Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG: Wo die Doppelzurechnung weiterhin droht

Welche Rolle spielt die Verwertungsbefugnis im neuen Zurechnungssystem?

§ 1 Abs. 4a GrEStG knüpft die Zurechnung eines Grundstücks an Vorgänge nach § 1 Abs. 1 und Abs. 2 GrEStG. Während § 1 Abs. 1 GrEStG den zivilrechtlichen Rechtsträgerwechsel erfasst, behandelt § 1 Abs. 2 GrEStG die Übertragung der Verwertungsbefugnis. Beide Vorgänge sind im neuen System nebeneinander zurechnungsrelevant.

Die Sätze 4 und 5 des § 1 Abs. 4a GrEStG ordnen ausdrücklich an, dass die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Vermögen einer Gesellschaft auch durch die Übertragung der Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG begründet wird und mit dem Wegfall der insoweit zu erfüllenden tatbestandlichen Voraussetzungen endet. Die Verwertungsbefugnis hat damit einen eigenen Auslöser für Beginn und Ende der Zurechnung — unabhängig vom zivilrechtlichen Eigentum.

Wie verhält sich § 1 Abs. 2 GrEStG zum Zivilrecht?

Die Verwertungsbefugnis bewegt sich nicht im selben Bereich wie das zivilrechtliche Eigentum. Die Übertragung der Verwertungsbefugnis ist für die zivilrechtliche Zurechnung des Grundstücks selbst nicht maßgeblich. Mit anderen Worten: Wer einem anderen die Verwertungsbefugnis einräumt, bleibt zivilrechtlich Eigentümer des Grundstücks. Grunderwerbsteuerlich ist dieser zweite Strang trotzdem relevant.

In der Beratungspraxis begegnet uns die Konstellation vor allem dort, wo wirtschaftliche Einwirkungsmacht und formales Eigentum gezielt getrennt werden — typischerweise in Treuhandverhältnissen, Sicherungsgestaltungen oder Strukturen, in denen ein Dritter dauerhaft über das Grundstück verfügen können soll, ohne ins Grundbuch eingetragen zu werden.

Welches Verhältnis besteht zu § 39 AO?

Die allgemeine steuerrechtliche Zurechnungsvorschrift des § 39 AO hilft hier nicht weiter. Bei der Erlangung der Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG handelt es sich um einen eigenständig zu bestimmenden Rechtsbegriff, der nicht mit der Zurechnung nach § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO identisch ist. Wer Treuhand- oder vergleichbare Gestaltungen prüft, kann sich also nicht ohne Weiteres auf die Maßstäbe des wirtschaftlichen Eigentums verlassen, sondern muss den grunderwerbsteuerlichen Begriff eigenständig anlegen.

Was meint die gewollte Doppelzurechnung über § 1 Abs. 2 GrEStG?

Die für die Praxis entscheidende Aussage liegt in der gesetzgeberischen Wertung des § 1 Abs. 2 GrEStG. Anders als bei Vorgängen nach § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG, die nach neuer Rechtslage keine Zurechnung mehr begründen, soll ein Vorgang nach § 1 Abs. 2 GrEStG nicht zur Übertragung der Zurechnung eines Grundstücks, sondern zur Verdoppelung der Zurechnung führen.

Das bedeutet: Wenn ein Rechtsträger das zivilrechtliche Eigentum am Grundstück hält und ein anderer Rechtsträger die Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG, ist das Grundstück grunderwerbsteuerlich beiden Gesellschaften zugerechnet. Die Zurechnung folgt nicht der formalen Eigentumslage allein, sondern läuft in zwei parallelen Strängen.

Welche Konsequenz hat das für die Ergänzungstatbestände?

Die parallele Zurechnung wirkt sich unmittelbar auf die Ergänzungstatbestände nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG aus. Beide Gesellschaften gelten als grundbesitzend. Anteilsbewegungen auf der einen oder anderen Ebene können daher jeweils einen eigenen Tatbestand auslösen. Aus unserer Sicht ist das die zentrale Herausforderung für Strukturen, in denen Eigentum und Verwertungsbefugnis getrennt zugeordnet sind.

In der Beratung mittelständischer GmbHs sind insbesondere folgende Konstellationen aufmerksam zu behandeln:

Treuhandverhältnisse mit Verwertungsmacht: Wo ein Treuhänder zivilrechtliches Eigentum hält und der Treugeber die Verwertungsbefugnis innehat, sind beide Rechtsträger grunderwerbsteuerlich grundbesitzend. Anteilsbewegungen in beiden Strukturen sind in den Blick zu nehmen.

Sicherungsübereignungen und Sicherungstreuhand: Soweit die Sicherungsgestaltung die Voraussetzungen des § 1 Abs. 2 GrEStG erfüllt, gilt die Doppelzurechnung. Die grunderwerbsteuerliche Folge muss in der Strukturierung der Sicherheit berücksichtigt werden.

Konzerninterne Übertragungen der Verwertungsbefugnis: Wenn die Verwertungsbefugnis innerhalb eines Konzerns von einer Gesellschaft auf eine andere übertragen wird, ohne dass das zivilrechtliche Eigentum mitgeht, entsteht ein zusätzlicher Zurechnungsstrang. Anteilsbewegungen auf dieser zweiten Ebene werden eigenständig steuerbar.

