Die Grunderwerbsteuer-Reform 2021 und ihre Folgen

Bis zum 30. Juni 2021 ließ sich Grunderwerbsteuer auf den Erwerb von Immobilien sehr planbar vermeiden, indem man nicht das Grundstück selbst kaufte, sondern Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft, und dabei unter der damaligen Schwelle von 95 Prozent blieb. Diese Gestaltung, die sogenannten Share Deals mit ihren RETT-Blocker-Strukturen, hat der Gesetzgeber mit dem Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes vom 12. Mai 2021 (BGBl. 2021 I, 986) zum 1. Juli 2021 erheblich verschärft. Die zentrale Stellschraube war die Absenkung aller maßgeblichen Beteiligungsschwellen von 95 auf 90 Prozent und die Verlängerung der Haltefristen von fünf auf zehn Jahre. Hinzu kam ein völlig neuer Ergänzungstatbestand, der erstmals auch den Gesellschafterwechsel bei Kapitalgesellschaften erfasst. Für Sie als Immobilieneigentümer oder als vermögensverwaltende Gesellschaft bedeutet das: Der steuerfreie Anteilskauf ist nicht verschwunden, aber er ist deutlich enger, teurer in der Strukturierung und langfristiger gebunden als zuvor.

Was hat sich durch die Reform 2021 konkret geändert?

Die Reform hat drei Hebel gleichzeitig bewegt: Schwelle, Frist und Tatbestand. Erstens wurden alle 95-Prozent-Grenzen des Grunderwerbsteuergesetzes auf 90 Prozent abgesenkt. Das betrifft den Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften nach § 1 Abs. 2a GrEStG ebenso wie die Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 und die wirtschaftliche Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3a GrEStG. Zweitens wurde die relevante Haltefrist von fünf auf zehn Jahre verlängert. Wer also Anteile bewegt, muss nun einen deutlich längeren Zeitraum betrachten, in dem sich Übertragungen zu einem steuerauslösenden Gesamtvorgang summieren können.

Drittens, und das ist die eigentliche Zäsur, hat der Gesetzgeber mit § 1 Abs. 2b GrEStG einen ganz neuen Ergänzungstatbestand geschaffen. Er erfasst den Übergang von mindestens 90 Prozent der Anteile einer Kapitalgesellschaft auf neue Gesellschafter innerhalb von zehn Jahren. Bis dahin galt der Gesellschafterwechsel-Tatbestand nur für Personengesellschaften; bei Kapitalgesellschaften war ausschließlich die Anteilsvereinigung in einer Hand grunderwerbsteuerbar. Diese Lücke ist geschlossen.

Begleitend wurde mit § 1 Abs. 2c GrEStG eine Börsenklausel eingeführt, und mit § 6 Abs. 4 Nr. 3 GrEStG kam eine neue 15-Jahres-Vorbehaltensfrist hinzu, die gezielt bestimmte Umgehungsmodelle adressiert. Auch die früher geltende 25.000-Euro-Grenze beim Verspätungszuschlag wurde aufgehoben, bereits durch das Jahressteuergesetz 2020.

Warum waren Share Deals vor 2021 so attraktiv?

Vor der Reform genügte es, beim Anteilskauf knapp unter 95 Prozent zu bleiben, um die Grunderwerbsteuer vollständig zu vermeiden. Die Grunderwerbsteuer knüpft im Grundfall an den Kaufvertrag über ein Grundstück an (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Wer stattdessen die Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft erwarb, löste die Steuer nur aus, wenn er die damals geltende 95-Prozent-Schwelle erreichte. In der Praxis hat man deshalb typischerweise 94,9 Prozent erworben und die restlichen rund 5,1 Prozent bei einem zweiten Investor oder über eine zwischengeschaltete Struktur, einen RETT-Blocker, geparkt. RETT steht für Real Estate Transfer Tax; ein RETT-Blocker ist eine gesellschaftsrechtliche Konstruktion, die genau diese Schwelle blockieren sollte.

