Wer größere Immobilienvolumina bündelt, mehrere Kapitalgeber einbindet oder einen Fonds aufsetzt, landet fast zwangsläufig bei der Kommanditgesellschaft, meist in der Form der GmbH & Co. KG. Sie verbindet die Haftungsabschirmung einer Kapitalgesellschaft mit der durchsichtigen Besteuerung einer Personengesellschaft. Über Wohl und Wehe der Struktur entscheidet aber eine einzige Weichenstellung: ob die Gesellschaft vermögensverwaltend bleibt oder gewerblich geprägt wird.

Warum strukturieren Großinvestoren Immobilien über eine Kommanditgesellschaft?

Drei Gründe machen die KG zum Standardvehikel größerer Immobilieninvestments. Erstens die Haftung: Der Kommanditist haftet den Gläubigern nur bis zur Höhe seiner im Handelsregister eingetragenen Haftsumme (§ 171 HGB), nicht mit seinem übrigen Vermögen; nach Leistung seiner Einlage entfällt die persönliche Haftung ganz. In der GmbH & Co. KG übernimmt eine GmbH die Rolle der vollhaftenden Komplementärin, sodass die unbeschränkte Haftung bei einer Gesellschaft mit eigenem beschränkten Haftungskreis landet. Im Ergebnis genießt der Investor den Haftungsschutz einer Kapitalgesellschaft.

Zweitens die Besteuerung. Die KG ist transparent, sie zahlt selbst keine Einkommen- oder Körperschaftsteuer. Gewinne und Verluste werden den Gesellschaftern unmittelbar zugerechnet und dort versteuert. Das erlaubt es, Anlaufverluste aus Abschreibung und Finanzierung auf Ebene der Investoren zu nutzen, was bei einer GmbH am Körperschaftsteuerriegel scheitern würde. Drittens die Flexibilität: Kommanditanteile lassen sich übertragen, ohne dass das Grundbuch geändert werden muss, was Beteiligungswechsel und Exits erheblich vereinfacht.

Wie wird die Immobilien-KG besteuert?

Die Gesellschafter sind Mitunternehmer. Das steuerliche Ergebnis der KG wird einheitlich festgestellt und nach dem Gewinnverteilungsschlüssel auf sie verteilt; hinzu kommen Sonderbetriebseinnahmen und -ausgaben des einzelnen Gesellschafters. Bis hierher ist die Behandlung bei jeder KG gleich.

Die eigentliche Frage ist die nach der Art der Einkünfte. Beschränkt sich die Gesellschaft auf die Vermietung und ist sie nicht gewerblich geprägt, erzielt sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Dann gilt die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG, und ein Verkauf nach Ablauf ist steuerfrei. Ist die Gesellschaft dagegen gewerblich geprägt, weil bei ihr ausschließlich eine Kapitalgesellschaft persönlich haftet und die Geschäfte führt (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG), erzielt sie gewerbliche Einkünfte. Die Immobilien werden Betriebsvermögen, sind dauerhaft steuerverstrickt, und ein Veräußerungsgewinn ist unabhängig von einer Haltefrist steuerpflichtig. Genau diese Prägung tritt bei der klassischen GmbH & Co. KG ein, wenn man nicht gegensteuert.

Wie lässt sich die Gewerbesteuer vermeiden?

Es gibt zwei Wege, und sie schließen einander aus. Der erste ist die vermögensverwaltende Struktur. Nimmt man neben der Komplementär-GmbH eine natürliche Person als weiteren Vollhafter auf oder lässt einen Kommanditisten die Geschäfte führen, entfällt die gewerbliche Prägung. Die Gesellschaft bleibt vermögensverwaltend, es fällt keine Gewerbesteuer an, und die Steuerfreiheit nach zehn Jahren bleibt erhalten. Diese Entprägung ist allerdings heikel und muss sauber umgesetzt und gelebt werden, sonst kippt die Struktur unbemerkt in die Gewerblichkeit.