Warum gerät die Neuregelung in Spannung zum Übermaßverbot?

Der Aufsatz formuliert eine deutliche Kritik. Mit der Neuregelung wird ausdrücklich auf die gleichzeitige Zurechnung von Grundstücken zu zwei Gesellschaften abgezielt, sofern das zivilrechtliche Eigentum und die Verwertungsbefugnis unterschiedlichen Gesellschaften zustehen. Diese gewollte Doppelzurechnung läuft strukturell auf dasselbe Ergebnis hinaus, das die Finanzverwaltung in der alten Rechtslage für Vorgänge nach § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG vertreten hatte — mit dem Unterschied, dass sie jetzt gesetzgeberisch verankert ist.

Im Schrifttum war zur alten Rechtslage argumentiert worden, dass eine Auslegung des Grunderwerbsteuerrechts, nach der Grundstücke mehreren Rechtsträgern zugleich zuzurechnen sind, überbordend erscheine. Steuerumgehungen im Anwendungsbereich des § 1 Abs. 3 GrEStG ließen sich auch ohne eine mehrfache Zurechnung verhindern. Die mehrfache Zurechnung sei vom Übermaßverbot erfasst.

Diese Argumentation ist auf § 1 Abs. 2a, 2b und Abs. 3a GrEStG zu übertragen. Auch in deren Anwendungsbereich ist die Notwendigkeit für die mehrfache Zurechnung eines Grundstücks für die Verhinderung von Steuerumgehungen nicht ersichtlich.

Welche Konsequenz zieht der Aufsatz daraus?

Die im Aufsatz gezogene Konsequenz ist deutlich: Die vorgesehene doppelte Zurechnung von Grundstücken aufgrund der Verwirklichung von § 1 Abs. 2 GrEStG unterliegenden Vorgängen sollte in gleichem Maße gegen das Übermaßverbot verstoßen wie die von der Finanzverwaltung in der alten Rechtslage angenommene doppelte Zurechnung.

Auf den insoweit anzunehmenden Verstoß ist es ohne Einfluss, dass die doppelte Zurechnung sich nunmehr aus § 1 Abs. 2 GrEStG unterliegenden Vorgängen ergeben soll. Eine Notwendigkeit für die doppelte Zurechnung von Grundstücken im Anwendungsbereich von § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG ergibt sich aus dem Zweck eben dieser Normen nicht. Erfahrungsgemäß zieht das Argument: Wenn die mehrfache Zurechnung in einem Bereich überflüssig ist, ist sie es im anderen Bereich auch.

Wie geht der Aufsatz zur Rechtsprechung über?

Mit Blick auf die zukünftige Rechtsprechung bleibt abzuwarten, ob diese in der durch den Gesetzgeber vorgesehenen doppelten Zurechnung eines Grundstücks einen Verstoß gegen das Übermaßverbot sieht. Es ist zu erwarten, dass es hinsichtlich einer möglichen doppelten Zurechnung von Grundstücken auch zukünftig zu Rechtsstreitigkeiten kommt.

Aus unserer Sicht ist das die zentrale offene Compliance-Frage des § 1 Abs. 4a GrEStG. Während die Klarstellung für Share Deals nach § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG die Praxis spürbar entlastet, bleibt für Verwertungsbefugnisgestaltungen ein ungeklärtes Risikofeld.

Welche Konsequenzen ergeben sich für die Compliance?

Die Konsequenzen lassen sich in drei Ebenen zusammenfassen:

Vollständige Erfassung der Zurechnungsstränge: Wer Treuhand-, Sicherungs- oder vergleichbare Gestaltungen prüft, sollte für jedes Grundstück getrennt dokumentieren, welcher Rechtsträger das zivilrechtliche Eigentum hält und welcher Rechtsträger die Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG. Beide Stränge sind grunderwerbsteuerlich grundbesitzend und damit Anknüpfungspunkt für Ergänzungstatbestände.

Anteilsbewegungen auf beiden Ebenen prüfen: In der laufenden Compliance sind Anteilsbewegungen sowohl in der zivilrechtlich eigentumshaltenden Gesellschaft als auch in der die Verwertungsbefugnis innehaltenden Gesellschaft zu erfassen. Beide Ebenen können einen Tatbestand nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG auslösen, ohne dass eine Verschiebung zur anderen Ebene erfolgt.

Rechtsprechungslage im Blick behalten: Die zu erwartende Rechtsprechung zum Übermaßverbot kann den Anwendungsbereich der gewollten Doppelzurechnung einschränken. In strittigen Konstellationen sollte die Festsetzung mit Blick auf eine spätere Klärung dokumentiert und gegebenenfalls offengehalten werden.

Wie sollten Treuhand- und Sicherungskonstruktionen behandelt werden?

