Share Deal in mehrstöckigen Strukturen: Wegfall der doppelten Grunderwerbsteuer

Wie wurde ein Grundstück bisher in mehrstöckigen Strukturen zugerechnet?

In Beteiligungspyramiden — eine Obergesellschaft hält Anteile an einer grundbesitzenden Untergesellschaft — entsprach es ständiger Rechtsprechung, dass einer Obergesellschaft ein Grundstück der Untergesellschaft grunderwerbsteuerlich dann zuzurechnen ist, wenn die Obergesellschaft in Bezug auf dieses Grundstück einen Vorgang nach § 1 Abs. 3 oder Abs. 3a GrEStG verwirklicht hat.

Voraussetzung war stets, dass die Gesellschaft, deren Anteile Gegenstand des maßgeblichen Vorgangs sind, im Zeitpunkt der Tatbestandsverwirklichung bereits grundbesitzend ist. Wer also in eine Struktur einstieg, in der die Tochter ein Grundstück hielt, übernahm dieses Grundstück nicht nur wirtschaftlich, sondern in der grunderwerbsteuerlichen Logik auch zurechnungstechnisch.

Wann endete die Zurechnung zur Obergesellschaft?

Die Zurechnung endete nach der alten Linie in drei Konstellationen:

Drittvorgang: Ein Dritter verwirklicht in Bezug auf das Grundstück einen unter § 1 Abs. 3 oder Abs. 3a GrEStG fallenden Vorgang.

Schwellenunterschreitung: Die Beteiligung an der grundbesitzenden Gesellschaft sinkt unter die maßgebliche Schwelle von 90 %.

Veräußerung: Die grundbesitzende Gesellschaft verwirklicht in Bezug auf das Grundstück einen Veräußerungsvorgang nach § 1 Abs. 1 oder Abs. 2 GrEStG.

Eine zwischenzeitlich vertretene Sonderlinie der Rechtsprechung, nach der auch Vorgänge nach § 1 Abs. 2a und Abs. 2b GrEStG die Zurechnung zu einer Obergesellschaft begründen oder terminieren können, ist mit Urteil vom 14. Dezember 2022 aufgegeben worden. Die Finanzverwaltung hat sich dieser Sichtweise mit den gleichlautenden Erlassen vom 16. Oktober 2023 angeschlossen.

Wo lag der Streit um die doppelte Zurechnung?

Umstritten war indes, ob sich aufgrund der Verwirklichung eines Vorgangs nach § 1 Abs. 3 oder Abs. 3a GrEStG durch die Obergesellschaft eine doppelte Zurechnung eines Grundstücks ergeben kann. In diesem Fall würde die Verwirklichung eines entsprechenden Vorgangs durch die Obergesellschaft nicht die Übertragung der Zurechnung, sondern deren Verdoppelung begründen.

Die Konsequenz hätte für die Praxis weit gereicht. Ein auf der Ebene der Obergesellschaft verwirklichter Vorgang nach § 1 Abs. 2a bis Abs. 3a GrEStG würde zugleich auch stets einen steuerbaren Vorgang im Sinne dieser Vorschriften auf der Ebene der Untergesellschaft begründen. Wer eine Holding mit grundbesitzender Tochter erwarb, hätte die Grunderwerbsteuer auf beiden Ebenen schultern müssen.

Wie hat die Finanzverwaltung den Streit eingeordnet?

Aus Sicht der Finanzverwaltung waren in der bisherigen Rechtslage sowohl die doppelte Zurechnung eines Grundstücks als auch die doppelte Entstehung der Grunderwerbsteuer auf den Ebenen von Ober- und Untergesellschaft denkbar. Diese Position hat die Finanzverwaltung in den gleichlautenden Erlassen ausdrücklich vertreten.

Was hat das Schrifttum dagegen vorgebracht?

Die Literatur hat dieser Position widersprochen. Eine Auslegung des Grunderwerbsteuerrechts, nach der Grundstücke mehreren Rechtsträgern zugleich zuzurechnen sind, erscheine überbordend, da Steuerumgehungen im Anwendungsbereich des § 1 Abs. 3 GrEStG auch ohne eine mehrfache Zurechnung verhindert würden. Die Ansicht der Finanzverwaltung sei daher vom Übermaßverbot erfasst.

Diese Argumentation ist auf § 1 Abs. 2a, 2b und Abs. 3a GrEStG zu übertragen. Auch in deren Anwendungsbereich ist die Notwendigkeit für die mehrfache Zurechnung eines Grundstücks für die Verhinderung von Steuerumgehungen nicht ersichtlich. Erfahrungsgemäß lief die Debatte für die Praxis auf eine ungelöste Spannung hinaus: Die Finanzverwaltung legte den doppelten Maßstab an, die Steuerpflichtigen mussten ihn beklagen.

Was hat sich durch § 1 Abs. 4a GrEStG verändert?

Mit der Neuregelung wird die Frage nach der Möglichkeit einer doppelten Zurechnung von Grundstücken aufgrund der Verwirklichung von Vorgängen nach § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG gegenstandslos. Diese Vorgänge können in der neuen Rechtslage die grunderwerbsteuerliche Zurechnung eines Grundstücks nicht mehr begründen.

