Energetische Sanierung: Steuerliche Förderung maximieren

Wer sein eigenes Haus energetisch saniert, kann 20 Prozent der Kosten direkt von der Steuer abziehen, bis zu 40.000 Euro je Objekt, verteilt über drei Jahre nach § 35c EStG. Wer eine vermietete Immobilie saniert, geht einen ganz anderen Weg: Dort mindern die Kosten als Werbungskosten oder über die Abschreibung die Mieteinkünfte. Die größte Falle liegt dazwischen. Steuerermäßigung und öffentlicher Zuschuss schließen sich aus, und nicht jede Rechnung landet dort, wo sie steuerlich am meisten bringt. Wer vor Sanierungsbeginn rechnet, holt das Maximum heraus; wer erst danach fragt, verschenkt regelmäßig vierstellige Beträge.

Wie maximieren Sie die steuerliche Förderung einer energetischen Sanierung?

Sie maximieren die Förderung, indem Sie vor dem ersten Auftrag klären, in welcher Nutzungssituation das Gebäude steht und welches Förderregime greift. Selbstgenutztes Wohneigentum führt zu § 35c EStG oder alternativ zum Zuschuss der Bundesförderung für effiziente Gebäude. Vermietung führt zum Werbungskostenabzug nach § 9 Abs. 1 EStG. Beide Welten folgen eigenen Regeln, und beide belohnen die Planung vor Baubeginn deutlich stärker als jede nachträgliche Reparatur in der Steuererklärung.

Die entscheidende Größe ist die Nutzung im Jahr der Maßnahme. Ein gemischt genutztes Gebäude, etwa Erdgeschoss vermietet und Obergeschoss selbst bewohnt, wird flächenanteilig aufgeteilt. Für den eigengenutzten Teil kommt § 35c EStG in Betracht, für den vermieteten Teil der Werbungskostenabzug. Wer diese Aufteilung von vornherein in der Rechnungsstellung abbildet, erspart sich später Schätzungen und Streit mit der Finanzverwaltung.

Wann greift die Steuerermäßigung nach § 35c EStG für das selbstgenutzte Haus?

§ 35c EStG greift, wenn Sie das Gebäude im Jahr der Maßnahme ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken nutzen und es bei Beginn der Sanierung älter als zehn Jahre ist (§ 35c Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 EStG). Maßgeblich ist der Beginn der Herstellung, nicht das Abschlussdatum.

Die Höhe ist gestaffelt. Im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer um je 7 Prozent der Aufwendungen, höchstens je 14.000 Euro. Im dritten Jahr kommen 6 Prozent hinzu, höchstens 12.000 Euro (§ 35c Abs. 1 Satz 1 EStG). In der Summe sind das 20 Prozent und maximal 40.000 Euro je Objekt. Anders als ein Sonderausgabenabzug mindert die Ermäßigung nicht das zu versteuernde Einkommen, sondern unmittelbar die festgesetzte Steuer. Ein abgezogener Euro ist also ein gesparter Euro.

Zwei formale Hürden entscheiden über Erfolg oder Ablehnung. Erstens muss eine Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens nach amtlichem Muster vorliegen, die die energetische Maßnahme und das Objekt ausweist (§ 35c Abs. 4 EStG). Zweitens muss die Zahlung unbar auf das Konto des Unternehmens erfolgen. Eine Barzahlung an den Handwerker schließt die Förderung aus, auch wenn die Maßnahme technisch einwandfrei ist. Diese Anforderung gilt zeitlich für Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2019 begonnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen werden (§ 52 Abs. 35a EStG).

Welche Sanierungsmaßnahmen sind nach § 35c EStG begünstigt?

Begünstigt ist nur, was § 35c Abs. 1 Satz 3 EStG abschließend aufzählt. Dazu gehören die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, die Erneuerung von Fenstern und Außentüren, der Einbau oder die Erneuerung einer Lüftungsanlage, die Erneuerung der Heizungsanlage, der Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung sowie die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind.

Die technischen Mindestanforderungen an diese Maßnahmen ergeben sich aus der Energetische-Sanierungsmaßnahmen-Verordnung. Eine neue Außentür ohne den geforderten Dämmwert ist eine Renovierung, aber keine begünstigte energetische Maßnahme. Auch die Kosten für den Energieberater zählen mit, und zwar nach § 35c Abs. 1 Satz 4 EStG zur Hälfte. Wer die Liste kennt, bevor er ausschreibt, kann die Gewerke so bündeln, dass möglichst viel unter die Begünstigung fällt.

Warum schließen sich § 35c EStG, BAFA-Zuschuss und Werbungskostenabzug gegenseitig aus?

