Grundbuchberichtigung bei Testamenten ohne teuren Erbschein erfolgreich durchsetzen

Wenn ein Grundstück vererbt wird, muss das Grundbuch auf die Erben umgeschrieben werden, und das Grundbuchamt verlangt dafür regelmäßig einen Erbschein. Liegt jedoch ein notarielles Testament samt Eröffnungsniederschrift vor, genügt diese öffentliche Urkunde nach § 35 Abs. 1 Satz 2 GBO in aller Regel als Erbnachweis. Eine Pflichtteilsstrafklausel im Testament ändert daran nichts, solange sie den Verlust der Schlusserbenstellung an eine zusätzliche Neuverfügung des überlebenden Ehegatten knüpft. Das Kammergericht Berlin hat 2025 klargestellt, dass das Grundbuchamt in einem solchen Fall nur dann einen Erbschein fordern darf, wenn es konkrete Anhaltspunkte für ein tatsächlich errichtetes späteres Testament gibt. Die bloß abstrakte Möglichkeit reicht nicht.

Wann brauchen Erben für die Grundbuchberichtigung keinen Erbschein?

Erben benötigen keinen Erbschein, wenn ihre Erbenstellung aus einem notariellen Testament hervorgeht und sie dieses zusammen mit der gerichtlichen Eröffnungsniederschrift vorlegen. Stirbt ein im Grundbuch eingetragener Eigentümer, wird das Grundbuch unrichtig, weil die Erben kraft Gesetzes Eigentümer geworden sind, ohne eingetragen zu sein. Die Berichtigung erfolgt auf Antrag nach § 13 Abs. 1 GBO und setzt nach § 22 Abs. 1 GBO voraus, dass die Unrichtigkeit nachgewiesen wird, und zwar durch öffentliche Urkunden im Sinne des § 29 GBO.

Den Erbnachweis kann man grundsätzlich nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis führen, so der Wortlaut von § 35 Abs. 1 Satz 1 GBO. Beruht die Erbfolge aber auf einer Verfügung von Todes wegen, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist, so genügt es nach § 35 Abs. 1 Satz 2 GBO, wenn anstelle des Erbscheins die Verfügung und die Niederschrift über deren Eröffnung vorgelegt werden. Ein eigenhändiges, privatschriftliches Testament zählt nicht dazu; gemeint ist die notarielle Urkunde. Das Grundbuchamt prüft die vorgelegte Verfügung in eigener Verantwortung und legt sie selbst aus, auch wenn schwierige Rechtsfragen zu klären sind.

Was kostet ein Erbschein und warum lohnt sich der Verzicht?

Ein Erbschein verursacht Gebühren, die sich am Wert des Nachlasses bemessen, und seine Erteilung kostet Zeit. Das Nachlassgericht erhebt für den Erbscheinsantrag und für die eidesstattliche Versicherung jeweils eine wertabhängige Gebühr nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, sodass die Belastung bei größeren Nachlässen schnell vierstellig wird. Hinzu kommt die Bearbeitungsdauer, bis der Schein vorliegt.

Liegt ein notarielles Testament vor, lässt sich dieser Aufwand vermeiden. Das Kammergericht Berlin formuliert es deutlich: Verlangt das Grundbuchamt ohne Anlass einen Erbschein, spart der berechtigte Verzicht den Erben Zeit, Kosten und Aufwand. In der Praxis zeigt sich, dass viele Grundbuchämter dennoch routinemäßig einen Erbschein anfordern, um, wie das Gericht es nennt, auf der sicheren Seite zu sein. Genau dieser Reflex war Gegenstand der Entscheidung.

Wie wirkt die Pflichtteilsstrafklausel auf den Erbnachweis?

Die Pflichtteilsstrafklausel ist eine Bestimmung in gemeinschaftlichen Testamenten, die ein Kind, das nach dem Tod des ersten Elternteils seinen Pflichtteil fordert, auch beim zweiten Erbfall auf den Pflichtteil beschränkt. Sie soll den überlebenden Ehegatten davor schützen, schon nach dem ersten Todesfall Liquidität an die Kinder auskehren zu müssen. Für den Erbnachweis wirft sie eine besondere Schwierigkeit auf, weil die Schlusserbenstellung der Kinder unter dem Vorbehalt steht, dass keines von ihnen den Pflichtteil verlangt hat. Wer als Schlusserbe eingetragen werden will, müsste also eine negative Tatsache belegen, nämlich dass die Strafklausel nicht eingreift.

Das Kammergericht hatte dieses Problem schon früher entschärft. Für den Nachweis der negativen Tatsache, dass kein Pflichtteil geltend gemacht wurde, hält es ausnahmsweise eine eidesstattliche Versicherung für ausreichend, sofern auch das Nachlassgericht eine solche Versicherung ohne weitere Ermittlungen einer Erbscheinserteilung zugrunde legen würde. Das Gericht verweist dazu auf seine eigene Entscheidung KG Berlin vom 06.03.2012 – 1 W 10/12. Aus unserer Sicht ist die zentrale Weichenstellung der Entscheidung von 2025 aber eine andere: Es kommt darauf an, ob die Klausel überhaupt unmittelbar zum Verlust der Schlusserbenstellung führt.

