Betriebsaufspaltung und erweiterte Kürzung

Wer Immobilien über eine Gesellschaft verwaltet, kennt die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung als wirksames Instrument, um Mieterträge nahezu vollständig von der Gewerbesteuer freizustellen. Sobald aber eine Betriebsaufspaltung ins Spiel kommt, ist dieser Vorteil in Gefahr. Die Überlassung eines Grundstücks an die eigene Betriebsgesellschaft kann die Kürzung kosten, und der Unterschied summiert sich über die Jahre zu erheblichen Beträgen. Ob die Kürzung erhalten bleibt oder verloren geht, entscheidet allein die Struktur.

Was ist die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung?

Die erweiterte Kürzung ist eine Vergünstigung für Grundstücksunternehmen. Nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG kann ein Unternehmen, das ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt, den darauf entfallenden Gewerbeertrag vollständig kürzen und damit faktisch von der Gewerbesteuer freistellen. Daneben darf es eigenes Kapitalvermögen verwalten, ohne die Begünstigung zu verlieren.

Der Sinn dieser Regelung liegt im Ausgleich eines Rechtsformnachteils. Eine vermögensverwaltende Tätigkeit ist ihrem Wesen nach nicht gewerblich. Eine Kapitalgesellschaft und eine gewerblich geprägte Personengesellschaft unterliegen aber allein kraft ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer, auch wenn sie nur Grundstücke vermieten. Die erweiterte Kürzung soll sie deshalb so stellen, als hielten die Gesellschafter den Grundbesitz unmittelbar im Privatvermögen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Gesellschaft die Grenze zur bloßen Vermögensverwaltung nicht überschreitet, und genau hier liegt das Problem der Betriebsaufspaltung.

Warum schließt eine Betriebsaufspaltung die erweiterte Kürzung aus?

Eine Betriebsaufspaltung verwandelt die Vermietung in eine gewerbliche Tätigkeit. Überlässt eine Besitz-Personengesellschaft der von denselben Personen beherrschten Betriebsgesellschaft ein Grundstück, ist sie nicht mehr bloß vermögensverwaltend, sondern originär gewerblich tätig. Sie nimmt über die Weitergabe der Betriebseinrichtung an die beherrschte Betriebsgesellschaft selbst am wirtschaftlichen Verkehr teil und überschreitet damit den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung (BFH v. 29.3.1973, I R 174/72).

Damit entfällt die Geschäftsgrundlage der erweiterten Kürzung. Die Gewerbesteuerpflicht des Besitzunternehmens beruht in diesem Fall nicht mehr nur auf der Rechtsform, sondern auf einer tatsächlich gewerblichen Betätigung. Für einen Ausgleich des Rechtsformnachteils ist dann kein Raum mehr, und die Kürzung ist zu versagen. Bei einer Besitz-Personengesellschaft kommt verschärfend hinzu, dass die gewerbliche Tätigkeit nach § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG auf die gesamte Tätigkeit der Gesellschaft abfärbt.

Wie sichern beteiligungsidentische Schwester-Kapitalgesellschaften die Kürzung?

Hier liegt der eigentliche Gestaltungshebel. Setzt man auf der Besitz- und der Betriebsseite zwei beteiligungsidentische Schwester-Kapitalgesellschaften ein, liegt steuerrechtlich gerade keine Betriebsaufspaltung vor (BFH v. 1.8.1979, I R 111/78). Grund ist das sogenannte Durchgriffsverbot. Einer Besitz-GmbH können weder die von ihren Gesellschaftern gehaltenen Anteile an der Betriebs-GmbH noch die damit verbundene Beherrschung zugerechnet werden, weil es sich um eigenständige Rechtsträger mit eigener Abschirmwirkung handelt.

