Grundstücksübergabe gegen Pflege: Wann das zerrüttete Verhältnis die Rückübertragung erlaubt

Sie übergeben Haus oder Grundstück zu Lebzeiten an ein Kind oder einen nahen Angehörigen und sichern sich im Gegenzug Pflege, Betreuung und ein Wohnrecht. Solange das Verhältnis trägt, ist das eine sinnvolle Gestaltung der vorweggenommenen Erbfolge. Doch was geschieht, wenn der Übernehmer die Pflege einstellt und das Verhältnis vollständig zerbricht? Das Oberlandesgericht Hamm hat entschieden, dass die Immobilie unter engen Voraussetzungen an den Übergeber zurückfallen kann, selbst wenn der Übergabevertrag keine ausdrückliche Rückforderungsklausel enthält. Tragend ist dabei der Wegfall der Geschäftsgrundlage.

Wann kann eine zu Lebzeiten übertragene Immobilie zurückverlangt werden?

Eine zu Lebzeiten gegen Pflege und Versorgung übertragene Immobilie kann zurückverlangt werden, wenn die Geschäftsgrundlage des Übergabevertrags entfällt. Bei einem Übergabevertrag bildet das intakte persönliche Verhältnis der Beteiligten die unausgesprochene Grundlage der wechselseitigen Pflichten, denn Pflege und Betreuung in der eigenen Häuslichkeit setzen ein Mindestmaß an Vertrauen und Nähe voraus. Zerbricht dieses Verhältnis vollständig, fehlt der Vereinbarung ihre tragende Voraussetzung. Das Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 19. Dezember 2022 – I-22 U 97/17, hat einem Übergeber unter diesen Umständen einen Anspruch auf Rückauflassung des Grundstücks zugesprochen. Der Streit hatte zuvor bereits mehrere Instanzen durchlaufen und war vom Bundesgerichtshof zur erneuten Verhandlung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen worden.

Was bedeutet Wegfall der Geschäftsgrundlage nach Paragraf 313 BGB?

Der Wegfall der Geschäftsgrundlage erlaubt die Anpassung oder Auflösung eines Vertrags, wenn sich die Umstände, die zu seiner Grundlage geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben. Paragraf 313 Absatz 1 BGB gewährt zunächst einen Anspruch auf Anpassung des Vertrags, sofern einem Teil das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Ist eine Anpassung nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, kann der benachteiligte Teil nach Paragraf 313 Absatz 3 BGB vom Vertrag zurücktreten; bei Dauerschuldverhältnissen tritt an die Stelle des Rücktrittsrechts das Recht zur Kündigung. Der Übergabevertrag mit lebenslanger Pflegeverpflichtung ist ein solches Dauerschuldverhältnis, sodass die Auflösung für die Zukunft wirkt und bereits ausgetauschte Leistungen nicht rückwirkend abgewickelt werden.

Reicht jeder Streit für eine Rückübertragung aus?

Nein, ein gewöhnlicher Streit genügt nicht; erforderlich ist eine tiefgreifende und dauerhafte Zerrüttung des Verhältnisses. Die Schwelle liegt hoch, weil die Übertragung grundsätzlich Bestand haben soll und nicht bei jeder Verstimmung rückabgewickelt werden kann. Maßgeblich ist, ob das persönliche Verhältnis so nachhaltig zerstört ist, dass die persönlich zu erbringende Pflege und Betreuung schlechterdings nicht mehr vorstellbar erscheint. Das Oberlandesgericht Hamm stellte darauf ab, dass das Verhältnis der Beteiligten heillos zerrüttet war und eine Fortsetzung der häuslichen Pflege ausschied. Wer Pflege schuldet, sie aber tatsächlich verweigert und den Kontakt zum Berechtigten zusätzlich erschwert, trägt zu dieser Zerrüttung maßgeblich bei.

Muss der Übergeber sich auf eine Geldzahlung statt Pflege verweisen lassen?

