Eine Immobilien-GmbH ist kraft Rechtsform gewerbesteuerpflichtig, obwohl sie wirtschaftlich nichts anderes tut als ein privater Vermieter. Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG hebt diese rechtsformbedingte Belastung wieder auf und drückt die Gewerbesteuer auf den reinen Vermietungsertrag auf null. Der Preis dafür ist ein strenges Ausschließlichkeitserfordernis, das schon bei kleinen Nebentätigkeiten kippt und die gesamte Befreiung kostet.

Was bringt die erweiterte Kürzung einer Immobilien-GmbH konkret in Euro?

Die erweiterte Kürzung senkt die Steuerbelastung des Vermietungsertrags einer Immobilien-GmbH von etwa 30 Prozent auf rund 15,825 Prozent, weil sie die komplette Gewerbesteuer auf den Grundbesitzertrag herausnimmt. Übrig bleibt nur noch die Belastung auf Körperschaftsteuer-Ebene aus 15 Prozent Körperschaftsteuer zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag, also 15 % × 1,055 = 15,825 %.

Ein Rechenbeispiel macht den Hebel greifbar. Eine Immobilien-GmbH erzielt einen Mietertrag, der nach Abzug von Abschreibung, Zinsen und Verwaltungskosten zu einem Gewerbeertrag von 500.000 Euro führt. Der Hebesatz der Gemeinde beträgt 400 Prozent. Die Steuermesszahl liegt bei 3,5 Prozent, sodass die Gewerbesteuer 3,5 % × 400 % = 14 % des Gewerbeertrags ausmacht. Ohne erweiterte Kürzung trägt die GmbH 14 Prozent Gewerbesteuer plus 15,825 Prozent auf Körperschaftsteuer-Ebene, zusammen rund 29,825 Prozent. Das sind auf 500.000 Euro etwa 149.125 Euro, davon 70.000 Euro Gewerbesteuer. Greift die erweiterte Kürzung, fällt der Gewerbeertrag aus der Immobilienvermietung vollständig weg. Es bleiben nur die 15,825 Prozent Körperschaftsteuer-Last, also rund 79.125 Euro. Die jährliche Ersparnis beträgt die vollen 70.000 Euro Gewerbesteuer.

Je höher der Hebesatz der Belegenheitsgemeinde, desto größer der Vorteil. In einer Großstadt mit 490 Prozent Hebesatz steigt die Gewerbesteuer auf 17,15 Prozent des Gewerbeertrags, bei 500.000 Euro also auf 85.750 Euro pro Jahr. Genau dieser Betrag entscheidet in der Praxis darüber, ob eine Vermietungsstruktur in der GmbH überhaupt mit dem Direktbesitz im Privatvermögen konkurrieren kann. Wir sehen in der Beratung regelmäßig, dass eine Immobilien-GmbH ohne erweiterte Kürzung gegenüber dem privaten Direktbesitz steuerlich kaum durchhält, mit der Kürzung dagegen die Vorteile der Kapitalgesellschaft (Thesaurierung, einheitliche Verwaltung, Nachfolgegestaltung) voll zur Geltung kommen.

Was unterscheidet § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG von der einfachen Kürzung nach Satz 1?

Die einfache Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 1 GewStG kürzt den Gewerbeertrag pauschal um 1,2 Prozent des Einheitswerts des Grundbesitzes, die erweiterte Kürzung nach Satz 2 kürzt dagegen den gesamten Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt. Der Unterschied ist gewaltig. Die Satz-1-Kürzung von 1,2 Prozent eines historisch niedrigen Einheitswerts ist meist symbolisch, die Satz-2-Kürzung kann den kompletten Vermietungsertrag freistellen.

Während eine natürliche Person mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gar nicht der Gewerbesteuer unterliegt, ist die GmbH nach § 2 Abs. 2 S. 1 GewStG kraft Rechtsform stets ein Gewerbebetrieb. Ohne § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG würde die Kapitalgesellschaft also allein deshalb Gewerbesteuer zahlen, weil sie eine GmbH ist und nicht ein Privatmann. Die erweiterte Kürzung gleicht diese Ungleichbehandlung aus. Sie tritt an die Stelle der einfachen Kürzung und setzt einen Antrag im Sinne von § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG voraus, der konkludent mit der Geltendmachung in der Gewerbesteuererklärung gestellt wird.

