Mittelbare Grundstücksschenkung: So optimieren Sie die Nachfolge

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Die wichtigsten Erkenntnisse

Mittelbare Schenkungen reduzieren Steuerlast.

Gezielte Geldzuwendungen sind maßgeblich.

Der Grundbesitzwert entscheidet über Steuern.

Fachliche Einordnung: Was ist eine mittelbare Grundstücksschenkung?

Bei einer mittelbaren Grundstücksschenkung gibt ein Schenker Geld. Dieses Geld ist zum Erwerb eines Grundstücks bestimmt. Der Schenker will dem Beschenkten ein bestimmtes Grundstück verschaffen. Die Zuwendung wird dann steuerlich als Grundstücksschenkung behandelt. Die Besteuerungsgrundlage ist der Wert des Grundstücks. Sie bemisst sich nicht nach dem Geldbetrag.

Historisch hatte dieses Modell große Bedeutung. Die Bewertung erfolgte nach Bedarfswerten. Diese Werte lagen oft deutlich unter dem Verkehrswert. Seit der Reform 2008 näherten sich die Werte an. Die Änderungen im BewG 2023 führten zu einer weiteren Annäherung an den Verkehrswert. Dennoch kann es weiterhin Bewertungsunterschiede geben. Diese Unterschiede können eine Verringerung der Bemessungsgrundlage bewirken.

Die rechtlichen Voraussetzungen für die Anerkennung

Für die steuerliche Anerkennung gibt es klare Regeln. Die Finanzverwaltung verlangt bestimmte Voraussetzungen.

Sachliche Voraussetzungen: Der Wille des Schenkers muss auf ein bestimmtes Grundstück gerichtet sein. Eine allgemeine Anweisung genügt nicht. Es muss ein konkretes Grundstück feststehen. Dies gilt auch, wenn der Schenker nur einen Teil der Kosten übernimmt. Die Finanzverwaltung sieht dies als Schenkung eines entsprechenden Teils des Grundstücks. Nur ein unbedeutender Teil der Kosten führt nicht zur Anerkennung. Ein Anteil von bis zu 10 Prozent gilt als unbedeutend. Bei einem Geldzuschuss liegt eine Geldschenkung vor.

Eine Geldschenkung unter Auflage liegt vor, wenn der Beschenkte irgendein Grundstück kaufen soll. Gleiches gilt für einen Baukostenzuschuss. Das Geld muss nicht die gesamten Kosten decken.

Eine schriftliche Dokumentation der Zweckbindung ist ratsam. Sie belegt den Willen des Schenkers.

Zeitliche Voraussetzungen: Ein enger zeitlicher Zusammenhang ist erforderlich. Die Zusage des Geldes muss bis zum Abschluss des Kaufvertrags erfolgen. Die tatsächliche Zahlung kann später stattfinden. Sie muss jedoch vor der Kaufpreiszahlung durch den Beschenkten erfolgen. Formmängel werden durch den Vollzug geheilt.

Aktuelle Rechtsprechung und die Folgen für die Praxis

Die jüngste Rechtsprechung schränkt das Gestaltungspotenzial ein. Ein Urteil des BFH von 2022 ist hier maßgeblich. In dem Fall schenkte ein Vater seiner Tochter Geld. Die Tochter erwarb damit ein Einfamilienhaus. Das Finanzamt setzte den tatsächlichen Kaufpreis als Wert an. Der Wert aus dem Sachwertverfahren war deutlich niedriger. Das Gericht bestätigte die Bewertung des Finanzamts.

Die Entscheidung besagt, dass der Kaufpreis eines Einzelgrundstücks als Vergleichspreis genutzt werden kann. Dies ist möglich, wenn keine Vergleichswerte des Gutachterausschusses vorliegen. Der Kaufpreis des bewerteten Grundstücks selbst kann herangezogen werden. Das Urteil begründet dies mit dem Ziel, den gemeinen Wert zu ermitteln. Ein Rückgriff auf das Sachwertverfahren ist in solchen Fällen nicht nötig.

Für die Praxis bedeutet dies eine deutliche Einschränkung. Das Ausnutzen von Bewertungsunterschieden ist schwieriger geworden. Wenn ein Grundstück im Vergleichswertverfahren bewertet wird, wird der Kaufpreis als Vergleichswert herangezogen. Damit entfällt der steuerliche Vorteil. Für andere Grundstücksarten hat das Urteil keine unmittelbare Auswirkung. Es ist jedoch zu erwarten, dass die Gerichte auch hier eine Bewertung zum gemeinen Wert anstreben.

Steuerliche Vorteile über die Schenkungsteuer hinaus

Die mittelbare Grundstücksschenkung bietet weitere Vorteile. Bei vermieteten Grundstücken kann die Steuerbefreiung genutzt werden. Diese Befreiung steht bei einer Geldschenkung nicht zur Verfügung.

Auch ertragsteuerlich ergeben sich Vorteile. Der Beschenkte kann Abschreibungen (AfA) geltend machen. Er kann die AfA-Berechtigung des Schenkers übernehmen. Dies folgt der sogenannten Fußstapfentheorie. Eine Entscheidung des BFH hat dies bestätigt. Die Entscheidung besagt, dass es unerheblich ist, ob die Anschaffungskosten vom Beschenkten selbst getragen wurden.

Fazit und Handlungsimpulse

Die mittelbare Grundstücksschenkung bleibt ein relevantes Gestaltungsinstrument. Sie erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und Umsetzung. Die aktuelle Rechtsprechung muss beachtet werden. Die Dokumentation des Schenkerwillens ist entscheidend. Sie sichert die Anerkennung der Gestaltung.