Nein, der Übergeber muss sich eine Umwandlung der Pflege in eine Geldzahlung regelmäßig nicht aufdrängen lassen. Paragraf 313 Absatz 1 BGB sieht zwar vorrangig die Anpassung des Vertrags vor, doch diese Anpassung muss dem benachteiligten Teil zumutbar sein. Eine vereinbarte Versorgung in Form persönlicher Sach- und Dienstleistungen verfolgt gerade den Zweck, dem älteren Menschen Zuwendung und Betreuung durch eine vertraute Person zu sichern; dieser Zweck lässt sich durch eine reine Geldrente nicht ersetzen. Das Oberlandesgericht Hamm hielt es dem Übergeber daher nicht für zumutbar, sich anstelle der Pflege auf eine Geldzahlung der Übernehmerin verweisen zu lassen, und sprach die Rückübertragung zu.

Welche Rolle spielen Kündigung, Rücktritt und Schenkungswiderruf?

Neben dem Wegfall der Geschäftsgrundlage kommen je nach Vertragsgestaltung weitere Rechtsbehelfe in Betracht, die das Gericht in seine Prüfung einbezog. Paragraf 314 BGB erlaubt die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung nicht zugemutet werden kann; bei Pflichtverletzungen ist grundsätzlich eine Abmahnung erforderlich, die bei schwerwiegenden Verstößen aber entbehrlich sein kann. Paragraf 323 BGB gewährt bei gegenseitigen Verträgen ein Rücktrittsrecht, wenn der Schuldner trotz angemessener Frist nicht leistet, und Paragraf 346 BGB ordnet als Rücktrittsfolge die Rückgewähr der empfangenen Leistungen an. Handelt es sich um eine unentgeltliche Zuwendung, kann zudem Paragraf 530 BGB greifen, der den Widerruf der Schenkung wegen groben Undanks bei einer schweren Verfehlung des Beschenkten ermöglicht. Welcher Weg trägt, hängt davon ab, ob die Übergabe als entgeltliches Geschäft, als gemischte Schenkung oder als reine Schenkung einzuordnen ist.

Wie wird die Rückübertragung im Grundbuch durchgesetzt?

Die Rückübertragung wird vollzogen, indem der Übernehmer das Grundstück zurück auflässt und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch bewilligt. Solange der Übernehmer noch als Eigentümer eingetragen ist, entspricht das Grundbuch nach der Vertragsauflösung nicht mehr der wahren Rechtslage. Paragraf 894 BGB gibt demjenigen, dessen Recht nicht zutreffend eingetragen ist, einen Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung gegen den Betroffenen. Das Oberlandesgericht Hamm verurteilte die Übernehmerin entsprechend, das Grundstück zurück aufzulassen sowie die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu beantragen und zu bewilligen. Erst mit der Eintragung des Übergebers ist die Rückabwicklung dinglich abgeschlossen.

Fallbeispiel: Der zurückgeforderte Hof nach eingestellter Pflege

Ein rund achtzigjähriger Mann überträgt nach einem schweren Herzinfarkt sein bebautes Grundstück notariell auf eine nahe Angehörige. Im Gegenzug behält er ein Wohnrecht an bestimmten Räumen, und die Übernehmerin verpflichtet sich zu seiner lebenslangen Betreuung und Pflege. Wenige Monate nach der Übertragung stellt die Übernehmerin jede Pflegeleistung ein. Sie erschwert dem Übergeber den Kontakt zu einer ihm vertrauten Person und behindert einen behindertengerechten Umbau, obwohl die Kosten von dritter Seite getragen würden. Das Verhältnis der Beteiligten ist daraufhin vollständig zerrüttet. Das Gericht sieht die Geschäftsgrundlage des Übergabevertrags als entfallen an: Die persönlich geschuldete Pflege ist angesichts der Zerrüttung nicht mehr leistbar, und eine ersatzweise Geldzahlung ist dem Übergeber nicht zumutbar. Die Übernehmerin wird verurteilt, das Grundstück zurück aufzulassen und die Eigentumsumschreibung zu bewilligen; im Gegenzug entfällt ihre Pflegepflicht für die Zukunft.

Häufige Fragen

Genügt es, wenn der Übernehmer die Pflege nur teilweise vernachlässigt?