Weil § 35c Abs. 3 EStG eine Doppelförderung ausdrücklich verbietet. Die Steuerermäßigung entfällt, soweit die Aufwendungen bereits als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt werden. Sie entfällt ebenso, wenn für dasselbe Objekt die Steuerbegünstigung nach § 10f EStG oder die Handwerkerermäßigung nach § 35a EStG in Anspruch genommen wird. Und sie entfällt, wenn es sich um eine öffentlich geförderte Maßnahme handelt, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse gewährt werden.

Damit steht jeder Eigentümer eines selbstgenutzten Hauses vor einer Entweder-oder-Entscheidung. Entweder Sie nehmen den Zuschuss der Bundesförderung für effiziente Gebäude, oder Sie nehmen § 35c EStG. Beides zusammen geht nicht. Aus unserer Sicht ist die Rechnung meist eindeutig: Der direkte Zuschuss liegt prozentual höher und fließt sofort, während die Steuerermäßigung erst über drei Veranlagungen wirkt und eine entsprechend hohe Steuerlast voraussetzt. § 35c EStG spielt seine Stärke dort aus, wo kein Zuschuss beantragt wurde oder wo der Antrag versäumt wurde, denn die Steuerermäßigung lässt sich auch noch im Rahmen der Veranlagung geltend machen.

Wie wirkt sich die energetische Sanierung bei einer vermieteten Immobilie aus?

Bei Vermietung gilt § 35c EStG nicht, denn die Vorschrift verlangt eigene Wohnzwecke. Stattdessen sind die Kosten Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 9 Abs. 1 EStG. Hier entscheidet die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand über die Steuerwirkung.

Erhaltungsaufwand ersetzt vorhandene Teile in zeitgemäßer Form, etwa eine neue Heizung anstelle der alten. Er ist im Jahr der Zahlung sofort und in voller Höhe abziehbar (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG). Herstellungsaufwand dagegen erweitert oder hebt den Standard des Gebäudes wesentlich; er erhöht die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und wirkt nur über die Gebäudeabschreibung. Diese beträgt linear in der Regel 2 Prozent jährlich (§ 7 Abs. 4 EStG). Für nach dem 30. September 2023 begonnene Wohngebäude besteht alternativ die degressive Abschreibung von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert (§ 7 Abs. 5a EStG). Ein Heizungstausch von 30.000 Euro wirkt also entweder sofort mit vollen 30.000 Euro oder, falls er als Herstellungskosten eingestuft wird, mit lediglich 600 Euro im ersten Jahr.

Wann werden Sanierungskosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten?

Sie werden dazu, wenn Sie das Gebäude gekauft haben und die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung netto mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG). Dann zählen sämtliche Aufwendungen dieser Phase zu den Herstellungskosten und sind nur über die Abschreibung absetzbar, selbst wenn es sich isoliert betrachtet um Erhaltungsaufwand gehandelt hätte.

Das ist die teuerste Falle der ersten Jahre nach einem Immobilienkauf. Wer kurz nach Erwerb umfangreich saniert, verliert den Sofortabzug. Ausgenommen bleiben nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG nur Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. In der Praxis empfiehlt sich, vor dem Kauf den Sanierungsstau zu beziffern und größere Maßnahmen entweder bewusst unter die 15-Prozent-Grenze zu halten oder erst nach Ablauf der Dreijahresfrist auszuführen.

Wie verteilen Sie größeren Erhaltungsaufwand über mehrere Jahre?

Über das Wahlrecht des § 82b EStDV. Größere Aufwendungen für die Erhaltung eines Gebäudes, das nicht zum Betriebsvermögen gehört und überwiegend Wohnzwecken dient, dürfen Sie gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Überwiegend Wohnzwecken dient ein Gebäude, wenn die Wohnfläche mehr als die Hälfte der gesamten Nutzfläche ausmacht (§ 82b Abs. 1 Satz 2 EStDV).

Das ist ein reines Steuerungsinstrument. Wer in einem Jahr hohe Sanierungskosten, aber wegen Leerstand oder Mietausfall geringe Einkünfte hat, läuft mit dem Sofortabzug ins Leere, weil sich der Verlust nur begrenzt nutzen lässt. Die Streckung auf mehrere Jahre hebt den Aufwand in Zeiträume mit höheren Einkünften und damit höherem Grenzsteuersatz. Veräußern Sie das Gebäude während des Verteilungszeitraums, ist der noch nicht abgezogene Teil im Jahr der Veräußerung in einer Summe als Werbungskosten abzusetzen (§ 82b Abs. 2 Satz 1 EStDV).

Rechenbeispiel: Was bringt § 35c EStG gegenüber dem Zuschuss konkret?

