Welche Risiken entstehen, wenn Grundstücke im Betriebsvermögen liegen?

Befinden sich Grundstücke im Betriebsvermögen von Personen- oder Kapitalgesellschaften, ist die Steuerplanung von Anfang an heikler als bei rein operativem Vermögen. Drei Problemkreise treten regelmäßig auf — und sie kommen oft gemeinsam, weil die Strukturentscheidung in einer Konstellation Folgen in einer anderen auslöst.

Betriebsaufspaltung durch Verpachtung an andere Gesellschaft

Die Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken an eine andere Gesellschaft kann zu einer Betriebsaufspaltung führen — entweder kapitalistisch oder mitunternehmerisch, je nach Konstellation. Das ist in den meisten Fällen unerwünscht: Die Betriebsaufspaltung gewerblicht ein an sich vermögensverwaltendes Besitzunternehmen und schafft eine Verflechtung, die bei späteren Umstrukturierungen, Erbfällen oder Verkäufen erhebliche Folgewirkungen entfaltet. Wer Grundstücke an eine operative Gesellschaft verpachtet, an der die nahezu selben Gesellschafter beteiligt sind, muss die Voraussetzungen der personellen und sachlichen Verflechtung kennen — und entscheiden, ob sie eintreten sollen oder ausdrücklich vermieden werden.

Grunderwerbsteuer bei Anteilsvereinigung und Umwandlung

Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen, die zu einer Vereinigung von 90 Prozent oder mehr der Anteile in der Hand eines Erwerbers oder abhängiger Unternehmen führt, löst Grunderwerbsteuer aus — ebenso wie die übertragende Umwandlung einer grundbesitzhaltenden Gesellschaft, etwa ihre Verschmelzung (§ 1 Abs. 2a, 2b und 3 GrEStG). Diese Steuerfolgen treten unabhängig von der Rechtsform ein und treffen Personen- wie Kapitalgesellschaft gleichermaßen. Wer Grundbesitz in einer Gesellschaft hält, muss daher bei jeder Anteilsbewegung — Nachfolge, Aufnahme neuer Gesellschafter, Verkauf, Umwandlung — die 90-Prozent-Schwelle im Blick behalten. Die Grunderwerbsteuer ist hier kein Randthema, sondern oft der teuerste Einzelposten der gesamten Transaktion.

Sonderfall — Vorteile der Personengesellschaft nach §§ 5, 6 GrEStG

Bei der Grunderwerbsteuer bietet die Personengesellschaft einen Vorteil, den die Kapitalgesellschaft nicht hat: Grundstücksübertragungen von Gesellschaftern in das Gesamthandsvermögen der Gesellschaft und umgekehrt sind nach §§ 5, 6 GrEStG quotal begünstigt. Wer einer Personengesellschaft ein Grundstück überträgt, an der er selbst beteiligt ist, zahlt insoweit keine Grunderwerbsteuer, wie er an der Gesellschaft beteiligt ist. Die Rückübertragung auf den Gesellschafter ist spiegelbildlich quotal begünstigt. Bei der GmbH gibt es diese Begünstigung nicht — jede Übertragung von Grundbesitz auf die GmbH oder von der GmbH zurück löst grundsätzlich die volle Grunderwerbsteuer aus.

Wie funktioniert die Ausgliederung des Grundbesitzes in eine eigene Gesellschaft?

Der klassische Gestaltungsweg trennt die operative Tätigkeit vom Grundbesitz. Die Immobilie wird aus der operativen Gesellschaft herausgenommen und in eine eigene Gesellschaft — eine GmbH oder eine GmbH & Co. KG — eingebracht oder dort von Anfang an erworben. Die operative Gesellschaft mietet das Grundstück anschließend von der Immobiliengesellschaft an.

Diese Struktur erreicht mehrere Ziele gleichzeitig. Das Immobilienvermögen ist haftungsrechtlich vom operativen Geschäft getrennt — eine Insolvenz der operativen Gesellschaft erfasst den Grundbesitz nicht. Bei einem späteren Verkauf des operativen Geschäfts kann der Grundbesitz im Familienvermögen bleiben. Und die Immobiliengesellschaft selbst kann unter weiteren Voraussetzungen die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung in Anspruch nehmen — der eigentliche Steuervorteil der Struktur.

Was bringt die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG?

Eine ausschließlich grundbesitzhaltende Gesellschaft kann ihren Gewerbeertrag um den Teil kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt — das ist die sogenannte erweiterte Kürzung des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. Wirtschaftlich bedeutet das: Die Mieteinnahmen aus eigenem Grundbesitz werden im Ergebnis nicht mit Gewerbesteuer belastet, obwohl die Gesellschaft kraft Rechtsform gewerbliche Einkünfte erzielt.

