Wer ein Unternehmen, einen GmbH-Anteil oder ein Grundstück verschenkt oder vererbt, zahlt Erbschaft- oder Schenkungsteuer nicht auf den Kaufpreis, den er einmal gezahlt hat, sondern auf den steuerlichen Wert zum Stichtag. Maßstab ist nach § 9 BewG der gemeine Wert, also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Wie dieser Wert konkret zu ermitteln ist, regelt das Bewertungsgesetz mit standardisierten Verfahren: für Unternehmen und Anteile das vereinfachte Ertragswertverfahren der §§ 199 bis 203 BewG, für Grundbesitz das Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren der §§ 176 ff. BewG. Wer die Logik dieser Verfahren kennt, erkennt auch, wo sie systematisch zu hoch greifen und wie sich ein überhöhter Steuerwert korrigieren lässt.

Was bedeutet der gemeine Wert nach § 9 BewG?

Der gemeine Wert ist der Preis, der bei einer Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsguts zu erzielen wäre. So definiert es § 9 Abs. 2 BewG, und dieser Wert ist der durchgängige Maßstab für die Erbschaft- und Schenkungsteuer. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, etwa eine Notlage des Verkäufers oder eine besondere Vorliebe des Käufers, bleiben dabei außer Betracht.

Dass es gerade auf diesen Verkehrswert ankommt, ist keine bloße Verwaltungsübung, sondern verfassungsrechtlich vorgegeben. Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 7.11.2006 (1 BvL 10/02, BStBl. II 2007, 192) entschieden, dass alle Vermögensarten für Zwecke der Erbschaftsteuer realitätsgerecht und am gemeinen Wert orientiert zu bewerten sind. Seither zieht sich dieses Ziel durch das gesamte Bewertungsrecht. Die Verfahren, die das Gesetz vorgibt, sind nichts anderes als Hilfsmittel, um sich diesem Wert in standardisierter Form anzunähern, wenn kein konkreter Marktpreis vorliegt.

Für den Unternehmer heißt das zweierlei. Erstens spielt es für die Steuer keine Rolle, was er selbst für den Betrieb oder die Immobilie bezahlt hat; entscheidend ist der Wert am Tag der Schenkung oder des Erbfalls. Zweitens darf er erwarten, dass der angesetzte Wert den tatsächlichen Verkehrswert nicht übersteigt. Genau hier setzt die Korrekturmöglichkeit über ein Gutachten an, auf die wir weiter unten zurückkommen.

Wie wird ein Unternehmen oder GmbH-Anteil bewertet?

Nicht börsennotierte Anteile an Kapitalgesellschaften und Betriebsvermögen werden mit dem gemeinen Wert angesetzt; lässt er sich nicht aus zeitnahen Verkäufen ableiten, ist er aus den Ertragsaussichten oder einer anderen anerkannten Methode herzuleiten (§ 11 Abs. 2 BewG). Für diesen Regelfall stellt das Gesetz mit dem vereinfachten Ertragswertverfahren der §§ 199 bis 203 BewG ein praktikables Standardverfahren bereit. Es darf angewendet werden, wenn es nicht zu offensichtlich unzutreffenden Ergebnissen führt (§ 199 Abs. 1 BewG).

Die Mechanik ist überschaubar. Den Ausgangspunkt bildet der zukünftig nachhaltig erzielbare Jahresertrag. Dieser wird in der Praxis aus den Betriebsergebnissen der letzten drei abgelaufenen Wirtschaftsjahre abgeleitet und um einige Hinzurechnungen und Kürzungen bereinigt, etwa um außerordentliche Erträge oder einen angemessenen Unternehmerlohn. Der so ermittelte Jahresertrag wird anschließend mit dem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Dieser Faktor beträgt nach § 203 Abs. 1 BewG für Bewertungsstichtage seit dem 1. Januar 2016 feste 13,75. Vorher war er an die Umlaufrendite öffentlicher Anleihen gekoppelt und schoss in der Niedrigzinsphase auf Werte über 17, was zu absurd hohen Unternehmenswerten führte. Der Gesetzgeber hat ihn deshalb auf 13,75 gedeckelt.

Bestimmte Vermögensteile werden nicht über den Ertrag erfasst, sondern gesondert mit ihrem eigenen gemeinen Wert hinzugerechnet. Das betrifft nach § 200 BewG das nicht betriebsnotwendige Vermögen, also Wirtschaftsgüter, die sich aus dem Betrieb herauslösen lassen, ohne ihn zu beeinträchtigen, ferner Beteiligungen an anderen Gesellschaften und das innerhalb von zwei Jahren vor dem Stichtag eingelegte junge Betriebsvermögen. Diese Posten erscheinen also zusätzlich zum kapitalisierten Ertragswert in der Rechnung.

