Wenn eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird, braucht das Finanzamt einen Wert, auf den es die Erbschaft- oder Schenkungsteuer berechnen kann. Diesen Wert ermittelt es nicht durch Schätzung im Einzelfall, sondern nach festen Verfahren des Bewertungsgesetzes. Welches der drei Verfahren zur Anwendung kommt, hängt von der Art der Immobilie ab, und genau hier entscheidet sich, ob der steuerliche Wert dem tatsächlichen Verkehrswert nahekommt oder deutlich darüber liegt.

Warum müssen Immobilien überhaupt bewertet werden?

Anlass der Bewertung ist fast immer ein unentgeltlicher Übergang. Wird ein Grundstück vererbt oder verschenkt, bemisst sich die Erbschaft- oder Schenkungsteuer nach dem Grundbesitzwert. Auch bei bestimmten grunderwerbsteuerlichen Vorgängen, etwa der Übertragung von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften, dient der Grundbesitzwert als Ersatzbemessungsgrundlage.

Das Bewertungsgesetz gibt für diese steuerliche Bewertung drei Verfahren vor, die den aus der Verkehrswertermittlung bekannten Methoden nachgebildet sind. Anders als ein Sachverständiger, der den Einzelfall würdigt, arbeitet das Finanzamt mit typisierten Größen aus den Daten der Gutachterausschüsse. Das macht die Bewertung berechenbar, trifft aber den konkreten Wert eines Objekts nicht immer.

Welches Verfahren gilt für welche Immobilie?

Die Zuordnung regelt § 182 BewG und sie ist nicht frei wählbar. Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser werden im Vergleichswertverfahren bewertet. Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich eine übliche Miete bestimmen lässt, werden im Ertragswertverfahren bewertet. Das Sachwertverfahren ist der Auffangtatbestand: Es greift, wenn sich weder ein Vergleichswert noch eine übliche Miete ermitteln lässt, etwa bei eigengenutzten Spezialimmobilien.

Schon diese Weichenstellung hat Folgen für die Höhe. Dasselbe Gebäude kann je nach Nutzung und Datenlage in unterschiedliche Verfahren fallen und damit unterschiedlich hoch bewertet werden.

Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG leitet den Wert aus den Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ab. Maßgeblich sind die Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren, die die örtlichen Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Verkäufen ableiten. Es ist das treffsicherste Verfahren, weil es unmittelbar am Markt ansetzt, und es gilt deshalb für die am häufigsten gehandelten Objekte, also Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser.

Die Schwäche zeigt sich, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten vorliegen. In dünn besiedelten Lagen oder bei untypischen Objekten fehlt oft die belastbare Vergleichsgrundlage, sodass der Wert über Faktoren angenähert werden muss.

Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren nach den §§ 184 bis 188 BewG stellt auf die erzielbaren Mieterträge ab und passt damit zu vermieteten Objekten. Der Wert setzt sich aus zwei Bausteinen zusammen, dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Der Bodenwert ergibt sich aus der Fläche und dem Bodenrichtwert. Für den Gebäudeertragswert wird vom Rohertrag, also der üblichen Jahresmiete, ein pauschaler Abzug für Bewirtschaftungskosten vorgenommen. Vom verbleibenden Reinertrag wird die Verzinsung des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszinssatz abgezogen, und der so ermittelte Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz abhängt.

Der Liegenschaftszinssatz ist die empfindlichste Stellschraube. Je niedriger er angesetzt wird, desto höher der Vervielfältiger und damit der Ertragswert. Genau an dieser Schraube hat der Gesetzgeber zuletzt gedreht.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren nach den §§ 189 bis 191 BewG kommt zum Zug, wenn weder Vergleichspreise noch eine übliche Miete zur Verfügung stehen. Auch hier wird der Bodenwert getrennt ermittelt. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Regelherstellungskosten, also typisierten Baukosten je Flächeneinheit, vermindert um eine Alterswertminderung. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert wird anschließend mit einer Wertzahl multipliziert, die das Ergebnis an das allgemeine Marktniveau anpasst.

Weil das Verfahren von typisierten Baukosten ausgeht und den Markt nur über die Wertzahl einfängt, weichen seine Ergebnisse im Einzelfall besonders häufig vom tatsächlichen Verkehrswert ab.

Was hat das Jahressteuergesetz 2022 verändert?

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 hat der Gesetzgeber das Ertrags- und das Sachwertverfahren an die zwischenzeitlich reformierte Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst. Bewirtschaftungskosten, Gesamtnutzungsdauern, Sachwertfaktoren und vor allem die Liegenschaftszinssätze wurden neu justiert. Im Ergebnis fallen die steuerlichen Werte für viele vermietete und im Sachwertverfahren bewertete Objekte seit dem 1. Januar 2023 höher aus als zuvor.

Für die Praxis heißt das: Bewertungen, die vor 2023 noch als günstig galten, treffen heute unter Umständen einen deutlich höheren Wert. Wer eine Schenkung plant, sollte die Bewertung deshalb mit den aktuellen Parametern durchrechnen und nicht auf Erfahrungswerten aus der Zeit davor aufbauen.

