Rückübertragungsanspruch beim Grundstück: vererblich oder mit dem Tod des Übergebers erloschen?

Wer ein Grundstück zu Lebzeiten überträgt und sich für den Fall eines Verstoßes gegen ein Belastungs- und Veräußerungsverbot einen Rückübertragungsanspruch einräumen lässt, fragt sich zu Recht: Bleibt dieser Anspruch für meine Erben erhalten, oder geht er mit meinem Tod unter? Die Antwort lautet im Grundsatz: Ein solcher Rückübertragungsanspruch ist vererblich. Er erlischt nicht ohne Weiteres mit dem Tod des Übergebers, sondern geht nach den Regeln der Gesamtrechtsnachfolge auf die Erben über. Entscheidend ist die Auslegung des Übertragungsvertrages, und gerade das Fehlen einer ausdrücklichen Befristung spricht eher für das Fortbestehen des Anspruchs als gegen ihn.

Was ist ein Rückübertragungsanspruch beim Grundstück, und worum wird gestritten?

Ein Rückübertragungsanspruch ist das vertraglich vereinbarte Recht des Übergebers, das verschenkte oder übertragene Grundstück unter bestimmten Voraussetzungen zurückzuverlangen. Bei der Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten, etwa im Wege der vorweggenommenen Erbfolge, behält sich der Übergeber häufig ein lebzeitiges Belastungs- und Veräußerungsverbot vor: Der Übernehmer darf das Grundstück ohne Zustimmung des Übergebers weder mit Grundpfandrechten belasten noch verkaufen. Verstößt er dagegen, soll der Übergeber das Grundstück unentgeltlich zurückfordern können. Diese Gestaltung dient dazu, den Vermögensgegenstand in der Familie zu halten und den Übergeber gegen eine vorzeitige Verwertung abzusichern.

Streitig wird die Sache, wenn der Übergeber stirbt, bevor die Rückübertragung tatsächlich durchgeführt ist. Dann stellt sich die Frage, ob der Anspruch ein höchstpersönliches Recht war, das mit der Person des Übergebers untergeht, oder ob er als Teil des Vermögens auf die Erben übergeht. Genau diese Konstellation lag der Entscheidung des OLG Brandenburg vom 18. April 2024 – 5 U 188/22 zugrunde, an der sich die Rechtslage gut entwickeln lässt.

Erlischt der Rückübertragungsanspruch automatisch mit dem Tod des Übergebers?

Nein, ein Erlöschen tritt nicht automatisch ein. Nach § 1922 Abs. 1 BGB geht mit dem Tod einer Person deren Vermögen als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen als Erben über. Dieser Grundsatz der Gesamtrechtsnachfolge erfasst nicht nur einzelne Gegenstände, sondern die gesamte vermögensrechtliche Stellung des Erblassers, einschließlich seiner Rechte aus vertraglichen Schuldverhältnissen. Auch die Position aus einem Grundstücksüberlassungsvertrag fällt damit grundsätzlich in den Nachlass.

Eine Ausnahme gilt nur dort, wo ein Recht ausschließlich dem Erblasser vorbehalten war, also höchstpersönlicher Natur ist. Ob der bedingte Rückübertragungsanspruch zu dieser Kategorie gehört, lässt sich nicht abstrakt beantworten. Fehlt eine ausdrückliche Regelung im Vertrag, ist durch Auslegung zu ermitteln, was die Parteien gewollt haben. Maßgeblich sind dafür § 133 BGB, wonach bei der Auslegung der wirkliche Wille zu erforschen und nicht am buchstäblichen Wortlaut zu haften ist, und § 157 BGB, wonach Verträge so auszulegen sind, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Einen Erfahrungssatz, dass ein solcher Anspruch „im Zweifel" nicht vererblich sei, gibt es nicht; das hat bereits das OLG Schleswig festgehalten (Beschluss vom 2. September 2021 – 2 Wx 53/20).

Wie hat das OLG Brandenburg den Fall entschieden?

Das OLG Brandenburg hat den Anspruch als vererblich behandelt und damit die vorinstanzliche Entscheidung des Landgerichts Potsdam bestätigt. Dem Rechtsstreit lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Übergeber hatte einer Übernehmerin ein Grundstück übertragen und sich ein lebzeitiges Belastungs- und Veräußerungsverbot vorbehalten. Solange er lebte, durfte die Übernehmerin das Grundstück ohne seine Zustimmung weder belasten noch veräußern; für den Fall des Verstoßes war ein unentgeltlicher Rückübertragungsanspruch vereinbart. Noch zu Lebzeiten des Übergebers veräußerte die Übernehmerin das Grundstück ohne dessen Zustimmung. Nach dem Tod des Übergebers verlangte dessen Erbin die Rückübertragung, hilfsweise Schadensersatz in Höhe des erzielten Erlöses.

