 EStG gibt es nicht, weil hier Privatvermögen und kein Betriebsvermögen den Besitzer wechselt.

Was bedeutet die Bruchteilsbetrachtung beim Gesellschafterwechsel?

Steuerlich blickt der Fiskus bei der vermögensverwaltenden Personengesellschaft durch die Gesellschaft hindurch auf die einzelnen Gesellschafter. Grundlage dafür ist § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO: Wirtschaftsgüter, die mehreren zur gesamten Hand zustehen, werden den Beteiligten anteilig zugerechnet, soweit eine getrennte Zurechnung für die Besteuerung erforderlich ist. Das Gesamthandsvermögen wird also für Steuerzwecke in Bruchteilsberechtigungen nach §§ 741 ff. BGB aufgespalten.

Praktisch heißt das: Hält eine GbR drei Mehrfamilienhäuser und ist Herr A zu 25 Prozent beteiligt, gilt er einkommensteuerlich als anteiliger Eigentümer von 25 Prozent jedes einzelnen Hauses. Verkauft A seinen Anteil an Frau B, kauft B nicht einen abstrakten „Viertelanteil an der GbR", sondern aus Sicht des Steuerrechts 25 Prozent an jeder dieser Immobilien. Der Anteilskauf ist ein transparenter, anteiliger Asset Deal.

Diese Sichtweise hat der Bundesfinanzhof mehrfach bestätigt. In seinem Urteil vom 2.4.2008 (IX R 18/06, BStBl II 2008, 679) entschied er, dass die Übertragung von Wirtschaftsgütern auf eine vermögensverwaltende Personengesellschaft keine Veräußerung darstellt, soweit der Übertragende vermögensmäßig beteiligt bleibt, weil es insoweit an einem Geschäft mit einem Dritten fehlt. Die Rechtsbeziehungen zwischen Gesellschafter und Gesellschaft sind im Umfang der eigenen Beteiligung ein Geschäft „mit sich selbst" und damit neutral. Das Bundesfinanzministerium hat diese Linie im Schreiben vom 5.10.2000 (BStBl I 2000, 1383, Rz. 8) festgehalten.

Warum entsteht beim Anteilskauf eine neue AfA-Bemessungsgrundlage?

Weil der Erwerber anteilig die Immobilie kauft, bilden seine Anschaffungskosten für diesen Anteil die neue Grundlage der Gebäudeabschreibung. Der bisherige, oft seit Jahren abgeschriebene Buchwert des Vorgängers spielt für ihn keine Rolle mehr. Der erworbene Gebäudeanteil wird gewissermaßen frisch eingekauft, mit dem heutigen Marktpreis als Ausgangswert.

Der Bundesfinanzhof hat das für den entgeltlichen Erwerb eines Anteils an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft im Urteil vom 3.5.2022 (IX R 22/19, BStBl II 2023, 186) durchdekliniert. Danach erhöhen sogar die anteilig übernommenen Gesellschaftsschulden die Anschaffungskosten des Erwerbers und damit seine AfA-Bemessungsgrundlage. Der Kaufpreis ist dabei nach den Regeln der Einzelzuordnung auf die stillen Reserven der erworbenen Wirtschaftsgüter zu verteilen; für die Immobilie ist die Aufteilung in Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits erneut vorzunehmen. Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil ist abschreibbar, der Grund und Boden nicht.

In der Praxis zeigt sich, dass genau hier ein erheblicher Steuervorteil liegt. Ein über Jahrzehnte gehaltenes Bestandsgebäude ist beim Vorgänger oft fast vollständig abgeschrieben. Tritt ein Erwerber ein, setzt für seinen Anteil ein neues Abschreibungsvolumen auf dem aktuellen, meist deutlich höheren Wertniveau an. Aus unserer Sicht ist dieser AfA-Sprung einer der unterschätzten Hebel bei der Übertragung von Immobilienanteilen innerhalb der Familie oder an Mitinvestoren.

Wie wirkt sich der Gesellschafterwechsel auf die Frist des § 23 EStG aus?

Für den entgeltlich erworbenen Anteil beginnt die Zehnjahresfrist des privaten Veräußerungsgeschäfts neu. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfasst Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei denen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Und § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG stellt klar, dass die Anschaffung oder Veräußerung einer Beteiligung an einer Personengesellschaft oder Gesamthandsgemeinschaft als Anschaffung oder Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter gilt.

