Grunderwerbsteuer sparen: Verkauf unter Wert an die eigene GmbH

Sie können die Grunderwerbsteuer beim Verkauf Ihrer Immobilie an die eigene GmbH spürbar drücken, weil sich die Steuer nach dem vereinbarten Kaufpreis bemisst und nicht nach dem Verkehrswert. Das steht in § 8 Abs. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG): Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung, also der Preis, den Ihre GmbH zahlt. Vereinbaren Sie für eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 1,0 Mio. Euro einen Kaufpreis von 150.000 Euro, fällt Grunderwerbsteuer nur auf diese 150.000 Euro an. Die Ersatzbemessung nach dem höheren Grundbesitzwert greift dabei gerade nicht, solange überhaupt eine echte Gegenleistung vorliegt. Der Haken liegt nicht bei der Grunderwerbsteuer, sondern bei den ertragsteuerlichen Folgen und bei der Grenze zum Gestaltungsmissbrauch.

Wonach bemisst sich die Grunderwerbsteuer überhaupt?

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung, das ist im Regelfall der Kaufpreis. § 8 Abs. 1 GrEStG formuliert es knapp: „Die Steuer bemißt sich nach dem Wert der Gegenleistung.“ Was als Gegenleistung zählt, konkretisiert § 9 GrEStG; beim Kauf ist das der Kaufpreis zuzüglich vom Käufer übernommener sonstiger Leistungen, etwa übernommener Schulden oder vorbehaltener Nutzungen. Der Verkehrswert der Immobilie spielt für die Bemessung keine Rolle, solange ein Preis vereinbart und tatsächlich geschuldet ist.

Daraus folgt der eigentliche Hebel. Verkaufen Sie an Ihre GmbH zu einem Preis unter dem Verkehrswert, sinkt die Bemessungsgrundlage und damit die Steuer im selben Verhältnis. Das GrEStG kennt keine Mindestbemessungsgrundlage für den Kaufvertrag. Es gibt also keine Vorschrift, die einen „angemessenen“ oder marktüblichen Preis als Untergrenze erzwingt. Wirtschaftlich tragen Sie die Grunderwerbsteuer auf den Teil, den Ihre GmbH bezahlt, und nicht auf den Wert, den die Immobilie am Markt hätte.

Warum greift der höhere Grundbesitzwert hier nicht?

Der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz ist nur eine Ersatzbemessungsgrundlage und greift nicht, wenn eine echte Gegenleistung vorliegt. § 8 Abs. 2 GrEStG zählt die Fälle abschließend auf: Der Grundbesitzwert tritt an die Stelle der Gegenleistung, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist (Nr. 1), bei Umwandlungen, Einbringungen und anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage (Nr. 2) sowie in den Fällen des § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG (Nr. 3). Ein bloß niedriger Kaufpreis steht in dieser Liste nicht.

Prüfen Sie die Tatbestände der Reihe nach, wird das deutlich. Nr. 1 scheidet aus, weil mit den vereinbarten 150.000 Euro eine Gegenleistung vorhanden und betragsmäßig bestimmt ist. Nr. 2 greift nicht, denn der Verkauf an die eigene GmbH berührt Ihre Gesellschafterstellung nicht; Sie erwerben keine zusätzlichen Anteile, sondern verkaufen ein Grundstück gegen Geld. Nr. 3 betrifft die Anteilsbewegungen bei grundbesitzenden Gesellschaften, nicht den direkten Grundstückskauf. Damit bleibt es bei § 8 Abs. 1 GrEStG und dem vereinbarten Kaufpreis.

Eine Grenze zieht die Rechtsprechung erst beim rein symbolischen Preis. Wer ein Grundstück für 1 Euro, für 5 DM oder für zwei Prozent des Buchwerts „verkauft“, vereinbart der Sache nach keine Gegenleistung mehr; dann kann die Ersatzbemessung nach § 8 Abs. 2 GrEStG doch einschlägig sein. Ein Preis von 150.000 Euro für eine Immobilie im Millionenwert ist niedrig, aber er ist eine ernsthafte, wirtschaftlich spürbare Gegenleistung und damit kein symbolischer Kaufpreis.

Wie hoch fällt die Ersparnis konkret aus?