Das Gericht stellte klar, dass der vertragliche Rückübertragungsanspruch kein höchstpersönlicher Anspruch ist, der mit dem Tod des Veräußerers erlischt. Da der Vertrag keine ausdrückliche Befristung auf die Lebenszeit des Übergebers enthielt, sprach gerade dieses Schweigen für das Fortbestehen des Anspruchs über den Tod hinaus. Im Ergebnis konnte die Erbin den Anspruch geltend machen. Weil das Grundstück bereits weiterveräußert war, richtete sich ihr Begehren der Sache nach auf den Erlös.

Warum kam es darauf an, dass der Anspruch schon zu Lebzeiten entstanden war?

Weil die zugrunde liegende Bedingung, der verbotswidrige Verkauf, noch zu Lebzeiten des Übergebers eingetreten war. Damit war der schuldrechtliche Rückübertragungsanspruch in der Person des Übergebers bereits entstanden, bevor er starb. Ein bereits entstandener Anspruch ist ein vermögenswertes Recht und fällt nach § 1922 Abs. 1 BGB in den Nachlass. Diesen Gesichtspunkt hat das Gericht ausdrücklich als entscheidend für das Ergebnis benannt.

Auf der Rechtsfolgenseite verschiebt sich der Anspruch dann von der Rückübertragung auf den Erlös. Da die Übernehmerin das Grundstück bereits an einen Dritten übertragen hatte, war ihr die Rückübertragung an die Erbin unmöglich geworden. § 275 Abs. 1 BGB schließt den Anspruch auf eine Leistung aus, soweit diese für den Schuldner oder für jedermann unmöglich ist. An die Stelle der Rückübertragung tritt jedoch § 285 Abs. 1 BGB: Erlangt der Schuldner für den geschuldeten Gegenstand infolge des Umstands, der die Unmöglichkeit begründet, einen Ersatz oder einen Ersatzanspruch, kann der Gläubiger Herausgabe des als Ersatz Empfangenen oder Abtretung des Ersatzanspruchs verlangen. Der Erbe kann also den Kaufpreis herausverlangen, den die Übernehmerin für das Grundstück erzielt hat. Die Anspruchsgrundlage für den Erben lautet damit §§ 285 Abs. 1, 1922 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Grundstücksüberlassungsvertrag.

Fallbeispiel: Verkauf zu Lebzeiten des Übergebers

Ein Vater überträgt seiner Tochter ein unbebautes Grundstück und behält sich ein lebzeitiges Belastungs- und Veräußerungsverbot vor. Im Vertrag heißt es, bei einem Verkauf ohne seine Zustimmung könne er das Grundstück unentgeltlich zurückverlangen. Eine Regelung zur Lebenszeit oder zum Todesfall fehlt. Zwei Jahre später verkauft die Tochter das Grundstück ohne Zustimmung des Vaters für einen Kaufpreis von 280.000 Euro. Wenige Monate danach stirbt der Vater. Alleinerbe ist sein Sohn.

In diesem Fall war der Rückübertragungsanspruch bereits mit dem verbotswidrigen Verkauf in der Person des Vaters entstanden. Er erlischt nicht mit dessen Tod, sondern geht auf den Sohn über. Weil das Grundstück inzwischen einem gutgläubigen Dritten gehört, kann der Sohn keine Rückübertragung mehr verlangen; insoweit ist die Leistung nach § 275 Abs. 1 BGB unmöglich. Er kann aber nach § 285 Abs. 1 BGB den von der Tochter erlangten Erlös beanspruchen, hier also die 280.000 Euro, die sie als Kaufpreis vereinnahmt hat. Hätte der Vater im Vertrag dagegen ausdrücklich geregelt, der Rückübertragungsanspruch ende mit seinem Tod, wäre der Sohn leer ausgegangen. Das Beispiel zeigt, wie stark das Ergebnis von der Vertragsformulierung abhängt.

Was gilt, wenn die Bedingung beim Tod des Übergebers noch nicht eingetreten ist?