Damit gilt: Wer einen Anteil an einer Immobilien-GbR kauft, hat steuerlich die anteilige Immobilie „angeschafft". Veräußert er denselben Anteil innerhalb von zehn Jahren weiter, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Hält er länger, ist der Gewinn aus diesem Anteil steuerfrei. Für den Erwerber ist der Tag seines Eintritts der maßgebliche Fristbeginn, unabhängig davon, wie lange die Gesellschaft das Objekt schon hält.

Sonderfall Anwachsung beim Austritt eines Gesellschafters

Tritt ein Gesellschafter gegen Abfindung aus, wächst sein Anteil den verbleibenden Gesellschaftern an (§ 712 BGB in der seit dem MoPeG geltenden Fassung, früher § 738 BGB). Ob dieser Anwachsungserwerb für die Verbleibenden eine Anschaffung im Sinne des § 23 EStG ist und damit deren Zehnjahresfrist anteilig neu auslöst, ist höchstrichterlich nicht abschließend geklärt. Das FG Niedersachsen hat es mit Urteil vom 25.5.2023 (4 K 186/20) bejaht, ebenso zuvor das FG München (30.1.2018, 5 K 1588/15). Der Bundesfinanzhof hat die Frage im Urteil vom 19.11.2019 (IX R 24/18, BStBl II 2020, 225) ausdrücklich offengelassen; er spricht nur von einem Anwachsungserwerb, den jeder Gesellschafter einzeln verwirklicht. Wegen grundsätzlicher Bedeutung wurde die Revision zugelassen. Wer eine Abfindungslösung plant, sollte diese ungeklärte Rechtslage einkalkulieren.

Warum greift bei der vermögensverwaltenden Personengesellschaft keine §§ 16, 34 EStG-Begünstigung?

Weil hier Privatvermögen veräußert wird und kein Betriebsvermögen. § 16 EStG erfasst Gewinne aus der Veräußerung eines Gewerbebetriebs, eines Teilbetriebs oder eines Mitunternehmeranteils nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 EStG. Die Norm setzt also einen Betrieb und damit Betriebsvermögen voraus. Genau das fehlt bei der vermögensverwaltenden, nicht gewerblich tätigen und nicht gewerblich geprägten Personengesellschaft. Sie erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und hält ihre Immobilien im Privatvermögen der Gesellschafter.

Die Folge ist ein anderes Besteuerungsregime. Der Gewinn aus dem Verkauf eines Anteils ist, soweit überhaupt steuerbar, ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG und nicht ein begünstigter Aufgabe- oder Veräußerungsgewinn. Das bedeutet konkret: Es gibt weder den Freibetrag des § 16 Abs. 4 EStG von 45.000 Euro für ��ltere oder berufsunfähige Veräußerer noch die ermäßigte Besteuerung des außerordentlichen Einkünfte nach § 34 EStG mit Fünftelregelung oder ermäßigtem Steuersatz. Diese Vergünstigungen sind ausschließlich dem Betriebsvermögen vorbehalten.

Hier liegt der zentrale Unterschied zum Anteilsverkauf bei der gewerblichen Personengesellschaft, etwa der gewerblich geprägten GmbH & Co. KG. Dort veräußert der Gesellschafter einen Mitunternehmeranteil, fällt unter § 16 EStG und kann unter den weiteren Voraussetzungen die §§ 16, 34 EStG nutzen. Bei der vermögensverwaltenden Schwester gilt das gerade nicht. Der Preis für diese Nichtbegünstigung ist allerdings zugleich der Vorteil: Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Veräußerungsgewinn vollständig steuerfrei, während er im Betriebsvermögen dauerhaft steuerverstrickt bleibt.

Welche Grunderwerbsteuer löst der Gesellschafterwechsel aus?

Gehört der Gesellschaft inländischer Grundbesitz, kann ein Gesellschafterwechsel Grunderwerbsteuer auslösen, ohne dass die Immobilie selbst den Eigentümer wechselt. Maßgeblich ist § 1 Abs. 2a GrEStG für die Personengesellschaft: Ändert sich innerhalb von zehn Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar so, dass mindestens 90 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies als steuerbarer Erwerb des Grundstücks durch eine fiktiv neue Gesellschaft. Für die Kapitalgesellschaft enthält § 1 Abs. 2b GrEStG eine spiegelbildliche Regelung mit derselben Schwelle von 90 Prozent und demselben Betrachtungszeitraum von zehn Jahren.

Die Schwelle wurde zum 1.7.2021 von vormals 95 auf 90 Prozent gesenkt und der Beobachtungszeitraum von fünf auf zehn Jahre verlängert. Schon ein gestaffelter Verkauf mehrerer Anteile kann daher innerhalb des Zehnjahresfensters die Grenze überschreiten und die Steuer auslösen. Bemessungsgrundlage ist nach den allgemeinen Regeln der Grundbesitzwert, nicht der gezahlte Kaufpreis.

