Warum die Immobilien-GmbH? – Motive der Rechtsformwahl

In der Beratungspraxis kommen für die Immobilienverwaltung im Wesentlichen drei Rechtsformmodelle in Betracht: die vermögensverwaltende Personengesellschaft (typischerweise eine GbR oder KG), die gewerblich geprägte GmbH & Co. KG nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG sowie die Kapitalgesellschaft in Form der GmbH. Jede dieser Rechtsformen hat spezifische Vor- und Nachteile, die im Folgenden im steuerlichen Kontext dargestellt werden.

Die Wahl der optimalen Rechtsform hängt von zahlreichen Faktoren ab: dem geplanten Investitionsvolumen, der beabsichtigten Haltedauer, der Finanzierungsstruktur, der Nachfolgeplanung und nicht zuletzt der individuellen Einkommensteuersituation der Gesellschafter. Eine pauschale Empfehlung verbietet sich; vielmehr ist eine individuelle Analyse unter Berücksichtigung aller relevanten Steuerarten erforderlich.

Die vermögensverwaltende Personengesellschaft

Eine vermögensverwaltende Personengesellschaft ist steuerlich kein eigenständiges Steuersubjekt, sondern unterliegt dem Transparenzprinzip. Die Einkünfte werden auf Ebene der Gesellschaft ermittelt und den Gesellschaftern anteilig zugerechnet. Da die Gesellschaft keine originäre gewerbliche Tätigkeit ausübt und nicht gewerblich geprägt ist (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG), erzielt sie Überschusseinkünfte – bei Immobilien regelmäßig Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG.

Die Immobilien befinden sich im steuerlichen Privatvermögen der Gesellschafter. Es gilt die Bruchteilsbetrachtung nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO: Jeder Gesellschafter wird so behandelt, als sei er zu seinem Anteil unmittelbar am Grundstück beteiligt. Wesentliche steuerliche Konsequenzen dieser Zuordnung sind der Wegfall der Gewerbesteuerpflicht, die Anwendbarkeit der Spekulationsfrist des § 23 EStG (zehn Jahre bei Grundstücken) und die Besteuerung der Mieteinnahmen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz der Gesellschafter.

Bei Leistungsbeziehungen und Vermögensübertragungen zwischen der Personengesellschaft und ihren Gesellschaftern ist die Bruchteilsbetrachtung konsequent anzuwenden. Veräußerungen zwischen der vermögensverwaltenden Personengesellschaft und ihren Gesellschaftern haben nach Maßgabe der Bruchteilsbetrachtung des § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO auch bei Vereinbarung eines Entgelts keine einkommensteuerlichen Wirkungen, soweit der Veräußerer oder der Erwerber an der Personengesellschaft vermögensmäßig beteiligt ist.

Die gewerblich geprägte GmbH & Co. KG

Die gewerblich geprägte Personengesellschaft nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG ist eine Personengesellschaft, bei der ausschließlich Kapitalgesellschaften persönlich haftende Gesellschafter sind und nur diese oder Personen, die nicht Gesellschafter sind, zur Geschäftsführung befugt sind. Die typische Ausprägung ist die GmbH & Co. KG, bei der eine GmbH als Komplementärin fungiert.

Durch die gewerbliche Prägung werden sämtliche Einkünfte der Gesellschaft als gewerbliche Einkünfte qualifiziert – auch wenn die Tätigkeit materiell vermögensverwaltend ist. Die Immobilien befinden sich im Betriebsvermögen, was folgende steuerliche Konsequenzen hat: Gewerbesteuerpflicht (allerdings mit der Möglichkeit der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG), keine Spekulationsfrist (Veräußerungen sind stets steuerpflichtig), zweistufige Gewinnermittlung mit Gesamthands- und Sonderbilanz sowie die Bildung von Ergänzungsbilanzen bei Gesellschafterwechseln.

Ein wesentlicher Vorteil der gewerblich geprägten GmbH & Co. KG gegenüber der reinen Immobilien-GmbH besteht in der transparenten Besteuerung auf Gesellschafterebene. Verluste können unmittelbar mit anderen Einkünften der Gesellschafter verrechnet werden (vorbehaltlich § 15a EStG). Zudem erfolgt keine Doppelbesteuerung bei Gewinnausschüttungen, da die Gewinne direkt den Gesellschaftern zugerechnet werden.

Besteuerung auf Ebene der Immobilien-GmbH

Die GmbH ist als Kapitalgesellschaft ein eigenständiges Steuersubjekt und unterliegt der Körperschaftsteuer (15 Prozent) zuzüglich Solidaritätszuschlag (5,5 Prozent auf die Körperschaftsteuer) sowie der Gewerbesteuer. Der effektive Gesamtsteuersatz auf einbehaltene Gewinne liegt je nach Hebesatz der Gemeinde bei ca. 28 bis 33 Prozent. Bei einem durchschnittlichen Gewerbesteuerhebesatz von 400 Prozent ergibt sich ein Gesamtsteuersatz von ca. 30 Prozent.

