Wer einem Kind 600.000 Euro mit der verbindlichen Auflage zuwendet, davon eine konkret benannte Eigentumswohnung zu kaufen, verschenkt schenkungsteuerlich nicht 600.000 Euro, sondern die Wohnung. Das ist der Kern der mittelbaren Grundstücksschenkung. Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer ist dann der Grundbesitzwert nach den §§ 151, 157 des Bewertungsgesetzes (BewG), und dieser liegt in vielen Fällen unter dem hingegebenen Geldbetrag. Damit das Finanzamt mitspielt, müssen Sie das Objekt vor der Zuwendung genau festlegen, das Geld zweckgebunden hingeben und der Beschenkte muss es auch tatsächlich für genau dieses Grundstück verwenden.

Was ist eine mittelbare Grundstücksschenkung?

Eine mittelbare Grundstücksschenkung liegt vor, wenn der Schenker dem Beschenkten Geld mit der Verpflichtung zuwendet, damit ein bestimmtes, vorher festgelegtes Grundstück zu erwerben oder zu errichten. Rechtlich knüpft die Schenkung an der freigebigen Zuwendung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) an. Der Beschenkte erhält der Form nach Geld, wirtschaftlich aber das Grundstück, weil er über das Geld nicht frei verfügen darf. Genau diese fehlende Verfügungsfreiheit macht das Grundstück zum Gegenstand der Bereicherung im Sinne des § 10 Abs. 1 ErbStG.

Der praktische Hebel steckt in der Bewertung. Geld wird mit dem Nennwert angesetzt, ein Grundstück dagegen mit dem Grundbesitzwert nach den §§ 151, 157 BewG. Dieser typisierte Wert weicht je nach Lage, Gebäudeart und Bewertungsverfahren vom tatsächlich gezahlten Kaufpreis ab, häufig nach unten. Setzen Sie 600.000 Euro ein und stellt das Finanzamt für die erworbene Immobilie einen Grundbesitzwert von 500.000 Euro fest, bemisst sich die Schenkungsteuer nach 500.000 Euro. Die Differenz von 100.000 Euro bleibt schenkungsteuerlich unberücksichtigt. Wie groß dieser Abstand ausfällt, hängt seit der Reform der Grundbesitzbewertung durch das Jahressteuergesetz 2022 stärker vom Einzelfall ab; die systematisch höheren Immobilienwerte ab 2023 behandeln wir in einem eigenen Beitrag.

Warum ist der Grundbesitzwert oft niedriger als der gezahlte Kaufpreis?

Der Grundbesitzwert ist ein typisierter Wert, kein Marktpreis, und genau deshalb fällt er in vielen Konstellationen unter dem realen Kaufpreis aus. Das Bewertungsgesetz kennt drei Verfahren, die je nach Grundstücksart greifen: das Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG für Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, das Ertragswertverfahren nach den §§ 184 ff. BewG für Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke und das Sachwertverfahren nach den §§ 189 ff. BewG als Auffangverfahren. Jedes dieser Verfahren arbeitet mit pauschalierten Größen wie Liegenschaftszinssätzen, Vervielfältigern und Wertzahlen.

Objektspezifische Merkmale, die den realen Preis prägen, lässt das typisierte Verfahren bewusst außer Acht. § 177 Abs. 4 BewG ordnet an, dass wertbeeinflussende Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art im Regelverfahren unberücksichtigt bleiben. Wer einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen will, muss den Weg über ein Gutachten nach § 198 BewG gehen. Für die mittelbare Grundstücksschenkung wirkt diese Typisierung umgekehrt: Solange der typisierte Wert unter dem Kaufpreis bleibt, schlägt sich die Differenz als Steuervorteil nieder.

Welche Voraussetzungen verlangt die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs?

Der Bundesfinanzhof erkennt die mittelbare Grundstücksschenkung nur an, wenn das Objekt vor der Zuwendung genau bestimmt ist, das Geld zweckgebunden hingegeben und tatsächlich für dieses Objekt verwendet wird. Die Verwaltung hat diese Anforderungen in R E 7.3 der Erbschaftsteuer-Richtlinien zusammengefasst. Drei Punkte tragen die Gestaltung.

Erstens muss das konkrete Grundstück feststehen, bevor das Geld fließt. Eine allgemeine Zusage, irgendeine Immobilie zu finanzieren, genügt nicht; der Beschenkte muss erkennbar gerade dieses Objekt erwerben sollen. Zweitens muss sich der Schenker verbindlich verpflichten. Die Zusage muss bis zum Erwerb oder zum Baubeginn vorliegen, die Zahlung spätestens vor der Kaufpreiszahlung. Drittens fordert die Rechtsprechung einen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Geldhingabe und Grundstückserwerb. Reißt dieser Zusammenhang, deutet das auf eine schlichte Geldschenkung hin, über die der Beschenkte frei verfügen konnte.

