Beim Kauf einer Immobilie fällt Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis an, je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bei einem größeren Objekt sind das schnell sechsstellige Beträge. Ob sich diese Belastung durch die Struktur des Erwerbs oder durch eine gesetzliche Befreiung verringern lässt, ist deshalb eine der ersten Fragen jeder Transaktion. Die Antwort ist seit der Reform zum 1. Juli 2021 deutlich enger geworden, als viele Beteiligte annehmen.

Worauf fällt Grunderwerbsteuer überhaupt an?

Grunderwerbsteuer knüpft an den Erwerb eines inländischen Grundstücks an. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also im Regelfall der Kaufpreis (§ 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Dabei zählen nicht nur der reine Kaufpreis, sondern auch übernommene Lasten und sonstige Leistungen des Käufers dazu. Der Steuersatz ist Ländersache und reicht von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis 6,5 Prozent etwa in Nordrhein-Westfalen, dem Saarland oder Brandenburg.

Der direkte Kauf des Grundstücks, der Asset Deal, löst die Steuer in voller Höhe aus. Genau hier setzt die zentrale Reduktionsstrategie an: Wird die Immobilie nicht unmittelbar, sondern über die Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft erworben, kann die Grunderwerbsteuer unter bestimmten Voraussetzungen vermieden werden. Das ist der Share Deal.

Wie funktioniert der Share Deal, und was hat die Reform 2021 geändert?

Die Idee des Share Deals ist einfach: Nicht das Grundstück wechselt den Eigentümer, sondern die Gesellschaft, der das Grundstück gehört. Solange nicht zu viele Anteile in einer Hand zusammenkommen oder auf neue Gesellschafter übergehen, löst das keine Grunderwerbsteuer aus.

Die entscheidende Schwelle lag bis Mitte 2021 bei 95 Prozent. Wer unter dieser Grenze blieb, etwa durch die bekannte Aufteilung in 94,9 Prozent und einen mitwirkenden Co-Investor, vermied die Steuer. Die Reform zum 1. Juli 2021 hat diese Grenze auf 90 Prozent abgesenkt (§ 1 Abs. 2a, Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG). Zugleich wurde mit § 1 Abs. 2b GrEStG ein völlig neuer Tatbestand geschaffen, der speziell die Kapitalgesellschaft erfasst: Gehört einer Kapitalgesellschaft ein inländisches Grundstück und gehen innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter über, löst das Grunderwerbsteuer aus.

Für die Immobilien-Kapitalgesellschaft bedeutet das in der Praxis: Grunderwerbsteuer lässt sich nur noch vermeiden, wenn ein Altgesellschafter mindestens 10,1 Prozent über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren behält. Wer glaubt, die Reststücke später unauffällig nachzukaufen, irrt. Erwirbt der Investor nach Ablauf der Frist auch noch die verbliebenen 10,1 Prozent, liegt eine Anteilsvereinigung in einer Hand nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG vor, und die Steuer fällt in voller Höhe an. Der Share Deal verschiebt die Belastung also, er beseitigt sie nicht zwangsläufig.

Welche Ergänzungstatbestände muss man kennen?

Das Gesetz fängt die mittelbare Übertragung von Grundbesitz über mehrere Tatbestände ab, und sie überschneiden sich. Vier sind in der Praxis maßgeblich.

§ 1 Abs. 2a GrEStG erfasst den Gesellschafterwechsel bei einer Personengesellschaft, wenn mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. § 1 Abs. 2b GrEStG ist die seit 2021 geltende Parallelvorschrift für Kapitalgesellschaften. § 1 Abs. 3 GrEStG betrifft die Anteilsvereinigung, also das Zusammenführen von mindestens 90 Prozent der Anteile in einer Hand. Und § 1 Abs. 3a GrEStG ergänzt das um die wirtschaftliche Anteilsvereinigung, die auch über zwischengeschaltete Strukturen greift. Wer eine Beteiligung aufbaut, muss alle vier im Blick behalten, weil schon ein einzelner übersehener Erwerb die Steuer auslösen kann.