Der Thesaurierungsvorteil ist der zentrale steuerliche Vorzug der Immobilien-GmbH: Solange die Gewinne in der GmbH verbleiben und reinvestiert werden, liegt die Steuerbelastung deutlich unter dem Spitzensteuersatz der Einkommensteuer (42 Prozent bzw. 45 Prozent ab 277.826 Euro zu versteuerndem Einkommen). Dieser Liquiditätsvorteil ermöglicht den schnelleren Aufbau eines Immobilienportfolios.

Bei der Ausschüttung von Gewinnen an die Gesellschafter greift allerdings die Abgeltungsteuer (25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag) oder – bei Beteiligung von mindestens 25 Prozent oder einer Beteiligung von mindestens 1 Prozent bei beruflicher Tätigkeit für die Gesellschaft – das Teileinkünfteverfahren (60 Prozent der Dividende sind steuerpflichtig). Die Gesamtsteuerbelastung auf ausgeschüttete Gewinne kann damit bei ca. 48 bis 50 Prozent liegen und übersteigt die Belastung bei einer Personengesellschaft.

Gebäudeabschreibungen: Lineare AfA, degressive AfA und Sonderabschreibungen

Lineare Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 EStG

Abschreibungen können nur für Gebäude (nicht für Grund und Boden) in Abzug gebracht werden. Die typisierten AfA-Sätze betragen 2 Prozent für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden sind (Nutzungsdauer 50 Jahre), und 3 Prozent für Gebäude mit Fertigstellung ab dem 1.1.2023 (Nutzungsdauer ca. 33 Jahre, eingeführt durch das JStG 2022). Ein höherer AfA-Satz ist möglich, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die typisierte Nutzungsdauer ist (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG). Hierzu ist ein Restnutzungsdauergutachten erforderlich.

Restnutzungsdauergutachten

Mit Urteil vom 28.7.2021 (IX R 25/19) hat der BFH entschieden, dass die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten Nutzungsdauer ist. Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung jeder Darlegungsmethode bedienen. Das BMF hatte mit Schreiben vom 22.2.2023 restriktive Anforderungen aufgestellt – diese hat der BFH mit der Entscheidung vom 23.1.2024 (IX R 14/23) in zentralen Punkten kassiert. Restnutzungsdauergutachten bleiben damit ein wirksames Instrument zur Erhöhung der AfA.

Degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG

Das Wachstumschancengesetz hat eine degressive Abschreibung für Wohngebäude eingeführt. Begünstigt sind neue Gebäude, die Wohnzwecken dienen, in einem Mitgliedstaat der EU oder des EWR belegen sind und deren Baubeginn zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 liegt. Im Erstjahr können 5 Prozent der Investitionskosten abgeschrieben werden, in den Folgejahren jeweils 5 Prozent des Restwertes. Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich.

Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Für Mietwohnungsneubauten steht zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG zur Verfügung. Durch das Wachstumschancengesetz wurde der Anwendungsbereich zeitlich ausgedehnt und die Baukostenobergrenze auf 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche angehoben (Bemessungsgrundlage maximal 4.000 Euro je Quadratmeter). Die Sonderabschreibung kann neben der linearen oder der degressiven AfA in Anspruch genommen werden. Bei Kumulierung beider Abschreibungen kann in den ersten vier Jahren eine AfA von nahezu 10 Prozent jährlich erreicht werden.

Veräußerung von Immobilien: Spekulationsfrist und Betriebsvermögen

Bei der vermögensverwaltenden Personengesellschaft unterliegen Grundstücksveräußerungen der Spekulationsfrist des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG. Liegt zwischen Anschaffung und Veräußerung ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.

Bei der Immobilien-GmbH existiert keine Spekulationsfrist. Veräußerungsgewinne sind stets steuerpflichtig und unterliegen der Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer. Allerdings liegt der Steuersatz auf Gesellschaftsebene bei nur ca. 30 Prozent. Bei der Veräußerung der GmbH-Anteile (Share Deal) anstelle der Immobilie selbst (Asset Deal) kann die Grunderwerbsteuer vermieden werden – wenngleich die Ergänzungstatbestände des GrEStG diese Gestaltungsmöglichkeit zunehmend einschränken.

Bei der gewerblich geprägten GmbH & Co. KG gilt ebenfalls keine Spekulationsfrist, da sich die Immobilien im Betriebsvermögen befinden. Veräußerungsgewinne unterliegen der Einkommen- und Gewerbesteuer. Die Gewerbesteuer kann allerdings bei Einkünften aus Gewerbebetrieb nach § 35 EStG auf die Einkommensteuer angerechnet werden.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Frage: Welche Rechtsform ist für die Immobilienverwaltung steuerlich am günstigsten?

Antwort: Eine pauschale Antwort ist nicht möglich. Die vermögensverwaltende Personengesellschaft eignet sich besonders bei geplantem langfristigem Halten (Steuerfreiheit nach zehn Jahren), niedrigem persönlichem Steuersatz und wenn keine Gewerbesteuerbelastung gewünscht ist. Die GmbH ist vorteilhaft bei Reinvestitionsstrategie (Thesaurierungsvorteil), hohem persönlichem Steuersatz und wenn kein kurzfristiger Ausschüttungsbedarf besteht.