Wann darf das Grundbuchamt trotz notariellem Testament einen Erbschein verlangen?

Das Grundbuchamt darf trotz vorgelegtem notariellem Testament einen Erbschein nur verlangen, wenn es die Erbfolge durch die Urkunden nicht für nachgewiesen erachtet, und das setzt konkrete Anhaltspunkte gegen die behauptete Erbenstellung voraus. § 35 Abs. 1 Satz 3 GBO räumt dem Amt zwar das Recht ein, bei Zweifeln dennoch einen Erbschein zu fordern. Diese Befugnis ist jedoch kein Freibrief. Sie greift erst, wenn tatsächliche Gründe dafür sprechen, dass die aus dem Testament abgeleitete Erbfolge nicht zutrifft.

Die rein abstrakte Möglichkeit, dass eine letztwillige Verfügung später geändert oder widerrufen wurde, genügt nicht. Das Kammergericht stellt klar, dass die Möglichkeit späterer Testamente und eines Widerrufs nie auszuschließen ist und nur bei konkreten Anhaltspunkten berücksichtigt werden darf. Den gleichen Maßstab hatte der Bundesgerichtshof bereits für die sogenannte Scheidungsklausel angelegt, auf die das Kammergericht ausdrücklich Bezug nimmt. Auf den vorliegenden Fall übertragen heißt das: Solange die Strafklausel den Schlusserben-Verlust erst durch eine zusätzliche Neuverfügung auslöst, schafft sie keine Lücke im Erbnachweis, die nur ein Erbschein schließen könnte.

Welche Rolle spielt § 2075 BGB bei der Auslegung der Strafklausel?

§ 2075 BGB liefert die Auslegungsregel, an der sich entscheidet, ob das bloße Pflichtteilsverlangen die Schlusserbenstellung beendet. Die Vorschrift betrifft letztwillige Zuwendungen unter einer Bedingung, bei der der Bedachte über unbestimmte Zeit etwas unterlässt oder fortgesetzt tut. Liegt das Verhalten allein in seiner Willkür, ist im Zweifel eine auflösende Bedingung anzunehmen, die Zuwendung fällt also erst weg, wenn der Bedachte die untersagte Handlung vornimmt.

Im konkreten Testament war die Rechtsfolge der Strafklausel aber gerade nicht allein an das Pflichtteilsverlangen geknüpft. Der überlebende Ehegatte sollte bei Geltendmachung des Pflichtteils berechtigt sein, über den frei werdenden Teil neu zu testieren; unterließ er das, blieb es bei der Erbeinsetzung aus dem gemeinschaftlichen Testament. Das Pflichtteilsverlangen für sich genommen führte damit nicht zum Verlust der Schlusserbenstellung. Es hätte zusätzlich eines neuen Testaments des Längstlebenden bedurft. Genau deshalb war die Erbfolge der Söhne aus der notariellen Urkunde ableitbar, ohne dass die Strafklausel eine offene Frage hinterließ.

Fallbeispiel: Wie verlief der Streit um das Berliner Grundstück?

Zwei Eheleute waren je zur Hälfte als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen. 1978 errichteten sie ein notarielles Testament, in dem sie sich gegenseitig zu Alleinerben und ihre beiden Söhne zu gleichen Teilen als Schlusserben des Längstlebenden einsetzten. Die Strafklausel lautete sinngemäß so: Fordert einer der Söhne oder beide nach dem Tod des Erstversterbenden den Pflichtteil, sollen sie auch nach dem Tod des Längstlebenden nur den Pflichtteil erhalten, der überlebende Ehegatte darf dann über den frei werdenden Teil neu testieren, unterbleibt eine neue Verfügung, bleibt es bei der Erbeinsetzung aus dem Testament.

Nach dem Tod beider Eltern beantragten die Söhne unter Vorlage des Testaments und der amtsgerichtlichen Eröffnungsniederschrift die Grundbuchberichtigung. Das Grundbuchamt verlangte zunächst per Zwischenverfügung einen Erbschein oder eine eidesstattliche Versicherung über das Nichteingreifen der Pflichtteilsklausel, später nur noch einen Erbschein. Gegen diese Zwischenverfügung legten die Söhne Beschwerde ein, der das Grundbuchamt nicht abhalf. Das Kammergericht Berlin gab der Beschwerde mit Beschluss vom 28. Januar 2025 – 1 W 37/25 statt. Es entschied, dass kein Eintragungshindernis bestehe und die Zwischenverfügung nicht veranlasst gewesen sei; ein Erbschein war nicht vorzulegen. Maßgeblich war, dass die Strafklausel den Verlust der Schlusserbenstellung von einer zusätzlichen Neuverfügung abhängig machte und für eine solche keine konkreten Anhaltspunkte vorlagen.