Bei den Beträgen gibt es eine praktische Untergrenze und eine klare Folge nach oben. Steuert der Schenker weniger als etwa zehn Prozent der Anschaffungskosten bei, behandelt die Verwaltung dies als bloßen Zuschuss; eine mittelbare Grundstücksschenkung entsteht dann nicht. Übersteigt der hingegebene Betrag die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, ist der überschießende Teil eine zusätzliche Geldschenkung und wird mit dem Nennwert angesetzt.

Gilt das auch für Baukosten und für Anteile an einem Grundstück?

Ja, die mittelbare Schenkung beschränkt sich nicht auf den Kauf einer fertigen Immobilie, sondern erfasst auch die Herstellung und die Zuwendung von Grundstücksanteilen. Wendet der Schenker zweckgebunden Geld für die Errichtung eines bestimmten Gebäudes zu, wird das hergestellte Objekt zum Gegenstand der Schenkung. Auch eine mittelbare Anteils- oder Baukostenschenkung ist möglich, etwa wenn der Schenker nur einen Teil der Erwerbskosten trägt oder gezielt die Bauleistungen finanziert. Die Bewertung folgt denselben Grundsätzen: Maßgeblich ist der Grundbesitzwert des entstandenen oder anteilig erworbenen Grundstücks, nicht der eingesetzte Geldbetrag.

Aktuelle Rechtsprechung beschäftigt sich gerade mit diesen Teilbeträgen und mit der Herstellung. Entscheidend bleibt, dass die Zweckbindung auch bei einer Teilfinanzierung sauber dokumentiert ist und der finanzierte Anteil sich klar einem bestimmten Objekt zuordnen lässt. Je genauer Sie im Schenkungsvertrag festhalten, welches Grundstück, welche Bauleistung und welcher Kostenanteil gemeint sind, desto belastbarer steht die Gestaltung.

Welche Folgen hat das BFH-Urteil vom 24. August 2022 für den Steuervorteil?

Das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 24. August 2022 (II R 14/20) hat den klassischen Vorteil der mittelbaren Grundstücksschenkung bei einem Teil der Objekte spürbar entwertet. Der BFH entschied, dass ein zeitnaher, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommener Kaufpreis des zu bewertenden Grundstücks selbst als Vergleichspreis im Sinne des § 183 Abs. 1 BewG herangezogen werden kann. Greift also das Vergleichswertverfahren und liegt ein fremdüblicher Kaufpreis aus zeitnaher Zeit vor, setzt das Finanzamt diesen Kaufpreis als Grundbesitzwert an.

Damit fällt der Abstand zwischen Kaufpreis und typisiertem Wert weg, der die Gestaltung erst attraktiv macht. Im entschiedenen Fall lag der Kaufpreis bei 920.000 Euro, der nach dem Sachwertverfahren ermittelte Wert dagegen bei 518.403 Euro. Wäre das Sachwertverfahren maßgeblich geblieben, hätte sich der Vorteil realisiert. Weil das Objekt jedoch im Vergleichswertverfahren zu bewerten war und ein zeitnaher Kaufpreis vorlag, wurde dieser Kaufpreis angesetzt.

Praktisch bedeutet das eine Weichenstellung nach Grundstücksart. Bei Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern, die typischerweise ins Vergleichswertverfahren fallen, kann der zeitnahe Kaufpreis den Vorteil aufzehren. Bei Objekten im Ertrags- oder Sachwertverfahren, etwa Mietwohngrundstücken, bleibt der Abstand zwischen typisiertem Wert und Kaufpreis dagegen eher erhalten. In der Praxis zeigt sich, dass die Wahl des Objekts über das Gestaltungspotenzial entscheidet.

Welche weiteren steuerlichen Vorteile bringt die mittelbare Grundstücksschenkung?

Neben dem Bewertungseffekt eröffnet die mittelbare Grundstücksschenkung den Zugang zur Steuerbefreiung für vermietete Wohnimmobilien nach § 13d ErbStG. Diese Vorschrift setzt zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nur mit 90 Prozent ihres Werts an, gewährt also einen Befreiungsabschlag von zehn Prozent. Weil bei der mittelbaren Schenkung das Grundstück und nicht das Geld zugewendet wird, lässt sich dieser Abschlag mit der Gestaltung kombinieren. Eine reine Geldschenkung käme nicht in den Genuss des § 13d ErbStG.

Auch ertragsteuerlich bleibt der Beschenkte handlungsfähig. Bei der mittelbaren Grundstücksschenkung führt der Beschenkte die Abschreibung des Schenkers fort, weil er nach § 11d der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung in dessen Position eintritt. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 4. Oktober 2016 (IX R 26/15) bestätigt, dass dem Beschenkten die Absetzung für Abnutzung zusteht. Damit verliert die Gestaltung die laufenden Abschreibungsvolumina nicht, was bei vermieteten Objekten unmittelbar zählt.

