Ein vermögensverwaltendes Grundstücksunternehmen kann seine Gewerbesteuer auf null senken, und zwar über die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Diese Vorschrift stellt den Gewerbeertrag, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, vollständig von der Gewerbesteuer frei. Sie greift auf Antrag und gilt auch für eine Immobilien-GmbH, die kraft Rechtsform gewerbliche Einkünfte erzielt. Die zentrale Bedingung ist das Ausschließlichkeitsgebot: Das Unternehmen darf neben dem eigenen Grundbesitz allenfalls eigenes Kapitalvermögen verwalten und einige eng begrenzte Nebentätigkeiten ausüben. Wer diese Grenze auch nur geringfügig überschreitet, verliert die Begünstigung in vollem Umfang.

Was bewirkt die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG genau?

Die erweiterte Kürzung nimmt den Gewerbeertrag aus der Grundbesitzverwaltung vollständig aus der Gewerbesteuer heraus. Nach dem Wortlaut tritt sie an die Stelle der einfachen Kürzung nach Satz 1 und betrifft Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen. Gekürzt wird der Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.

Wirtschaftlich bedeutsam ist das vor allem für die Immobilien-GmbH. Eine Kapitalgesellschaft erzielt schon kraft Rechtsform gewerbliche Einkünfte und unterliegt damit grundsätzlich der Gewerbesteuer, auch wenn sie tatsächlich nur Mietwohnungen verwaltet. Die erweiterte Kürzung gleicht diesen Nachteil aus. Sie stellt die vermögensverwaltend tätige GmbH gewerbesteuerlich so, als wäre sie eine private Vermögensverwaltung. Im Ergebnis bleibt von der laufenden Mietrendite die Gewerbesteuer gänzlich verschont.

Begünstigt sind die Erträge aus der Vermietung und Verpachtung sowie der Gewinn aus einer gelegentlichen Veräußerung von Grundstücken. Daneben gibt es Tätigkeiten, die zwar nicht begünstigt, aber unschädlich sind: Sie führen nicht zum Verlust der Kürzung, sondern nur dazu, dass der auf sie entfallende Ertrag gewerbesteuerpflichtig bleibt. Dazu zählt etwa die Verwaltung eigenen Kapitalvermögens. Alles Übrige ist schädlich und versagt die gesamte erweiterte Kürzung, selbst bei marginalen Beträgen.

Die erweiterte Kürzung wird nur auf Antrag gewährt. In Verlustjahren sollte man sie nicht beantragen, weil sie sonst einen gewerbesteuerlichen Verlust kürzen und damit den Verlustvortrag schmälern würde.

Was bedeutet das Ausschließlichkeitsgebot in der Praxis?

Das Ausschließlichkeitsgebot verlangt, dass das Unternehmen ausnahmslos eigenen Grundbesitz vermögensverwaltend nutzt, und zwar in dreifacher Hinsicht. Die Rechtsprechung versteht die Ausschließlichkeit dreidimensional: tätigkeitsbezogen, grundbesitzbezogen und zeitraumbezogen.

Tätigkeitsbezogen darf das Unternehmen nur Vermögensverwaltung betreiben. Der Maßstab ist die private Vermögensverwaltung, abzugrenzen vom Gewerbebetrieb im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG. Der Bundesfinanzhof umschreibt die begünstigte Tätigkeit als Fruchtziehung aus zu erhaltender Substanz (BFH vom 17.01.1973, I R 191/72, BStBl II 1973, 260). Wer über diese Schwelle hinaus aktiv am Markt tätig wird, etwa durch umfangreiche Sonderleistungen, verlässt den begünstigten Bereich.

Grundbesitzbezogen darf nur eigener Grundbesitz verwaltet werden. Eigen ist der Grundbesitz, der dem Unternehmen zivilrechtlich oder wirtschaftlich gehört. Die Verwaltung fremden Grundbesitzes ist schädlich; die Untervermietung angemieteter Objekte fällt nicht unter die erweiterte Kürzung.

