Unternehmensteuer & Rechtsform

Rückabwicklung nach § 16 GrEStG: Wann sie die Zurechnung nicht mehr rettet

30. Mai 2026

Autoren: Prof. Dr. Manzur Esskandari, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, Honorarprofessor an der Universität des Saarlandes, Lehrbeauftragter der Hochschule Osnabrück — Dr. Daniela Bick, LL.M. (Taxation), Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht, Lehrbeauftragte der Hochschule Osnabrück — REB Steuerberatung GbR, Osnabrück

TL;DR

§ 1 Abs. 4a S. 3 GrEStG schließt aus, dass eine Rückgängigmachung nach § 16 Abs. 1 GrEStG oder ein Rückerwerb nach § 16 Abs. 2 GrEStG die grunderwerbsteuerliche Zurechnung eines Grundstücks ändert, soweit dies einen Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG vermeiden würde. Rückgängigmachung und Rückerwerb gelten dabei als rückwirkendes Ereignis nach § 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 AO. Der Gesetzgeber zielt damit auf eine bestimmte Gestaltungsabfolge: Gesellschaft grundbesitzlos machen, Share Deal durchführen, anschließend zurückerwerben. Für die laufende Compliance heißt das, dass solche Abfolgen künftig keinen Steuerumgehungseffekt mehr entfalten und im Rahmen der Anzeigepflichten entsprechend zu behandeln sind. Wir empfehlen, jede Rückabwicklung darauf zu prüfen, ob sie mit einem Anteilsgeschäft im selben Zeitraum zusammenfällt.

Welche Gestaltung soll § 1 Abs. 4a S. 3 GrEStG verhindern?

Im Zentrum der Missbrauchsabwehr steht eine konkrete Dreischrittabfolge. Der Gesetzgeber wollte mit § 1 Abs. 4a S. 3 GrEStG vermeiden, dass eine Gesellschaft zunächst mittels eines Vorgangs nach § 1 Abs. 1 GrEStG grundbesitzlos gemacht wird, sodann Gegenstand eines Vorgangs ist, der bei grundbesitzenden Gesellschaften nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG steuerbar ist, um schließlich den Grundbesitz im Wege einer Rückabwicklung nach § 16 GrEStG zurückzuerwerben.

Die Logik der Gestaltung war einfach. Wer eine grundbesitzende Gesellschaft veräußern wollte, übertrug zunächst das Grundstück auf einen Dritten. Damit war die Gesellschaft im Zeitpunkt des anschließenden Share Deals nicht mehr grundbesitzend. Der Tatbestand nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG hätte mangels grundbesitzender Gesellschaft nicht verwirklicht werden können. Nach Abschluss des Share Deals wurde der Grundstückskauf rückabgewickelt, und das Grundstück kehrte zurück.

Diese Abfolge hat die Beratungspraxis intensiv beschäftigt. In der alten Rechtslage war es nicht eindeutig, wie eine Rückabwicklung mit zwischenzeitlichem Anteilsgeschäft grunderwerbsteuerlich einzuordnen ist. Erfahrungsgemäß wurde die Konstellation mit Vorbehalt aufgerufen, weil Finanzverwaltung und Schrifttum unterschiedliche Lösungswege diskutierten.

Welche Streitstände gab es im alten Recht?

Drei Ansätze standen sich gegenüber:

Rückwirkende Änderung der Zurechnung: Es wurde diskutiert, ob die Rückabwicklung nach § 16 GrEStG zu einer rückwirkenden Änderung der Zurechnung für Zwecke der § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG führt. Folge dieser Sichtweise wäre, dass die Gesellschaft im Zeitpunkt der Tatbestandsverwirklichung für Zwecke der Grunderwerbsteuer als grundbesitzend anzusehen war.

Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO: Zudem wurde vertreten, dass Rückabwicklungen in entsprechenden Konstellationen als Gestaltungsmissbrauch in den Anwendungsbereich des § 42 AO fallen.

Keine Tatbestandsverwirklichung: Schließlich wurde diskutiert, ob in Fällen von Rückabwicklungen überhaupt ein Vorgang nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG verwirklicht werden konnte.

Diese drei Linien führten in der Beratung zu unterschiedlichen Risikobewertungen. Aus unserer Sicht hat das Nebeneinander der Ansätze die Sicherheit der Mandanten erheblich beeinträchtigt — jede Linie hatte Befürworter, keine Linie war gefestigt.

Was regelt § 1 Abs. 4a S. 3 GrEStG konkret?

Die Anwendung der allgemeinen Zurechnungsregel nach § 1 Abs. 4a S. 1 und 2 GrEStG ist nach Satz 3 in Fällen der Rückgängigmachung eines Rechtsvorgangs nach § 16 Abs. 1 GrEStG und in Fällen des Rückerwerbs nach § 16 Abs. 2 GrEStG ausgeschlossen, soweit dies zu der Vermeidung eines Erwerbsvorgangs nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG führt.