Für Übertragungen, die mit der vermögensmäßigen Beteiligung korrespondieren, sieht das Gesetz Vergünstigungen vor. § 6 GrEStG befreit den Übergang von Grundstücken aus einer Gesamthand in dem Umfang von der Steuer, der dem Anteil des Erwerbers am Vermögen der Gesamthand entspricht. Diese Vergünstigung steht allerdings unter Behaltensfristen: Vermindert sich der Anteil des Gesamthänders innerhalb von zehn Jahren, entfällt die Begünstigung anteilig wieder (§ 6 Abs. 3 GrEStG). Wer Anteile an einer grundbesitzenden Familiengesellschaft schrittweise überträgt, sollte die 90-Prozent-Grenze und die Fristen von Beginn an im Blick behalten, weil eine spätere Überschreitung rückwirkend Steuer auslösen kann.

Wie wird ein unentgeltlicher Gesellschafterwechsel durch Schenkung oder Erbfolge behandelt?

Beim unentgeltlichen Wechsel tritt an die Stelle der Einkommensteuer die Schenkung- oder Erbschaftsteuer; eine ertragsteuerliche Realisierung findet grundsätzlich nicht statt. Wer einen Anteil an einer vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft verschenkt oder vererbt, löst keinen Veräußerungsgewinn aus, solange keine Gegenleistung fließt. Der Beschenkte führt die Anschaffungskosten und die laufende Frist des Rechtsvorgängers fort.

Auch hier setzt sich die Bruchteilsbetrachtung fort. § 10 Abs. 1 Satz 4 ErbStG ist das schenkungsteuerliche Pendant zu § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG: Der Erwerb eines Anteils an einer Personengesellschaft gilt als Erwerb der anteiligen Wirtschaftsgüter, und übergehende Schulden werden behandelt wie eine Gegenleistung. Bei der Schenkung unter Lebenden nach § 7 ErbStG mindern anteilige Gesellschaftsschulden die Bereicherung nur nach den Grundsätzen der gemischten Schenkung; beim Erwerb von Todes wegen nach § 3 ErbStG sind sie als Nachlassverbindlichkeit nach § 10 Abs. 5 ErbStG abziehbar. Diese Grundsätze gelten gleichermaßen für GbR, OHG und KG (R E 10.4 ErbStR 2019).

Vorsicht ist geboten, wenn die Gesellschaft Verbindlichkeiten trägt. Übersteigen die anteilig übernommenen Schulden eine bestimmte Schwelle, kann aus der vermeintlich reinen Schenkung ertragsteuerlich eine teilentgeltliche Übertragung werden, mit der Folge eines anteiligen privaten Veräußerungsgeschäfts. Der Bundesfinanzhof hat im genannten Urteil IX R 22/19 die anschaffungskostenerhöhende Wirkung der Schulden für den entgeltlichen Erwerb klar bejaht; die Übertragung dieser Grundsätze auf die unentgeltliche Übertragung ist im Schrifttum noch nicht abschließend geklärt. Bei fremdfinanzierten Immobiliengesellschaften gehört die Schuldenlage deshalb auf den Prüftisch, bevor übertragen wird.

Rechenbeispiel: Welcher AfA-Sprung entsteht beim entgeltlichen Anteilserwerb?

Eine vermögensverwaltende GbR hält ein 1995 fertiggestelltes Mehrfamilienhaus. Die ursprünglichen Anschaffungskosten betrugen 1.000.000 Euro, davon entfielen 800.000 Euro auf das Gebäude und 200.000 Euro auf den Grund und Boden. Abgeschrieben wird linear mit 2 Prozent nach § 7 Abs. 4 EStG, also 16.000 Euro Gebäude-AfA pro Jahr für die gesamte Gesellschaft.

Gesellschafter A ist zu 25 Prozent beteiligt. Auf seinen Anteil entfallen damit historisch 200.000 Euro Gebäude-Anschaffungskosten und eine jährliche AfA von 4.000 Euro. Nach rund 28 Jahren Haltedauer ist sein Gebäudeanteil zum Übertragungszeitpunkt buchmäßig fast vollständig abgeschrieben.

Nun verkauft A seinen 25-Prozent-Anteil an Erwerberin B. Der Verkehrswert der Immobilie ist auf 2.400.000 Euro gestiegen, davon 1.800.000 Euro Gebäude und 600.000 Euro Grund und Boden. Für ihren 25-Prozent-Anteil zahlt B also 600.000 Euro. Davon entfallen 450.000 Euro auf das Gebäude (25 Prozent von 1.800.000 Euro) und 150.000 Euro auf den Grund und Boden.

