Immobilien-Sanierung steueroptimiert durchführen

Ob eine Sanierung Ihre Steuerlast im Jahr der Zahlung um Zehntausende Euro senkt oder sich über mehr als drei Jahrzehnte verteilt, entscheidet sich an einer einzigen Schwelle: 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf. Bleiben Sie darunter, ist die Maßnahme sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. Überschreiten Sie sie, werden die gesamten Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG und wandern in die Gebäudeabschreibung. Wer die Reihenfolge und den Umfang der Arbeiten steuert, hält die Sanierung auf der günstigen Seite dieser Grenze — und das gehört in die Planung, bevor der erste Handwerker beauftragt wird.

Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten — warum entscheidet das über Ihre Steuerlast?

Der Unterschied ist der Zeitpunkt des Abzugs. Erhaltungsaufwand mindert Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sofort und vollständig, weil er nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG Werbungskosten zur Erhaltung der Einnahmen darstellt. Herstellungskosten dagegen erhöhen die Bemessungsgrundlage der Gebäudeabschreibung und wirken sich nur in kleinen Jahresscheiben aus — bei einem nach 2022 fertiggestellten Wohngebäude über 3 Prozent pro Jahr nach § 7 Abs. 4 EStG, also rechnerisch über mehr als 33 Jahre.

Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn etwas Vorhandenes erneuert wird, ohne das Gebäude wesentlich zu verbessern oder zu erweitern: die alte Heizung gegen eine neue gleicher Art, das undichte Dach, abgenutzte Fenster, ein in die Jahre gekommenes Bad. Es geht um die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, nicht um seine Anhebung. Diese Grundunterscheidung gilt immer. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf wird sie allerdings von einer zweiten, härteren Regel überlagert.

Wann kippt eine Sanierung in anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Sobald die Netto-Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. Dann gelten sie kraft Gesetzes als Herstellungskosten, unabhängig davon, ob die einzelne Maßnahme für sich genommen reiner Erhaltungsaufwand gewesen wäre. § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG ordnet das ausdrücklich an: Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören zu den Herstellungskosten, wenn sie ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Diese Vorschrift ist eine Typisierung. Sie verzichtet auf die mühsame Einzelprüfung jeder Rechnung und ersetzt sie durch eine rechnerische Schwelle. Der Bundesfinanzhof hat sie weit ausgelegt: Mit Urteil vom 14. Juni 2016 (IX R 25/14, parallel IX R 15/15 und IX R 22/15) entschied er, dass auch Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Streichen von Wänden, Türen und Heizkörpern in die 15-Prozent-Grenze einfließen, wenn sie im Drei-Jahres-Zeitraum mit weiteren Modernisierungsarbeiten zusammentreffen. Den früher geforderten engen sachlichen Zusammenhang verlangt der BFH nicht mehr. Das bedeutet in der Praxis: Selbst die kleine Renovierung vor der Erstvermietung zählt mit, wenn parallel größere Arbeiten laufen.

Wichtig ist der Bezugspunkt. Maßgeblich sind allein die Anschaffungskosten des Gebäudes, nicht des Grund und Bodens. Beim Kauf eines bebauten Grundstücks ist der Kaufpreis deshalb sauber in einen Boden- und einen Gebäudeanteil aufzuteilen. Je niedriger der Gebäudeanteil, desto niedriger die 15-Prozent-Grenze — und desto schneller ist sie gerissen.

Welche Maßnahmen führen über § 255 Abs. 2 HGB zu Herstellungskosten?

Drei Fallgruppen, die auch außerhalb der Drei-Jahres-Frist stets Herstellungskosten sind. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB definiert Herstellungskosten als Aufwendungen für die Herstellung, die Erweiterung oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung eines Vermögensgegenstands. Auf das Gebäude übertragen heißt das:

**Erweiterung** liegt vor, wenn etwas Neues geschaffen wird — ein Anbau, eine Aufstockung, ein zuvor nicht vorhandener Balkon, die Vergrößerung der nutzbaren Fläche. Diese Aufwendungen sind ausdrücklich von der 15-Prozent-Typisierung ausgenommen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG), aber das hilft Ihnen nicht: Sie sind ohnehin auf direktem Weg Herstellungskosten.

**Wesentliche Verbesserung** bedeutet eine Anhebung des Wohnstandards über den Zustand bei Anschaffung hinaus. Die Finanzverwaltung knüpft das an die vier Kernbereiche der Wohnnutzung — Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. Wird der Standard in mindestens drei dieser Bereiche deutlich gehoben (sogenannter Standardsprung), entstehen Herstellungskosten unabhängig von jeder 15-Prozent-Schwelle.