Begünstigt ist nach dem Wortlaut, wer ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt oder daneben Wohnungsbauten betreut oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen errichtet und veräußert. Der Begriff des Grundbesitzes ist nach BFH 11.04.2019 III R 36/15 bewertungsrechtlich eng zu verstehen, also im selben Sinn wie in Satz 1. Das hat unmittelbare Folgen für die Betriebsvorrichtungen, dazu unten mehr.

Warum ist das Ausschließlichkeitserfordernis so gefährlich?

Das Ausschließlichkeitserfordernis ist deshalb so scharf, weil schon eine geringfügige kürzungsschädliche Tätigkeit die erweiterte Kürzung vollständig zerstört, nicht nur anteilig. Eine kürzungsschädliche Vermietung von Betriebsvorrichtungen scheitert nach BFH 18.12.2019 III R 36/17 nicht daran, dass sie nur einer von mehreren Tätigkeiten dient, und der BFH hat in derselben Entscheidung ausdrücklich entschieden, dass es keine allgemeine Bagatellgrenze gibt. Der Gesetzeswortlaut spricht von Ausschließlichkeit, und das nimmt der BFH wörtlich.

Das Erfordernis wirkt in drei Dimensionen zugleich. Tätigkeitsbezogen darf die Gesellschaft nur vermieten und verpachten, nicht gewerblich handeln. Ein gewerblicher Grundstückshandel, eine gewerbliche Dienstleistung oder eine Betriebsaufspaltung infizieren die gesamte Tätigkeit. Zeitraumbezogen muss die begünstigte Tätigkeit den gesamten Erhebungszeitraum ausfüllen. Grundbesitzbezogen muss es sich um eigenen Grundbesitz im bewertungsrechtlichen Sinn handeln, nicht um Mobiliar oder Betriebsvorrichtungen.

Die zeitraumbezogene Komponente hat der BFH am 27.10.2021 III R 7/19 verschärft. Eine neu gegründete Kapitalgesellschaft, die ihren Grundbesitz erst Monate nach Eintragung im Handelsregister erwirbt und verwaltet, verwaltet zuvor nicht ausschließlich eigenen Grundbesitz. Die erweiterte Kürzung kann nach dieser Entscheidung nicht zeitanteilig gewährt werden, sie ist für den gesamten Erhebungszeitraum verloren. In der Gründungsphase einer Immobilien-GmbH heißt das praktisch, dass der erste Grundstückserwerb möglichst auf den Beginn des Erhebungszeitraums fallen sollte oder die Gesellschaft im Erwerbsjahr bewusst keine erweiterte Kürzung beansprucht. Spiegelbildlich entfällt beim Verkauf des letzten oder einzigen Grundstücks die Kürzung für den Veräußerungsgewinn, weil die Gesellschaft ab Veräußerung keinen eigenen Grundbesitz mehr verwaltet. Gerade bei Liquidationen mit unterjähriger Veräußerung führt das zu einer voll gewerbesteuerpflichtigen Schlussabrechnung.

Wann kosten Betriebsvorrichtungen die erweiterte Kürzung und wie lässt sich das vermeiden?

Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen kostet die erweiterte Kürzung vollständig, sobald die Vorrichtung dem Mieter zusammen mit dem Gebäude entgeltlich überlassen wird, denn Betriebsvorrichtungen gehören nicht zum Grundbesitz im bewertungsrechtlichen Sinn. Der BFH hat das am 11.04.2019 III R 36/15 für einen Hotelbetrieb entschieden, bei dem die Immobilien-GmbH neben dem Gebäude eine Bierkelleranlage, Kühlräume und Kühlmöbel für Theken- und Buffetanlagen mitvermietet hatte. Diese Anlagen sind Betriebsvorrichtungen, ihre Mitüberlassung war kürzungsschädlich, und zwar auch in geringem Umfang.