Rechenbeispiel: 600.000 Euro zweckgebundenes Geld bei 500.000 Euro Grundbesitzwert

Ein Vater wendet seiner Tochter 600.000 Euro mit der verbindlichen Auflage zu, davon eine konkret bezeichnete vermietete Eigentumswohnung zu erwerben. Die Tochter kauft genau diese Wohnung und zahlt den Kaufpreis. Das Finanzamt stellt für die Wohnung einen Grundbesitzwert von 500.000 Euro nach den §§ 151, 157 BewG fest. Zur Veranschaulichung sei angenommen, dass das maßgebliche Bewertungsverfahren keinen zeitnahen Kaufpreis als Vergleichspreis vorgibt, der Wert von 500.000 Euro also Bestand hat.

Bei einer direkten Geldschenkung von 600.000 Euro wäre der volle Betrag steuerbar. Nach Abzug des Freibetrags für ein Kind von 400.000 Euro nach § 16 ErbStG verblieben 200.000 Euro als steuerpflichtiger Erwerb. Bei der mittelbaren Grundstücksschenkung gilt dagegen der Wert der Wohnung. Handelt es sich um eine vermietete Wohnimmobilie, greift zusätzlich der Abschlag nach § 13d ErbStG: Von den 500.000 Euro sind nur 90 Prozent anzusetzen, also 450.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 Euro verbleiben 50.000 Euro als steuerpflichtiger Erwerb.

Der steuerpflichtige Erwerb sinkt damit von 200.000 Euro auf 50.000 Euro. Der genaue Steuerbetrag hängt von der Steuerklasse und vom Tarif nach § 19 ErbStG ab; die Bemessungsgrundlage schrumpft im Beispiel auf ein Viertel. Den Differenzbetrag von 100.000 Euro zwischen eingesetztem Geld und Grundbesitzwert sowie den Abschlag von 50.000 Euro nach § 13d ErbStG erkauft sich die Gestaltung allein durch die korrekte Strukturierung der Zuwendung.

Häufige Fragen

Muss das Grundstück schon im Schenkungsvertrag benannt sein?

Ja. Das konkrete Objekt muss vor der Geldhingabe feststehen, sonst wertet das Finanzamt die Zuwendung als Geldschenkung. Eine nachträgliche Festlegung trägt die Gestaltung nicht.

Wie weise ich die Zweckbindung gegenüber dem Finanzamt nach?

Über einen schriftlichen Schenkungsvertrag mit verbindlicher Verpflichtung, den Zahlungsfluss vor der Kaufpreiszahlung und die tatsächliche Verwendung für das benannte Objekt. Der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Geldhingabe und Erwerb gehört dokumentiert.

Funktioniert die Gestaltung auch beim Neubau?

Ja. Wenden Sie zweckgebunden Geld für die Herstellung eines bestimmten Gebäudes zu, wird das hergestellte Objekt zum Gegenstand der Schenkung und mit dem Grundbesitzwert bewertet.

Was passiert, wenn ich mehr Geld gebe, als die Immobilie kostet?

Der überschießende Betrag ist eine zusätzliche Geldschenkung und wird mit dem Nennwert angesetzt. Nur der für das Grundstück verwendete Teil profitiert vom Bewertungseffekt.

Lohnt sich die mittelbare Grundstücksschenkung nach dem BFH-Urteil von 2022 überhaupt noch?

Bei Objekten im Ertrags- oder Sachwertverfahren in der Regel ja. Bei Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern kann ein zeitnaher Kaufpreis den Vorteil aufzehren, weil er als Vergleichspreis angesetzt wird.

Unsere fachliche Einschätzung

Aus unserer Sicht bleibt die mittelbare Grundstücksschenkung ein tragfähiges Instrument, aber sie verlangt heute eine genauere Objektauswahl als früher. Prüfen Sie zuerst, in welchem Bewertungsverfahren das Wunschobjekt liegt. Fällt es ins Vergleichswertverfahren und steht ein zeitnaher Kaufpreis im Raum, kann der Bewertungsvorteil nach dem Urteil vom 24. August 2022 entfallen; dann lohnt der Blick auf Objekte im Ertrags- oder Sachwertverfahren.

Strukturieren Sie die Zuwendung sauber und schriftlich. Der Schenkungsvertrag sollte das konkrete Grundstück benennen, die Zweckbindung verbindlich festlegen und den Zahlungsfluss so anordnen, dass das Geld vor der Kaufpreiszahlung fließt. Halten Sie den engen zeitlichen Zusammenhang ein und bewahren Sie die Nachweise auf, denn an diesen Punkten setzt die Finanzverwaltung an.

Verbinden Sie die Gestaltung mit den passenden Befreiungen. Bei vermieteten Wohnimmobilien lässt sich der Abschlag nach § 13d ErbStG kombinieren, die Abschreibung läuft über § 11d EStDV beim Beschenkten weiter. Wir empfehlen, vor der Zuwendung den voraussichtlichen Grundbesitzwert zu ermitteln und mit dem geplanten Kaufpreis abzugleichen, damit der Vorteil nicht durch einen zeitnahen Vergleichspreis ins Leere läuft.

Rechtsstand: Juni 2026.