Komplexe Vermögensstrukturen erfordern durchdachte Steuergestaltung auf höchstem Niveau. Unsere Expertise macht den Unterschied. Deutschlandweit vertrauen anspruchsvolle Mandanten auf unsere Expertise.

Die wichtigsten Erkenntnisse

Grunderwerbsteuer bemisst sich am Kaufpreis.

Ein Verkauf unter Wert ist legal.

Ertragsteuerliche Risiken sind zu beachten.

Die Gestaltung: Grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage

Ein Mandant möchte eine Immobilie auf seine eigene GmbH übertragen. Die Immobilie befindet sich in seinem Privatvermögen. Der Mandant ist alleiniger Gesellschafter der GmbH. Der Verkehrswert der Immobilie beträgt 1 Million Euro. Der Grundbesitzwert liegt bei 800.000 Euro. Der Mandant will die Immobilie für nur 150.000 Euro an seine GmbH verkaufen. Er fragt, ob das eine gute Idee ist.

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich in der Regel nach dem Kaufpreis. Es gibt keine Mindestbemessungsgrundlage. Die Steuerbehörde kann nicht einfach den höheren Verkehrswert ansetzen. Das Grunderwerbsteuergesetz kennt hier keine Mindestbemessung. Etwas anderes gilt nur bei einem symbolischen Kaufpreis. Ein symbolischer Kaufpreis wäre zum Beispiel 1 Euro oder 1 DM. Der Kaufpreis von 150.000 Euro ist kein symbolischer Kaufpreis. Er ist eine gültige Gegenleistung.

Die Grunderwerbsteuer wird auf Basis der 150.000 Euro berechnet. Der Steuersatz der Bundesländer liegt zwischen 3,5 % und 6,5 %. Die Grunderwerbsteuer würde zwischen 5.250 Euro und 9.750 Euro liegen.

Ertragsteuerliche Risiken und die verdeckte Einlage

Die verdeckte Einlage Der Verkauf unter Wert ist grunderwerbsteuerlich vorteilhaft. Er hat jedoch ertragsteuerliche Konsequenzen. Ein Verkauf unter dem Verkehrswert führt zu einer verdeckten Einlage. Die verdeckte Einlage entspricht der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert. In unserem Beispiel beträgt sie 850.000 Euro. Diese verdeckte Einlage hat verschiedene Auswirkungen. Sie erhöht den steuerlichen Anschaffungswert der Immobilie bei der GmbH. Sie erhöht auch das steuerliche Einlagekonto des Gesellschafters.

Die verdeckte Einlage ist ein Veräußerungsvorgang. In unserem Beispiel wurde die Immobilie jedoch vor mehr als 10 Jahren erworben. Ein Veräußerungsgewinn entsteht daher nicht.

Abgrenzung zum Gestaltungsmissbrauch Die Rechtsprechung erlaubt es, wirtschaftliche Vorgänge so zu gestalten, dass Steuern gespart werden. Das Motiv, Steuern zu sparen, ist legitim. Das gilt auch für einen Verkauf unter Wert.

Ein Gestaltungsmissbrauch liegt nur in engen Ausnahmefällen vor. Die GmbH darf nicht "funktionslos" sein. Sie muss eine eigene wirtschaftliche Tätigkeit entfalten. Zum Beispiel, indem sie das Grundstück bebaut. Das ist nicht der Fall, wenn die GmbH nur kauft und verkauft. In unserem Beispiel ist die GmbH vermögensverwaltend tätig. Sie hält die Immobilie über einen längeren Zeitraum. In diesem Fall scheidet ein Gestaltungsmissbrauch aus.

Fazit und Handlungsempfehlungen

Der Verkauf einer Immobilie unter Wert an die eigene GmbH ist eine wirksame Gestaltung. Er kann die Grunderwerbsteuerlast deutlich reduzieren. Es müssen jedoch die ertragsteuerlichen Konsequenzen beachtet werden. Die Gestaltung erfordert eine sorgfältige Planung.

Konkrete Handlungsschritte

Kaufpreis im Vorfeld sorgfältig festlegen.

Steuerliche Auswirkungen der verdeckten Einlage prüfen.

Den Verkauf vertraglich korrekt gestalten.