Voraussetzungen und Unschädlichkeitsgrenzen

Die erweiterte Kürzung gilt rechtsformneutral — sowohl für die GmbH als auch für die GmbH & Co. KG, die selbst für rein vermögensverwaltende Tätigkeiten eingesetzt werden kann. Voraussetzung ist die ausschließliche Verwaltung eigenen Grundbesitzes. Daneben dürfen begrenzte Nebentätigkeiten ausgeübt werden: Der Gesetzgeber hat in § 9 Nr. 1 Satz 3 lit. b und c GewStG Unschädlichkeitsgrenzen von 20 Prozent eingezogen, die typische Nebenleistungen abdecken. Wer diese Grenzen überschreitet, verliert die erweiterte Kürzung insgesamt — eine Alles-oder-Nichts-Regel, die in der Praxis sorgfältige Dokumentation der Nebenerlöse verlangt.

Verpachtung an einen Gesellschafter — die zentrale Falle

Die wichtigste Falle liegt nicht im Volumen, sondern in der Person des Mieters. Die Verpachtung an einen Gesellschafter für dessen Gewerbebetrieb ist steuerschädlich — sie versagt der Immobiliengesellschaft die erweiterte Kürzung. Der BFH hat diese Linie in den Entscheidungen vom 7.4.2005 (IV R 34/03) und vom 22.1.2009 (IV R 80/06) bestätigt. Genau das ist aber die Konstellation, die in der Praxis am häufigsten gesucht wird: Die Familie hält das Grundstück in einer eigenen Gesellschaft und vermietet es an die operative Gesellschaft, an der dieselben Gesellschafter beteiligt sind. Wer diese Struktur ohne weitere Vorkehrungen baut, hat die erweiterte Kürzung verloren.

Zwischenschaltung einer GmbH als Ausweg

Die Steuerfolge lässt sich durch die Zwischenschaltung einer GmbH vermeiden — nicht durch eine Personengesellschaft. Wenn zwischen die Immobiliengesellschaft und den Gesellschafter eine operative GmbH geschoben wird, mietet die Immobiliengesellschaft nicht mehr „an den Gesellschafter für dessen Gewerbebetrieb", sondern an eine eigenständige Kapitalgesellschaft. Die unmittelbare Vermietung an den Gesellschafter entfällt, und die erweiterte Kürzung bleibt erhalten. Die Grenze dieser Gestaltung liegt im Charakter der Tätigkeit: Der Bereich der Vermögensverwaltung darf nicht verlassen werden. Sobald die Immobiliengesellschaft eigene gewerbliche Aktivitäten entfaltet, ist die Kürzung verloren — unabhängig von der Zwischenschaltungskonstruktion.

Welche Besonderheit gilt beim gewerblichen Grundstückshandel?

Auch außerhalb der reinen Vermögensverwaltung kann die GmbH eine sinnvolle Rechtsformwahl sein — insbesondere mit Blick auf die sogenannte „Drei-Objekt-Grenze" beim gewerblichen Grundstückshandel. Wer als natürliche Person innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte ankauft und wieder veräußert, wird vom Finanzamt regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft — mit der Folge der vollen Einkommen- und Gewerbesteuerpflicht und der Aufdeckung stiller Reserven beim Verkauf.

Wird die Grundstücksaktivität dagegen in einer GmbH organisiert, kann die Drei-Objekt-Grenze in der Person des Gesellschafters umgangen werden, weil die Tätigkeit dann nicht ihm, sondern der eigenständigen Kapitalgesellschaft zugerechnet wird. Die GmbH wird damit zur interessanten Rechtsformalternative für Grundstücksaktivitäten oberhalb der Drei-Objekt-Grenze.

Welche Grenzen ziehen Rechtsprechung und Finanzverwaltung?

So weitreichend die Gestaltung wirkt, sie hat klare Grenzen. Die Rechtsprechung nimmt missbräuchliches Verhalten an, wenn die zwischengeschaltete Gesellschaft im Wesentlichen zum Zweck des Kaufs und Weiterverkaufs gegründet wurde und ansonsten funktionslos ist (FG Niedersachsen vom 7.7.2016, 6 K 11029/14). Die Konstruktion muss also eine eigene wirtschaftliche Substanz haben — eigene Tätigkeit, eigene Ressourcen, eigene Entscheidungsstrukturen.

Daneben besteht ein vGA-Risiko: Bei derartigen Gestaltungen darf dem Gesellschafter der GmbH von Dritter, also etwa Erwerberseite, kein Vorteil eingeräumt werden. Sobald wirtschaftliche Vorteile an dem Gestaltungsweg vorbei dem Gesellschafter zufließen, wird die Konstruktion steuerlich als verdeckte Gewinnausschüttung gewürdigt. Eine saubere Trennung zwischen den Gesellschaftssphären — und eine fremdübliche Ausgestaltung aller Verträge — sind daher Pflicht, nicht Kür.