Für die Beratungspraxis ist das eine grundlegende Verschiebung. Wer einen Anteilsdeal an einer Holding mit grundbesitzender Tochter strukturiert, muss nicht mehr fürchten, dass der Erwerb auf zwei Ebenen Grunderwerbsteuer auslöst. Aus unserer Sicht ist das die wichtigste praktische Folgerung aus § 1 Abs. 4a GrEStG für mittelständische Erwerbsstrukturen.

Da aufgrund der alten Streitfrage mit umfangreichen Rechtsstreitigkeiten zwischen Finanzverwaltung und Steuerpflichtigen zu rechnen war, schafft die Neuregelung insoweit Rechtssicherheit. Der Gesetzgeber hat sich nunmehr ausdrücklich gegen die mehrfache Zurechnung von Grundstücken aufgrund der Verwirklichung von Vorgängen nach § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG entschieden.

Welche Linie verfolgt die Neuregelung dogmatisch?

Die ausschließliche Anknüpfung der Zurechnung an Vorgänge nach § 1 Abs. 1 und Abs. 2 GrEStG zieht eine klare Trennlinie. Vorgänge, die einen zivilrechtlichen Rechtsträgerwechsel oder die Übertragung der Verwertungsbefugnis zum Gegenstand haben, ändern die Zurechnung. Vorgänge, die nur einen Rechtsträgerwechsel fingieren, ändern sie nicht.

Damit ist eine systematische Frage geklärt, die in den letzten Jahren die Gestaltungspraxis erheblich belastet hat. Beraterseits hieß das in jedem Anteilskauf an einer grundbesitzenden Struktur: erst Doppelzurechnungsfrage prüfen, dann Tatbestand prüfen. Diese Vorprüfung entfällt für Share Deals.

Wie wirkt sich die Neuregelung im Beispielfall aus?

Der Aufsatz illustriert den Unterschied an einer typischen Konstellation. Die B-KG erwirbt im Jahr 2025 hundert Prozent der Anteile am Kapital der A-GmbH durch Rechtsgeschäft. Im Jahr 2026 gehen hundert Prozent der Anteile am Vermögen der B-KG zu je fünfzig Prozent auf die Neugesellschafter X und Y über. Die A-GmbH hatte im Jahr 2024 ein Grundstück erworben.

Wie sah die Lösung nach altem Recht aus?

Im Jahr 2024 verwirklicht die A-GmbH einen Tatbestand nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Damit ist die A-GmbH eine grundbesitzende Gesellschaft.

Im Jahr 2025 wird mit Abschluss des Rechtsgeschäfts bezüglich des Grundstücks der A-GmbH durch die B-KG ein Tatbestand nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 oder Nr. 3 GrEStG verwirklicht. Mit der Erfüllung des Rechtsgeschäfts wird auf Ebene der A-GmbH zusätzlich der Tatbestand nach § 1 Abs. 2b GrEStG verwirklicht. Das Grundstück ist daher nun sowohl der A-GmbH als auch der B-KG zuzurechnen. Die Steuer entsteht auf zwei Ebenen.

Im Jahr 2026 trifft der Wechsel der Gesellschafter auf B-KG-Ebene auf eine Struktur, in der das Grundstück doppelt zugerechnet ist. Auf Ebene der B-KG wird unmittelbar der Tatbestand des § 1 Abs. 2a GrEStG verwirklicht, auf Ebene der A-GmbH mittelbar der Tatbestand des § 1 Abs. 2b GrEStG. Die Zurechnung ändert sich durch diese Vorgänge nicht.

Wie sieht die Lösung nach neuer Rechtslage aus?

Im Jahr 2024 verwirklicht die A-GmbH einen Tatbestand nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Das Grundstück ist der A-GmbH nach § 1 Abs. 4a S. 1 GrEStG zuzurechnen.

Im Jahr 2025 wird mit Abschluss des Rechtsgeschäfts bezüglich des Grundstücks der A-GmbH durch die B-KG zwar weiterhin ein Tatbestand nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 oder Nr. 3 GrEStG verwirklicht. Auf Ebene der A-GmbH wird mit Erfüllung des Rechtsgeschäfts auch weiterhin der Tatbestand nach § 1 Abs. 2b GrEStG verwirklicht. Das Grundstück ist nach § 1 Abs. 4a S. 1 GrEStG aber weiterhin ausschließlich der A-GmbH zuzurechnen. Die Verwirklichung der Tatbestände nach § 1 Abs. 2b und Abs. 3 GrEStG hat keine Auswirkung auf die Zurechnung.

Im Jahr 2026 wird auf Ebene der A-GmbH der Tatbestand des § 1 Abs. 2b GrEStG verwirklicht, da das Grundstück ihr weiterhin zugerechnet ist. Die Verwirklichung dieses Tatbestands ändert die Zurechnung wiederum nicht. Die B-KG ist für grunderwerbsteuerliche Zwecke nicht als grundbesitzend anzusehen, sodass auf Ebene der B-KG kein grunderwerbsteuerbarer Vorgang verwirklicht wird.