Zeitraumbezogen muss die Ausschließlichkeit während des gesamten Erhebungszeitraums vorliegen, also über das ganze Jahr hinweg. Schon eine kurze schädliche Phase genügt, um die Begünstigung für das gesamte Jahr zu verlieren. Dieser zeitliche Aspekt führt in der Praxis zu Fallen am Anfang und am Ende des unternehmerischen Lebens, auf die der eigene Abschnitt weiter unten eingeht.

Welche Tätigkeiten sind schädlich und kosten die gesamte Kürzung?

Schädlich ist jede Tätigkeit, die über die reine Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes hinausgeht und nicht ausdrücklich für unschädlich erklärt ist; die Rechtsfolge ist die Versagung der gesamten erweiterten Kürzung. Vier Konstellationen treten in der Beratung besonders häufig auf.

Erstens die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen. Betriebsvorrichtungen sind Maschinen und sonstige Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören, im Unterschied zu den Gebäudebestandteilen (vgl. § 68 Abs. 2 BewG). Werden sie zusammen mit der Immobilie überlassen, liegt darin eine über die Grundbesitzverwaltung hinausgehende Tätigkeit. Der Bundesfinanzhof hat das wiederholt bestätigt und eine allgemeine Geringfügigkeitsgrenze abgelehnt (BFH vom 11.04.2019, III R 36/15; III R 5/18; III R 6/18). Schon eine wertmäßig untergeordnete Betriebsvorrichtung konnte nach altem Recht die gesamte Kürzung kosten.

Zweitens der gewerbliche Grundstückshandel. Wer Grundstücke nicht zur Fruchtziehung hält, sondern wie ein Händler ankauft und wieder veräußert, überschreitet die Grenze zur privaten Vermögensverwaltung. Maßgeblich ist die von der Rechtsprechung entwickelte Drei-Objekt-Grenze. Wird das Unternehmen zum Grundstückshändler, entfällt die erweiterte Kürzung.

Drittens die Beteiligung an einer gewerblichen Personengesellschaft. Hält das Grundstücksunternehmen einen Mitunternehmeranteil an einer gewerblich tätigen oder gewerblich geprägten Personengesellschaft, ist das ebenfalls schädlich, weil es dann nicht mehr ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet.

Viertens die Betriebsaufspaltung. Überlässt eine Besitzgesellschaft einer von denselben Personen beherrschten Betriebsgesellschaft eine wesentliche Betriebsgrundlage, wird die Besitzgesellschaft nach den Grundsätzen der Betriebsaufspaltung originär gewerblich. Bei einer Besitz-Personengesellschaft fällt die erweiterte Kürzung dann weg (BFH vom 29.03.1973, I R 174/72). Für die Besitz-Kapitalgesellschaft gilt eine wichtige Besonderheit, auf die der nächste Abschnitt eingeht.

Wann ist die Betriebsaufspaltung für die Immobilien-GmbH unschädlich?

Bei einer Besitz-Kapitalgesellschaft bleibt die erweiterte Kürzung trotz Betriebsaufspaltung möglich, weil das sogenannte Durchgriffsverbot eine Zurechnung der Beherrschungsverhältnisse der Gesellschafter auf die GmbH verhindert. Die Anteile und die Beherrschung, die die Gesellschafter an der Betriebsgesellschaft halten, werden der Besitz-GmbH nicht zugerechnet. Deshalb kann eine Besitz-GmbH die erweiterte Kürzung in Anspruch nehmen, selbst wenn ihre Gesellschafter zugleich die Betriebs-GmbH beherrschen. Der Bundesfinanzhof hat dieses Durchgriffsverbot bei der Besitz-Kapitalgesellschaft zuletzt ausdrücklich best��tigt (BFH vom 22.02.2024, III R 13/23, zur sogenannten umgekehrten Betriebsaufspaltung).

Anders verhält es sich nur, wenn die Besitz-GmbH selbst unmittelbar oder mittelbar zu mehr als 50 Prozent an der Betriebs-GmbH beteiligt ist. Dann liegt eine Beteiligung an einer gewerblichen Tätigkeit vor, und die Kürzung scheidet aus. Die Abgrenzung verläuft also entlang der Frage, ob die Verflechtung allein über die Gesellschafterebene oder über eine eigene Beteiligung der Besitz-GmbH hergestellt wird.