Liegt keine Betriebsaufspaltung vor, bleibt die Besitz-Kapitalgesellschaft rein vermögensverwaltend. Sie kann die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch nehmen, selbst wenn ihre Gesellschafter zugleich die beherrschenden Gesellschafter der Mieterin sind. Anders liegt es nur, wenn die Besitz-Kapitalgesellschaft selbst Anteile an der Betriebsgesellschaft hält und diese kraft eigenen Anteilsbesitzes beherrschen kann; dann entsteht eine Betriebsaufspaltung im Mutter-Tochter-Verhältnis und die Kürzung entfällt. Entscheidend ist also nicht, ob dieselben Personen im Hintergrund stehen, sondern auf welcher Ebene die Anteile gehalten werden.

Was hat das BFH-Urteil zur mittelbaren Beteiligung geändert?

In den vergangenen Jahren ist Bewegung in die Rechtsprechung gekommen, und das hat für Verunsicherung gesorgt. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass auch eine nur mittelbar über eine Kapitalgesellschaft gehaltene Beteiligung an einer Besitz-Personengesellschaft für die personelle Verflechtung zählen kann (BFH v. 16.9.2021, IV R 7/18). Damit hat der für Personengesellschaften zuständige IV. Senat das Durchgriffsverbot für diese Konstellation gelockert.

Für die hier entscheidende Gestaltung mit Schwester-Kapitalgesellschaften ändert sich dadurch jedoch nichts. Das Urteil betrifft ausdrücklich nur die Beteiligung an einer Besitz-Personengesellschaft, nicht an einer Besitz-Kapitalgesellschaft. Für Kapitalgesellschaften ist der I. Senat zuständig, der am Durchgriffsverbot festhält. Die Finanzverwaltung hat das ausdrücklich klargestellt: Die Rechtsprechung zur fehlenden personellen Verflechtung zwischen Schwester-Kapitalgesellschaften bleibt weiter anwendbar (BMF v. 21.11.2022). Wer auf die kapitalistische Schwesterstruktur setzt, steht damit unverändert auf sicherem Boden.

Welche Rolle spielt eine Treuhand an den Anteilen?

Eine weitere Möglichkeit, die personelle Verflechtung und damit die Betriebsaufspaltung zu vermeiden, liegt in der Anteilszuordnung. Hält der mehrheitlich an der Betriebsgesellschaft beteiligte Gesellschafter seine Anteile an der Besitzgesellschaft nur treuhänderisch und muss er seine eigenen Interessen denen des Treugebers unterordnen, fehlt es trotz rechnerischer Mehrheit an der Beherrschungsidentität (BFH v. 20.5.2021, IV R 31/19). Dann liegt keine Betriebsaufspaltung vor, und die erweiterte Kürzung bleibt erhalten.

Die Mehrheitsbeteiligung verliert dadurch nicht generell ihre Bedeutung. Der Bundesfinanzhof hat im selben Urteil klargestellt, dass eine Mehrheitsbeteiligung im Regelfall die Beherrschung vermittelt; die personelle Verflechtung lässt sich nicht allein über eine Geschäftsführungsfunktion herleiten. Die Treuhand ist deshalb kein beliebiges Gestaltungsmittel, sondern muss wirtschaftlich tatsächlich gewollt und durchgeführt sein. Wer eine Treuhand nur auf dem Papier vereinbart, riskiert, dass die Finanzverwaltung sie nicht anerkennt.

Ein Rechenbeispiel zur Größenordnung

Eine vermögensverwaltende Gesellschaft erzielt aus der Vermietung ihres Grundbesitzes einen Gewerbeertrag von 500.000 Euro im Jahr. Liegt eine Betriebsaufspaltung vor und ist die erweiterte Kürzung deshalb ausgeschlossen, fällt darauf Gewerbesteuer an. Bei der Steuermesszahl von 3,5 Prozent und einem Hebesatz von 400 Prozent ergibt das eine jährliche Gewerbesteuer von 70.000 Euro.

Greift dagegen die erweiterte Kürzung, weil die Struktur keine Betriebsaufspaltung begründet, wird der auf den eigenen Grundbesitz entfallende Gewerbeertrag vollständig gekürzt, und die Gewerbesteuer auf die Mieterträge entfällt. Der Unterschied von 70.000 Euro pro Jahr summiert sich über zehn Jahre auf 700.000 Euro. An diesem Beispiel zeigt sich, dass die Rechtsformfrage auf der Besitzseite keine Formalie ist, sondern unmittelbar auf das Ergebnis durchschlägt.

