Wer ein Erbbaurecht bestellt und sich darin zur Sanierung des aufstehenden Gebäudes verpflichtet, zahlt Grunderwerbsteuer auf den kapitalisierten Erbbauzins – nicht auf den Verkehrswert des Grundstücks. Das ist die gute Nachricht. Die schlechte: Wer den Sanierungsauftrag mit der Erbbaurechtsbestellung zu einem einheitlichen Geschäft verklammert, riskiert, dass die Finanzverwaltung die gesamten Sanierungskosten in die Bemessungsgrundlage zieht. Genau an dieser Schnittstelle entscheidet sich, ob Sie fünfstellig sparen oder fünfstellig draufzahlen. Die Norm dahinter ist § 2 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG), der das Erbbaurecht dem Grundstück gleichstellt.

Wie wird die Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht überhaupt bemessen?

Maßgeblich ist der kapitalisierte Erbbauzins, nicht der Wert des Grundstücks oder des Gebäudes. Das Erbbaurecht ist nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG einem Grundstück gleichgestellt, seine erstmalige Bestellung ist deshalb ein steuerbarer Erwerbsvorgang. Die Steuer bemisst sich nach § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung. Beim Erbbaurecht besteht diese Gegenleistung typischerweise nicht in einem Kaufpreis, sondern in der laufenden Verpflichtung, über die gesamte Laufzeit Erbbauzins zu zahlen.

Diese laufende Leistung wird auf einen Barwert hochgerechnet. Rechtlich gesehen handelt es sich um eine wiederkehrende Leistung, deren Kapitalwert nach § 13 BewG zu ermitteln ist. Der Bodenwert des Grundstücks bleibt außen vor, weil das Eigentum am Grund und Boden beim Eigentümer verbleibt. Sie erwerben nur das Recht, das Grundstück zu bebauen und zu nutzen. Genau darin liegt der strukturelle Vorteil des Erbbaurechts gegenüber dem Volleigentum: Die Bemessungsgrundlage ist regelmäßig deutlich niedriger als der Kaufpreis, den Sie für dasselbe Grundstück im Erwerb zahlen würden.

Warum kann eine Sanierungsverpflichtung die Steuer in die Höhe treiben?

Weil sie über die Rechtsprechung zum einheitlichen Vertragswerk Teil des Erwerbsgegenstands werden kann. Der Bundesfinanzhof behandelt einen Erwerbsvorgang dann als auf das bebaute oder baulich veränderte Grundstück gerichtet, wenn der Erwerber über das Ob und Wie der Baumaßnahme nicht mehr frei entscheiden kann (BFH vom 3.3.2015, II R 9/14). In diesem Fall fließen die Baukosten in die Bemessungsgrundlage ein, obwohl sie zivilrechtlich in einem getrennten Vertrag stehen.

Auf das Erbbaurecht übertragen heißt das: Verpflichtet der Erbbauvertrag Sie, das aufstehende Gebäude nach einem vorgegebenen Konzept und durch einen vom Eigentümer benannten Unternehmer zu sanieren, droht die Finanzverwaltung, den kapitalisierten Erbbauzins um die Sanierungskosten zu erhöhen. Aus unserer Sicht ist das der teuerste Fehler in der Gestaltung. Die Sanierungsverpflichtung als solche ist nicht das Problem. Problematisch wird erst die Verklammerung, die dem Erbbauberechtigten die freie Entscheidung über die Bauausführung nimmt. Maßgeblich ist nach den gleichlautenden Ländererlassen vom 20.9.2017 (BStBl I 2017, 1328) das tatsächliche, einvernehmliche Zusammenwirken der Beteiligten, nicht allein die formale Vertragsgestaltung.

Wie trennen Sie den Erbbaurechtsvertrag sauber von der Sanierung?

Indem die Sanierung Ihre eigene unternehmerische Entscheidung bleibt und nicht zur Erwerbsbedingung wird. Entscheidend ist, dass Sie über Umfang, Zeitpunkt, Ausführung und Auftragnehmer der Sanierung frei verfügen. Eine bloße allgemeine Erhaltungs- oder Instandsetzungsklausel im Erbbauvertrag, wie sie in der Erbbaurechtspraxis üblich ist, begründet noch keinen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Sie verpflichtet Sie zur Pflege Ihres eigenen Bauwerks und steht in keinem kausalen Austauschverhältnis zur Rechtsbestellung.

Kritisch wird es, sobald der Grundstückseigentümer die Sanierung steuert: wenn er den Bauunternehmer stellt, das Sanierungskonzept verbindlich vorgibt oder die Erbbaurechtsbestellung von der Beauftragung eines bestimmten Sanierungsträgers abhängig macht. In solchen Konstellationen verschmelzen Rechtsbestellung und Bauleistung zu einem Vorgang. Halten Sie deshalb beide Sphären auch in der Durchführung getrennt. Beauftragen Sie das Sanierungsunternehmen eigenständig, schließen Sie den Werkvertrag erst nach der notariellen Bestellung des Erbbaurechts und vermeiden Sie jede Verknüpfung, die dem Eigentümer faktisch die Bauherrenstellung zuweist. Was im Vertrag sauber getrennt ist, in der Abwicklung aber wieder zusammenläuft, hilft Ihnen vor dem Finanzamt nicht.