B schreibt ihren Gebäudeanteil von 450.000 Euro künftig mit 2 Prozent ab, das sind 9.000 Euro pro Jahr. Beim Vorgänger lag die anteilige AfA zuletzt bei 4.000 Euro, soweit überhaupt noch Abschreibungsvolumen vorhanden war. Aus dem Gesellschafterwechsel entsteht für den erworbenen Anteil ein frisches Abschreibungsvolumen von 450.000 Euro und ein jährlicher AfA-Abzug von 9.000 Euro über die kommenden Jahre. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent bedeutet das eine jährliche Steuerersparnis von rund 3.780 Euro allein aus der erhöhten Abschreibung des erworbenen Anteils. Zugleich beginnt für B mit dem Erwerb die Zehnjahresfrist des § 23 EStG neu.

Häufige Fragen

Kauft man bei einer Immobilien-GbR den Anteil oder die Immobilie?

Zivilrechtlich erwirbt man den Gesellschaftsanteil, steuerlich gilt über § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO der anteilige Erwerb der Wirtschaftsgüter. Der Anteilskauf wird ertragsteuerlich wie ein anteiliger Immobilienkauf behandelt.

Bekommt der Erwerber eine neue Abschreibung?

Ja. Seine Anschaffungskosten für den Gebäudeanteil bilden die neue AfA-Bemessungsgrundlage. Der abgeschriebene Buchwert des Vorgängers ist für ihn ohne Bedeutung (BFH vom 3.5.2022, IX R 22/19).

Läuft die Spekulationsfrist nach einem Anteilskauf neu?

Für den entgeltlich erworbenen Anteil ja. Über § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG gilt der Anteilserwerb als Anschaffung der anteiligen Immobilie, sodass die Zehnjahresfrist mit dem Eintritt neu beginnt.

Gilt der Freibetrag des § 16 EStG bei der vermögensverwaltenden Personengesellschaft?

Nein. § 16 EStG und § 34 EStG setzen Betriebsvermögen voraus. Die vermögensverwaltende Personengesellschaft hält Privatvermögen, der Anteilsverkauf ist ein privates Veräußerungsgeschäft ohne Freibetrag und ohne Tarifermäßigung.

Wann fällt beim Gesellschafterwechsel Grunderwerbsteuer an?

Sobald innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen, löst § 1 Abs. 2a GrEStG die Steuer aus. Bemessungsgrundlage ist der Grundbesitzwert, nicht der Kaufpreis.

Ist die Schenkung eines Anteils steuerfrei?

Ertragsteuerlich löst die reine Schenkung keinen Gewinn aus, es fällt aber Schenkungsteuer an. Übernommene Gesellschaftsschulden können die Übertragung teilentgeltlich machen und ein anteiliges privates Veräußerungsgeschäft auslösen.

Unsere fachliche Einschätzung

Der Gesellschafterwechsel bei der vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft ist steuerlich kein Randthema, sondern ein Gestaltungshebel. Aus unserer Sicht lohnt es sich, drei Schritte konsequent zu gehen. Erstens sollten Sie vor jeder entgeltlichen Übertragung den AfA-Sprung beziffern lassen: Bei lange gehaltenen Bestandsobjekten schafft der Anteilskauf ein neues, am aktuellen Verkehrswert bemessenes Abschreibungsvolumen, das über Jahre wirkt und in der Kaufpreisfindung berücksichtigt werden sollte.

Zweitens gehört die Zehnjahresfrist des § 23 EStG für jeden einzelnen Anteil in einen Fristenkalender, gerade wenn Anteile in mehreren Schritten oder über Anwachsung den Eigentümer wechseln. Die ungeklärte Rechtslage zur Anwachsung als Anschaffung ist ein konkretes Risiko, das sich durch saubere Dokumentation und vorausschauende Strukturierung entschärfen lässt.

Drittens prüfen Sie bei grundbesitzenden Gesellschaften vor jedem Schritt die 90-Prozent-Schwelle der Grunderwerbsteuer und die Behaltensfristen des § 6 GrEStG. Schrittweise Übertragungen innerhalb der Familie können unbeabsichtigt die Grenze reißen. Eine frühzeitige Abstimmung mit Ihrer steuerlichen Beratung verhindert, dass aus einer geplanten Nachfolgegestaltung eine vermeidbare Grunderwerbsteuerlast wird.

Rechtsstand: Juni 2026.