Häufige Fehler in der Praxis

Drei Fehler sehen wir wiederholt. Erstens wird die Betriebsimmobilie in einer Besitz-Personengesellschaft gehalten, die zugleich die Betriebs-GmbH beherrscht; die Beteiligten gehen von einer harmlosen Vermietung aus und bemerken erst in der Betriebsprüfung, dass die erweiterte Kürzung von Anfang an ausgeschlossen war. Zweitens wird die kapitalistische Struktur falsch aufgesetzt, indem die Besitz-GmbH selbst Anteile an der Betriebs-GmbH hält; damit entsteht die Betriebsaufspaltung, die man gerade vermeiden wollte. Drittens wird eine Treuhand nur formal vereinbart, ohne sie tatsächlich zu leben, sodass sie der steuerlichen Anerkennung nicht standhält.

Häufige Fragen

Schließt jede Betriebsaufspaltung die erweiterte Kürzung aus?

Bei einer Besitz-Personengesellschaft ja, weil deren Tätigkeit durch die Überlassung an die beherrschte Betriebsgesellschaft gewerblich wird. Bei einer Besitz-Kapitalgesellschaft kommt es darauf an, ob sie selbst die Betriebsgesellschaft beherrscht oder ob lediglich identische Gesellschafter im Hintergrund stehen.

Warum dürfen Schwester-Kapitalgesellschaften die Kürzung nutzen?

Weil zwischen ihnen wegen des Durchgriffsverbots keine personelle Verflechtung besteht und damit keine Betriebsaufspaltung vorliegt. Die Besitz-Kapitalgesellschaft bleibt rein vermögensverwaltend und erfüllt die Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.

Hat das Urteil zur mittelbaren Beteiligung die Schwesterstruktur gefährdet?

Nein. Das Urteil IV R 7/18 betrifft nur Besitz-Personengesellschaften. Für Schwester-Kapitalgesellschaften gilt das Durchgriffsverbot fort, was die Finanzverwaltung im BMF-Schreiben vom 21.11.2022 ausdrücklich bestätigt hat.

Kann ich die Kürzung auch über eine Treuhand sichern?

Das ist möglich, wenn die Treuhand wirtschaftlich tatsächlich gewollt und durchgeführt ist und der Treuhänder seine Interessen denen des Treugebers unterordnen muss. Eine nur auf dem Papier vereinbarte Treuhand erkennt die Finanzverwaltung dagegen nicht an.

Darf die Besitz-Kapitalgesellschaft neben Immobilien auch Wertpapiere halten?

Ja. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG erlaubt ausdrücklich, neben der Verwaltung eigenen Grundbesitzes auch eigenes Kapitalvermögen zu verwalten, ohne die Kürzung für die Immobilienerträge zu verlieren.

Unsere fachliche Einschätzung

Die erweiterte Kürzung ist für vermögensverwaltende Immobilienstrukturen einer der wertvollsten Steuervorteile überhaupt, und eine Betriebsaufspaltung kann ihn mit einem Federstrich beseitigen. Aus unserer Sicht entscheidet sich die Frage fast immer auf der Besitzseite: Wer die Betriebsimmobilie in einer Personengesellschaft hält und zugleich die Betriebsgesellschaft beherrscht, verliert die Kürzung, oft ohne es zu wissen. Wer dagegen die beteiligungsidentische Schwester-Kapitalgesellschaft wählt, sichert sie sich dauerhaft und vermeidet zugleich das Auflösungsrisiko der Betriebsaufspaltung.

Wir empfehlen, jede bestehende Vermietung an eine beherrschte Gesellschaft daraufhin zu prüfen, ob sie eine Betriebsaufspaltung begründet und ob die erweiterte Kürzung dadurch verloren geht. Steht die Struktur erst am Anfang, lohnt sich die Rechtsformentscheidung mit Blick auf die Gewerbesteuer besonders, weil sie sich später nur noch mit Aufwand und stillen Reserven korrigieren lässt.

Rechtsstand: Juni 2026.