Wie formulieren Sie die Strafklausel erbschein-sicher?

Eine Pflichtteilsstrafklausel ist erbschein-sicher, wenn sie den Verlust der Schlusserbenstellung an ein zusätzliches Handeln des überlebenden Ehegatten knüpft und nicht allein an das Pflichtteilsverlangen des Kindes. Die im Berliner Fall verwendete Gestaltung ist dafür das Muster. Sie räumt dem Längstlebenden lediglich die Befugnis ein, nach einem Pflichtteilsverlangen über den frei werdenden Anteil neu zu testieren, und ordnet ausdrücklich an, dass es ohne eine solche Neuverfügung bei der ursprünglichen Erbeinsetzung bleibt. Dadurch ergibt sich die Schlusserbenstellung weiterhin allein aus dem notariellen Testament.

Anders liegt es bei einer Klausel, die den Schlusserben-Verlust unmittelbar und automatisch an das Pflichtteilsverlangen koppelt. Dann hängt die Erbenstellung von einer Tatsache ab, die aus der Urkunde selbst nicht hervorgeht, und das Grundbuchamt kann eher auf einem ergänzenden Nachweis bestehen. Wer ein gemeinschaftliches Testament aufsetzt, sollte die Strafklausel deshalb bewusst so fassen, dass der spätere Erbnachweis ohne Erbschein gelingt. Die notarielle Form ist dabei zwingend, weil nur sie den erleichterten Nachweis nach § 35 Abs. 1 Satz 2 GBO eröffnet.

Häufige Fragen

Genügt ein eigenhändiges Testament für die Grundbuchberichtigung?

Nein. Der erleichterte Nachweis nach § 35 Abs. 1 Satz 2 GBO setzt eine öffentliche Urkunde voraus, also ein notarielles Testament. Ein privatschriftliches Testament reicht nicht, hier bleibt es beim Erbschein.

Muss ich eine eidesstattliche Versicherung abgeben, wenn eine Strafklausel im Testament steht?

Nicht zwingend. Knüpft die Klausel den Verlust der Schlusserbenstellung erst an eine Neuverfügung des überlebenden Ehegatten, ist nach der Entscheidung des Kammergerichts weder ein Erbschein noch eine eidesstattliche Versicherung erforderlich, sofern keine konkreten Anhaltspunkte für ein späteres Testament bestehen.

Wann darf das Grundbuchamt doch einen Erbschein verlangen?

Wenn konkrete Anhaltspunkte dafür sprechen, dass die behauptete Erbfolge nicht zutrifft, etwa Hinweise auf ein späteres oder widerrufenes Testament. Die bloß abstrakte Möglichkeit einer Änderung genügt nach § 35 Abs. 1 Satz 3 GBO nicht.

Gilt das auch, wenn die Schlusserben im Testament nicht namentlich genannt sind?

Hier ist Vorsicht geboten. Das Kammergericht hat in einem anderen, nicht rechtskräftigen Beschluss vom 09.07.2024 – 1 W 27/24 entschieden, dass eine eidesstattliche Versicherung bei im Testament namentlich nicht bezeichneten Kindern gegenüber dem Grundbuchamt nicht genügt. Eine namentliche Benennung der Schlusserben erhöht die Nachweissicherheit.

Spielt das Europäische Nachlasszeugnis eine Rolle?

Das Europäische Nachlasszeugnis ist nach § 35 Abs. 1 Satz 1 GBO dem Erbschein gleichgestellt und wird vor allem bei Auslandsbezug relevant. Im hier behandelten Fall war es ebenso wenig erforderlich wie der Erbschein.

Unsere fachliche Einschätzung

Wer Grundbesitz vererbt, sollte sein Testament notariell errichten und die Pflichtteilsstrafklausel so formulieren, dass der Verlust der Schlusserbenstellung erst durch eine Neuverfügung des überlebenden Ehegatten eintritt, nicht schon durch das bloße Pflichtteilsverlangen. Diese Gestaltung macht den Erbschein für die spätere Grundbuchberichtigung in aller Regel entbehrlich und erspart den Erben Gebühren und Wartezeit. Ergänzend empfiehlt es sich, die Schlusserben im Testament namentlich zu benennen, weil das Kammergericht den erleichterten Nachweis bei nicht bezeichneten Kindern zuletzt enger gezogen hat.

Verlangt das Grundbuchamt im Erbfall gleichwohl pauschal einen Erbschein, lohnt der Widerspruch. Legen Sie das notarielle Testament samt Eröffnungsniederschrift vor und weisen Sie auf § 35 Abs. 1 Satz 2 GBO sowie die Rechtsprechung des Kammergerichts hin; gegen eine ablehnende Zwischenverfügung steht die Beschwerde offen. Aus unserer Sicht ist es sinnvoll, die Nachweisfrage schon bei der Testamentsgestaltung mitzudenken, damit sich der Streit im Erbfall gar nicht erst stellt.

Rechtsstand: Juni 2026.