Welche Rolle spielt der Substanzwert als Untergrenze?

Der Substanzwert ist die Summe der gemeinen Werte aller einzelnen Wirtschaftsgüter abzüglich der Schulden und bildet nach § 11 Abs. 2 Satz 3 BewG die Untergrenze der Unternehmensbewertung. Der Ertragswert darf diesen Substanzwert nicht unterschreiten. Liegt der nach dem Ertragswertverfahren ermittelte Wert darunter, ist mindestens der Substanzwert anzusetzen.

Hinter dieser Regel steht eine einfache Überlegung. Ein Unternehmen ist für einen Erwerber niemals weniger wert als die Summe seiner Vermögensgegenstände nach Abzug der Verbindlichkeiten, denn er könnte den Betrieb zerschlagen und die Einzelteile verwerten. Bei ertragsschwachen, aber substanzreichen Unternehmen kann der Substanzwert deshalb den Ertragswert deutlich übersteigen und wird dann maßgebend.

In der Praxis trifft das vor allem Gesellschaften mit hohem Anlage- oder Immobilienvermögen und vergleichsweise geringen laufenden Gewinnen. Wer eine vermögensverwaltende GmbH oder ein Familienunternehmen mit großem Grundbesitz überträgt, sollte den Substanzwert von vornherein im Blick haben. Es nützt wenig, den Jahresertrag rechnerisch zu drücken, wenn der Substanzwert ohnehin die Untergrenze setzt.

Wie wird Grundbesitz bewertet?

Grundbesitz wird nach den §§ 176 ff. BewG mit dem Grundbesitzwert angesetzt, der ebenfalls den gemeinen Wert abbilden soll. Das Gesetz kennt dafür drei Verfahren, die sich nach der Art des Grundstücks richten. Welches Verfahren greift, hängt davon ab, ob für die jeweilige Grundstücksart aussagekräftige Vergleichsdaten oder marktübliche Erträge vorliegen.

Das Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG kommt bei Wohnungs- und Teileigentum sowie bei Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung. Hier wird der Wert aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet, in der Regel über die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 24.8.2022 (II R 14/20, DStR 2022, 2619) klargestellt, dass auch ein zeitnaher Kaufpreis des zu bewertenden Grundstücks selbst ein Vergleichspreis im Sinne des § 183 Abs. 1 BewG sein kann. Wer das Grundstück also kurz vor der Übertragung zu einem fremdüblichen Preis erworben hat, muss damit rechnen, dass dieser Preis den Steuerwert bestimmt.

Das Ertragswertverfahren der §§ 184 ff. BewG gilt für vermietete Wohn- und Geschäftsgrundstücke, bei denen der nachhaltig erzielbare Mietertrag den Wert prägt. Hier fließen der Bodenwert, der Reinertrag aus der Vermietung und ein gesetzlich vorgegebener Liegenschaftszinssatz in die Berechnung ein. Das Sachwertverfahren der §§ 189 ff. BewG schließlich ist das Auffangverfahren für alle übrigen Grundstücke, etwa eigengenutzte Geschäftsbauten oder besondere Objekte, für die es weder Vergleichspreise noch eine übliche Miete gibt. Dabei werden Bodenwert und Gebäudesachwert addiert und mit einer Wertzahl an den Markt angepasst.

Festgestellt wird der Grundbesitzwert gesondert nach § 151 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit § 157 Abs. 1 BewG durch das Lagefinanzamt. Dieser Feststellungsbescheid ist ein Grundlagenbescheid und bindet das Erbschaftsteuerfinanzamt. Wer sich gegen den Wert wehren will, muss deshalb gegen die gesonderte Feststellung vorgehen, nicht erst gegen den späteren Steuerbescheid.

Warum liefern die typisierten Verfahren oft zu hohe Werte?

Die Bewertungsverfahren des BewG arbeiten mit Typisierungen und Pauschalen, und genau das führt regelmäßig zu Werten oberhalb des tatsächlichen Verkehrswerts. Das Gesetz nimmt das bewusst in Kauf, weil eine individuelle Verkehrswertermittlung für jeden Einzelfall die Finanzverwaltung überfordern würde. Der Preis dieser Vereinfachung ist eine gewisse Grobheit nach oben.