Welche echten Befreiungen gibt es?

Neben der Gestaltung über Beteiligungsquoten kennt das Gesetz echte Steuerbefreiungen.

Die wichtigste für Unternehmensgruppen ist die Konzernklausel des § 6a GrEStG. Sie stellt bestimmte Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns von der Grunderwerbsteuer frei, etwa Verschmelzungen oder Ausgliederungen. Bemerkenswert ist, dass die Reform 2021 die Konzernklausel unangetastet gelassen hat: Hier gilt weiterhin die 95-Prozent-Grenze und die fünfjährige Vor- und Nachbehaltensfrist. Die Anforderungen an den Konzernbegriff und die Fristen sind allerdings streng, und die Rechtsprechung dazu ist nach wie vor in Bewegung.

Für Übertragungen im privaten und familiären Bereich greifen weitere Befreiungen. Der Erwerb durch Schenkung oder von Todes wegen ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG befreit, damit nicht zugleich Grunderwerbsteuer und Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfallen. Übertragungen zwischen Ehegatten und zwischen Verwandten in gerader Linie sind nach § 3 GrEStG ebenfalls begünstigt. Diese Befreiungen sind in der Nachfolgeplanung oft wertvoller als jede Share-Deal-Struktur.

Schließlich gibt es die Vergünstigungen bei der Beteiligung an einer Personengesellschaft. Geht ein Grundstück von einem Gesellschafter auf seine Personengesellschaft über (§ 5 GrEStG) oder umgekehrt zurück (§ 6 GrEStG), bleibt der Vorgang in dem Umfang steuerfrei, in dem der Gesellschafter beteiligt ist. Diese Befreiungen gelten ausdrücklich nur für Personengesellschaften, nicht für Kapitalgesellschaften. Seit der gesetzlichen Neuordnung des Personengesellschaftsrechts sorgt § 24 GrEStG dafür, dass rechtsfähige Personengesellschaften für Zwecke der Grunderwerbsteuer weiterhin als Gesamthand behandelt werden und die Vergünstigungen damit anwendbar bleiben. Die Reform hat hier allerdings die maßgeblichen Vor- und Nachbehaltensfristen von fünf auf zehn Jahre verlängert.

Welche Fallstricke lauern bei der Gestaltung?

Der häufigste Fehler betrifft die Behaltensfristen. Sowohl die Befreiungen nach §§ 5 und 6 GrEStG als auch die Konzernklausel verlangen, dass die Beteiligungsverhältnisse über mehrere Jahre stabil bleiben. Wird die Frist durch einen späteren Verkauf oder eine Umstrukturierung verletzt, entfällt die Befreiung rückwirkend und die Steuer wird nacherhoben. Diese Fristen müssen über Jahre hinweg überwacht werden, nicht nur im Jahr der Transaktion.

Ein zweiter Punkt ist die mögliche Doppelerfassung. Beim Share Deal können bei Signing und Closing nacheinander verschiedene Tatbestände erfüllt sein, etwa § 1 Abs. 2b und § 1 Abs. 3 GrEStG. Der Gesetzgeber hat zwar eine Regelung aufgenommen, um eine doppelte Besteuerung desselben Vorgangs zu vermeiden, die Abstimmung der Tatbestände bleibt aber komplex und gehört in fachkundige Hand.

Drittens ist Vorsicht geboten, wenn ein Share Deal platzt oder rückabgewickelt wird. Hier kann § 16 GrEStG eine Aufhebung oder Nichtfestsetzung der Steuer ermöglichen, allerdings nur unter engen formalen Voraussetzungen und Fristen.

Häufige Fehler in der Praxis

Drei Muster begegnen uns regelmäßig. Erstens wird die alte 95-Prozent-Grenze noch immer als Maßstab herangezogen, obwohl seit 2021 die 90-Prozent-Schwelle gilt. Zweitens wird die zehnjährige Behaltefrist beim Share Deal unterschätzt, sodass der spätere Zukauf der Restbeteiligung die Steuer doch noch auslöst. Drittens wird bei §§ 5 und 6 GrEStG mit der alten Fünfjahresfrist kalkuliert statt mit der inzwischen geltenden Zehnjahresfrist.