Für Personengesellschaften hat der Bundesfinanzhof seine Rechtsprechung geändert (BFH vom 16.09.2021, IV R 7/18); diese Änderung betrifft ausdrücklich nur Personengesellschaften, nicht das Durchgriffsverbot bei der Kapitalgesellschaft. Ergänzend hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass bei treuhänderischem Halten der Beteiligung keine personelle Verflechtung entsteht (BFH vom 20.05.2021, IV R 31/19). In der Praxis zeigt sich, dass die Immobilien-GmbH gerade wegen dieses Durchgriffsverbots häufig die robustere Hülle für Vermietungskonstellationen mit verbundenen Betrieben ist.

Welche Bagatellgrenzen gibt es seit 2021?

Seit dem Fondsstandortgesetz vom 03.06.2021 erklärt § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG bestimmte Nebentätigkeiten in eng gezogenen Grenzen für unschädlich. Damit reagierte der Gesetzgeber auf die strenge Rechtsprechung, nach der jede noch so kleine schädliche Tätigkeit die gesamte Kürzung kostete.

Nach Satz 3 Buchstabe b ist die Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien im Sinne des Erneuerbare-Energien-Gesetzes sowie aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge unschädlich, soweit die Einnahmen daraus 20 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht übersteigen. Ursprünglich lag diese Grenze bei 10 Prozent; sie wurde durch das Wachstumschancengesetz ab dem Erhebungszeitraum 2023 auf 20 Prozent angehoben. Der Strom darf außerdem nicht an Letztverbraucher geliefert werden, es sei denn, es handelt sich um die eigenen Mieter.

Nach Satz 3 Buchstabe c sind Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes unschädlich, soweit sie 5 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung nicht übersteigen. Damit lassen sich begrenzte Zusatzleistungen gegenüber den eigenen Mietern abbilden, ohne die Kürzung zu gefährden. Satz 3 Buchstabe a betrifft die Begünstigung bei Teileigentum, wenn das Gebäude zu mehr als zwei Dritteln Wohnzwecken dient.

Wer diese Spielräume nutzt, muss den auf die Nebentätigkeit entfallenden Gewinn gesondert ermitteln (§ 9 Nr. 1 Satz 4 GewStG). Wichtig ist die Reichweite dieser Grenzen: Sie sind echte Bagatellgrenzen, kein Freibrief. Überschreitet die Stromlieferung die 20-Prozent-Schwelle oder die Mieternebenleistung die 5-Prozent-Schwelle, ist nicht nur der übersteigende Teil schädlich, sondern die gesamte erweiterte Kürzung entfällt.

Ein verbreiteter Irrtum betrifft die Photovoltaik. Die einkommensteuerliche Befreiung kleinerer Anlagen nach § 3 Nr. 72 EStG, eingeführt mit dem Jahressteuergesetz 2022, hebt die gewerbesteuerliche Schädlichkeit nicht automatisch auf. Wegen des strengen Ausschließlichkeitsmerkmals können Stromeinnahmen weiterhin schädlich sein, wenn sie die 20-Prozent-Grenze des § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchstabe b GewStG sprengen. Eine ausdrückliche Klarstellung durch ein BMF-Schreiben steht aus.

Welche zeitlichen Fallen drohen im ersten und letzten Jahr?

Die zeitliche Ausschließlichkeit verlangt, dass die Begünstigungsvoraussetzungen lückenlos im gesamten Erhebungszeitraum vorliegen, weshalb gerade das erste und das letzte Jahr besondere Sorgfalt erfordern. Eine GmbH ist gewerbesteuerpflichtig bereits ab ihrer Eintragung im Handelsregister. Befasst sie sich erst Monate später überhaupt mit Grundbesitz, ist die Ausschließlichkeit für dieses Jahr nicht von Anfang an erfüllt, und die erweiterte Kürzung scheidet aus (BFH vom 27.10.2021, III R 7/19). Das Stichtagsprinzip des § 20 Abs. 1 Satz 2 GewStDV hilft nicht weiter, denn es gilt nur für die einfache Kürzung, nicht für die erweiterte (BFH vom 15.03.2000, I R 17/99).