Bei Grundstücken bleiben objektspezifische Merkmale im typisierten Verfahren grundsätzlich unberücksichtigt (§ 177 Abs. 4 BewG). Erhebliche Baumängel, ein Reparaturstau, ungünstige Grundstückszuschnitte oder eine wirtschaftliche Belastung durch einen Nießbrauch fließen in die schematische Berechnung nicht ein. Das Verfahren rechnet mit dem typischen, mangelfreien Objekt, nicht mit dem konkreten. Beim vereinfachten Ertragswertverfahren für Unternehmen wirkt der starre Kapitalisierungsfaktor 13,75 in dieselbe Richtung: Ein gut verdienendes Unternehmen wird mit dem 13,75-fachen seines bereinigten Jahresertrags angesetzt, was häufig oberhalb dessen liegt, was ein Erwerber im realen Verhandlungsprozess zu zahlen bereit wäre, gerade bei stark personengeprägten Betrieben.

In der Praxis zeigt sich, dass diese Überbewertung kein Randproblem ist. Wer den vom Finanzamt angesetzten Wert ungeprüft hinnimmt, verschenkt häufig Steuersubstanz. Aus unserer Sicht gehört deshalb zu jeder Nachfolgeplanung die Kontrollfrage, ob der typisierte Wert dem wahren Verkehrswert standhält.

Wie lässt sich ein überhöhter Wert korrigieren?

Der Steuerpflichtige kann nachweisen, dass der gemeine Wert eines Grundstücks niedriger ist als der nach dem typisierten Verfahren ermittelte Wert; dieser niedrigere Wert ist dann anzusetzen (§ 198 BewG). Das ist der zentrale Hebel gegen überhöhte Grundbesitzwerte. Der Nachweis wird in aller Regel durch ein Gutachten geführt, üblicherweise durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken oder durch den örtlichen Gutachterausschuss.

Über das Gutachten lassen sich gerade jene wertmindernden Umstände geltend machen, die das pauschale Verfahren ausblendet. Ein Sachverständiger kann den Reparaturstau beziffern, eine schlechte Bausubstanz, eine wirtschaftliche Belastung oder einen ungünstigen Zuschnitt berücksichtigen und so zu einem Verkehrswert unterhalb des Grundbesitzwerts gelangen. Ebenso greift hier die erwähnte Rechtsprechung: Ein fremdüblicher, zeitnaher Kaufpreis kann den niedrigeren gemeinen Wert belegen, wirkt aber im Vergleichswertverfahren auch umgekehrt, wenn er über dem typisierten Wert liegt.

Bei Unternehmensanteilen verläuft die Korrektur etwas anders. Hier ist das vereinfachte Ertragswertverfahren ohnehin nur zulässig, soweit es nicht zu offensichtlich unzutreffenden Ergebnissen führt (§ 199 Abs. 1 BewG). Wo es das tut, etwa weil die letzten drei Jahre nicht repräsentativ waren oder der Faktor 13,75 den Wert sprengt, lässt sich der gemeine Wert über eine fundierte Unternehmensbewertung nach anerkannten Methoden, etwa nach dem IDW-Standard S 1, belegen. Die Beweislast für den niedrigeren Wert trägt allerdings der Steuerpflichtige.

Rechenbeispiel: GmbH-Anteil im vereinfachten Ertragswertverfahren

Eine GmbH soll im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen werden. Die bereinigten Betriebsergebnisse der letzten drei Wirtschaftsjahre betrugen 480.000 Euro, 540.000 Euro und 600.000 Euro. Der Durchschnitt ergibt einen nachhaltig erzielbaren Jahresertrag von 540.000 Euro.

Dieser Jahresertrag wird nach § 203 Abs. 1 BewG mit dem Kapitalisierungsfaktor 13,75 multipliziert. Das ergibt einen Ertragswert von 540.000 Euro mal 13,75, also 7.425.000 Euro. Hinzu kommt nicht betriebsnotwendiges Vermögen, im Beispiel ein nicht für den Betrieb benötigtes Mietobjekt mit einem gesondert ermittelten gemeinen Wert von 800.000 Euro, das nach § 200 Abs. 2 BewG separat anzusetzen ist. Der gemeine Wert der GmbH nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren beträgt damit 7.425.000 Euro plus 800.000 Euro, also 8.225.000 Euro.