Rechtsstand: Mai 2026. Die dargestellten Schwellenwerte zur Grunderwerbsteuer bei Anteilsvereinigungen entsprechen der seit dem 1.7.2021 geltenden 90-Prozent-Schwelle des § 1 Abs. 2a, 2b und 3 GrEStG. Änderungen durch laufende Gesetzgebungsverfahren bleiben vorbehalten.

FAQ: Häufige Fragen zu Immobilien im Betriebsvermögen

Wann lohnt sich die Ausgliederung des Grundbesitzes in eine eigene Gesellschaft?

Die Ausgliederung lohnt sich typischerweise, wenn der Grundbesitz dauerhaft im Familienvermögen verbleiben soll, während die operative Gesellschaft mittel- oder langfristig veräußert werden könnte. Zweitens, wenn die Mieten aus dem Grundbesitz so hoch sind, dass die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung einen spürbaren Effekt erzielt. Und drittens, wenn das Haftungsrisiko des operativen Geschäfts so hoch ist, dass eine räumlich-rechtliche Trennung des Anlagevermögens geboten erscheint. Die Umstrukturierungskosten — insbesondere die Grunderwerbsteuer bei der Einbringung — müssen gegen den künftigen Vorteil aufgerechnet werden.

Warum ist die Verpachtung an einen Gesellschafter für dessen Gewerbebetrieb steuerschädlich?

Weil sie die Voraussetzung der reinen Vermögensverwaltung verletzt. Die erweiterte Kürzung soll vermögensverwaltende Gesellschaften steuerlich der privaten Grundbesitzverwaltung gleichstellen. Wer an einen Gesellschafter für dessen Gewerbebetrieb verpachtet, schafft genau die wirtschaftliche Einheit, die die erweiterte Kürzung nicht privilegieren will — eine Verflechtung zwischen Vermögensverwaltung und gewerblicher Tätigkeit der Gesellschafter.

Schützt die Zwischenschaltung einer GmbH zuverlässig vor dem Verlust der erweiterten Kürzung?

Sie schützt vor der spezifischen Folge der unmittelbaren Verpachtung an den Gesellschafter. Sie schützt aber nicht davor, dass die Immobiliengesellschaft selbst eigene gewerbliche Tätigkeit entfaltet und damit den Charakter der reinen Vermögensverwaltung verliert. Die Zwischenschaltung ist eine notwendige, aber keine hinreichende Bedingung.

Wie funktioniert die 90-Prozent-Schwelle bei der Grunderwerbsteuer in der Praxis?

Sobald sich 90 Prozent oder mehr der Gesellschaftsanteile in der Hand eines Erwerbers oder einer Gruppe abhängiger Unternehmen vereinigen, fällt Grunderwerbsteuer auf den Grundbesitz der Gesellschaft an — auch wenn das Grundstück selbst nicht den Eigentümer wechselt. Das gilt für Personen- und Kapitalgesellschaften gleichermaßen. Die Schwelle wurde mit Wirkung ab dem 1.7.2021 von 95 auf 90 Prozent abgesenkt. Wer Anteilsbewegungen plant, sollte die Schwelle in jedem Schritt prüfen.

Welche Sondervorteile bietet die Personengesellschaft bei der Grunderwerbsteuer?

Übertragungen von Grundstücken zwischen einem Gesellschafter und dem Gesamthandsvermögen einer Personengesellschaft sind nach §§ 5, 6 GrEStG quotal in dem Umfang von der Grunderwerbsteuer befreit, in dem der Gesellschafter an der Gesellschaft beteiligt ist. Bei der GmbH gibt es diese Begünstigung nicht — eine Übertragung auf die GmbH löst die volle Grunderwerbsteuer aus.

Ist die GmbH bei gewerblichem Grundstückshandel immer die bessere Lösung?

Sie ist eine interessante Alternative, aber kein Selbstläufer. Wenn die GmbH lediglich zum Zweck des Kaufs und Weiterverkaufs gegründet wird und keine eigene wirtschaftliche Substanz aufweist, würdigt die Rechtsprechung die Struktur als missbräuchlich (FG Niedersachsen vom 7.7.2016, 6 K 11029/14). Außerdem muss vermieden werden, dass dem Gesellschafter aus der Gestaltung von Erwerberseite Sondervorteile zufließen — sonst droht die Einordnung als verdeckte Gewinnausschüttung.

Verwandte Artikel

Verkauf von Anteilen: GmbH und Personengesellschaft im steuerlichen Vergleich

Laufende Besteuerung im Rechtsformvergleich: GmbH und Personengesellschaft

Gesellschaftsrechtlicher Rechtsformvergleich: Haftung, Geschäftsführung, Übertragbarkeit

REB Steuerberatung GbR — Prof. Dr. Manzur Esskandari, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, Honorarprofessor an der Universität des Saarlandes, Lehrbeauftragter der Hochschule Osnabrück und Dr. Daniela Bick, LL.M. (Taxation), Rechtsanwältin und Fachanwältin für Steuerrecht, Lehrbeauftragte der Hochschule Osnabrück