Am Ende droht die spiegelbildliche Falle. Veräußert das Unternehmen unterjährig sein letztes Grundstück, stellt sich die Frage, ob die Ausschließlichkeit bis zum Jahresende gewahrt bleibt. Bei einer gewerblich geprägten GmbH & Co. KG kann die erweiterte Kürzung erhalten bleiben, weil die werbende Tätigkeit mit dem Verkauf endet und der Erhebungszeitraum entsprechend abgekürzt wird (BFH vom 18.05.2017, IV R 30/15). Bei der Kapitalgesellschaft gilt das nicht ohne Weiteres, weil deren Gewerbesteuerpflicht erst mit der Verteilung des Vermögens endet und bis dahin Zeiträume ohne Grundbesitz entstehen können.

Praktisch heißt das: Den Erwerb des ersten Objekts und die Veräußerung des letzten Objekts sollte man zeitlich präzise planen, idealerweise auf den Beginn beziehungsweise das Ende eines Erhebungszeitraums abstimmen. Wer hier unbedacht handelt, riskiert für ein ganzes Jahr eine voll gewerbesteuerpflichtige Mietrendite.

Rechenbeispiel: Wie hoch ist die Gewerbesteuer-Ersparnis konkret?

Bei einem Gewerbeertrag von 100.000 Euro aus reiner Grundbesitzverwaltung spart die erweiterte Kürzung in einer Stadt mit einem Hebesatz von 450 Prozent rund 15.750 Euro Gewerbesteuer pro Jahr. Der Rechenweg ist überschaubar.

Ausgangspunkt ist die Gewerbesteuermesszahl von 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 2 GewStG). Auf einen Gewerbeertrag von 100.000 Euro entfällt damit ein Steuermessbetrag von 3.500 Euro. Diesen multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz. Bei einem Hebesatz von 450 Prozent ergibt sich eine Gewerbesteuer von 15.750 Euro.

Wendet die Immobilien-GmbH die erweiterte Kürzung an und besteht der Gewerbeertrag ausschließlich aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes, wird genau dieser Ertrag gekürzt. Der Gewerbeertrag sinkt auf null, und damit auch die Gewerbesteuer. Die Ersparnis beträgt die vollen 15.750 Euro.

Der Effekt steigt mit dem Hebesatz. Bei einem Hebesatz von 500 Prozent läge die vermiedene Gewerbesteuer auf denselben 100.000 Euro bereits bei 17.500 Euro, bei 400 Prozent bei 14.000 Euro. Über mehrere Jahre summiert sich das zu einem erheblichen Betrag, der die laufende Nettorendite der Immobilie spürbar erhöht.

Ein zweiter Aspekt betrifft die Schwelle zur Schädlichkeit. Liefe in demselben Jahr nur eine einzige schädliche Nebentätigkeit, etwa die Mitvermietung einer nicht von einer Bagatellgrenze gedeckten Betriebsvorrichtung, entfiele die erweiterte Kürzung vollständig. Aus den ersparten 15.750 Euro würde dann eine tatsächlich zu zahlende Gewerbesteuer von 15.750 Euro. Das zeigt, wie hoch der Einsatz bei der Ausschließlichkeit ist: Es geht nicht um den Ertrag der schädlichen Tätigkeit, sondern um die Steuerfreiheit des gesamten Vermietungsertrags.

Häufige Fragen

Gilt die erweiterte Kürzung auch für eine GmbH?

Ja. Die erweiterte Kürzung steht gerade auch der Immobilien-GmbH offen und gleicht aus, dass eine Kapitalgesellschaft kraft Rechtsform gewerbliche Einkünfte erzielt. Bei reiner Grundbesitzverwaltung sinkt ihre Gewerbesteuer auf null.

