Familien-GbR für Immobilien: Vor- und Nachteile

Viele Familien bündeln ihren Immobilienbesitz in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, um ihn gemeinsam zu verwalten und über die Generationen weiterzugeben. Die GbR ist dafür flexibel und günstig zu errichten. Sie hat aber zwei Eigenschaften, die man kennen muss, bevor man eine Immobilie einbringt: Jeder Gesellschafter haftet persönlich und unbeschränkt, und seit dem Inkrafttreten des MoPeG zum 1. Januar 2024 kommt eine GbR ohne Registereintragung nicht mehr ins Grundbuch.

Was ist eine Familien-GbR und wofür eignet sie sich?

Eine Familien-GbR ist ein Zusammenschluss von Familienangehörigen zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Zweck typischerweise das Halten und Verwalten von Immobilien ist. Sie verlangt keinen Mindestkapitaleinsatz und keine notarielle Gründung des Gesellschaftsvertrags, lässt sich also mit überschaubarem Aufwand errichten. Der Gesellschaftsvertrag kann nahezu frei gestaltet werden, von der Gewinnverteilung über die Stimmrechte bis zu Regelungen für den Tod oder den Austritt eines Gesellschafters.

Steuerlich ist die GbR transparent. Sie ist selbst kein Steuersubjekt der Einkommensteuer; die Mieteinkünfte werden unmittelbar den Gesellschaftern nach ihrer Beteiligungsquote zugerechnet. Die Abgabenordnung spricht von der Bruchteilsbetrachtung (§ 39 Abs. 2 Nr. 2 AO): Das Gesellschaftsvermögen gilt steuerlich als anteilig den Gesellschaftern gehörend. Genau diese Durchsichtigkeit macht die GbR für die reine Vermögensverwaltung attraktiv.

Welche steuerlichen Vorteile bietet die Familien-GbR bei Immobilien?

Der erste Vorteil ist das Ausbleiben der Gewerbesteuer. Eine GbR, an der nur natürliche Personen beteiligt sind und die sich auf die Vermietung beschränkt, bleibt vermögensverwaltend. Sie wird nicht gewerblich geprägt, anders als die GmbH & Co. KG, bei der eine Kapitalgesellschaft als einzige Vollhafterin die gewerbliche Prägung nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG auslöst. Die Familien-GbR erzielt deshalb Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist nach Ablauf der zehnjährigen Frist des § 23 EStG steuerfrei.

Der zweite, oft entscheidende Vorteil betrifft die vorweggenommene Erbfolge. Eltern können nach und nach Gesellschaftsanteile auf ihre Kinder übertragen, statt die Immobilie in einem Zug zu verschenken. Damit lassen sich die schenkungsteuerlichen Freibeträge mehrfach ausschöpfen, denn jedem Kind steht gegenüber jedem Elternteil ein Freibetrag von 400.000 Euro zu (§ 16 ErbStG), der sich alle zehn Jahre erneuert. Die Übertragung von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft im Wege der Schenkung ist dabei grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 GrEStG), und zwar auch dann, wenn der schenkungsteuerliche Freibetrag gar nicht überschritten wird.

Wo liegen die Nachteile und Risiken?

Der gravierendste Nachteil ist die Haftung. In einer GbR haftet jeder Gesellschafter mit seinem gesamten Privatvermögen für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft, und zwar unbeschränkt und gesamtschuldnerisch. Wer den Haftungsschutz einer Kapitalgesellschaft sucht, ist mit der GbR falsch beraten. Bei fremdfinanzierten Immobilien und beteiligten Kindern wiegt dieser Punkt besonders schwer.

Ein zweites Risiko lauert beim Ausscheiden eines Gesellschafters. Scheidet jemand aus, wächst sein Anteil den verbleibenden Gesellschaftern an. Wegen der Bruchteilsbetrachtung kann darin ein anteiliger Anschaffungsvorgang liegen, der für die übernommenen Quoten eine neue zehnjährige Spekulationsfrist in Gang setzt. Höchstrichterlich ist noch nicht abschließend geklärt, wann genau das gilt; der Bundesfinanzhof hat die Frage in seinem Urteil vom 19. November 2019 (IX R 24/18) offengelassen, das Finanzgericht Niedersachsen hat eine Anschaffung mit Urteil vom 25. Mai 2023 (4 K 186/20) bejaht. Solange die Rechtslage unsicher ist, sollte jeder Gesellschafterwechsel vorab durchgerechnet werden.

Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer beim entgeltlichen Anteilsübergang. Gehen innerhalb von zehn Jahren mindestens neunzig Prozent der Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft auf neue Gesellschafter über, löst das Grunderwerbsteuer aus (§ 1 Abs. 2a GrEStG). Das betrifft die geschenkte Übertragung wegen § 3 Nr. 2 GrEStG zwar nicht, wohl aber Verkäufe von Anteilen.

Was ändert das MoPeG seit 2024 für die Familien-GbR?

Mit dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts hat der Gesetzgeber die GbR zum 1. Januar 2024 grundlegend neu geordnet. Für Immobilien ist eine Folge praktisch wichtig: Eine GbR, die ein Grundstück erwerben oder über ein bereits gehaltenes verfügen will, muss zuvor als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts, kurz eGbR, im neuen Gesellschaftsregister eingetragen sein. Nur eine eingetragene GbR lässt sich noch ins Grundbuch eintragen (§ 47 Abs. 2 GBO).

Die Eintragung bringt Publizität. Gesellschafter und Vertretungsverhältnisse werden öffentlich einsehbar, was der Diskretion mancher Familie zuwiderläuft. Wer eine Immobilien-GbR plant oder eine bestehende umstrukturieren will, sollte die Registereintragung deshalb von Anfang an einkalkulieren und nicht erst dann bemerken, wenn der Notartermin am fehlenden Registereintrag scheitert.

Wie lassen sich Kinder an der Familien-GbR beteiligen?

Minderjährige Kinder können Gesellschafter werden, doch der Weg dorthin ist formell. Weil Eltern bei der Aufnahme eigener Kinder in die Gesellschaft regelmäßig an einem Interessenkonflikt leiden, ist für den Abschluss des Gesellschaftsvertrags üblicherweise ein Ergänzungspfleger zu bestellen (§ 1809 BGB). Je nach Ausgestaltung kommt eine familiengerichtliche Genehmigung hinzu (§§ 1813, 1852 BGB). Beschränkt sich die Gesellschaft auf reine Vermögensverwaltung, also auf die Fruchtziehung aus der Immobilie, lässt sich die Genehmigungspflicht oft vermeiden, weil dann kein Erwerbsgeschäft vorliegt. Seit der Reform des Vormundschaftsrechts zum 1. Januar 2023 steht mit der Zuwendungspflegschaft (§ 1811 BGB) zudem ein Instrument bereit, mit dem der schenkende Elternteil die Verwaltung des zugewendeten Anteils eigenständig regeln kann.

Dass die Beteiligung von Kindern steuerlich anerkannt wird, hat der Bundesfinanzhof bestätigt. Im Urteil vom 20. Juni 2023 (IX R 8/22) sah er in einem befristeten Zuwendungsnießbrauch zugunsten minderjähriger Kinder keinen Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO; die Einkünfte waren den Kindern zuzurechnen. Die Familienkonstellation als solche ist also kein Argument des Finanzamts, solange die Verhältnisse tatsächlich gelebt und zivilrechtlich sauber umgesetzt werden.

Familien-GbR, Bruchteilseigentum oder GmbH?

Die GbR steht zwischen zwei Alternativen. Beim schlichten Bruchteilseigentum hält jeder Miteigentümer einen ideellen Anteil, über den er grundsätzlich frei verfügen kann; das ist einfach, bietet aber keine gemeinsame Verwaltungsstruktur und keine Bindung. Die GbR bindet die Beteiligten dagegen vertraglich aneinander und erlaubt eine gesteuerte Nachfolge, um den Preis der persönlichen Haftung. Die Immobilien-GmbH schließlich schirmt die Haftung ab und kann über die erweiterte Gewerbesteuerkürzung steuergünstig vermieten, ist aber intransparent, verliert die Steuerfreiheit des Verkaufs nach zehn Jahren und verursacht laufenden Verwaltungsaufwand.

Für die Familie, die Immobilien langfristig im Bestand halten, gemeinsam verwalten und steuergünstig an die nächste Generation weitergeben will, ist die vermögensverwaltende GbR häufig der passende Mittelweg, sofern die Haftungsfrage durch ausreichende Versicherung und solide Finanzierung beherrschbar bleibt.