Nun die Gegenprobe über den Substanzwert. Die Summe der gemeinen Werte aller Wirtschaftsgüter beläuft sich auf 9.500.000 Euro, die Schulden auf 2.000.000 Euro. Der Substanzwert beträgt somit 7.500.000 Euro. Da dieser Wert unter dem Ertragswertergebnis von 8.225.000 Euro liegt, bleibt es beim höheren Ertragswert. Hätte das Unternehmen bei gleicher Substanz nur halb so viel verdient, läge der Ertragswert bei rund 4.500.000 Euro; dann griffe nach § 11 Abs. 2 Satz 3 BewG der Substanzwert von 7.500.000 Euro als Untergrenze, und genau dieser wäre anzusetzen. Das Beispiel zeigt, weshalb beide Werte immer parallel zu rechnen sind.

Häufige Fragen

Auf welchen Stichtag kommt es bei der Bewertung an?

Maßgebend ist der Wert zum Zeitpunkt der Steuerentstehung, also dem Tag der Schenkung oder dem Todestag beim Erbfall. Was der Erblasser oder Schenker einmal für das Wirtschaftsgut gezahlt hat, ist unerheblich.

Muss ich das vom Finanzamt ermittelte Verfahren akzeptieren?

Nein. Bei Grundbesitz können Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert durch Gutachten nachweisen. Bei Unternehmen ist das vereinfachte Ertragswertverfahren nur zulässig, wenn es nicht zu offensichtlich unzutreffenden Ergebnissen führt.

Was ist der Kapitalisierungsfaktor und warum beträgt er 13,75?

Der Kapitalisierungsfaktor wandelt den nachhaltigen Jahresertrag in einen Unternehmenswert um. Er beträgt nach § 203 Abs. 1 BewG seit 2016 feste 13,75, nachdem die frühere Kopplung an das Zinsniveau in der Niedrigzinsphase zu überhöhten Werten geführt hatte.

Wann ist der Substanzwert maßgebend?

Der Substanzwert ist nach § 11 Abs. 2 Satz 3 BewG die Untergrenze. Liegt der Ertragswert darunter, wird der Substanzwert angesetzt. Das betrifft vor allem ertragsschwache, aber substanzreiche Unternehmen.

Wie wehre ich mich gegen einen zu hohen Grundbesitzwert?

Der Grundbesitzwert wird gesondert festgestellt (§ 151 BewG) und ist ein Grundlagenbescheid. Sie müssen deshalb gegen diese Feststellung vorgehen und können dort den niedrigeren Verkehrswert über ein Gutachten nach § 198 BewG geltend machen.

Lohnt sich ein Gutachten immer?

Nicht in jedem Fall. Es lohnt sich, wenn der typisierte Wert spürbar über dem realistischen Verkehrswert liegt, etwa bei Reparaturstau, schlechter Bausubstanz oder einer Belastung der Immobilie. Die Gutachtenkosten sollten in einem sinnvollen Verhältnis zur erwartbaren Steuerersparnis stehen.

Unsere fachliche Einschätzung

Die Bewertung ist die Stellschraube, an der sich die Erbschaft- und Schenkungsteuer entscheidet, lange bevor Freibeträge und Verschonungen ins Spiel kommen. Wir empfehlen, in jedem Nachfolgefall den Wert frühzeitig selbst zu ermitteln, statt auf den Bescheid des Finanzamts zu warten. Nur wer den voraussichtlichen Steuerwert kennt, kann den Übertragungszeitpunkt und die Gestaltung sinnvoll planen.

Bei Unternehmensanteilen rechnen wir Ertragswert und Substanzwert grundsätzlich parallel und prüfen, ob das vereinfachte Ertragswertverfahren überhaupt sachgerechte Ergebnisse liefert. Wo der starre Faktor 13,75 den Wert nach oben treibt, kann eine individuelle Unternehmensbewertung nach anerkannten Methoden den niedrigeren gemeinen Wert belegen und sich erheblich auszahlen. Bei Grundbesitz sollte vor jeder Übertragung geklärt werden, ob das typisierte Verfahren den realen Verkehrswert übersteigt; trifft das zu, ist der Nachweis eines niedrigeren Werts über ein Gutachten nach § 198 BewG der direkte Weg zur Korrektur. Diesen Nachweis sollte man bereits im Feststellungsverfahren führen, weil der Grundbesitzwert als Grundlagenbescheid bindet und ein späterer Angriff im Erbschaftsteuerbescheid ins Leere geht.

Rechtsstand: Juni 2026.