Die Abgrenzung folgt der Bewertungsrechtssystematik. Was dem Betrieb des Mieters dient (Maschinen, Lastenaufzüge für Waren, fest installierte Kühlanlagen, Lüftungstechnik für eine Produktion, Tankstellenanlagen), ist Betriebsvorrichtung. Was der Nutzung des Gebäudes als Bauwerk dient (Heizung, Personenaufzug, sanitäre Anlagen, allgemeine Elektroinstallation), gehört zum Grundbesitz und ist unschädlich. Die Trennlinie verläuft also danach, ob die Anlage das Gebäude bewohnbar bzw. nutzbar macht oder ob sie unmittelbar dem Gewerbe des Mieters dient.

Für die Praxis gibt es zwei bewährte Gestaltungswege. Der erste trennt das Vertragswerk: Über das Gebäude schließt die Immobilien-GmbH einen reinen Mietvertrag, über die Betriebsvorrichtungen schließt eine zweite, davon unabhängige Gesellschaft einen separaten Überlassungsvertrag mit dem Mieter. Sauber getrennt sind das zwei Verträge und zwei Gesellschaften, sodass die Immobilien-GmbH selbst ausschließlich Grundbesitz vermietet. Wichtig ist, dass die Trennung wirtschaftlich real ist und nicht bloß auf dem Papier steht, weil die Finanzverwaltung sonst eine einheitliche Gesamtleistung annimmt. Der zweite Weg nutzt die mit dem Fondsstandortgesetz geschaffene Bagatelle des § 9 Nr. 1 S. 3 lit. c GewStG: Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern, die nicht aus der Grundstücksüberlassung stammen, sind unschädlich, soweit sie im Wirtschaftsjahr 5 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes nicht übersteigen. Darunter fällt auch die geringfügige Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen an den Mieter. In der Beratung empfiehlt sich, beide Wege zu kombinieren, also die wertvollen Vorrichtungen auszugliedern und nur die unvermeidbaren Restpositionen unter der 5-Prozent-Schwelle zu halten.

Welche Betriebsaufspaltungs-Konstellationen sind kürzungsschädlich und welche nicht?

Eine Betriebsaufspaltung zerstört die erweiterte Kürzung dann, wenn die Besitzgesellschaft eine Personengesellschaft ist, sie bleibt dagegen bei Schwester-Kapitalgesellschaften wegen des Durchgriffsverbots erhalten. Die Unterscheidung entscheidet über das gesamte Gestaltungskonzept und gehört zu den am häufigsten übersehenen Stolperstellen.

Bei einer Besitz-Personengesellschaft, die einer von denselben Personen beherrschten Betriebs-GmbH den Grundbesitz als wesentliche Betriebsgrundlage überlässt (personelle und sachliche Verflechtung), ist die Vermietung von vornherein keine Vermögensverwaltung mehr, sondern gewerblich. Die Besitzgesellschaft nimmt über die Überlassung am wirtschaftlichen Verkehr teil und verwaltet eben nicht ausschließlich eigenen Grundbesitz. Die erweiterte Kürzung entfällt vollständig.

Anders bei Schwester-Kapitalgesellschaften. Überlässt eine Besitz-GmbH ihrer Schwester-GmbH den Grundbesitz, greift das Durchgriffsverbot. Einer Besitz-Kapitalgesellschaft können weder die von ihren Gesellschaftern gehaltenen Anteile an der Betriebs-GmbH noch die damit verbundenen Beherrschungsbefugnisse zugerechnet werden. Der BFH hat dies in der Entscheidung vom 22.02.2024 III R 13/23 zur sogenannten umgekehrten Betriebsaufspaltung bestätigt und das Durchgriffsverbot für die Besitz-Kapitalgesellschaft fortgeschrieben. Eine auf die Vermietung beschränkte Besitz-GmbH kann die erweiterte Kürzung daher auch dann beanspruchen, wenn ihre Gesellschafter zugleich die beherrschenden Gesellschafter der Betriebs-GmbH sind. Die Finanzverwaltung folgt dieser Linie und sieht bei Schwester-Kapitalgesellschaften keine kürzungsschädliche Betriebsaufspaltung.