Häufige Fehler in der Praxis

Drei Fehler sehen wir wiederholt. Erstens wird die GbR gegründet und mit einer Immobilie ausgestattet, ohne die Eintragung als eGbR zu veranlassen, sodass die Grundbuchumschreibung blockiert ist. Zweitens wird ein Gesellschafterwechsel vollzogen, ohne die mögliche neue Zehn-Jahres-Frist für die Spekulationssteuer zu bedenken. Drittens wird die unbeschränkte Haftung unterschätzt, gerade wenn minderjährige Kinder beteiligt sind, die mit ihrem Vermögen mithaften.

Rechenbeispiel: Schrittweise Übertragung über die Freibeträge

Ein Elternpaar hält über eine Familien-GbR eine vermietete Immobilie im Wert von 1,2 Millionen Euro und möchte sie auf das einzige Kind übertragen.

Jedem Elternteil steht gegenüber dem Kind ein schenkungsteuerlicher Freibetrag von 400.000 Euro zu, zusammen also 800.000 Euro. Übertragen Vater und Mutter im ersten Schritt Anteile im Wert von je 400.000 Euro, bleiben 800.000 Euro schenkungsteuerfrei. Die restlichen 400.000 Euro lassen sich nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei nachschenken, weil die Freibeträge dann erneut zur Verfügung stehen. Die Anteilsübertragungen selbst sind als Schenkung grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Bei einer Übertragung der gesamten Immobilie in einem Zug außerhalb dieser Struktur wären dagegen 400.000 Euro über dem Freibetrag steuerpflichtig.

Häufige Fragen

Haftet jeder Gesellschafter einer GbR persönlich?

Ja. In der GbR haftet jeder Gesellschafter unbeschränkt und gesamtschuldnerisch mit seinem Privatvermögen für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Eine Haftungsbeschränkung wie bei der GmbH gibt es nicht.

Muss eine Immobilien-GbR ins Register eingetragen werden?

Seit dem MoPeG (1. Januar 2024) muss eine GbR als eingetragene GbR im Gesellschaftsregister geführt werden, um ein Grundstück zu erwerben oder über ein gehaltenes zu verfügen. Ohne Eintragung ist keine Grundbuchänderung möglich (§ 47 Abs. 2 GBO).

Fällt bei der Übertragung von GbR-Anteilen Grunderwerbsteuer an?

Bei einer Schenkung nicht (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Bei entgeltlichen Übertragungen kann Grunderwerbsteuer anfallen, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens neunzig Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen (§ 1 Abs. 2a GrEStG).

Zahlt eine vermögensverwaltende Familien-GbR Gewerbesteuer?

Nein, solange sie sich auf die Vermietung beschränkt und nicht gewerblich tätig wird. Sie erzielt dann Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und der Immobilienverkauf ist nach zehn Jahren steuerfrei.

Können minderjährige Kinder Gesellschafter sein?

Ja. Für den Abschluss des Gesellschaftsvertrags ist regelmäßig ein Ergänzungspfleger zu bestellen, je nach Ausgestaltung auch eine familiengerichtliche Genehmigung einzuholen. Bei reiner Vermögensverwaltung lässt sich der Aufwand häufig begrenzen.

Unsere fachliche Einschätzung

Die Familien-GbR ist ein bewährtes Vehikel, um Immobilien im Familienverbund zu halten und steuergünstig weiterzugeben. Ihre Stärken, die steuerliche Transparenz, die ausbleibende Gewerbesteuer und die schrittweise Übertragung über die Freibeträge, entfalten sich aber nur, wenn die Haftung beherrscht und die formalen Vorgaben eingehalten werden. Seit dem MoPeG ist die Registereintragung kein Nebenpunkt mehr, sondern Voraussetzung jeder Grundbuchänderung.

Drei Schritte empfehlen wir. Erstens sollte der Gesellschaftsvertrag von Anfang an die Nachfolge, das Ausscheiden und die Stimmrechte klar regeln, statt auf den gesetzlichen Auffangregeln zu beruhen. Zweitens gehört die Eintragung als eGbR zum Gründungsplan, bevor die erste Immobilie eingebracht wird. Drittens sollte jede Anteilsübertragung mit Blick auf Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer und eine etwaige neue Spekulationsfrist vorab geprüft werden.

Rechtsstand: Juni 2026.