Die Ersparnis ergibt sich unmittelbar aus der niedrigeren Bemessungsgrundlage und liegt im Beispiel bei mehreren zehntausend Euro. Da die Grunderwerbsteuer ein fester Prozentsatz auf die Bemessungsgrundlage ist, schlägt jeder Euro weniger Kaufpreis voll auf die Steuer durch. Der Steuersatz selbst hängt vom Bundesland ab. § 11 GrEStG nennt als Grundsatz 3,5 Prozent, doch die Länder dürfen seit dem 1. September 2006 abweichen; die Sätze reichen heute von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in mehreren Ländern wie Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein oder dem Saarland.

Rechenbeispiel: Verkauf an die eigene GmbH unter Verkehrswert

Herr A hält eine fremdvermietete Immobilie seit über zehn Jahren im Privatvermögen. Die Anschaffungskosten lagen bei 400.000 Euro, der gemeine Wert beträgt heute 1,0 Mio. Euro, der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz 800.000 Euro. Herr A verkauft die Immobilie für 150.000 Euro an seine zu 100 Prozent gehaltene Immobilien-GmbH.

Für die Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung maßgeblich, also der vereinbarte Kaufpreis von 150.000 Euro. Weder die 1,0 Mio. Euro noch der Grundbesitzwert von 800.000 Euro kommen zum Ansatz, weil § 8 Abs. 2 GrEStG mit vorhandener Gegenleistung nicht greift. Bei einem Landessatz von 3,5 Prozent ergibt das eine Grunderwerbsteuer von 5.250 Euro, bei 6,5 Prozent von 9.750 Euro.

Zum Vergleich: Würde dieselbe Immobilie zum vollen Verkehrswert von 1,0 Mio. Euro übertragen, läge die Grunderwerbsteuer zwischen 35.000 Euro (3,5 Prozent) und 65.000 Euro (6,5 Prozent). Die Differenz allein bei der Grunderwerbsteuer beträgt also rund 29.750 bis 55.250 Euro. Diese Zahlen zeigen den Hebel, sagen aber noch nichts über die ertragsteuerliche Seite, die den Vorteil teilweise wieder einfängt.

Was passiert ertragsteuerlich beim Verkauf unter Wert?

Ertragsteuerlich ist der Verkauf unter Wert an die eigene GmbH eine teilweise verdeckte Einlage. Soweit Sie unter dem Verkehrswert verkaufen, wenden Sie der GmbH einen Vermögensvorteil zu, der nicht durch eine offene Einlage gedeckt ist. § 6 Abs. 6 S. 2 EStG knüpft daran eine günstige Folge für Sie als Gesellschafter: Die Anschaffungskosten Ihrer Beteiligung an der Kapitalgesellschaft erhöhen sich um den Teilwert des eingelegten Wirtschaftsguts. Wirtschaftlich wandert der nicht bezahlte Wertanteil als nachträgliche Anschaffungskosten in Ihre GmbH-Beteiligung und erhöht zugleich das steuerliche Einlagekonto der GmbH nach § 27 KStG.

Für die GmbH bedeutet die verdeckte Einlage einen Zugang zum Teilwert. Sie bewertet die Immobilie nach § 6 Abs. 1 Nr. 5 EStG grundsätzlich mit dem Teilwert und kann daraus eine höhere Abschreibung ziehen, einen sogenannten AfA-Step-up. Der entgeltliche Teil bleibt ein normaler Anschaffungsvorgang. In der Summe übernimmt die GmbH die Immobilie also nicht zu Ihren 150.000 Euro, sondern wertmäßig deutlich höher, was die spätere Abschreibungsbasis verbessert.

Löst der verbilligte Verkauf bei Ihnen eine Steuer nach § 23 EStG aus?

Ob beim Verkauf eine Steuer nach § 23 EStG anfällt, hängt allein an der Zehnjahresfrist. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG erfasst private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Wichtig ist die Ergänzung in § 23 Abs. 1 S. 5 Nr. 2 EStG: Die verdeckte Einlage in eine Kapitalgesellschaft gilt ausdrücklich als Veräußerung. Der verbilligte Verkauf kann § 23 EStG also auch über seinen unentgeltlichen Teil auslösen.