Der wirtschaftliche Anreiz war beträchtlich. Bei Grunderwerbsteuersätzen, die heute je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegen, ging es bei großvolumigen Immobilientransaktionen schnell um Millionenbeträge. Der Gesetzgeber bezifferte die jährlichen Steuerausfälle durch Share-Deal-Gestaltungen, gestützt auf eine hessische Schätzung, mit etwa einer Milliarde Euro. Diese Größenordnung war die politische Begründung für die Verschärfung.

Was regelt der neue § 1 Abs. 2b GrEStG für Kapitalgesellschaften?

§ 1 Abs. 2b GrEStG behandelt den Gesellschafterwechsel bei einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft wie eine Grundstücksübereignung, sobald innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Damit wird die Kapitalgesellschaft im Ergebnis genauso behandelt wie die Personengesellschaft nach § 1 Abs. 2a GrEStG. Das ist neu, denn bei Kapitalgesellschaften war der bloße sukzessive Wechsel der Anteilseigner zuvor kein eigener Steuertatbestand.

Praktisch heißt das: Die Grunderwerbsteuer lässt sich bei einer Kapitalgesellschaft nur noch vermeiden, wenn ein Altgesellschafter mindestens 10,1 Prozent der Anteile hält und diese Beteiligung über mindestens zehn Jahre nicht verändert. Erst dann gehen weniger als 90 Prozent auf neue Gesellschafter über, und der Tatbestand ist nicht erfüllt. Das früher gebräuchliche 5,1-Prozent-Modell trägt also nicht mehr; nötig ist eine echte Mindestbeteiligung von gut zehn Prozent über eine volle Dekade.

Ein wesentlicher Unterschied zur Personengesellschaft liegt bei den Vergünstigungen. Die Befreiungen der §§ 5 und 6 GrEStG, die bei Übertragungen zwischen Gesellschafter und Gesamthand eine anteilige Freistellung gewähren, gelten für Kapitalgesellschaften nicht. Wer also über eine Kapitalgesellschaft strukturiert, kann sich auf diese Erleichterungen nicht stützen.

Wie wirken die verlängerten Haltefristen von zehn und fünfzehn Jahren?

Die Reform hat die zentrale Frist von fünf auf zehn Jahre verlängert. Das gilt für die Ergänzungstatbestände der § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG ebenso wie für die Behaltensfristen der §§ 5 Abs. 3, 6 Abs. 3 und 7 Abs. 3 GrEStG. Wer eine Vergünstigung in Anspruch nimmt oder eine steuerneutrale Struktur aufbaut, muss die einmal gewählte Beteiligung nun also für zehn statt für fünf Jahre stabil halten. Andernfalls fällt die Begünstigung rückwirkend weg, ein Sperrfristverstoß.

Zusätzlich wurde mit § 6 Abs. 4 Nr. 3 GrEStG eine besonders lange Vorbehaltensfrist von 15 Jahren eingeführt. Diese Frist richtet sich gezielt gegen eine bestimmte Kombinationsgestaltung: Ein Investor erwirbt zunächst nur 89,9 Prozent, bleibt damit unter der Schwelle, und holt sich später den Rest über eine Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG. Mit der 15-jährigen Vorbehaltensfrist wird verhindert, dass ein Erwerber, der seinen Anteil am Gesellschaftsvermögen erst kurz zuvor aufgebaut hat, die Befreiung beanspruchen kann. Die längere Frist macht solche zweistufigen Modelle wirtschaftlich unattraktiv, weil sie eine Bindung über anderthalb Jahrzehnte verlangen.

Für Sie als Gestalter bedeutet die Fristverlängerung vor allem eines: Strukturen, die auf knappe Schwellen gebaut sind, brauchen einen sehr langen Atem und eine konsequente Dokumentation der Beteiligungsverhältnisse über Jahre hinweg.

Was bewirkt die Börsenklausel des § 1 Abs. 2c GrEStG?

§ 1 Abs. 2c GrEStG nimmt Anteilsübergänge aus der Berechnung der 90-Prozent-Schwelle heraus, wenn sie über den regulären Börsenhandel erfolgen. Konkret bleiben Übergänge von Anteilen an Kapitalgesellschaften außer Betracht, die an einem organisierten Markt oder an einem damit vergleichbaren Drittland-Handelsplatz gehandelt werden, sofern der Anteilswechsel durch Geschäfte über diese Märkte zustande kommt.