Die Grenze des Durchgriffsverbots verläuft dort, wo die Besitz-GmbH selbst unmittelbar an der Betriebs-GmbH beteiligt ist und kraft eigenen Anteilsbesitzes beherrschenden Einfluss ausüben kann. Dann liegt eine echte personelle Verflechtung auf Ebene der Besitzgesellschaft vor, das Durchgriffsverbot greift nicht, und die Kürzung ist gefährdet. Die Gestaltung muss also sicherstellen, dass die Beherrschung über die natürlichen Personen als Gesellschafter läuft und nicht über eine direkte Beteiligung der Besitz-GmbH an der Betriebs-GmbH.

Ein verwandtes Sonderproblem betrifft die GmbH & Co. KG. Der Große Senat des BFH hat am 25.09.2018 GrS 2/16 entschieden, dass einer grundstücksverwaltenden, nur kraft Rechtsform gewerbesteuerpflichtigen Gesellschaft die erweiterte Kürzung auch dann zusteht, wenn sie an einer rein vermögensverwaltenden, nicht gewerblich geprägten Personengesellschaft beteiligt ist (Zebragesellschaft). Spiegelbildlich versagt der BFH (Urteil vom 20.04.2023 III R 53/20) die erweiterte Kürzung der Komplementär-GmbH, die als reine Geschäftsführungsgesellschaft ohne vermögensmäßige Beteiligung an der KG agiert, weil sie selbst keinen eigenen Grundbesitz verwaltet. Die Komplementär-Stellung allein verschafft also keine Kürzung; entscheidend ist, ob die Gesellschaft eigenen Grundbesitz im Sinne der Norm verwaltet und nutzt. In der Praxis lässt sich das durch eine geringfügige vermögensmäßige Beteiligung der Komplementärin am Kommanditkapital lösen.

Welche Nebeneinnahmen sind nach FoStoG und Wachstumschancengesetz unschädlich?

Strom aus erneuerbaren Energien und Ladestationen sind bis zu 20 Prozent der Mieteinnahmen unschädlich, Mieter-Nebenleistungen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen bis zu 5 Prozent, jeweils bezogen auf die Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes im Wirtschaftsjahr. Diese Bagatellen hat der Gesetzgeber mit dem Fondsstandortgesetz vom 3. Juni 2021 eingeführt und mit dem Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024 ausgebaut.

Die erste Grenze betrifft die Stromlieferung. Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien im Sinne des § 3 Nr. 21 EEG oder aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge sind unschädlich, wenn sie im Wirtschaftsjahr nicht höher als 20 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind, § 9 Nr. 1 S. 3 lit. b GewStG. Die ursprüngliche 10-Prozent-Grenze des FoStoG wurde durch das Wachstumschancengesetz mit Wirkung ab dem Erhebungszeitraum 2023 auf 20 Prozent angehoben. Erneuerbare Energien sind Wasserkraft, Windenergie, solare Strahlungsenergie, Geothermie und Energie aus Biomasse. Die Anlage muss nicht im Eigentum der GmbH stehen, sie kann auch geleast sein. Wer eine Photovoltaikanlage betreibt und mehr als 20 Prozent seiner Mieteinnahmen aus Stromverkauf erzielt, verliert dagegen die erweiterte Kürzung für den gesamten Gewerbeertrag, nicht nur für den überschießenden Teil.

Die zweite Grenze betrifft sonstige Mieter-Nebenleistungen. Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern sind unschädlich, soweit sie aus anderen als den vorstehenden Quellen stammen und 5 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung nicht übersteigen, § 9 Nr. 1 S. 3 lit. c GewStG. Darunter fallen entgeltliche Zusatzleistungen wie Gebäudereinigung oder Objektüberwachung sowie die Überlassung nicht zum Grundbesitz gehörender Gegenstände wie Maschinen, Betriebsvorrichtungen, Mobiliar und Inventar. Diese Grenze wurde durch das Wachstumschancengesetz nicht angehoben, sie bleibt bei 5 Prozent.

Mit den gleich lautenden Ländererlassen vom 17. Juni 2022 hat die Finanzverwaltung klargestellt, dass die 5-Prozent- und die seinerzeit noch 10-prozentige Strom-Grenze getrennt voneinander zu prüfen sind. Nicht genutzte Prozentpunkte der einen Grenze lassen sich nicht auf die andere übertragen. Die Höhe der unschädlichen Einnahmen ist dem Finanzamt in geeigneter und nachvollziehbarer Weise nachzuweisen. Erfahrungsgemäß scheitert die Befreiung in Betriebsprüfungen seltener am Grundkonzept als an der laufenden Überwachung dieser Schwellen, weil neue Mietverträge, nachträglich installierte Ladepunkte oder ausgeweitete Hausmeisterleistungen die Quoten unbemerkt über die Grenze schieben.