Der zweite Weg ist die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Sie steht einer gewerblich geprägten Gesellschaft offen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt. Der auf die Grundstücksverwaltung entfallende Gewerbeertrag wird dann vollständig gekürzt, sodass im Ergebnis keine Gewerbesteuer anfällt. Der Preis ist die Strenge der Voraussetzungen: Schon eine geringfügige schädliche Nebentätigkeit, etwa die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen oder gewerbliche Zusatzleistungen, kann die Kürzung für das ganze Jahr zu Fall bringen. Diese Variante behält die Haftungsabschirmung der GmbH & Co. KG, verzichtet aber auf die Steuerfreiheit des Verkaufs.

Was bedeutet die Haftungsbeschränkung des Kommanditisten?

Der Kommanditist haftet den Gläubigern unmittelbar nur bis zur Höhe seiner eingetragenen Haftsumme, und auch das nur, solange er seine Einlage nicht geleistet hat (§ 171 HGB). Hat er die Einlage erbracht, ist seine persönliche Haftung ausgeschlossen. Diese Abschirmung ist der Kern des Modells und macht die KG für eine Vielzahl von Anlegern erträglich.

Eine Falle steckt allerdings in § 172 Abs. 4 HGB. Werden Einlagen an die Kommanditisten zurückgezahlt, etwa durch Ausschüttungen, die das Kapitalkonto unter die Haftsumme drücken, lebt die persönliche Haftung in dieser Höhe wieder auf. Gerade bei renditestarken Objekten mit hohen Ausschüttungen sollte dieser Effekt im Blick bleiben, damit aus einer Auszahlung nicht unbemerkt eine wiederauflebende Haftung wird.

Wie wirkt § 15a EStG auf Verluste?

Immobilieninvestments sind in den ersten Jahren oft verlustträchtig, weil Abschreibung und Finanzierungszinsen die Mieten übersteigen. § 15a EStG begrenzt aber, in welchem Umfang ein Kommanditist diese Verluste mit anderen Einkünften verrechnen darf. Ausgleichsfähig sind Verluste nur bis zur Höhe seiner geleisteten Einlage. Soweit ein Verlust das Kapitalkonto negativ werden ließe, ist er lediglich verrechenbar, also nur mit künftigen Gewinnen aus derselben Beteiligung.

Für stark fremdfinanzierte Strukturen heißt das: Wer hohe steuerliche Verluste an die Anleger durchreichen will, muss auf eine entsprechende Einlagenausstattung achten. Andernfalls laufen die Verluste ins Leere der bloßen Verrechenbarkeit und entfalten beim Investor keine sofortige Entlastung.

Was ist beim Verkauf von KG-Anteilen grunderwerbsteuerlich zu beachten?

Der große Vorteil der KG, der Verkauf von Anteilen statt des Grundstücks selbst, hat eine grunderwerbsteuerliche Grenze. Gehen innerhalb von zehn Jahren mindestens neunzig Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter über, gilt das als grunderwerbsteuerpflichtiger Erwerb des Grundstücks durch eine fiktiv neue Gesellschaft (§ 1 Abs. 2a GrEStG). Parallel erfassen § 1 Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG die Anteilsvereinigung in einer Hand.

Für die Strukturierung bedeutet das, Beteiligungswechsel und Exits über die Zeitachse zu planen. Wer Anteile schrittweise veräußert oder einen Mitgesellschafter unterhalb der Schwelle hält, kann die Grunderwerbsteuer vermeiden. Die seit dem 1. Juli 2021 geltende Absenkung von fünfundneunzig auf neunzig Prozent und die Verlängerung des Beobachtungszeitraums von fünf auf zehn Jahre haben den Spielraum dabei spürbar verengt.