Rechenbeispiel: Was steht beim Share Deal auf dem Spiel?

Eine Objektgesellschaft hält eine Gewerbeimmobilie in Nordrhein-Westfalen mit einem Wert von 10 Millionen Euro. Der Grunderwerbsteuersatz beträgt dort 6,5 Prozent.

Beim direkten Kauf des Grundstücks (Asset Deal) fallen 6,5 Prozent von 10 Millionen Euro an, also 650.000 Euro. Wird stattdessen ein Share Deal so strukturiert, dass ein Altgesellschafter 10,1 Prozent für mindestens zehn Jahre behält, lässt sich die Grunderwerbsteuer zunächst vermeiden. Erwirbt der Investor jedoch nach Ablauf der Frist auch diese 10,1 Prozent, vereinigt er mehr als 90 Prozent in seiner Hand und löst nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG die volle Steuer von 650.000 Euro aus. Die Struktur verschiebt die Belastung über zehn Jahre, sie ist also nur dann ein echter Vorteil, wenn der Resterwerb dauerhaft unterbleibt.

Häufige Fragen

Ab welcher Beteiligungsquote löst ein Share Deal Grunderwerbsteuer aus?

Seit dem 1. Juli 2021 bei mindestens 90 Prozent. Vorher lag die Grenze bei 95 Prozent. Die Absenkung gilt für § 1 Abs. 2a, Abs. 3 und Abs. 3a GrEStG.

Gilt die alte Fünfjahresfrist bei §§ 5 und 6 GrEStG noch?

Nein. Die Vor- und Nachbehaltensfristen wurden mit der Reform 2021 von fünf auf zehn Jahre verlängert. Für die Konzernklausel des § 6a GrEStG gilt dagegen weiterhin die fünfjährige Frist.

Ist die Übertragung einer Immobilie auf Kinder grunderwerbsteuerfrei?

Übertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie sind nach § 3 GrEStG befreit, ebenso die Übertragung durch Schenkung oder Erbschaft nach § 3 Nr. 2 GrEStG. Das macht die familiäre Übertragung steuerlich oft attraktiver als jede gesellschaftsrechtliche Konstruktion.

Funktioniert der Share Deal bei einer Immobilien-GmbH genauso wie bei einer Personengesellschaft?

Nein. Für Kapitalgesellschaften gilt seit 2021 der eigene Tatbestand des § 1 Abs. 2b GrEStG, und die Befreiungen der §§ 5 und 6 GrEStG stehen nur Personengesellschaften offen. Die Rechtsform der Objektgesellschaft entscheidet daher über den Gestaltungsspielraum.

Unsere fachliche Einschätzung

Die Grunderwerbsteuer ist planbar, aber sie verzeiht keine Nachlässigkeit bei den Fristen. Die Reform 2021 hat den Share Deal nicht abgeschafft, ihn aber so verteuert und verlangsamt, dass er sich nur noch bei größeren Transaktionen und langfristigem Halten rechnet. Für viele Mandanten sind die echten Befreiungen, allen voran die Konzernklausel und die familiären Befreiungen, der verlässlichere Weg.

Drei Schritte halten wir für entscheidend. Erstens sollte vor jeder Transaktion geprüft werden, ob ein Asset Deal, ein Share Deal oder eine begünstigte Umstrukturierung den besten Weg darstellt, und zwar anhand der aktuellen 90-Prozent-Schwelle. Zweitens gehören alle Vor- und Nachbehaltensfristen in eine schriftliche Überwachung über die gesamte Laufzeit. Drittens sollte bei jeder konzerninternen Umstrukturierung frühzeitig geprüft werden, ob § 6a GrEStG greift, bevor Verträge geschlossen werden.

Rechtsstand: Juni 2026.