Innerhalb der Frist wird der Vorgang dabei aufgeteilt (Trennungstheorie). Für den entgeltlichen Teil ist der vereinbarte Kaufpreis der Veräußerungspreis. Für den unentgeltlichen Teil, also die verdeckte Einlage, tritt nach § 23 Abs. 3 S. 2 EStG der gemeine Wert an die Stelle des Veräußerungspreises. Der Gewinn bemisst sich also nicht allein nach den 150.000 Euro, sondern für den eingelegten Wertanteil nach dem höheren Verkehrswert — das hebt die Einkommensteuerlast innerhalb der Zehnjahresfrist deutlich über das hinaus, was der niedrige Preis vermuten lässt.

Im Beispiel hält Herr A die Immobilie seit über zehn Jahren. Damit ist die Frist abgelaufen, und § 23 EStG greift nicht; ein etwaiger Gewinn bleibt steuerfrei. Läge der Erwerb dagegen innerhalb der Zehnjahresfrist, käme es zur Besteuerung — für den entgeltlichen Teil bezogen auf den vereinbarten Kaufpreis, für den eingelegten Teil bezogen auf den gemeinen Wert nach § 23 Abs. 3 S. 2 EStG. In der Praxis ist das die zentrale Stellschraube: Erst nach Ablauf der zehn Jahre lässt sich die Gestaltung ohne § 23-Belastung auf der Gesellschafterebene umsetzen.

Beachten Sie die Verschiebung der stillen Reserven. Sind die zehn Jahre bei Ihnen abgelaufen, geht die Immobilie steuerlich „entstrickt“ in die GmbH über, doch die GmbH selbst kennt keine Zehnjahresfrist. Veräußert die GmbH die Immobilie später, ist der Gewinn in voller Höhe körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig, ohne den Schutz des § 23 EStG. Sie verlagern den Wert also in einen Bereich, in dem eine spätere Realisierung stets steuerpflichtig ist.

Wo verläuft die Grenze zum Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO?

Der niedrige Preis allein ist kein Gestaltungsmissbrauch, ein extrem niedriger ohne wirtschaftlichen Grund kann es sein. § 42 AO greift, wenn eine unangemessene rechtliche Gestaltung allein der Steuerersparnis dient und sich nicht durch beachtliche außersteuerliche Gründe erklären lässt. Nach ständiger Rechtsprechung ist das Motiv der Steuerersparnis für sich genommen unschädlich; niemand ist verpflichtet, den steuerlich teuersten Weg zu wählen. Ein verbilligter Verkauf an die eigene GmbH ist eine gängige und anerkannte Gestaltung.

Heikel wird es bei einem Preis, der so weit unter dem Verkehrswert liegt, dass er wirtschaftlich nicht mehr erklärbar ist. Hier hilft eine nachvollziehbare Begründung. Ein tragfähiger außersteuerlicher Grund ist etwa, dass Ihrer GmbH schlicht die Liquidität fehlt, um den vollen Verkehrswert aufzubringen, und sie den Erwerb sonst nicht stemmen könnte. Je näher der Preis an einer ernsthaften, wenn auch günstigen Gegenleistung liegt und je klarer der wirtschaftliche Hintergrund dokumentiert ist, desto geringer ist das Risiko nach § 42 AO. Bei einem Preis nahe null verschiebt sich die Diskussion ohnehin zur Frage des symbolischen Kaufpreises und damit zurück zu § 8 Abs. 2 GrEStG.

Was unterscheidet diese Gestaltung von der Share-Deal-Reform?

Diese Gestaltung betrifft den direkten Grundstückskauf, nicht die Anteilsübertragung, die die Reform 2021 verschärft hat. Bei einem Share Deal wird nicht die Immobilie verkauft, sondern es werden Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft bewegt; dort gelten seit dem 1. Juli 2021 die abgesenkte 90-Prozent-Schwelle und die Zehnjahresfrist der § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG. Der hier beschriebene Verkauf unter Wert ist ein klassischer Asset Deal nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG: Ihre GmbH kauft die Immobilie unmittelbar.