Die laufende üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeit bleibt dagegen außen vor: § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG nimmt jährlich wiederkehrende Erhaltungsarbeiten von der Grenze aus. Gemeint ist die normale jährliche Unterhaltung, nicht die geballte Sanierung nach dem Kauf.

Wie ziehen Sie sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand optimal ab?

Im Regelfall vollständig im Jahr der Zahlung, denn nach § 11 Abs. 2 EStG sind Werbungskosten im Kalenderjahr der Verausgabung abzusetzen. Bei einem hohen Grenzsteuersatz ist dieser sofortige Vollabzug meist die beste Variante. Es gibt aber eine Wahlmöglichkeit, die sich lohnen kann: Größeren Erhaltungsaufwand für ein überwiegend Wohnzwecken dienendes Gebäude im Privatvermögen dürfen Sie nach § 82b Abs. 1 EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen.

Diese Verteilung ist immer dann sinnvoll, wenn der Sofortabzug Ihr zu versteuerndes Einkommen in den negativen Bereich oder unter den Grundfreibetrag drücken würde — dann verpufft ein Teil des Abzugs ungenutzt. Durch Streckung auf mehrere Jahre heben Sie den Aufwand auf Jahre mit positiver Steuerwirkung. In der Praxis prüfen wir diese Wahl bei jeder größeren Einzelmaßnahme, etwa einer Dachsanierung im sechsstelligen Bereich. Voraussetzung bleibt, dass es sich überhaupt um Erhaltungsaufwand handelt — die 15-Prozent-Grenze muss also bereits gehalten sein.

Rechenbeispiel: Wie groß ist der Unterschied an der 15-Prozent-Grenze wirklich?

Sie erwerben ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Vom Gesamtkaufpreis entfallen nach sachgerechter Aufteilung 400.000 € auf das Gebäude. Die 15-Prozent-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG liegt damit bei 60.000 € netto innerhalb von drei Jahren. Ihr persönlicher Grenzsteuersatz beträgt 42 Prozent.

**Variante A — knapp unter der Grenze.** Sie sanieren im Drei-Jahres-Fenster für 55.000 € netto: Bäder, Bodenbeläge, Malerarbeiten, Austausch der alten Fenster gegen gleichwertige. Die Maßnahmen bleiben unter 60.000 €, es entsteht kein Standardsprung. Folge: voll abziehbarer Erhaltungsaufwand. Die Steuerentlastung beträgt 55.000 € × 42 Prozent, also rund 23.100 € — wirksam im Jahr der Zahlung.

**Variante B — knapp darüber.** Sie ziehen eine zusätzliche Modernisierung vor und kommen auf 75.000 € netto. Damit ist die 15-Prozent-Grenze überschritten. Der gesamte Betrag wird zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage. Abziehbar sind nur 3 Prozent jährlich nach § 7 Abs. 4 EStG, also 2.250 € pro Jahr. Die jährliche Steuerwirkung sinkt auf 2.250 € × 42 Prozent = rund 945 €.

Die 20.000 € Mehraufwand kosten Sie nicht nur sich selbst: Sie verschieben rund 22.000 € sofortige Steuerentlastung in eine Abschreibung über mehr als drei Jahrzehnte. Aus Sicht der Liquidität ist das ein gravierender Unterschied — und er lässt sich allein durch Planung des Maßnahmenumfangs und gegebenenfalls durch Verschieben einzelner Arbeiten in das vierte Jahr nach Anschaffung vermeiden.

Welche erhöhten Absetzungen verbessern die Abschreibung von Sanierungen?

Bei Baudenkmalen und Objekten in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten greifen deutlich höhere Sätze als die reguläre AfA. Liegt Ihr Objekt unter Denkmalschutz, können Sie die zur Erhaltung erforderlichen Herstellungskosten nach § 7i Abs. 1 EStG im Jahr der Herstellung und den folgenden sieben Jahren mit jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren mit jeweils bis zu 7 Prozent absetzen — die Sanierungskosten sind so über zwölf Jahre vollständig abgeschrieben statt über mehr als dreißig. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Denkmalbehörde und die Abstimmung der Maßnahmen mit ihr. Für Gebäude in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten gilt nach § 7h EStG eine parallele Begünstigung mit denselben Sätzen.

Genau hier kann sich der bewusste Schritt über die 15-Prozent-Grenze lohnen: Wenn die Sanierung ohnehin zu Herstellungskosten führt und das Objekt denkmalgeschützt ist, ist die Zwölf-Jahres-Abschreibung des § 7i EStG der reinen 3-Prozent-AfA klar überlegen. Für den Neubau von Mietwohnungen tritt zudem die degressive AfA von 5 Prozent vom Restwert nach § 7 Abs. 5a EStG hinzu, sofern mit der Herstellung nach dem 30. September 2023 begonnen wurde. Diese Wege schließen sich teils aus und gehören vorab durchgerechnet.