Häufige Fehler in der Praxis

Vier Fehler sehen wir bei größeren Strukturen wiederholt. Erstens die unbeabsichtigte gewerbliche Prägung, die eine eigentlich vermögensverwaltende KG die Steuerfreiheit des Verkaufs nach zehn Jahren kostet. Zweitens die gekippte erweiterte Kürzung, weil eine schädliche Nebentätigkeit übersehen wurde. Drittens das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung nach Ausschüttungen über die Haftsumme hinaus. Viertens das Reißen der 90-Prozent-Schwelle bei Anteilsübertragungen, das eine vermeidbare Grunderwerbsteuer auslöst.

Rechenbeispiel: Was die erweiterte Kürzung spart

Eine gewerblich geprägte Immobilien-GmbH & Co. KG verwaltet ausschließlich eigene Wohn- und Geschäftsgebäude und erzielt daraus einen Gewerbeertrag von 500.000 Euro. Der Hebesatz der Gemeinde beträgt 400 Prozent.

Ohne die erweiterte Kürzung beträgt die Gewerbesteuer das 3,5-fache des Gewerbeertrags multipliziert mit dem Hebesatz, also 14 Prozent von 500.000 Euro und damit 70.000 Euro. Erfüllt die Gesellschaft die Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, wird der gesamte auf die Grundstücksverwaltung entfallende Ertrag gekürzt, und die Gewerbesteuer sinkt auf null. Die erweiterte Kürzung spart hier also 70.000 Euro im Jahr, vorausgesetzt, die Gesellschaft hält sich strikt an das Ausschließlichkeitsgebot und vermeidet jede schädliche Nebentätigkeit.

Häufige Fragen

Warum nutzen Immobilienfonds die GmbH & Co. KG?

Weil sie die Haftungsabschirmung einer Kapitalgesellschaft mit der transparenten Besteuerung einer Personengesellschaft verbindet. Anleger haften nur mit ihrer Einlage, und das Ergebnis wird unmittelbar bei ihnen versteuert.

Zahlt eine Immobilien-KG Gewerbesteuer?

Eine vermögensverwaltende KG nicht. Eine gewerblich geprägte KG schon, kann die Belastung aber über die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG auf null senken, wenn sie ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet.

Bleibt der Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei?

Nur bei der vermögensverwaltenden KG. Eine gewerblich geprägte KG hält die Immobilien im Betriebsvermögen; ihr Veräußerungsgewinn ist unabhängig von einer Haltefrist steuerpflichtig.

Wie weit haftet ein Kommanditist?

Nur bis zur Höhe seiner eingetragenen Haftsumme, und nach Leistung der Einlage gar nicht mehr (§ 171 HGB). Ausschüttungen unter die Haftsumme lassen die Haftung allerdings wieder aufleben (§ 172 Abs. 4 HGB).

Wann fällt beim Anteilsverkauf Grunderwerbsteuer an?

Wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens neunzig Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen (§ 1 Abs. 2a GrEStG). Bleibt der Wechsel darunter, lässt sich die Grunderwerbsteuer vermeiden.

Unsere fachliche Einschätzung

Die Immobilien-Kommanditgesellschaft ist für Großinvestoren ein flexibles und steuerlich durchdachtes Vehikel, aber sie verzeiht keine handwerklichen Fehler. Die zentrale Entscheidung fällt zu Beginn mit der Frage nach der gewerblichen Prägung, denn an ihr hängen Gewerbesteuer und die Steuerfreiheit des Verkaufs gleichermaßen. Beide Wege, die vermögensverwaltende Struktur und die erweiterte Kürzung, sind tragfähig, müssen aber konsequent durchgehalten werden.

Drei Schritte halten wir für vorrangig. Erstens sollte die Prägungsfrage bewusst entschieden und die gewählte Struktur dauerhaft abgesichert werden, statt sie dem Zufall der Geschäftsführung zu überlassen. Zweitens gehört bei der erweiterten Kürzung jede Nebentätigkeit auf den Prüfstand, bevor sie die Kürzung gefährdet. Drittens sollten Anteilsübertragungen und Exits über die Zehnjahresachse der Grunderwerbsteuer geplant werden, damit die 90-Prozent-Schwelle nicht unbeabsichtigt überschritten wird.

Rechtsstand: Juni 2026.