In der Regel nicht. Erforderlich ist eine tiefgreifende, dauerhafte Zerrüttung, die eine persönliche Pflege ausschließt. Bloße Unzulänglichkeiten oder vorübergehende Spannungen rechtfertigen keine Rückübertragung, sondern allenfalls eine Anpassung der wechselseitigen Pflichten.

Brauche ich für die Rückübertragung eine Klausel im Übergabevertrag?

Nicht zwingend. Das Oberlandesgericht Hamm hat die Rückübertragung auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach Paragraf 313 BGB gestützt, der auch ohne ausdrückliche Vereinbarung greift. Eine vertragliche Rückforderungsklausel schafft jedoch deutlich mehr Sicherheit und erspart langwierige Auseinandersetzungen über die Zerrüttung.

Spielt es eine Rolle, wer die Zerrüttung verschuldet hat?

Ja. Wer die Pflege grundlos verweigert und den Konflikt herbeiführt, kann sich auf die eigene Vertragstreue kaum berufen. Die Verantwortung für die Zerrüttung fließt in die Abwägung ein, ob dem Übergeber das Festhalten am Vertrag noch zugemutet werden kann.

Muss der Übergeber empfangene Gegenleistungen zurückgeben?

Bei einer Rückabwicklung sind grundsätzlich die wechselseitig empfangenen Leistungen auszugleichen. Da der Übergabevertrag mit Pflegeverpflichtung ein Dauerschuldverhältnis ist, wirkt die Auflösung für die Zukunft, und bereits erbrachte Pflegeleistungen werden nicht rückwirkend abgerechnet.

Gilt das Urteil nur unter Verwandten?

Nein. Tragend ist nicht das Verwandtschaftsverhältnis, sondern dass die Übertragung an eine intakte persönliche Beziehung als Geschäftsgrundlage geknüpft war. Die Grundsätze gelten daher auch außerhalb enger Familienverhältnisse, etwa bei Übergaben an Lebensgefährten oder vertraute Dritte.

Was bedeutet die Entscheidung für laufende Pflegevereinbarungen?

Sie bestätigt, dass die Pflichten aus einem Pflege- und Versorgungsvertrag nicht losgelöst vom persönlichen Verhältnis bestehen. Funktioniert die Beziehung nicht mehr, ist der Bestand der Übertragung gefährdet, weshalb beide Seiten ein Interesse an einer fairen, dokumentierten Zusammenarbeit haben.

Unsere fachliche Einschätzung

Die Entscheidung zeigt, dass eine Immobilienübergabe gegen Pflege kein endgültig abgeschlossener Vorgang sein muss, sondern bei tiefgreifender Zerrüttung rückabgewickelt werden kann. Verlassen Sie sich jedoch nicht allein auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage, denn dessen Voraussetzungen sind streng, der Nachweis der Zerrüttung ist aufwendig und der Ausgang eines Rechtsstreits bleibt ungewiss. Wir empfehlen, bereits bei der Gestaltung des Übergabevertrags vorzusorgen.

Vereinbaren Sie erstens eine ausdrückliche Rückforderungsklausel, die typische Störfälle benennt: Einstellung der Pflege, schwere Verfehlungen gegen den Übergeber, nachhaltige Zerrüttung des Verhältnisses sowie weitere Tatbestände wie Insolvenz oder Zwangsvollstreckung beim Übernehmer. Halten Sie zweitens fest, welche Rechtsfolge eintreten soll, etwa die Rückauflassung des Grundstücks, und sichern Sie diesen Anspruch durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch, damit Ihr Rückforderungsrecht auch gegenüber späteren Erwerbern und Gläubigern des Übernehmers wirkt. Regeln Sie drittens für den Fall, dass die persönliche Pflege scheitert, ausdrücklich, ob und in welchem Umfang eine Umwandlung in eine Geldrente in Betracht kommt oder gerade ausgeschlossen sein soll. So vermeiden Sie, dass im Konfliktfall allein die offenen Maßstäbe des Paragrafen 313 BGB über die Rückabwicklung entscheiden. Die steuerlichen Folgen einer Rückübertragung, insbesondere bei zuvor angefallener Schenkungsteuer, sollten Sie frühzeitig mit Ihrer Steuerberatung klären.

Rechtsstand: Juni 2026.