Dann kann die Beurteilung anders ausfallen. Die Entscheidung des OLG Brandenburg trägt ihr Ergebnis maßgeblich aus dem Umstand, dass der Anspruch zu Lebzeiten bereits entstanden war. Für die andere Konstellation, in der der Übernehmer das Grundstück zu Lebzeiten gerade nicht verbotswidrig veräußert hat und der schuldrechtliche Rückübertragungsanspruch beim Tod des Verfügenden also noch nicht entstanden war, ist die Rechtslage nicht ohne Weiteres dieselbe. Hier liegt höchstrichterliche Rechtsprechung vor, die eine Rückübertragung ausschließt. Der Bundesgerichtshof hat zur Löschung einer Rücküberlassungsvormerkung nach dem Tod des Erblassers entschieden, dass eine solche Sicherung nicht ohne Weiteres fortwirkt (Beschluss vom 3. Mai 2012 – V ZB 112/11).

Für die Gestaltungspraxis folgt daraus eine Zweiteilung. Der bereits zu Lebzeiten ausgelöste Anspruch ist ein entstandenes Vermögensrecht und vererblich. Der noch nicht ausgelöste, allein für die Zukunft vorgesehene Rückübertragungsfall steht auf unsicherem Boden, wenn der Vertrag dazu schweigt. Wer auch diesen Fall absichern möchte, darf sich nicht auf die Auslegung verlassen, sondern muss ihn ausdrücklich regeln.

Welche Rolle spielen weitere Vertragsbestandteile wie ein Mitnutzungsrecht?

Sie können die Auslegung beeinflussen, sind aber kein Automatismus. Im entschiedenen Fall war zusätzlich ein Mitnutzungsrecht des Übergebers am Gartengrundstück vereinbart. Man könnte daraus folgern wollen, das Veräußerungsverbot habe allein der Absicherung dieses Nutzungsrechts gedient und sei deshalb mit dem Tod, also mit dem Wegfall des Nutzungsbedürfnisses, hinfällig geworden. Diesen Schluss hat das Gericht jedoch nicht gezogen. Das Mitnutzungsrecht war im Vertrag nicht mit dem Veräußerungsverbot verknüpft, sondern stand selbständig daneben. Damit ließ sich nicht annehmen, das Verbot habe nur das Nutzungsrecht flankieren sollen.

Festzuhalten bleibt: Für die Auslegung sind sämtliche Vertragsbestandteile beachtlich. Eine isolierte Betrachtung einzelner Klauseln greift zu kurz. Wer einen Übertragungsvertrag aufsetzt oder prüft, sollte deshalb darauf achten, wie die einzelnen Vorbehalte zueinander stehen, denn aus diesem Gefüge lässt sich später der Parteiwille rekonstruieren. Steht ein Vorbehalt erkennbar im Dienst eines anderen Rechts, kann er dessen Schicksal teilen; steht er selbständig, gilt das nicht.

Wie sollte der Übertragungsvertrag formuliert werden, um Streit zu vermeiden?

Indem im Vertrag ausdrücklich klargestellt wird, was hinsichtlich des Rückübertragungsanspruchs gewünscht ist. Aus unserer Sicht ist das die wichtigste Lehre aus dem Fall. Die gesamte Auseinandersetzung wäre vermeidbar gewesen, hätte der Vertrag eine klare Aussage zur Vererblichkeit getroffen. Gedanklich sollten beide Konstellationen geregelt werden: der verbotswidrige Verkauf zu Lebzeiten des Übergebers und der Verkauf erst nach dessen Tod.

Besonders die Variante vor dem Tod verdient Aufmerksamkeit. Hier lässt sich ein Weg vorsehen, auf dem der Übernehmer im Einverständnis mit dem Übergeber, zu dessen Lebzeiten und juristisch eindeutig, das Grundstück belasten oder veräußern kann, ohne dass dabei ein Rückübertragungsanspruch entsteht. So bleibt die Familie handlungsfähig, falls eine Belastung oder ein Verkauf einvernehmlich gewollt ist, und zugleich wird vermieden, dass ein einmal entstandener Anspruch später die Erben gegen den Übernehmer in Stellung bringt. Eine saubere Formulierung erspart den Beteiligten einen jahrelangen Rechtsstreit über zwei Instanzen.