Wir empfehlen, Treuhand- und Sicherungsgestaltungen mit Grundstücksbezug schon bei der Strukturierung grunderwerbsteuerlich zu analysieren. Drei Prüfschritte sind aus unserer Sicht dabei wesentlich:

Begriffsanalyse der Verwertungsbefugnis: Liegen die Voraussetzungen des § 1 Abs. 2 GrEStG in der konkreten Gestaltung tatsächlich vor? Da die Verwertungsbefugnis ein eigenständig zu bestimmender Rechtsbegriff ist, der nicht mit dem wirtschaftlichen Eigentum nach § 39 AO identisch ist, lohnt der Blick auf die spezifischen Tatbestandsvoraussetzungen.

Strukturplanung der zweiten Ebene: Steht die Verwertungsbefugnis bei einer Gesellschaft, in der Anteilsbewegungen geplant sind, sollten diese Bewegungen daraufhin geprüft werden, ob sie einen Tatbestand nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG auslösen.

Dokumentation der Doppelzurechnung: Soweit die Gestaltung beide Zurechnungsstränge eröffnet, sollte das im Mandatsakt klar dokumentiert sein. So lassen sich spätere Auseinandersetzungen mit der Finanzverwaltung — etwa zur Frage, welche Anteilsbewegung welchen Tatbestand auslöst — sauber aufarbeiten.

Welche Bewertung legt die Praxis nahe?

Die Beratungspraxis steht bei der Verwertungsbefugnis vor einer Sondersituation. Während § 1 Abs. 4a GrEStG für Share Deals nach § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG eine spürbare Klarstellung schafft, ist die Zurechnungsfrage für § 1 Abs. 2 GrEStG gerade nicht entschärft, sondern gesetzgeberisch verankert worden. Aus unserer Sicht sind drei Punkte besonders zu beachten:

Erstens bleibt die Verwertungsbefugnis ein eigener Zurechnungsgrund. Beratungsfälle, in denen wirtschaftliche Einwirkungsmacht und zivilrechtliches Eigentum auseinanderfallen, müssen grunderwerbsteuerlich beide Stränge prüfen.

Zweitens ist die Doppelzurechnung gesetzlich angelegt — die Klarstellung des § 1 Abs. 4a GrEStG entlastet hier nicht.

Drittens bleibt das Übermaßverbot als Maßstab für künftige Rechtsstreitigkeiten relevant. Die Argumentation des Schrifttums zur alten Rechtslage ist auf die neue Lage übertragbar — sie steht aber unter dem Vorbehalt einer höchstrichterlichen Klärung.

In der Beratung empfehlen wir, jede Gestaltung mit Verwertungsbefugnisbezug mit besonderer Sorgfalt zu behandeln. Solange die Rechtsprechung zur Vereinbarkeit der gewollten Doppelzurechnung mit dem Übermaßverbot nicht geklärt ist, gehört das Risiko paralleler Tatbestandsverwirklichung in die Mandantenkommunikation.

Rechtsstand: Mai 2026

Häufig gestellte Fragen

Begründet die Übertragung der Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG eine eigenständige Grundbesitzeigenschaft?

Ja. Nach § 1 Abs. 4a S. 4 und 5 GrEStG wird die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Vermögen einer Gesellschaft auch durch die Übertragung der Verwertungsbefugnis begründet und endet mit dem Wegfall der insoweit zu erfüllenden tatbestandlichen Voraussetzungen. Die Verwertungsbefugnis steht damit als eigener Zurechnungsgrund neben dem zivilrechtlichen Erwerb.

Was ist mit „gewollter Doppelzurechnung" konkret gemeint?

Nach der Wertung des Gesetzgebers führt ein Vorgang nach § 1 Abs. 2 GrEStG nicht zur Übertragung der Zurechnung, sondern zur Verdoppelung der Zurechnung. Wenn das zivilrechtliche Eigentum bei einer Gesellschaft und die Verwertungsbefugnis bei einer anderen liegt, ist das Grundstück beiden Gesellschaften grunderwerbsteuerlich zugerechnet.

Welche Folge hat das für Anteilsübertragungen?

Beide Gesellschaften gelten als grundbesitzend. Anteilsbewegungen können daher auf der einen wie auf der anderen Ebene einen eigenen Tatbestand nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG auslösen. Die Tatbestandsverwirklichung verschiebt sich nicht zwischen den Ebenen, sie kann eigenständig auftreten.

Ist die Doppelzurechnung über § 1 Abs. 2 GrEStG mit dem Übermaßverbot vereinbar?

Diese Frage ist offen. Im Schrifttum wird vertreten, dass die gewollte Doppelzurechnung in gleichem Maße gegen das Übermaßverbot verstoßen sollte wie die in der alten Rechtslage von der Finanzverwaltung angenommene doppelte Zurechnung. Eine höchstrichterliche Klärung steht aus. Es ist zu erwarten, dass es hinsichtlich der doppelten Zurechnung auch zukünftig zu Rechtsstreitigkeiten kommt.

Hilft § 39 AO bei der Beurteilung der Verwertungsbefugnis?

Nein, nicht unmittelbar. Die Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG ist ein eigenständig zu bestimmender Rechtsbegriff. Sie ist nicht mit der Zurechnung nach § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO identisch. Die grunderwerbsteuerliche Prüfung folgt damit eigenen Maßstäben.