Reicht eine einzige schädliche Tätigkeit, um die Kürzung zu verlieren?

Ja. Eine schädliche Tätigkeit versagt die gesamte erweiterte Kürzung für das betreffende Jahr, selbst wenn der darauf entfallende Betrag gering ist. Eine allgemeine Geringfügigkeitsgrenze hat der Bundesfinanzhof abgelehnt (BFH vom 11.04.2019, III R 36/15).

Ist eine kleine Photovoltaikanlage auf dem Mietshaus unschädlich?

Nur innerhalb der Bagatellgrenze. Stromeinnahmen aus erneuerbaren Energien sind nach § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchstabe b GewStG unschädlich, soweit sie 20 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung nicht übersteigen. Die einkommensteuerliche Befreiung nach § 3 Nr. 72 EStG ändert daran nichts.

Muss die erweiterte Kürzung beantragt werden?

Ja. Sie wird nur auf Antrag gewährt. In Verlustjahren ist von einem Antrag abzuraten, weil er den gewerbesteuerlichen Verlustvortrag mindern würde.

Schadet eine Betriebsaufspaltung der Immobilien-GmbH immer?

Nein. Bei einer Besitz-Kapitalgesellschaft bleibt die Kürzung wegen des Durchgriffsverbots möglich, solange die Besitz-GmbH nicht selbst unmittelbar oder mittelbar zu mehr als 50 Prozent an der Betriebsgesellschaft beteiligt ist. Bei einer Besitz-Personengesellschaft entfällt sie dagegen.

Was passiert im Jahr des Verkaufs des letzten Grundstücks?

Das kommt auf die Rechtsform an. Eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG kann die Kürzung trotz unterjährigen Verkaufs behalten (BFH vom 18.05.2017, IV R 30/15); bei der GmbH ist das nicht gesichert, weil ihre Gewerbesteuerpflicht erst mit der Vermögensverteilung endet.

Unsere fachliche Einschätzung

Aus unserer Sicht ist die erweiterte Kürzung der wirksamste Hebel, um die laufende Mietrendite einer Immobilien-GmbH von der Gewerbesteuer freizustellen. Sie ist allerdings ein Alles-oder-nichts-Instrument, und der häufigste Fehler in der Praxis ist nicht die falsche Berechnung, sondern eine übersehene schädliche Nebentätigkeit. Wir empfehlen drei Schritte.

Zunächst sollten Sie die tatsächlichen Einnahmequellen Ihrer Gesellschaft vollständig durchleuchten und jede Position daraufhin prüfen, ob sie begünstigt, unschädlich oder schädlich ist. Achten Sie besonders auf mitvermietete Betriebsvorrichtungen, auf Strom- und Ladeinfrastruktur sowie auf Sonderleistungen gegenüber Mietern, und halten Sie die 20-Prozent- und die 5-Prozent-Grenze des § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG im Blick.

Sodann sollten Sie verbundene Strukturen prüfen, vor allem eine mögliche Betriebsaufspaltung und Beteiligungen an Personengesellschaften. Wo eine Verflechtung mit einem operativen Betrieb besteht, lässt sich die Kürzung oft durch die richtige Rechtsformhülle und durch das Durchgriffsverbot der Kapitalgesellschaft sichern, sofern die Besitz-GmbH nicht selbst zu mehr als 50 Prozent an der Betriebsgesellschaft beteiligt ist.

Schließlich sollten Sie den zeitlichen Ablauf steuern. Stimmen Sie den Erwerb des ersten und die Veräußerung des letzten Objekts auf den Erhebungszeitraum ab und dokumentieren Sie die lückenlose Ausschließlichkeit. So vermeiden Sie, dass eine an sich saubere Vermietung an einer Anfangs- oder Schlussjahrfalle scheitert. Bei Zweifelsfragen, etwa zur Photovoltaik oder zu Betriebsvorrichtungen, lohnt eine vorherige fachanwaltliche Würdigung, weil eine Korrektur im Nachhinein die Steuerfreiheit eines ganzen Jahres kostet.

Rechtsstand: Juni 2026.