Wie weist man einen niedrigeren Wert nach?

Gegen einen zu hohen typisierten Wert hilft § 198 BewG. Danach kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger ist als der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert. Der Nachweis gelingt durch ein Gutachten oder durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erzielten Kaufpreis. An die Qualität des Gutachtens stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen; nach dem Bundesfinanzhof muss es grundsätzlich von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder entsprechend zertifizierten Sachverständigen für die Grundstücksbewertung oder vom zuständigen Gutachterausschuss stammen (Urteil vom 5. Dezember 2019, II R 9/18).

Dieser Nachweis ist seit dem Jahressteuergesetz 2022 wichtiger geworden, weil die typisierten Verfahren häufiger über dem tatsächlichen Wert liegen. Die Kosten eines Gutachtens stehen dabei in keinem Verhältnis zur möglichen Steuerersparnis, wenn die Differenz zum typisierten Wert nennenswert ausfällt.

Häufige Fehler in der Praxis

Drei Fehler kosten regelmäßig Geld. Erstens wird der typisierte Wert des Finanzbescheids ungeprüft übernommen, obwohl ein Gutachten einen niedrigeren Verkehrswert belegen könnte. Zweitens wird die Schenkung nach veralteten Werten kalkuliert, ohne die Verschärfungen des Jahressteuergesetzes 2022 zu berücksichtigen. Drittens wird übersehen, dass ein Verkauf nur dann als Wertnachweis taugt, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erfolgt, oder es wird ein Gutachten beauftragt, das den Anforderungen der Rechtsprechung nicht genügt.

Rechenbeispiel: Wenn der Nachweis den Wert senkt

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus wird verschenkt. Das Finanzamt ermittelt im Ertragswertverfahren einen Grundbesitzwert von 1.000.000 Euro. Ein Verkehrswertgutachten weist dagegen nur 850.000 Euro aus, weil der Zustand des Gebäudes und der konkrete Mietspiegel hinter den typisierten Annahmen zurückbleiben.

Mit dem Nachweis nach § 198 BewG sinkt die Bemessungsgrundlage um 150.000 Euro. Liegt der persönliche Schenkungsteuersatz nach Ausschöpfung des Freibetrags bei 30 Prozent, spart der Beschenkte rund 45.000 Euro Steuer. Dem stehen die Kosten eines qualifizierten Gutachtens gegenüber, die hier nur einen Bruchteil dieser Ersparnis ausmachen.

Häufige Fragen

Nach welchem Verfahren wird meine Immobilie bewertet?

Das richtet sich nach der Grundstücksart (§ 182 BewG): Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, Ertragswertverfahren für vermietete Wohn- und Geschäftsgrundstücke, Sachwertverfahren als Auffanglösung.

Warum sind die steuerlichen Werte seit 2023 höher?

Das Jahressteuergesetz 2022 hat das Ertrags- und Sachwertverfahren an die Immobilienwertermittlungsverordnung angepasst. Vor allem niedrigere Liegenschaftszinssätze führen zu höheren Ertragswerten.

Kann ich gegen einen zu hohen Wert vorgehen?

Ja. Nach § 198 BewG lässt sich ein niedrigerer Verkehrswert durch ein Gutachten oder einen zeitnahen Verkaufspreis nachweisen. Maßgeblich ist dann der nachgewiesene niedrigere Wert.

Wer darf das Gutachten erstellen?

Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ein öffentlich bestellter und vereidigter oder entsprechend zertifizierter Sachverständiger für die Grundstücksbewertung oder der zuständige Gutachterausschuss (II R 9/18). Ein einfaches Maklergutachten genügt nicht.

Spielt der Bodenrichtwert eine Rolle?

Ja. In allen drei Verfahren fließt der Bodenwert ein, der sich aus der Grundstücksfläche und dem von den Gutachterausschüssen festgelegten Bodenrichtwert ergibt.

Unsere fachliche Einschätzung

Die steuerliche Immobilienbewertung ist kein technisches Detail, sondern bestimmt unmittelbar die Höhe der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 treffen die typisierten Verfahren häufiger einen Wert, der über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt. Der Nachweis des niedrigeren Werts nach § 198 BewG ist damit von der Ausnahme zur regelmäßigen Prüfung geworden.

Drei Schritte empfehlen wir. Erstens sollte vor jeder Schenkung der voraussichtliche Grundbesitzwert mit den aktuellen Parametern ermittelt werden, statt sich auf ältere Erfahrungswerte zu verlassen. Zweitens gehört bei vermieteten und im Sachwertverfahren bewerteten Objekten geprüft, ob ein Gutachten einen niedrigeren Wert trägt. Drittens taugt ein Verkaufspreis nur dann als Nachweis, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erzielt wurde; dieses Zeitfenster sollte im Blick bleiben.

Rechtsstand: Juni 2026.