Welche Tätigkeit ist kürzungsschädlich und welche unschädlich?

Ob eine Nebentätigkeit die erweiterte Kürzung kostet, hängt davon ab, ob sie zum eigenen Grundbesitz gehört oder unter eine der gesetzlichen Bagatellen fällt. Die folgende Übersicht ordnet die häufigsten Praxisfälle ihrer Rechtsfolge zu.

| Tätigkeit | Schwelle | Rechtsfolge |

|---|---|---|

| Vermietung Gebäude ohne Betriebsvorrichtung | keine | unschädlich, voll begünstigt |

| Mitvermietung Betriebsvorrichtung an Mieter | über 5 % der Mieteinnahmen | kürzungsschädlich, Kürzung entfällt vollständig |

| Mitvermietung Betriebsvorrichtung an Mieter | bis 5 % (§ 9 Nr. 1 S. 3 lit. c GewStG) | unschädlich |

| Strom aus Photovoltaik / EEG, Ladestationen | bis 20 % der Mieteinnahmen | unschädlich (§ 9 Nr. 1 S. 3 lit. b GewStG) |

| Strom aus Photovoltaik / EEG, Ladestationen | über 20 % der Mieteinnahmen | kürzungsschädlich, Kürzung entfällt vollständig |

| Sondernutzungs- und Serviceentgelte vom Mieter | über 5 % der Mieteinnahmen | kürzungsschädlich, Kürzung entfällt vollständig |

| Überlassung Grundbesitz in Betriebsaufspaltung (Besitz-PersGes) | keine | kürzungsschädlich, gewerbliche Infizierung |

| Überlassung an Schwester-Kapitalgesellschaft | keine | unschädlich (Durchgriffsverbot, BFH III R 13/23) |

Die Tabelle zeigt das Grundmuster: Solange die Tätigkeit den Grundbesitz selbst betrifft, ist sie begünstigt; sobald sie etwas anderes als Grundbesitz zum Gegenstand hat, entscheidet allein die jeweilige Prozentschwelle, und ihr Überschreiten kostet nicht den Mehrbetrag, sondern die ganze Befreiung.

Was dieser Beitrag nicht behandelt

Der Beitrag beschränkt sich auf die erweiterte Kürzung der inländischen Immobilien-GmbH. Außen vor bleiben grenzüberschreitende Sachverhalte mit ausländischem Grundbesitz oder ausländischen Gesellschaftern, die Sonderfragen offener und geschlossener Immobilienfonds sowie die Behandlung von Grundstückshandelsgesellschaften, die bewusst veräußern. Auch die umsatzsteuerliche Behandlung der Vermietung und die Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragungen sind eigene Themen. Maßgeblich ist stets die konkrete Vertrags- und Beteiligungsstruktur im Einzelfall.

Häufige Fragen

Verliert die GmbH die ganze Kürzung, wenn nur ein kleiner Teil schädlich ist?

Ja. Das Ausschließlichkeitserfordernis kennt nach BFH 18.12.2019 III R 36/17 keine allgemeine Bagatellgrenze. Schon eine geringfügige kürzungsschädliche Tätigkeit außerhalb der gesetzlichen Bagatellen des § 9 Nr. 1 S. 3 GewStG kostet die erweiterte Kürzung für den gesamten Gewerbeertrag, nicht nur anteilig.

Sind Betriebsvorrichtungen immer kürzungsschädlich?

Im Grundsatz ja, weil sie nicht zum Grundbesitz im bewertungsrechtlichen Sinn gehören (BFH 11.04.2019 III R 36/15). Unschädlich bleibt die Mitvermietung nur, wenn sie unter die 5-Prozent-Grenze des § 9 Nr. 1 S. 3 lit. c GewStG fällt oder die Vorrichtungen über eine separate Gesellschaft mit eigenem Vertrag überlassen werden.