Der Grund liegt auf der Hand: Bei börsennotierten Immobiliengesellschaften wechseln Aktien permanent und anonym den Eigentümer. Ohne die Klausel würde der laufende Handel über kurz oder lang fast zwangsläufig die 90-Prozent-Schwelle reißen und die Gesellschaft mit Grunderwerbsteuer belasten, ohne dass dahinter eine gezielte Immobilientransaktion stünde. Die Börsenklausel verhindert dieses sachfremde Ergebnis und hält den normalen Kapitalmarktverkehr von der Grunderwerbsteuer frei.

Wer ist von der Verschärfung tatsächlich betroffen?

Betroffen ist jede Gesellschaft, die inländischen Grundbesitz hält, und nicht nur die klassische Immobiliengesellschaft. Genau das ist der wesentliche Kritikpunkt an der Reform. Die neuen Tatbestände unterscheiden nicht danach, ob das Halten und Bewerten von Immobilien der Unternehmenszweck ist. Auch ein Produktions- oder Handelsunternehmen, dem zufällig ein Betriebsgrundstück gehört, kann bei einem Gesellschafterwechsel von mindestens 90 Prozent in die Grunderwerbsteuer geraten.

Im Kern trifft die Verschärfung drei Gruppen besonders hart. Immobilienkonzerne, die ihre Bestände gesellschaftsrechtlich strukturieren und regelmäßig umschichten, müssen jede Anteilsbewegung daraufhin prüfen, ob sie sich mit anderen Vorgängen der letzten zehn Jahre zu einem steuerpflichtigen Gesamtvorgang summiert. Geschlossene und offene Immobilienfonds, bei denen Anleger ein- und aussteigen, stehen vor der Aufgabe, die Gesellschafterwechsel laufend zu überwachen. Und Family Offices, die Vermögen über Gesellschaftsstrukturen bündeln, müssen bei jedem Generationen- oder Beteiligungswechsel die 90-Prozent-Grenze und die Zehn-Jahres-Frist im Blick behalten.

Hinzu kommt der Rahmen aus Folgegesetzen, der die Materie zusätzlich verschachtelt hat. Das Modernisierungsgesetz für Personengesellschaften (MoPeG) hat zum 1. Januar 2024 das zivilrechtliche Gesamthandsprinzip abgeschafft. Damit die Begünstigungen der §§ 5, 6 und 7 GrEStG, die genau an dieses Prinzip anknüpfen, nicht ins Leere laufen, fingiert § 24 GrEStG, eingeführt durch das Kreditzweitmarktförderungsgesetz vom 14. Dezember 2023, die Fortgeltung des Gesamthandsprinzips bis zum 31. Dezember 2026. Das Jahressteuergesetz 2024 hat klargestellt, dass das Auslaufen dieser Fiktion keinen Sperrfristverstoß auslöst (§ 23 Abs. 27 GrEStG), und mit § 1 Abs. 4a GrEStG eine Zurechnungsregel ergänzt, die doppelte Grunderwerbsteuer in Beteiligungsketten vermeiden soll.

Rechenbeispiel: Wie viel Grunderwerbsteuer kostet der Schwellenwechsel?

Nehmen wir eine grundbesitzende GmbH, deren einziges Grundstück einen Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz von 10 Millionen Euro hat. Ein Investor möchte einsteigen. Vor dem 1. Juli 2021 hätte er 94,9 Prozent der Anteile erworben und die restlichen 5,1 Prozent bei einem Mitgesellschafter belassen. Da bei Kapitalgesellschaften der reine Gesellschafterwechsel damals ohnehin kein Steuertatbestand war und auch keine Anteilsvereinigung von mindestens 95 Prozent in einer Hand erreicht wurde, fiel keine Grunderwerbsteuer an. Die Belastung betrug null Euro.