Wie kapitalisieren Sie den Erbbauzins korrekt nach § 13 BewG?

Über einen Vervielfältiger, der sich nach der Laufzeit des Erbbaurechts richtet. Der jährliche Erbbauzins ist der Jahreswert der wiederkehrenden Leistung. Bei einem Erbbaurecht mit fester Laufzeit – üblich sind 60 bis 99 Jahre – wird dieser Jahreswert mit dem laufzeitabhängigen Vervielfältiger der Anlage 9a zum Bewertungsgesetz multipliziert. Bei sehr langer Laufzeit nähert sich der Kapitalwert dem Höchstbetrag des § 13 Abs. 2 BewG, also dem 18,6-fachen des Jahreswerts, weil das Gesetz für immerwährende Leistungen nach § 13 Abs. 2 BewG genau diesen Faktor vorsieht.

Diese Deckelung ist der eigentliche Hebel. Selbst bei einer Laufzeit von 99 Jahren steigt der kapitalisierte Erbbauzins nicht ins Unendliche, sondern bleibt auf das rund 18,6-fache der Jahresleistung begrenzt. Der Kapitalisierung liegt ein gesetzlicher Rechnungszins von 5,5 Prozent zugrunde; nach § 13 Abs. 3 BewG kann ein abweichender Wert nicht darauf gestützt werden, dass mit einem anderen Zinssatz zu rechnen sei. Sie können also schon bei Vertragsschluss präzise berechnen, welche Bemessungsgrundlage und welche Steuer auf Sie zukommen. Diese Berechenbarkeit unterscheidet das Erbbaurecht angenehm vom Grundstückskauf, bei dem ein streitanfälliger Grundbesitzwert im Raum stehen kann.

Welche Rolle spielt der Landessteuersatz für Ihre Belastung?

Eine erhebliche, denn der Steuersatz schwankt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Der bundesgesetzliche Regelsatz beträgt nach § 11 GrEStG 3,5 Prozent. Seit der Föderalismusreform dürfen die Länder den Satz jedoch selbst bestimmen; die verfassungsrechtliche Grundlage dafür ist Art. 105 Abs. 2a Satz 2 des Grundgesetzes. Niedersachsen hat von dieser Befugnis Gebrauch gemacht und erhebt die Grunderwerbsteuer mit 5 Prozent.

Für Ihre Planung bedeutet das: Auf jeder eingesparten Bemessungsgrundlage von 100.000 Euro vermeiden Sie in Niedersachsen 5.000 Euro Steuer. Je höher der Landessteuersatz, desto größer der Hebel einer sauberen Vertragstrennung. Wer ein Erbbaurecht in einem Hochsteuerland bestellt und die Sanierungskosten unnötig in die Bemessungsgrundlage zieht, verschenkt entsprechend mehr. Die Steuer wird im Übrigen nach § 11 GrEStG auf volle Euro abgerundet, und sie selbst gehört nach § 9 Abs. 3 GrEStG nicht zur Gegenleistung.

Wann greift statt der Gegenleistung der Grundbesitzwert?

Immer dann, wenn eine Gegenleistung fehlt oder nicht zu ermitteln ist. Nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GrEStG wird die Bemessungsgrundlage in diesen Fällen aus dem Grundbesitzwert nach den §§ 151, 157 des Bewertungsgesetzes abgeleitet. Praktisch relevant wird das beim Erbbaurecht etwa dann, wenn überhaupt kein Erbbauzins vereinbart ist oder das Recht unentgeltlich eingeräumt wird.

Für die typische mittelständische Gestaltung mit vereinbartem Erbbauzins bleibt es jedoch bei der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage. Das ist für Sie günstiger und besser kalkulierbar als der Grundbesitzwert, der bei einem sanierten Objekt deutlich höher ausfallen kann. Achten Sie deshalb darauf, einen angemessenen, marktüblichen Erbbauzins zu vereinbaren. Ein auffällig niedriger oder symbolischer Zins kann die Finanzverwaltung auf den Plan rufen und die Bewertung in Richtung Grundbesitzwert verschieben.

Rechenbeispiel: So wirkt sich die Trennung in Euro aus

Nehmen wir ein Erbbaurecht mit 75 Jahren Laufzeit und einem jährlichen Erbbauzins von 30.000 Euro. Das Gebäude soll für 600.000 Euro saniert werden. Der Standort liegt in Niedersachsen, der Steuersatz beträgt 5 Prozent. Den kapitalisierten Erbbauzins setzen wir mit dem 18,6-fachen Jahreswert an, also dem Höchstwert nach § 13 Abs. 2 BewG, weil bei 75 Jahren Laufzeit der Vervielfältiger praktisch an diese Grenze heranreicht.