Kann eine Immobilien-GmbH die Kürzung bei Vermietung an eine eigene Schwester-GmbH nutzen?

Ja, sofern es sich um Schwester-Kapitalgesellschaften handelt. Das Durchgriffsverbot verhindert, dass der Besitz-GmbH die Anteile ihrer Gesellschafter an der Betriebs-GmbH zugerechnet werden (BFH 22.02.2024 III R 13/23). Anders liegt es bei einer Besitz-Personengesellschaft oder wenn die Besitz-GmbH selbst unmittelbar an der Betriebs-GmbH beteiligt ist.

Wie viel Strom darf eine Immobilien-GmbH verkaufen?

Einnahmen aus Strom aus erneuerbaren Energien und aus Ladestationen sind bis zu 20 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes unschädlich (§ 9 Nr. 1 S. 3 lit. b GewStG). Das Wachstumschancengesetz hat diese Grenze ab dem Erhebungszeitraum 2023 von 10 auf 20 Prozent angehoben. Über der Grenze entfällt die gesamte Kürzung.

Was passiert beim Verkauf des letzten Grundstücks?

Die erweiterte Kürzung entfällt für den Veräußerungsgewinn, weil die Gesellschaft ab der Veräußerung keinen eigenen Grundbesitz mehr verwaltet. Der Veräußerungsgewinn unterliegt der vollen Gewerbesteuer. Bei unterjähriger Veräußerung und anschließender Liquidation kann das eine erhebliche Schlussbelastung auslösen.

Bekommt eine neu gegründete GmbH die Kürzung anteilig für das Erwerbsjahr?

Nein. Nach BFH 27.10.2021 III R 7/19 wird die erweiterte Kürzung nicht zeitanteilig gewährt. Erwirbt die Gesellschaft ihren ersten Grundbesitz erst im Laufe des Erhebungszeitraums, ist die Kürzung für das gesamte Jahr ausgeschlossen. Der Erwerb sollte daher möglichst zu Beginn des Erhebungszeitraums liegen.

Unsere fachliche Einschätzung

Die erweiterte Kürzung ist der wirtschaftliche Dreh- und Angelpunkt jeder Immobilien-GmbH. Sie entscheidet im Beispiel über 70.000 Euro Gewerbesteuer pro Jahr, und sie ist zugleich das fragilste Element der Struktur, weil ein einziger Fehler die ganze Befreiung kostet. Wer die GmbH als Vermietungsvehikel wählt, muss die Kürzung von der ersten Stunde an mitdenken, vom Zeitpunkt des ersten Grundstückserwerbs bis zur Schlussabrechnung bei Liquidation.

Die größten Risiken liegen erfahrungsgemäß nicht im Grundkonzept, sondern im laufenden Betrieb. Eine nachträglich installierte Photovoltaikanlage, die über die 20-Prozent-Grenze wächst, eine zur Untervermietung mit erfasste Betriebsvorrichtung oder eine schleichend ausgeweitete Serviceleistung an den Mieter über der 5-Prozent-Schwelle können die Kürzung kippen, ohne dass es jemand bemerkt. Die Trennung von Vertragswerk und die Auslagerung von Betriebsvorrichtungen über zwei Verträge und zwei Gesellschaften ist deshalb keine theoretische Spielerei, sondern in vielen Strukturen der sicherste Weg.

Bei der Betriebsaufspaltung gilt es, die Rechtsform der Besitzgesellschaft bewusst zu wählen. Eine Besitz-Kapitalgesellschaft schützt über das Durchgriffsverbot, eine Besitz-Personengesellschaft tut es nicht. Die Beteiligungsverhältnisse müssen so geschnitten sein, dass die Beherrschung über die natürlichen Personen läuft und die Besitz-GmbH nicht selbst unmittelbar an der Betriebs-GmbH beteiligt ist. Wir prüfen in der Praxis jede Immobilien-GmbH-Struktur jährlich auf die Einhaltung der drei Dimensionen des Ausschließlichkeitserfordernisses und die laufende Quotenüberwachung, weil sich genau hier die Befreiung gewinnen oder verlieren lässt.

Rechtsstand: Juni 2026.