Die Vorschrift wirkt damit zielgerichtet. Sie greift nur dann, wenn die Rückabwicklung gerade dazu führen würde, dass ein Ergänzungstatbestand nicht mehr verwirklicht wäre. Außerhalb dieser Konstellation entfaltet § 16 GrEStG seine üblichen Wirkungen. Anders gesagt: Wer eine Rückabwicklung aus sachlichen Gründen vornimmt und kein Anteilsgeschäft zwischenschaltet, ist von der Regelung nicht betroffen.

Welche Rolle spielt § 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 AO?

Für die Zurechnung des Grundstücks stellen die Rückgängigmachung und der Rückerwerb ein rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 AO dar. Diese verfahrensrechtliche Anknüpfung ist für die Compliance bedeutsam. Festsetzungen, die ohne �� 1 Abs. 4a S. 3 GrEStG durch eine Rückabwicklung ihre Grundlage verloren hätten, bleiben durch das rückwirkende Ereignis offen.

In der Praxis heißt das, dass ein Anteilsgeschäft, das zwischen einer Veräußerung und ihrer Rückabwicklung liegt, weiterhin als steuerbarer Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG behandelt wird. Die Festsetzung kann auch nach Eintritt der Rückabwicklung erfolgen oder geändert werden. Wer die Rückabwicklung in der Erwartung anstrebt, dass damit ein in der Zwischenzeit ausgelöster Tatbestand entfällt, läuft ins Leere.

Welche Konstellationen sind erfasst?

Die Regelung ist auf zwei klar abgegrenzte Konstellationen zugeschnitten:

§ 16 Abs. 1 GrEStG — Rückgängigmachung des Rechtsvorgangs: Wird ein Erwerbsvorgang vor Übergang des Eigentums an den Erwerber wieder rückgängig gemacht, bleibt diese Rückgängigmachung für die Zurechnung außer Betracht, soweit damit ein Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG vermieden würde.

§ 16 Abs. 2 GrEStG — Rückerwerb: Erfolgt nach Eigentumsübergang ein Rückerwerb durch den ursprünglichen Veräußerer, bleibt auch dieser Rückerwerb für die Zurechnung außer Betracht, soweit damit ein Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG vermieden würde.

Beide Konstellationen folgen demselben Muster: Die Zurechnung wird im Zeitpunkt des Anteilsgeschäfts so behandelt, als wäre die zwischenzeitliche Veräußerung nicht erfolgt. Die Gesellschaft gilt damit als grundbesitzend.

Was bedeutet das für die Beratungspraxis?

Wir empfehlen, jede geplante Rückabwicklung im Vorfeld darauf zu prüfen, ob zwischen Veräußerung und Rückabwicklung Anteilsbewegungen liegen oder geplant sind. Die Prüfung sollte den gesamten Konzern erfassen, nicht nur die unmittelbar betroffene Gesellschaft.

In der Beratung mittelständischer GmbHs sind drei Konstellationen besonders aufmerksam zu behandeln:

Geplante Veräußerung im engen zeitlichen Zusammenhang mit Anteilsgeschäft: Wer eine Veräußerung mit der Absicht eines späteren Rückerwerbs strukturiert, sollte sich der Reichweite des § 1 Abs. 4a S. 3 GrEStG bewusst sein. Eine sachliche Begründung der Veräußerung — getrennt vom Anteilsgeschäft — gewinnt an Bedeutung.

Rückabwicklung wegen Leistungsstörungen während eines Anteilsverkaufs: Auch sachlich veranlasste Rückabwicklungen können in den Anwendungsbereich der Norm fallen, wenn sie zur Vermeidung eines Tatbestands nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG führen. Die Dokumentation des sachlichen Grundes ist hier nicht der Ausweg, weil die Norm objektiv anknüpft.

Mehrstufige Konzernumstrukturierungen: Bei Umstrukturierungen, die mehrere Übertragungen und Rückübertragungen umfassen, sollte die zeitliche Abfolge sauber dokumentiert und mit Blick auf die Ergänzungstatbestände geprüft werden.

Warum ist § 1 Abs. 2 GrEStG von der Missbrauchsregelung nicht erfasst?

Auf den ersten Blick mag verwundern, dass die Änderung der Zuordnung von Grundstücken aufgrund der Verwirklichung von Vorgängen nach § 1 Abs. 2 GrEStG von der Regelung des § 1 Abs. 4a S. 3 GrEStG nicht umfasst ist. Die Übertragung der Verwertungsbefugnis bleibt also außerhalb der Missbrauchsabwehr.