Frage: Kann die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG auch von einer GmbH in Anspruch genommen werden?

Antwort: Ja. Die degressive AfA steht rechtsformunabhängig zur Verfügung, sofern die Voraussetzungen (Wohngebäude, EU/EWR-Belegenheit, Baubeginn zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029) erfüllt sind. Auch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann von einer GmbH genutzt werden.

Frage: Was ist der Thesaurierungsvorteil der Immobilien-GmbH?

Antwort: Der Thesaurierungsvorteil besteht darin, dass einbehaltene Gewinne der GmbH nur mit ca. 30 Prozent Gesamtsteuersatz belastet werden (Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag, Gewerbesteuer). Bei Personengesellschaften liegt die Steuerbelastung je nach persönlichem Steuersatz bei bis zu 45 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag. Der Liquiditätsvorteil ermöglicht eine schnellere Reinvestition in weitere Immobilien.

Frage: Gilt die Spekulationsfrist des § 23 EStG auch bei der Immobilien-GmbH?

Antwort: Nein. Die Spekulationsfrist des § 23 EStG gilt nur für Wirtschaftsgüter des Privatvermögens. Da die Immobilien in der GmbH Betriebsvermögen darstellen, sind Veräußerungsgewinne stets steuerpflichtig – unabhängig von der Haltedauer. Dies ist ein wesentlicher Nachteil der GmbH-Struktur, der bei der Rechtsformwahl berücksichtigt werden muss.

Unsere fachliche Einschätzung

Die Immobilien-GmbH ist kein Allheilmittel, sondern ein Gestaltungsinstrument, das bei bestimmten Konstellationen erhebliche steuerliche Vorteile bieten kann. Insbesondere bei einer langfristigen Reinvestitionsstrategie und einem hohen persönlichen Steuersatz der Gesellschafter überwiegen die Vorteile der Thesaurierungsbesteuerung.

Die Abschreibungsmöglichkeiten – insbesondere die durch das Wachstumschancengesetz eingeführte degressive AfA und die erweiterten Sonderabschreibungen – stehen rechtsformübergreifend zur Verfügung und sollten in jedem Fall geprüft werden. Die Kombination verschiedener Abschreibungsinstrumente kann zu einer AfA von nahezu 10 Prozent in den ersten Jahren führen.

In der Praxis ist eine isolierte Betrachtung einzelner Steuerarten nicht zielführend. Die optimale Rechtsform ergibt sich erst aus der Gesamtbetrachtung unter Einbeziehung von Ertragsteuer, Gewerbesteuer, Grunderwerbsteuer, Erbschaftsteuer und Umsatzsteuer. Eine regelmäßige Überprüfung der gewählten Struktur ist angesichts der dynamischen Rechtsentwicklung – insbesondere im Bereich der Grunderwerbsteuer und der Abschreibungsregelungen – unerlässlich.

Konkrete Handlungsschritte

Individuelle Steuerbelastungsrechnung für die verschiedenen Rechtsformen erstellen lassen – unter Berücksichtigung des persönlichen Steuersatzes, der geplanten Haltedauer und der Ausschüttungsstrategie.

Abschreibungsmöglichkeiten prüfen: Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) und Sonderabschreibung (§ 7b EStG) bei Neubauten, Restnutzungsdauergutachten bei Bestandsimmobilien.

Bei bestehenden Personengesellschaften die gewerbliche Prägung und deren Auswirkungen auf die Gewerbesteuer und die erweiterte Kürzung evaluieren.

Grunderwerbsteuerliche Auswirkungen bei Umstrukturierungen und Gesellschafterwechseln frühzeitig in die Planung einbeziehen.

Nachfolgeplanung bereits bei der Rechtsformwahl berücksichtigen – insbesondere die erbschaftsteuerlichen Begünstigungen für Betriebsvermögen (§§ 13a, 13b ErbStG) und die Bewertungsunterschiede.

Professionelle Steuergestaltung

Die Wahl der optimalen Rechtsform für die Immobilienverwaltung erfordert eine sorgfältige Analyse aller steuerlichen und außersteuerlichen Rahmenbedingungen. Eine fehlerhafte Rechtsformwahl kann zu erheblichen Steuerbelastungen führen, die sich nur mit hohem Aufwand und unter Inkaufnahme von Grunderwerbsteuer korrigieren lassen. Die REB Steuerberatung GbR in Osnabrück unterstützt Sie bei der Analyse der optimalen Rechtsform, der Nutzung von Abschreibungspotenzialen und der steuerlichen Strukturierung Ihrer Immobilieninvestitionen.

Prof. Dr. Manzur Esskandari (Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, Honorarprofessor an der Universität des Saarlandes, Lehrbeauftragter der Hochschule Osnabrück) und Dr. Daniela Bick, LL.M. (Taxation) (Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht, Lehrbeauftragte der Hochschule Osnabrück), REB Steuerberatung GbR, Osnabrück.