Bei dieser Gestaltung berühren sich Zivilrecht und Steuerrecht. Ob ein Rückfall des Grundstücks oder die Auskehrung eines Erlöses schenkungsteuerliche Folgen auslöst oder eine ursprünglich angefallene Steuer wieder entfallen lässt, hängt von der konkreten Vertragslage und vom Zeitpunkt ab. Diese Verzahnung sollte bei der Formulierung mitgedacht werden, weshalb sich die Abstimmung mit einer auf Erb- und Steuerrecht spezialisierten Kanzlei anbietet.

Häufige Fragen

Ist ein Rückübertragungsanspruch beim Grundstück grundsätzlich vererblich?

Ja. Er ist kein höchstpersönlicher Anspruch und geht nach § 1922 Abs. 1 BGB im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf die Erben über. Etwas anderes gilt nur, wenn das Recht ausdrücklich allein dem Übergeber vorbehalten war.

Was bedeutet es, wenn der Vertrag zur Vererblichkeit schweigt?

Das Schweigen schließt die Vererblichkeit nicht aus, sondern spricht eher für das Fortbestehen des Anspruchs. Maßgeblich ist die Auslegung des Vertrages nach §§ 133, 157 BGB, und ein Erfahrungssatz „im Zweifel nicht vererblich" existiert nicht.

Was kann der Erbe verlangen, wenn das Grundstück schon verkauft ist?

Ist die Rückübertragung wegen des Weiterverkaufs unmöglich (§ 275 Abs. 1 BGB), kann der Erbe nach § 285 Abs. 1 BGB den vom Übernehmer erlangten Erlös herausverlangen oder die Abtretung des Erlösanspruchs fordern.

Kommt es darauf an, ob der Verkauf vor oder nach dem Tod erfolgt ist?

Ja, das ist der entscheidende Punkt. War die Bedingung schon zu Lebzeiten eingetreten, ist der Anspruch in der Person des Übergebers entstanden und vererblich. War sie beim Tod noch nicht eingetreten, kann eine Rückübertragung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausgeschlossen sein.

Sichert ein gleichzeitig vereinbartes Wohn- oder Mitnutzungsrecht das Veräußerungsverbot ab?

Nicht zwangsläufig. Stehen beide Rechte im Vertrag selbständig nebeneinander, lässt sich nicht folgern, das Veräußerungsverbot habe nur dem Nutzungsrecht gedient und ende mit dem Tod. Entscheidend ist, ob die Klauseln im Vertrag miteinander verknüpft sind.

Reicht eine mündliche Absprache zur Vererblichkeit aus?

Nein. Da Grundstücksübertragungen notariell zu beurkunden sind und die spätere Auslegung am Vertragstext ansetzt, sollte die gewünschte Regelung ausdrücklich in die Urkunde aufgenommen werden. Mündliche Nebenabreden schaffen genau die Unsicherheit, die der Streit zeigt.

Unsere fachliche Einschätzung

Aus unserer Sicht sollten Übergeber und Übernehmer die Frage der Vererblichkeit nicht der nachträglichen Auslegung überlassen. Erstens gehört in jeden Grundstücksüberlassungsvertrag eine ausdrückliche Klausel, die festlegt, ob der Rückübertragungsanspruch mit dem Tod des Übergebers erlischt oder auf dessen Erben übergeht. Wer den Anspruch auf die eigene Lebenszeit beschränken will, muss das ebenso klar schreiben wie derjenige, der ihn ausdrücklich vererblich stellen möchte.

Zweitens empfiehlt es sich, beide Verkaufsszenarien getrennt zu durchdenken und zu regeln: den verbotswidrigen Verkauf zu Lebzeiten und den Verkauf nach dem Tod. Für die Lebzeitvariante sollte ein Verfahren vorgesehen werden, mit dem der Übernehmer einvernehmlich und ohne Auslösung eines Rückübertragungsanspruchs belasten oder veräußern kann, falls dies gewollt ist. So bleibt die Familie flexibel, und gleichzeitig ist der Übergeber gegen unerwünschte Verwertungen geschützt.

Drittens sollten bestehende Altverträge daraufhin überprüft werden, ob sie diese Punkte abdecken. Gerade ältere Übergabeverträge schweigen häufig zur Vererblichkeit. Hier lohnt sich eine Bestandsaufnahme, gegebenenfalls verbunden mit einer Vertragsanpassung, und zugleich eine Klärung der schenkung- und ertragsteuerlichen Folgen eines möglichen Rückfalls. Eine auf Erbrecht und Steuerrecht ausgerichtete Kanzlei kann diese zivil- und steuerrechtlichen Stränge zusammenführen.

Rechtsstand: Juni 2026.