Nach neuer Rechtslage greift § 1 Abs. 2b GrEStG, sobald innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Erwirbt der Investor 90 Prozent oder mehr, ist der Tatbestand erfüllt; Bemessungsgrundlage ist der Grundbesitzwert von 10 Millionen Euro (§ 8 Abs. 2 GrEStG, weil es an einer auf den Grundstückserwerb bezogenen Gegenleistung fehlt). Bei einem niedersächsischen Steuersatz von 5 Prozent ergibt das eine Grunderwerbsteuer von 500.000 Euro. In Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent wären es 650.000 Euro, in Bayern mit 3,5 Prozent 350.000 Euro.

Will der Investor die Steuer vermeiden, muss er die Beteiligung so zuschneiden, dass ein Altgesellschafter mindestens 10,1 Prozent behält und diese Beteiligung über mindestens zehn Jahre unverändert bleibt. Erst dann gehen weniger als 90 Prozent über. Das Beispiel zeigt den Unterschied in aller Schärfe: Aus einer früher steuerfreien Gestaltung wird ohne sorgfältige Strukturierung eine sechsstellige Steuerlast, und die steuerfreie Alternative verlangt eine echte, dauerhafte Mitbeteiligung eines weiteren Gesellschafters.

Welche Übergangsregelungen und welcher Bestandsschutz gelten?

Maßgeblicher Stichtag ist der 1. Juli 2021. Vorgänge, die davor verwirklicht wurden, beurteilen sich nach altem Recht mit der 95-Prozent-Schwelle und der Fünf-Jahres-Frist. Die Finanzverwaltung hat die Anwendung der neuen Vorschriften mit den Übergangserlassen vom 29. Juni 2021 (BStBl. I 2021, 1006) konkretisiert. Diese Erlasse regeln insbesondere, wie Beteiligungsstände, die vor dem Stichtag bestanden, in die neue Zehn-Jahres-Betrachtung eingeordnet werden und in welchem Umfang Altgesellschafter im Sinne der neuen Tatbestände Bestandsschutz genießen.

In der Praxis zeigt sich, dass gerade die Behandlung von Beteiligungen, die kurz vor dem Stichtag aufgebaut wurden, sorgfältig geprüft werden muss. Wer in der Übergangsphase Anteile bewegt hat oder bewegen will, sollte den Status jedes Gesellschafters als Alt- oder Neugesellschafter genau dokumentieren, weil davon abhängt, ob ein späterer Hinzuerwerb die 90-Prozent-Schwelle reißt. Aus unserer Sicht ist die Stichtagsabgrenzung der häufigste Streitpunkt bei Altstrukturen.

Die Konzernklausel des § 6a GrEStG, die konzerninterne Umwandlungen und Einbringungen von der Grunderwerbsteuer freistellt, hat die Reform 2021 im Übrigen nicht verändert. Sie verlangt weiterhin eine Beteiligung von 95 Prozent sowie eine fünfjährige Vor- und Nachbehaltensfrist. Der Europäische Gerichtshof hat mit Urteil vom 19. Dezember 2018 (C-374/17) entschieden, dass diese Begünstigung keine unionsrechtswidrige Beihilfe darstellt. Der Bundesfinanzhof hat sie in einer Urteilsserie vom 21. und 22. August 2019 (II R 15/19 bis II R 21/19) weit ausgelegt und klargestellt, dass die Fristen nur eingehalten werden müssen, soweit dies rechtlich überhaupt möglich ist. In welcher Konstellation ein Unternehmen als herrschend und welches als abhängig gilt, bestimmt sich nach dem konkreten Umwandlungsvorgang (BFH, Urteil vom 28. September 2022, II R 13/20).

Häufige Fragen

Gilt die 90-Prozent-Schwelle auch für ganz normale GmbHs ohne Immobiliengeschäft?

Ja. § 1 Abs. 2b GrEStG knüpft allein daran an, dass die Gesellschaft inländischen Grundbesitz hält, nicht an ihren Unternehmenszweck. Auch eine operative GmbH mit nur einem Betriebsgrundstück kann bei einem Gesellschafterwechsel von mindestens 90 Prozent Grunderwerbsteuer auslösen.

Kann ich Grunderwerbsteuer beim Anteilskauf überhaupt noch vermeiden?