Kapitalisierter Erbbauzins: 30.000 Euro × 18,6 = 558.000 Euro.

Variante 1, einheitliches Vertragswerk. Der Eigentümer gibt Sanierungskonzept und Bauunternehmer vor, die Sanierung wird Teil des Erwerbsgegenstands. Bemessungsgrundlage: 558.000 Euro Erbbauzins plus 600.000 Euro Sanierungskosten, zusammen 1.158.000 Euro. Grunderwerbsteuer: 5 Prozent von 1.158.000 Euro ergibt 57.900 Euro.

Variante 2, saubere Trennung. Sie bestellen das Erbbaurecht und beauftragen die Sanierung anschließend eigenständig bei einem von Ihnen gewählten Unternehmen. Bemessungsgrundlage ist allein der kapitalisierte Erbbauzins von 558.000 Euro. Grunderwerbsteuer: 5 Prozent von 558.000 Euro ergibt 27.900 Euro.

Die Differenz beträgt 30.000 Euro. Diese Summe ist keine Steuerersparnis durch Tricks, sondern die schlichte Folge der Tatsache, dass die selbst veranlasste Sanierung Ihres eigenen Bauwerks keine Gegenleistung für die Rechtsbestellung ist. Wer das vertraglich und in der Abwicklung sauber abbildet, zahlt nur auf das, was er tatsächlich erwirbt.

Häufige Fragen

Löst schon die Bestellung des Erbbaurechts Grunderwerbsteuer aus?

Ja. Das Erbbaurecht ist nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG einem Grundstück gleichgestellt, seine erstmalige Bestellung ist ein steuerbarer Erwerbsvorgang. Auch die spätere Übertragung des bestehenden Erbbaurechts ist erneut steuerbar.

Gehört der laufende Erbbauzins zur Bemessungsgrundlage des Gebäudeerwerbs?

Der Erbbauzins gilt nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 GrEStG ausdrücklich nicht als dauernde Last. Beim Erwerb eines bestehenden Erbbaurechts rechnet die Rechtsprechung den vom Erwerber künftig zu zahlenden Erbbauzins gleichwohl nicht der Gegenleistung für das Gebäude zu, weil er das Entgelt für die fortlaufende Nutzung des Grund und Bodens ist. Bei der erstmaligen Bestellung dagegen ist der kapitalisierte Erbbauzins gerade die maßgebliche Gegenleistung.

Erhöht jede Sanierungsklausel im Erbbauvertrag die Steuer?

Nein. Eine allgemeine Instandhaltungs- oder Erhaltungspflicht ist unschädlich. Gefährlich wird nur die Verpflichtung, nach einem fremdbestimmten Konzept und durch einen vorgegebenen Unternehmer zu sanieren, weil dann ein einheitlicher Erwerbsgegenstand entstehen kann.

Wie hoch ist der Steuersatz konkret?

Der Regelsatz nach § 11 GrEStG beträgt 3,5 Prozent. Die Länder dürfen nach Art. 105 Abs. 2a GG abweichen; in Niedersachsen gelten 5 Prozent. Den für Ihr Bundesland gültigen Satz sollten Sie vor jeder Gestaltung prüfen.

Mit welchem Faktor wird der Erbbauzins kapitalisiert?

Mit dem laufzeitabhängigen Vervielfältiger nach § 13 Abs. 1 BewG und Anlage 9a, höchstens jedoch mit dem 18,6-fachen Jahreswert nach § 13 Abs. 2 BewG. Der gesetzliche Rechnungszins beträgt 5,5 Prozent.

Unsere fachliche Einschätzung

Aus unserer Sicht entscheidet sich die Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht mit Sanierungsverpflichtung nicht im Steuerrecht, sondern in der Vertragsarchitektur. Trennen Sie die beiden Geschäfte konsequent: Lassen Sie das Erbbaurecht notariell bestellen, ohne darin einen bestimmten Sanierungsträger oder ein verbindliches Bauprogramm festzuschreiben. Beauftragen Sie die Sanierung erst danach und eigenständig bei einem von Ihnen frei gewählten Unternehmen. So bleibt die Sanierung Ihre Investition in Ihr eigenes Bauwerk und nicht Gegenleistung für die Rechtsbestellung.

Rechnen Sie die Bemessungsgrundlage vor jeder Unterschrift durch: kapitalisierter Erbbauzins nach § 13 BewG, multipliziert mit dem Landessteuersatz. Vereinbaren Sie einen marktüblichen Erbbauzins, damit das Finanzamt nicht ersatzweise auf den höheren Grundbesitzwert nach § 8 Abs. 2 GrEStG ausweicht. Und dokumentieren Sie die eigenständige Vergabe der Sanierung, denn entscheidend ist nicht nur der Vertragstext, sondern das tatsächliche Zusammenwirken der Beteiligten. Wer diese drei Schritte beherzigt, sichert sich eine niedrige, vorab berechenbare Steuerlast und vermeidet den teuren Griff der Finanzverwaltung nach den Sanierungskosten.

Rechtsstand: Juni 2026.