Der Unterschied zur alten Rechtslage liegt damit nicht im Tatbestand auf Ebene der A-GmbH, sondern in der entfallenen Steuerentstehung auf Ebene der B-KG. Der Gestaltungsaufwand zur Vermeidung der zweiten Steuerentstehung — etwa über Vorratsstrukturen oder zeitliches Entzerren — wird in diesem Bereich überflüssig.

Welche Konsequenzen ergeben sich für die Gestaltungspraxis?

Drei Punkte sind für die Beratung mittelständischer Holdingstrukturen besonders relevant:

Vorprüfung Doppelzurechnung entfällt: Wer einen Share Deal an einer Struktur mit grundbesitzender Tochter strukturiert, muss die Frage der Doppelzurechnung über § 1 Abs. 3 oder Abs. 3a GrEStG nicht mehr aufrufen. Die Tatbestandsprüfung kann sich auf die Ebene konzentrieren, auf der das Grundstück tatsächlich zugerechnet ist.

Tatbestandsverwirklichung in der Tochter bleibt: Verwirklicht die grundbesitzende Tochter selbst einen Tatbestand nach § 1 Abs. 2b GrEStG — etwa weil sich ihre Gesellschafterstruktur ändert —, wird die Steuer dort ausgelöst. Die Zurechnung bleibt unverändert auf Tochterebene.

Mittelbare Vorgänge über die Obergesellschaft: Auch mittelbare Veränderungen auf einer höheren Ebene können einen Tatbestand auf Tochterebene auslösen, ohne dass dadurch die Zurechnung verschoben oder verdoppelt wird. Der Beratungsfokus liegt damit auf den Tatbeständen, nicht mehr auf der Zurechnungsfrage.

Wir empfehlen, in jeder Erwerbsstruktur frühzeitig zu dokumentieren, welche Gesellschaft das Grundstück nach § 1 Abs. 4a GrEStG hält und welche Beteiligungsbewegungen auf welcher Ebene welchen Ergänzungstatbestand auslösen. Die Klarstellung des Gesetzgebers macht die Strukturanalyse einfacher, sie macht sie nicht überflüssig.

Rechtsstand: Mai 2026

Häufig gestellte Fragen

Fällt beim Erwerb einer Holding mit grundbesitzender Tochter-GmbH jetzt nur noch einmal Grunderwerbsteuer an?

Für Anteilsübertragungen, die § 1 Abs. 3 oder Abs. 3a GrEStG erfüllen, begründet der Vorgang keine zusätzliche Zurechnung auf Erwerberebene mehr. Die Steuer entsteht damit grundsätzlich nicht doppelt. Ob in der konkreten Struktur weitere Tatbestände — etwa § 1 Abs. 2b GrEStG auf Ebene der Tochter — erfüllt sind, muss gesondert geprüft werden.

Wann ist eine Gesellschaft nach neuer Rechtslage grundbesitzend?

Eine Gesellschaft ist nach § 1 Abs. 4a S. 1 GrEStG grundbesitzend, wenn sie das Grundstück durch einen Rechtsvorgang nach § 1 Abs. 1 GrEStG erworben hat. Ergänzend kann nach § 1 Abs. 4a S. 4 GrEStG auch die Übertragung der Verwertungsbefugnis nach § 1 Abs. 2 GrEStG zur Grundbesitzeigenschaft führen. Anteilsübertragungen nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG begründen die Grundbesitzeigenschaft dagegen nicht.

Was passiert mit Strukturen, die unter altem Recht doppelt zugerechnet waren?

Die Zurechnung nach § 1 Abs. 4a GrEStG knüpft an die in der Vergangenheit verwirklichten Vorgänge nach § 1 Abs. 1 und Abs. 2 GrEStG an. Eine in der Vergangenheit entstandene doppelte Zurechnung auf Grundlage der alten Verwaltungsauffassung wird durch die Neuregelung in laufenden Fällen relevant. Für solche Konstellationen sollte die konkrete Übergangslage im Einzelfall geprüft werden.

Begründet ein Anteilserwerb über 90 % nach neuer Rechtslage die Grundbesitzeigenschaft der Erwerberin?

Nein. § 1 Abs. 4a GrEStG knüpft die Zurechnung ausschließlich an Vorgänge nach § 1 Abs. 1 und Abs. 2 GrEStG. Ein Anteilserwerb, der § 1 Abs. 3 oder Abs. 3a GrEStG erfüllt, kann zwar einen steuerbaren Tatbestand bilden, er verschiebt die Zurechnung des Grundstücks jedoch nicht auf den Erwerber.

Ändert sich durch die Neuregelung etwas an der 90 %-Schwelle?

Die maßgebliche Schwelle der einschlägigen Ergänzungstatbestände wird durch § 1 Abs. 4a GrEStG nicht angetastet. Geändert wird nur die Frage, welche Vorgänge eine Zurechnung des Grundstücks begründen oder beenden. Die Tatbestände selbst — insbesondere die Schwellenwerte und Zeiträume — bleiben unverändert anwendbar.