Nehmen wir ein selbstgenutztes Einfamilienhaus, Baujahr 1995, also deutlich älter als zehn Jahre. Sie tauschen die Heizung und erneuern die Fenster für insgesamt 50.000 Euro brutto.

Variante A, Bundesförderung: Sie beantragen vor Auftragsvergabe den Zuschuss der Bundesförderung für effiziente Gebäude. Bei einer angenommenen Förderquote von 30 Prozent fließen 15.000 Euro unmittelbar als Zuschuss. § 35c EStG ist damit nach Absatz 3 gesperrt.

Variante B, § 35c EStG: Sie verzichten auf den Zuschuss. Die Steuerermäßigung beträgt im Abschlussjahr 7 Prozent von 50.000 Euro, also 3.500 Euro, im Folgejahr erneut 3.500 Euro und im dritten Jahr 6 Prozent, also 3.000 Euro. In der Summe sinkt Ihre Einkommensteuer über drei Jahre um 10.000 Euro. Der Höchstbetrag von 40.000 Euro je Objekt wird nicht ausgeschöpft, die Jahreshöchstbeträge ebenfalls nicht.

Der Vergleich fällt hier klar zugunsten des Zuschusses aus: 15.000 Euro sofort gegen 10.000 Euro über drei Jahre. Anders sieht es aus, wenn der Förderantrag versäumt wurde oder die Maßnahme die Förderkriterien des Programms nicht erfüllt. Dann rettet § 35c EStG immerhin 10.000 Euro, die sonst vollständig verloren wären. Voraussetzung bleibt in beiden Fällen, dass Ihre tarifliche Steuer in den jeweiligen Jahren hoch genug ist, um die Ermäßigung tatsächlich aufzunehmen.

Häufige Fragen

Kann ich § 35c EStG und die Handwerkerermäßigung kombinieren?

Nein. § 35c Abs. 3 EStG schließt die gleichzeitige Inanspruchnahme von § 35a EStG für dieselbe Maßnahme aus. Sie wählen das günstigere von beiden.

Gilt § 35c EStG auch für meine vermietete Wohnung?

Nein. Die Vorschrift setzt ausschließlich eigene Wohnzwecke voraus (§ 35c Abs. 2 EStG). Bei Vermietung wirken die Kosten als Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 EStG.

Muss ich die Sanierung in einem Jahr abschließen?

Maßgeblich für die Staffelung ist das Jahr des Abschlusses. Begonnen sein muss die Maßnahme nach dem 31. Dezember 2019, abgeschlossen vor dem 1. Januar 2030 (§ 52 Abs. 35a EStG).

Was passiert, wenn ich den Handwerker bar bezahle?

Dann entfällt die Förderung nach § 35c EStG vollständig. Erforderlich ist die unbare Zahlung auf das Konto des Fachunternehmens (§ 35c Abs. 4 EStG).

Warum sind meine Sanierungskosten plötzlich keine Werbungskosten mehr?

Weil sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten, wenn sie binnen drei Jahren nach Kauf netto 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann wirken sie nur über die Abschreibung.

Kann ich Erhaltungsaufwand frei auf mehrere Jahre verteilen?

Bei überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden außerhalb des Betriebsvermögens können Sie größeren Erhaltungsaufwand auf zwei bis fünf Jahre strecken (§ 82b EStDV). Der Zeitraum ist innerhalb dieser Spanne frei wählbar.

Unsere fachliche Einschätzung

Aus unserer Sicht entscheidet sich die Höhe der Förderung lange vor der Steuererklärung, nämlich bei der Frage, welches Regime überhaupt gilt. Klären Sie deshalb zuerst die Nutzung: Selbstnutzung führt zur Entweder-oder-Wahl zwischen Zuschuss und § 35c EStG, Vermietung zur Abgrenzungsfrage Erhaltungs- gegen Herstellungsaufwand. Rechnen Sie beide Förderwege durch, bevor Sie einen Förderantrag stellen oder einen Auftrag vergeben, denn beide Schritte legen die spätere Steuerwirkung fest.

Für das vermietete Objekt gilt zusätzlich: Wenn Sie kürzlich gekauft haben, prüfen Sie vor jeder größeren Sanierung die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG und ziehen Sie umfangreiche Maßnahmen gegebenenfalls über die Dreijahresfrist hinaus. Sichern Sie sich bei selbstgenutzten Objekten frühzeitig die Fachunternehmensbescheinigung und zahlen Sie ausnahmslos unbar. Diese drei Schritte, Nutzung klären, Förderwege vergleichen, Formvorschriften einhalten, holen in der Praxis das Maximum aus der energetischen Sanierung. Die konkrete Berechnung im Einzelfall übernehmen wir gern mit Ihnen gemeinsam.

Rechtsstand: Juni 2026.