Die Mechanik ist deshalb eine andere. Beim Asset Deal entsteht die Grunderwerbsteuer immer, nur die Bemessungsgrundlage ist gestaltbar; bei den Share-Deal-Tatbeständen geht es darum, ob die Steuer überhaupt ausgelöst wird. Wer eine einzelne Immobilie auf die eigene GmbH übertragen will, arbeitet mit dem Preishebel des § 8 Abs. 1 GrEStG. Die Reformregeln zu den Anteilsbewegungen sind für diesen Vorgang nicht einschlägig.

Häufige Fragen

Muss der Kaufpreis dem Verkehrswert entsprechen?

Nein. Für die Grunderwerbsteuer ist der vereinbarte Kaufpreis maßgeblich, und das GrEStG kennt keine Mindestbemessungsgrundlage. Ein Preis unter dem Verkehrswert ist zulässig, solange es sich nicht um einen rein symbolischen Betrag handelt.

Greift bei niedrigem Preis automatisch der Grundbesitzwert?

Nein. Der Grundbesitzwert nach § 8 Abs. 2 GrEStG ist nur Ersatzmaßstab, wenn eine Gegenleistung fehlt oder nicht zu ermitteln ist. Bei einem vereinbarten, ernsthaften Kaufpreis bleibt es bei der Gegenleistung nach § 8 Abs. 1 GrEStG.

Zahle ich beim Verkauf an die GmbH Einkommensteuer?

Nur, wenn Sie das Grundstück innerhalb von zehn Jahren erworben haben. Dann gilt auch die verdeckte Einlage als Veräußerung nach § 23 Abs. 1 S. 5 Nr. 2 EStG. Der Vorgang wird aufgeteilt: Der entgeltliche Teil rechnet mit dem vereinbarten Preis, der eingelegte Teil mit dem gemeinen Wert nach § 23 Abs. 3 S. 2 EStG. Nach Ablauf der Frist bleibt der Vorgang auf Ihrer Ebene steuerfrei.

Was passiert, wenn die GmbH die Immobilie später verkauft?

Dann ist der Gewinn in voller Höhe körperschaft- und gewerbesteuerpflichtig. Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG gilt für die GmbH nicht; eine spätere Realisierung in der Kapitalgesellschaft ist stets steuerpflichtig.

Ist die Gestaltung ein Steuersparmodell, das das Finanzamt kassiert?

Nicht per se. Die reine Steuerersparnis ist legitim, ein verbilligter Verkauf an die eigene GmbH anerkannt. Erst ein extrem niedriger Preis ohne wirtschaftlichen Grund öffnet die Tür für § 42 AO.

Unsere fachliche Einschätzung

In der Praxis trägt der Verkauf unter Wert an die eigene GmbH, wenn Sie beide Steuerarten zusammen denken. Aus unserer Sicht sollten Sie zuerst die Zehnjahresfrist klären: Liegt der Erwerb der Immobilie mehr als zehn Jahre zurück, ist der Vorgang auf Ihrer Gesellschafterebene frei von § 23 EStG, und der Preishebel bei der Grunderwerbsteuer entfaltet seine volle Wirkung. Innerhalb der Frist müssen Sie die Einkommensteuer einkalkulieren — und zwar für den eingelegten Teil nicht nur auf den niedrigen Preis, sondern auf den gemeinen Wert nach § 23 Abs. 3 S. 2 EStG.

Begründen Sie den Kaufpreis nachvollziehbar und dokumentieren Sie den wirtschaftlichen Hintergrund, etwa die begrenzte Liquidität der GmbH. Das ist Ihr bester Schutz gegen den Vorwurf nach § 42 AO und hält den Preis erkennbar von der Schwelle zum symbolischen Kaufpreis fern, ab der § 8 Abs. 2 GrEStG doch zur Anwendung käme. Lassen Sie schließlich die Folgen in der GmbH prüfen, denn der gewonnene AfA-Step-up und die später volle Steuerpflicht eines Veräußerungsgewinns gehören in die Gesamtrechnung. Wir ordnen die Gestaltung im Verbund mit Ihrer übrigen Immobilien- und Gesellschaftsstruktur ein, damit der Vorteil bei der Grunderwerbsteuer nicht an anderer Stelle aufgezehrt wird.

Rechtsstand: Juni 2026.