Wie wirkt sich die Vorsteuer auf die 15-Prozent-Grenze aus?

Bei steuerpflichtiger Vermietung mit Vorsteuerabzug zählt für die 15-Prozent-Grenze nur der Nettobetrag. Das Gesetz stellt in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG ausdrücklich auf die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer ab. Können Sie die Vorsteuer als Unternehmer nach § 9b Abs. 1 EStG abziehen, gehört sie nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und bleibt bei der Schwellenberechnung außen vor.

Bei der üblichen umsatzsteuerfreien Wohnraumvermietung ist die Vorsteuer dagegen nicht abziehbar und wird Bestandteil der Aufwendungen — hier rechnen Sie die Grenze mit den Bruttobeträgen. Dieser Unterschied verschiebt die kritische Schwelle spürbar: Bei 19 Prozent Umsatzsteuer reißen brutto schon rund 50.400 € die Netto-Grenze von 60.000 € aus unserem Beispiel. Wer gewerblich vermietet und zur Umsatzsteuer optiert hat, hat hier deutlich mehr Spielraum als der private Wohnraumvermieter.

Häufige Fragen

Zählt der Grund und Boden bei der 15-Prozent-Grenze mit?

Nein. Maßgeblich sind allein die Anschaffungskosten des Gebäudes. Der Kaufpreis ist in Boden- und Gebäudeanteil aufzuteilen, und nur der Gebäudeanteil bildet die Bemessungsgrundlage der Grenze.

Gilt die 15-Prozent-Grenze auch nach Ablauf von drei Jahren?

Nein, die Typisierung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG erfasst nur Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung. Danach gilt wieder die allgemeine Abgrenzung nach § 255 Abs. 2 HGB; reine Instandsetzung bleibt sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand.

Sind Schönheitsreparaturen nach dem Kauf gefährlich?

Ja, sie können die Grenze mitauslösen. Nach dem BFH-Urteil vom 14. Juni 2016 (IX R 25/14) zählen Schönheitsreparaturen in die 15-Prozent-Grenze, wenn sie im Drei-Jahres-Zeitraum mit weiteren Modernisierungen zusammentreffen.

Kann ich Erhaltungsaufwand über mehrere Jahre verteilen?

Ja. Größerer Erhaltungsaufwand bei überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden im Privatvermögen lässt sich nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Das lohnt sich, wenn der Sofortabzug steuerlich ins Leere liefe.

Lässt sich die Grenze durch zeitliches Strecken umgehen?

Teilweise. Maßnahmen, die ohne Eile in das vierte Jahr nach Anschaffung verschoben werden, fallen aus dem Drei-Jahres-Fenster und werden wieder einzeln nach den allgemeinen Grundsätzen beurteilt. Ein Standardsprung nach § 255 Abs. 2 HGB bleibt allerdings auch dann Herstellungskosten.

Unsere fachliche Einschätzung

Behandeln Sie die Drei-Jahres-Frist als zentrale Planungsgröße jedes Bestandskaufs mit Renovierungsbedarf. Lassen Sie vor dem Kauf den Gebäudeanteil sauber bestimmen und daraus die konkrete 15-Prozent-Grenze ableiten — diese Zahl steuert anschließend den gesamten Sanierungsfahrplan. Halten Sie die unaufschiebbaren Arbeiten innerhalb des Fensters knapp unter der Schwelle und verschieben Sie nicht eilige Modernisierungen bewusst in das vierte Jahr, sofern kein Standardsprung droht.

Prüfen Sie zweitens, ob ein bewusster Schritt über die Grenze die bessere Wahl ist. Bei Denkmalobjekten und in Sanierungsgebieten schlägt die Zwölf-Jahres-Abschreibung nach § 7i oder § 7h EStG die langsame Regel-AfA deutlich; dann ist die Einordnung als Herstellungskosten kein Nachteil, sondern der Hebel. Lassen Sie drittens die Umsatzsteuerlage früh klären: Wer gewerblich vermietet und zur Steuerpflicht optiert, rechnet die Grenze netto und hat deutlich mehr Spielraum als der private Wohnraumvermieter. Diese drei Weichen — Grenze berechnen, Maßnahmen takten, Begünstigung prüfen — stellt man am besten gemeinsam mit der steuerlichen Beratung, bevor die Aufträge vergeben sind.

Rechtsstand: Juni 2026.