Grundsätzlich ja, aber nur mit einer dauerhaften Mitbeteiligung. Bei Kapitalgesellschaften muss ein Altgesellschafter mindestens 10,1 Prozent über mindestens zehn Jahre halten, damit weniger als 90 Prozent auf neue Gesellschafter übergehen. Das frühere 5,1-Prozent-Modell reicht nicht mehr aus.

Was passiert, wenn ich die Zehn-Jahres-Frist nicht durchhalte?

Wird eine begünstigte Beteiligung innerhalb der Sperrfrist verändert, fällt die Vergünstigung rückwirkend weg und die Grunderwerbsteuer wird festgesetzt. Die Fristen der §§ 5 Abs. 3 und 6 Abs. 3 GrEStG wurden durch die Reform von fünf auf zehn Jahre verlängert; § 6 Abs. 4 Nr. 3 GrEStG enthält sogar eine 15-Jahres-Vorbehaltensfrist.

Sind Aktien börsennotierter Immobiliengesellschaften betroffen?

Nein, soweit der Handel über die Börse läuft. § 1 Abs. 2c GrEStG nimmt Anteilsübergänge, die über einen organisierten Markt erfolgen, aus der Berechnung der 90-Prozent-Schwelle heraus. Der laufende Börsenhandel löst damit keine Grunderwerbsteuer aus.

Gelten für Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften dieselben Regeln?

Schwelle und Frist sind mit 90 Prozent und zehn Jahren identisch (§ 1 Abs. 2a für Personengesellschaften, § 1 Abs. 2b für Kapitalgesellschaften). Der Unterschied liegt bei den Befreiungen: Die anteilige Freistellung der §§ 5 und 6 GrEStG gilt nur für Personengesellschaften, nicht für Kapitalgesellschaften.

Bleibt das Gesamthandsprinzip nach dem MoPeG für die Grunderwerbsteuer erhalten?

Vorerst ja. Obwohl das MoPeG das zivilrechtliche Gesamthandsprinzip zum 1. Januar 2024 abgeschafft hat, fingiert § 24 GrEStG dessen Fortgeltung bis zum 31. Dezember 2026, damit die Begünstigungen der §§ 5, 6 und 7 GrEStG weiter anwendbar bleiben.

Unsere fachliche Einschätzung

Die Reform 2021 hat den steuerfreien Share Deal nicht abgeschafft, aber sie hat ihn an enge und vor allem langfristige Bedingungen geknüpft. Drei Schritte halten wir in der Praxis für vorrangig. Erstens sollten Sie bei jeder geplanten Anteilsbewegung in einer grundbesitzenden Gesellschaft sämtliche Übertragungen der vergangenen zehn Jahre zusammenstellen und prüfen, ob der neue Vorgang zusammen mit den Altbewegungen die 90-Prozent-Schwelle erreicht; die Zehn-Jahres-Betrachtung ist die häufigste Fehlerquelle, weil sie weit in die Vergangenheit zurückgreift.

Zweitens empfehlen wir, bei jeder Struktur, die auf einer Mindestbeteiligung von 10,1 Prozent aufbaut, die Dauerhaftigkeit dieser Beteiligung vertraglich abzusichern und über die volle Frist von zehn, im Fall des § 6 Abs. 4 Nr. 3 GrEStG sogar fünfzehn Jahren zu überwachen. Eine versehentliche Unterschreitung löst die Steuer rückwirkend aus.

Drittens raten wir bei Altstrukturen aus der Zeit vor dem 1. Juli 2021 zu einer Bestandsaufnahme entlang der Übergangserlasse vom 29. Juni 2021, um den Alt- oder Neugesellschafterstatus jeder Beteiligung sauber festzuhalten. Wer hier Klarheit schafft, vermeidet, dass ein späterer Hinzuerwerb unbemerkt die Schwelle reißt. Gerade bei Immobilienkonzernen, Fonds und Family Offices, die regelmäßig umschichten, ist eine laufende Überwachung der Beteiligungsverhältnisse aus unserer Sicht unverzichtbar geworden.

Rechtsstand: Juni 2026.