Die Begründung des Gesetzgebers ist konsequent. Folgt man seiner Ansicht, nach der ein Vorgang nach § 1 Abs. 2 GrEStG nicht zu der Übertragung der Zurechnung eines Grundstücks, sondern zur Verdoppelung der Zurechnung führt, so ist die Übertragung der Verwertungsbefugnis schon nicht geeignet, eine Gesellschaft für Zwecke der § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG grundbesitzlos zu machen. Folglich bedarf es keiner besonderen Regelung für entsprechende Konstellationen.

Für die Praxis bedeutet das, dass der Missbrauchsschutz des § 1 Abs. 4a S. 3 GrEStG ausschließlich an § 1 Abs. 1 GrEStG anknüpft. Wer mit Verwertungsbefugnis arbeitet, bewegt sich in einem anderen Regelungsregime — der materielle Streit um die Doppelzurechnung über § 1 Abs. 2 GrEStG ist davon getrennt zu betrachten.

Welche Compliance-Schritte ergeben sich konkret?

Die Compliance-Implikationen lassen sich in drei Ebenen zusammenfassen:

Anzeigepflichten: Anteilsbewegungen, die in einen Zeitraum mit Veräußerung und Rückabwicklung fallen, sind nach § 1 Abs. 4a S. 3 GrEStG auch dann steuerbar, wenn sie auf den ersten Blick auf eine nicht grundbesitzende Gesellschaft treffen. Die Anzeige nach den Vorschriften des GrEStG muss diese Konstellation erfassen.

Festsetzungsrelevanz: Festsetzungen sind auch nach einer Rückabwicklung nicht abschließend. § 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 AO macht die Rückabwicklung zu einem rückwirkenden Ereignis, das Festsetzungen offenhält oder ändert.

Dokumentation der Sachlage: In Konstellationen, in denen Rückabwicklungen aus sachlichen Gründen erfolgen, hilft eine saubere zeitliche und sachliche Dokumentation. Sie ändert zwar nichts am objektiven Tatbestand des § 1 Abs. 4a S. 3 GrEStG, sie erleichtert aber die Verständigung mit der Finanzverwaltung über parallel laufende Vorgänge.

Aus unserer Sicht ist die wichtigste Konsequenz für die Beratung, dass die zeitliche Koordination zwischen Grundstücks- und Anteilsbewegungen an Bedeutung verloren hat. Was nach altem Recht als Gestaltungsoption diskutiert wurde, ist nach neuer Rechtslage kein zuverlässiger Weg mehr.

Rechtsstand: Mai 2026

Häufig gestellte Fragen

Greift § 1 Abs. 4a S. 3 GrEStG auch bei Rückabwicklungen aus sachlichen Gründen?

Die Vorschrift knüpft objektiv an. Sie greift, soweit die Rückgängigmachung oder der Rückerwerb dazu führt, dass ein Erwerbsvorgang nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG vermieden wird. Eine Differenzierung nach Motiven trifft die Norm nicht. Ob die Rückabwicklung sachlich veranlasst war, ist für den Ausschluss nach § 1 Abs. 4a S. 3 GrEStG unerheblich.

Was bedeutet die Einordnung als rückwirkendes Ereignis nach § 175 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 AO?

Die Rückgängigmachung und der Rückerwerb wirken verfahrensrechtlich auf den Zeitpunkt des ursprünglichen Vorgangs zurück. Festsetzungen, die durch die Rückabwicklung berührt werden, können geändert werden. Für § 1 Abs. 4a GrEStG bedeutet das, dass die Zurechnung im Zeitpunkt eines zwischenzeitlichen Anteilsgeschäfts so beurteilt wird, als wäre die Veräußerung nicht erfolgt.

Welche Anteilsbewegungen sind betroffen?

Erfasst sind Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG. Das umfasst sowohl Gesellschafterwechsel in Personen- und Kapitalgesellschaften als auch Anteilsvereinigungen und wirtschaftliche Anteilsbewegungen oberhalb der maßgeblichen Schwelle. Die Vorschrift differenziert nicht zwischen den einzelnen Ergänzungstatbeständen.

Gilt die Missbrauchsregelung auch für die Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG?

Nein. § 1 Abs. 4a S. 3 GrEStG nimmt nur Vorgänge nach § 1 Abs. 1 GrEStG in den Blick. Die Übertragung der Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG ist nach der Wertung des Gesetzgebers ohnehin nicht geeignet, eine Gesellschaft grundbesitzlos zu machen, weil sie die Zurechnung nicht überträgt, sondern verdoppelt.

Müssen Rückabwicklungen jetzt zusätzlich angezeigt werden?

Die Anzeigepflichten nach dem GrEStG bleiben unverändert. Was sich verschiebt, ist die materielle Bewertung: Wer in einem Zeitraum mit Veräußerung und Rückabwicklung auch ein Anteilsgeschäft durchgeführt hat, sollte die Tatbestandsverwirklichung nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG sorgfältig prüfen und in der Anzeige berücksichtigen.